1.房屋租赁合同的期限由承租人和出租人自行约定，但不得超过二十年。超出二十年的期限无效。根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
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房屋租赁合同有效期是多久
法律分析：按照我国现行法律的规定，租赁合同中，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。