房屋合同纠纷有哪些解决办法

商品房买卖合同的效力受预售许可证和起诉的时间期限影响。未取得商品房预售许可证的预售合同视为无效，但出卖人在诉讼前取得商品房预售许可证的，可以视为有效。买受人在商品房买卖合同签订前以认购、定购、预约等形式向出卖人支付定金，出卖人应当将定金退还买受人。当事人约定以登记备案程序为商品房预售合同生效条件的，除一方履行主要义务，另一方接受外，以约定为准。商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人房屋抵押给第三

法律分析

商品房买卖合同的效力是否由预售许可证和起诉的时间期限决定？

<A:出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人签订的预售合同视为无效，但出卖人在诉讼前取得商品房预售许可证的，可以视为有效。正式商品房买卖合同签订前，买受人以认购、定购、预约等形式向出卖人支付定金，如何办理？

答：出卖人接受买受人以认购、定购、预约等形式交付的定金作为订立商品房买卖合同的担保的，因一方原因不能订立商品房买卖合同的，依法规定，因不可归责于双方的原因不能订立商品房买卖合同的，出卖人应当将定金退还买受人。三是未按规定登记备案的商品房预售合同是否无效？

答：当事人以商品房预售合同未按法律、行规要求登记备案为由要求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以登记备案程序为商品房预售合同生效条件的，除一方履行主要义务，另一方接受外，以约定为准。答：有下列情形之一的，不能实现商品房买卖合同目的的，不能取得该房屋的买受人可以要求解除合同，退还已支付的购房款和利息，赔偿损失，并要求出卖人承担不超过（一）项的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人房屋抵押给第三人的；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人将房屋出售给第三人的。5如果出卖人与第三人恶意串通再次签订商品房买卖合同，买受人该怎么办？

A:买受人以出卖人与第三人恶意串通另行签订商品房买卖合同，交付房屋使用，致使无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人签订的合同无效，它应该得到支持。待交付或交付的房屋主体结构质量不合格，买受人的权利该如何保障？

房屋主体结构不合格不能交付使用，或者房屋主体结构交付使用后质量不合格，买受人要求解除合同并赔偿损失的，应予支持。

结语

根据商品房买卖合同的相关规定，如果出卖人未取得商品房预售许可证，则与买受人签订的预售合同视为无效，但出卖人在诉讼前取得商品房预售许可证的，可以视为有效。在商品房买卖合同签订前，买受人以认购、定购、预约等形式向出卖人支付定金，出卖人应当将定金退还买受人。同时，当事人以商品房预售合同未按法律、行规要求登记备案为由要求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以登记备案程序为商品房预售合同生效条件的，除一方履行主要义务，另一方接受外，以约定为准。在商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人房屋抵押给第三人的，买受人可以要求解除合同，退还已支付的购房款和利息，赔偿损失，并要求出卖人承担不超过一万元的赔偿责任。如果出卖人与第三人恶意串通再次签订商品房买卖合同，买受人可以请求确认出卖人与第三人签订的合同无效，并请求赔偿损失。对于房屋主体结构不合格不能交付使用或交付使用后质量不合格的情况，买受人有权要求解除合同并赔偿损失。

法律依据

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。