静安信业广场项目策划报告

壹、产品立地条件分析

一、项目位置

本案位于静安区境内的北部偏东位置，具体四至为：基地西面东安公寓；；东为20米宽的西康路；与南京路相连，北侧为40米宽的昌平路，是该区域的主要商业街。正德地块呈不规则的扇形。与昌平路隔街相望的是已建成目前尚未入住的静安鼎鑫佳园，西康路另一侧的分别是早期商住物业华通大厦和已开始施工建设的商住楼东海园二期。

二、区域商业、生活机能状况

基地周边生活设施比较完善，有较多的便利店和超市，例如联华、可的、快客等便利店星罗棋布，为位于本地区居住的住户提供了一个良好的购物环境。基地正对面有中国银行的储蓄网点，区域周边道路上有各式小吃饮食店、金鱼岛鱼翅馆、上海石库门等中型酒店应该说，此区域内生活便利设施都较为完善。

三、区域交通状况

   项目周边公共交通优势尤为突出，就周边500米范围内就设有十几条公交线路，如136、206、24、148等，分别通往全市其他区域。但周边道路情况不容乐观，围绕项目周边的多条道路均只有20米左右的宽度，在上下班的高峰期，人流、自行车等极易引发道路的堵塞。

而除了完善的地面交通网络外，现代化的地下交通也将成为今后业主出行的主要依托。距离地铁二号线静安寺站与石门一路站约1.5—2公里。

距离基地500米的西侧的常德路上规划的M7线昌平路站，将于2006年建成通车，为小区业主的出行更是提供了有力的保障。

四、区域医疗、教育状况

而就医疗保健方面，静安中心医院、儿童医院、地段医院等医疗保障体系让小区居民拥有良好的就医环境。

就教育学校方面，紧邻项目的有东安公寓内的大松幼儿园，其余中、小学校虽有一定的距离，但设施还是较为齐全。

五、区域休闲娱乐状况

基地附近文化设施也较为完善，静安科技馆、静安区工人俱乐部等，都为该地区增添了不少的文化、休闲设施。而另外距离不远处的“静安体育馆”和“静安体育中心”都为居民提供了一个休闲运动的良好场所。

贰、项目SWOT分析

S优势点分析：

W劣势点分析：

O机会点分析：

T威胁点分析：

叁、项目产品定位建议

本案的地理位置在上海属于顶尖地段，但是将近6的容积率，和1万多平方米的占地面积，决定了本案在社区景观方面很难有大手笔，宜走精品景观路线。

本案平均土地成本，对本项目的成本影响极大，也意味着目标客户必定是高收入的精英一族。

本案可以作成全装修的产品推出，一来提升产品的品质，二来可以可和周围的产品形成明显的区隔。拥有在竞争中脱颖而出的“实力”。将产品塑造成为具品质、品味和投资价值的静安新社区。

一、房型面积定位原则

• 一房方便、舒适

小户型的全装修套房是针对目前市场上越来越多的SOHO一族以及外企白领人士单身居住的需要而设计的。从目前市场对这类小面积低总价的装修套房的供需状况来看，虽前期存在着明显需大于求的状况，一批全装修公寓的出现，引起了市场上轰动的抢购效应，销售几近一空。但随着近期推案的不断增多，市场以足见趋于理性，良好的产品规划先进的营销手段才是致胜的关键。从其客层来看，即可居住，又可作为投资的一房，客源主要是区域内及周边区域的年轻白领、企业主管人士、大量看好市场前景的投资人士。其潜在客源广泛。

项目一房在房型设计上，要更多的考虑客源层的需求——方便、舒适性，住宅要成为住户的生活空间，而不仅是睡觉场所，因此建议一房面积可以设计偏大，在50平方米左右较为适合。

• 二房精简、实用

通过对本案周边近年来新建的同类型产品的市场研究发现，前期项目周边的高档住宅的产品面积规划普遍较大，二房面积在120——130平方米，但近期上市的产品两房面积有所下调，110平方米以下的两房大量涌现，（如静安枫景，两房全部为105平方米，康宁雅苑，两房108平方米）。本案的产品设计不宜盲目求大，精简型的户型面积在区域住宅市场上存在极大发展空间。

房型面积相应地缩小，一方面有利于产品总价的降低，这对于扩大潜在客源放大市场吸纳度有着明显的利好作用，另一方面也符合中青年客户的居住理念，最大程度的扩展客源层面，尽快的完成销售。另外建议100—110平方米以内的两房作为主力户型。90—110平方米的两房作为补充。

• 三房宽敞、舒适的

区域内三房的主力一直都集中在130—140平方米左右无太大的变化，说明这一面积已得到购房者的认可，更代表这一类房型的供应量已达到一定的程度。建议本项目三房面积能控制在120—130平方米左右，迎合新一轮消费的需求，使产品迅速的完成去化。

• 小面积商铺为小业主提供更多的生活空间

项目临街商铺位于十字路口，来往现阶段人流量不是很大。周边住宅项目陆续入住后这一情况将有大的改观。

商铺面积不宜过大，与本项目同处于昌平路的德安大厦其1—3层裙房共3600平方米（一楼2200平方米，二、三楼各1800平方米）因面积过大，建成已有相当长的时间，至今还在空置。

因此，本报告建议沿昌平路的地上商铺部分，可做自由分割，且结合昌平路（休闲娱乐一条街）的整体规划，引进具有国际品牌的商家，即借此完善小区的生活配套，更为商业面积的顺利销售，寻求合理的获利空间。

二、1、2号楼房型面积配比建议

方案一

方案二

三、项目目标客源定位

• 客层职业分析

本案所处上海楼市的高价位，高品质区域，以目前市场的客层来说，多集中在国内外白领人士、知名国企得管理干部、律师等在行业内和社会上已具有地位与身份，且具备较为优越得经济条件得成功人士。