中关村5号地项目投资分析报告

目    录

1. 项目情况简介………………………………2

2. 项目规划  …………………………………4

3、合作条件    ………………………………5

4、项目定位  …………………………………6

5、项目经济分析 …… ………………………8

6、结论 ………………………………………14

7. 附件 ………………………………………14

一.项目情况简介

1.1北京科技园建设股份有限公司简介：

北京科技园建设股份有限公司（BSCC）是根据关于建设中关村科技园区的批复精神，经北京市批准，由北京国有资产经营有限责任公司、北京首创股份有限公司等八家公司发起设立的从事中关村科技园区土地一级开发及综合性业务的股份制企业。公司于1999年11月18日正式成立，截至2002年6月，已拥有控股子公司4家，参股子公司5家，对外投资8.51亿元人民币，总资产62.4亿元人民币。

北京科技园建设股份有限公司承担着中关村高科技商务中心区——西区、北京中关村生命科学园发展有限责任公司、北京中关村软件园发展有限责任公司、北京归谷园有限责任公司等中关村科技园区重大项目的规划设计和开发建设。

1.2中关村广场项目简介：

    中关村广场(原中关村西区)是北京市"十五"规划中科技园区建设的重点项目,也是国家级重点建设项目，位于北京市海淀区海淀镇，规划范围东起中关村大街，西至彩和坊路（海淀图书城），北起北四环路，南至海淀镇南街。总占地面积５１.４４公顷，总建筑面积150万平方米，地上100万平米，地下50万平米。

    它北临北京大学、清华大学、圆明园，东临中国科学院，西与颐和园、北京西山风景遥遥相对。地处既有深厚历史文化底蕴、又是首都文教科研区的中关村核心区，交通条件良好，人文环境优越。 中关村广场的主要功能是金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展，并配有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型公共绿地等配套公共服务设施。西区区内共划分为六个功能区，其中Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ区为综合科贸组团区，将建设科技贸易类企业写字楼；IV区为公共建筑区，设有金融中心、会展中心、酒店和大型公共管理设施；Ⅴ、Ⅵ为公共绿地，将建一个开敞式楔型绿地广场和一个下沉式中心广场，绿地面积达7.1公顷。地下为三层结构、总建筑面积达50万平方米的地下城。其中一层为北京城市建设中首次采用的综合管廊层，二层建有国内首次采用的贯通所有建筑的交通环廊，同时设有商业、文化、康体、娱乐等功能齐全的服务区。

    工程于2000年6月20日正式启动，项目总投资150亿人民币。地下空间及基础设施于2002年1月28日完成，全部工程预计在2005年竣工。从2000年6月开工到今年，以有鼎好电子城、法国家乐福、理想大厦等近40万平方米的面积交付使用。2004年完成全部项目的60%，到2005年中关村广场将基本建成。建成后的中关村广场将成为北京乃至全国的高科技商务中心，高科技企业技术与产品交易中心；资本市场中心；人才交流中心；信息中心以及北京西北城区商业中心。中关村广场是围绕“城市形态、城市功能、城市交通、城市基础设施建设、城市环境、城市管理”六个方面进行规划与设计，体现：“现代、科技、绿色、人文”四为一体中关村特有文化。

1.3中关村广场综述

由北京科技园建设股份有限公司开发150米高的中关村金融中心及其中关村科技广场左右侧的商业配套、展会设施、酒店公寓，形成一个功能齐全的综合体，必将是中关村广场无可争议的地标。其10公顷的亚洲最大的空中花园占据中关村广场的核心位置；中关村金融中心的一座140米长、彩虹状空中连廊即将飞架于空中花园中心，形成中关村广场世界奇景展观。紧邻交通主干线如北四环、中关村大街位置上分布着一幢幢极具现代感的高档写字楼，CEC大厦、辉煌时代、CEO首创拓展大厦等写字楼为国际一流高科技商务中心提供理想的办公条件。中关村广场将真正实现规划目标：高科技产品的管理决策中心、信息交流中心、研究开发中心；高科技成果展示中心；高科技产业金融服务中心；高科技产品集散中心。

二、本项目规划

本项目占地面积为4700平方米，总建筑面积为58500平米，其中

地上建筑面积45000平米：

地下建筑面积13500平米：

如公司接手本项目，可化分如下：

总建筑面积为5.85万平米，地上建筑面积为4.5万平米，地下为1.35万平米，总用地面积为4700平米。

考虑退线及地面回收的因素：

地下设三层：

单层面积为4500平米，地下二、三层为车库及设备用房共9000平米。

其中：设备用房1000平米

        车库（含人防）8000平米，可做车位260个（按30平米/个车位）；

地下一层设为商业，面积为4500平米。

地上共21层：

地上1、2、3层设为商业，4层以上为酒店式公寓。1、2、3层单层面积设为3500平米，共10500平米，层高5米，共15米高。

4层以上总建筑面积为34500平米，层高设为2.8米，单层面积为2000平米，层数=34500/2000=17.25层，设为18层，总高为2.8*18=50.4米。

全楼总高=15+50.4=65.4米，符合规划要求。

面积分配如下：

车库9000平米，车位260个；

商业15000平米；

公寓34500平米。

建筑高度为65.4米

绿化率  25.5%

三. 合作条件

  北京科技园建设股份有限公司（简称建设公司）与中铁建设集团有限公司（简称公司）共同开发本项目，其中建设公司以中关村西区5号地入股（地上面积楼面熟地价5703元/平米，共25667万元），公司负责开发（包括土地出让金、前期手续等所有开发事项）。

利益分配：

1. 协议签定后，计算各方的投入资金量，确定股份比例，分配所得的建筑面积。
2. 协议签定后，计算各方的投入资金量，确定股份比例，分配所得的建筑面积。但在一定的期限内，公司可以以成本价回收建设公司所分得的建筑面积

合作方式分析：

   1、公司的资金投入7500万元，与建设公司核算的项目成本为67858万元，建设公司资金为25667万元，占37.82%的股份，分得2.213万平米。公司分得3.637万平米。销售收益为49500万元。

     公司内部成本为534万元，扣除建设公司的资金25667万元，公司实际成本为28227万元，公司税前收益为17673万元，投资收益率为17673/8000=221%，成本收益率为17673/28227=62.6%。

   2、公司的资金投入7500万元，公司内部成本为534万元，扣除建设公司的资金25667万元，公司实际成本为28227万元，公司税前收益为25706万元，投资收益率为25706/8000=321%，成本收益率为25706/28227=91.1%。

由以上分析可得，公司采用项目销售回款后，支付建设公司的土地成本的合作模式收益比较大。

四、项目定位分析

4.1区位分析：

中关村西区规划范围东起中关村路，西至规划的彩和坊路，北起建设中的北四环路，南至规划的海淀镇南街，总占地51.44公顷，总建筑面积150万平方米。它是北京市海淀区的重点建设项目，一次性投资、统一拆迁建设、统一规划道路、绿化景观，是整体建设，而不是单体楼的建设。
　　中关村客户还是以高科技企业为主。中关村西区写字楼地上供应量是110万平方米。寄居中关村的企业一般来说有两种需求：一种是人力资源，海淀区的高校、科研院所云集，优势自然不必说；一种是研发机构，它的第一市场就在这里，所以企业不会离开。

    2004年初，对中关村来说将是一个极具历史意义的时刻。中关村核心区———中关村广场的中关村金融中心、理想国际大厦、中国电子大厦等七、八座甲A级写字楼将陆续封顶，进入全面市场销售阶段。“2003年的数据表明，中关村广场的写字楼供应面积约有40万建筑平方米。根据目前的情况估算，2004年写字楼的供应面积必然会比2003年多，竞争激烈程度也比往年更甚。” 2004年中关村广场的写字楼存在着集中放量上市的情况。同样在2004年，北京各大区域的写字楼集中供应的量也非常多，甚至有业内人士戏称，2004年的北京为“写字楼放量年”。

对中关村广场的每一个写字楼来说，都面临着双重竞争格局：一是与区外写字楼的竞争，二是区内各大写字楼之间的竞争。与区外企业的竞争激烈程度大于区内企业的相互竞争。与周边项目相比较，在价位上，中关村广场的写字楼明显处于劣势。中关村广场周边的甲级写字楼平均售价一般都是12000元/平方米，而区内的写字楼的售价则为18000元/平方米。从中可以看出，区内的写字楼售价远远高于周边的写字楼，幅度达到40%-50%。这也是中关村广场写字楼竞争力受损的一个重要原因。中关村广场的写字楼之所以有这么高的价格，一个重要因素是土地成本高。中关村广场的土地一级开发是由北京科技园建设股份有限公司统一规划和实施的。立体交通系统、统一中水处理、大面积绿化、完善商务设施及供电、制冷采暖方面都是全面统一建设和配套。

中关村广场的面貌在2004年年中将会发生根本性变化。据中关村管委会透露，2004年年中，区内道路将会开通并进行试运行，市政管道、水电等基础设施都可以使用；2004年下半年，地下交通管廊也可以运行。并且，面积达13万平方米的地下商城目前已经完成60%-70%的招商，家乐福等几家大型商业企业都已在此落户。亚洲最大的空中花园也已经初具规模。

对于具体项目的销售，也会根据市场情况不断发生变化。从总体供给结构来看，随着区域写字楼市场供应的进一步放大和有效需求不足的进一步持续，在竞争压力下，中关村广场的许多项目在销售上，从只售不租改为租售并举成为普遍现象。而且随着市场供应的不断加大，出售写字楼供给转为租赁的面积将继续增加。但据业内人士分析，在目前国内房地产信贷普遍紧缩、多层次房地产金融市场迟迟不能建立的情况下，本地区的多数开发商仍将处于短期资金运作长期项目的境况，回收资金的压力和规避更大市场风险的需求将使市场新增项目的入市仍然以出售方式为主。

 4.2项目定位：

通过对中关村写字楼现状的分析和了解，该区域写字楼集中度过大，而酒店式公寓的供应量相对较少，且售价较高（区内酒店式公寓的售价在14000员/平米左右）。

故项目定位采用酒店式公寓兼部分商业。

五.项目经济分析

项目投资估算

1、 开发成本估算

  1.1土地成本

项目土地毛地价25667万元，项目土地出让金为1090元/平米，地下部分出让金为地上的1/3，项目征地费用总额为人民币31059万元。

单位可销售面积成本为31059/5.85（地上面积）=5309元/平米。

  1.2前期工程费用

包括土地出让金契税、可行性研究费、设计费、工程勘探费等费用，共计约1451万元。

单位可销售面积成本为1451/5.85（地上面积）=248元/平米。

 1.3基础设施及配套设施建设费

包括供电、供气、供水、排污、照明、道路等基础设施及配套设施，其建设费用估计为713元。

单位可销售面积成本为713/5.85（地上面积）=122元/平米。

1.4建安费用

建安费用包括空调、电梯等费用。按建筑面积3000元/平米计算共17550万元。

单位可销售面积成本为17550/5.85（地上面积）=3000元/平米。

 1.5不可预见费

取以上四项费用总和的1%，共为508万元

单位可销售面积成本为508/5.85（地上面积）=87元/平米。

2 、开发费用估算

  2.1管理费用

   管理费用取直接费的1%计算，管理费用为169.97万元。

单位可销售面积成本为508/5.85（地上面积）=87元/平米。

   2.2销售费用

   销售费用取销售收入的1.5%，销售费用为1194万元。

单位可销售面积成本为1194/5.85（地上面积）=204元/平米。

   2.3财务费用

   项目财务费用为贷款利息，贷款8000万元，贷款期限为一年，利息为560万元。

单位可销售面积成本为560/5.85（地上面积）=96元/平米。

 3、 项目开发总成本

   项目开发总成本估计为534万元，

单位成本为534/5.85=9213元/㎡。

项目投资成本估算汇总表

项目销售收入预算

1销售单价的确定

根据相关及对项目周边楼盘的调查结果，设定项目的销售均价为：酒店式公寓：12000元/平米；商业：22000元/平米；地下车位：20万元/个。

2 销售总收入的确定

销售总收入预测表

3 经济分析

项目损益表（单位：万元）

4、工程进度安排