划拨土地的法律风险控制

与大多房地产交易案件类似，有关划拨土地问题的法律风险，也主要通过三层法律措施予以控制：

一是法律尽职调查。交易之前，先就目标房地产做全面细致的法律尽职调查，了解划拨土地转为出让土地的可能性，了解土地出让金的补缴数额，对可能导致交易受阻的规划、环保等问题一并予以关注。

二是合同防范。从合同谈判，到合同条款的设置，结合目标房地产的尽职调查结果，层层设计风险防范条款，促进交易流畅，同时在交易受阻时也可平衡退出。

三是诉讼解决。若交易受阻，或对方违约，则注意收集有利证据，依托交易合同，尽早诉讼解决，将风险控制在最小范围。

一、租民房留意事项包括哪些

1、因为房屋租赁代办署理所涉及法律关系复杂，业务延续时间较长，因此合同执行过程中的不确定性因素产生纠纷的可能性较大。

房屋租赁当事人应在选择房地产经纪机构居间先容信息的交易方式后，由房屋出租人和承租人直接签订房屋租赁合同。

2、房屋出租人，承租人与可从事房屋租赁代办署理业务的房地产经纪机构（指与指定银行签订租赁代收代付委托协议，缴纳租赁代办署理保证金的房地产经纪机构）从事房屋租赁代办署理流动时，应将房屋出租代办署理合同及房屋租赁合同向指定银行存案，通过指定银行代收代付房钱，有效降低交易风险。

3、房屋租赁当事人在与房地产经纪机构从事房屋租赁经纪流动之前，可登录北京市房地产交易治理网查望房地产经纪机构基本情况，被投诉情况及信用档案情况，绝量选择信用良好的房地产经纪机构。

在签订合同之前，应当真阅读合同条款，通过合同保护自身正当权益，建议使用合同示范文本。

二、如何进行法律风险防范

违约责任风险防范，指在合同的签订和履行过程中，对可能存在的违约及违约给我方带来的损失的预防。这可分为部分。一是预防对方违约给我方带来损失，二是预防我方违约给自己带来损失。

违约责任风险防范，应在合同签订前对我方违约可能性及对方违约可能性进行评估，然后遵循一个原则：若我方违约可能性大，则尽可能在合同中约定较轻的违约责任；若我方违约可能性小，对方违约可能性大，则违约责任的约定应尽可能在严重。

在对方违约可能性较大的情况下，可采取以下方式约定违约责任：

（一）高比例违约金。若对方违约可能性较大，我方可要求在违约责任条款里约定高额违约金，例如约定合同标的100％、150％甚至更大比例的违约金，这可在一定程度上遏制对方的违约冲动。但是，高比例违约金并存在一定瑕疵，即若发生争议，判决的违约金数额可能根据实际损失而定，但实际损失往往难以认定，往往采取对对合同约定的违约金打折的方式处理。也就是说，约定的违约金比例未必能全部得到支持。

（二）高额定金。可要求对方支付较高的定金。但根据相关法律规定，定金不得超过合同标的的20％，受此，若发生纠纷，支持的最高定金额为合同标的的20％。

（三）抵押担保。若有可能，如我方在合同谈判中处于优势地位，则可要求对方提供一定的财产作为履行合同的担保，并办理抵押手续。当然，对方提供的财产应为不动产或有价证券，如房产、股票等。

（四）提供保证人。这也是在我方处于谈判优势的条件下，可要求对方提供具有一定资信条件的人作为保证人。在此情况下，若对方违约，我方可要求保证人承担保证责任，从而降低我方风险。须注意的是，若保证人为个人，我方须调差其资信情况；若保证人为法人，我方不仅要调查其资信情况，还要调查其保证行为是否通过其内部权力机关的批准。

（五）股东担保。股东担保，指在与公司的交易中，我方处于谈判优势时，可要求对方公司股东以其个人资产对公司履行合同作担保。这是釜底抽薪之计，若股东敢于以个人财产做担保，则对方公司履行合同的诚意较大。

（六）不可抗力。我国法律对不可抗力的定义仅指地震、火灾、战争等，而在签订合同时，可根据我方利益需要，将其他因素如洪涝、行政行为（征收、征用、规划等）视为不可抗力。

（七）明确可解除合同的条件。解除合同，是对违约行为极为严厉的处罚。可在违约责任条款中罗列对方可能出现的违约行为，并约定一旦出现其中一种违约，我方有权解除合同。