报价管理制度

　　（一）、预算编制依据

　　1、zz海关办公大楼的承建特点和使用对象。

　　2、国家、zz市有关部门的法规或专业文件。

　　3、本公司多年写字楼的管理经验，参考了现行市场行情。

　　（二）、预算编制原则

　　1、先计划，后预算。

　　2、从实际出发，本着合理、先进、周密、可行的原则，科学计量，合法收、支，不断完善。

　　（三）、预算中需说明的事项

　　1、本预算物业管理费年合计2，3，303。58元。如贵单位接受我公司的各项建议，与我公司签订《物业管理委托合同》时

　　（1）增加项目，另行协商；

　　（2）具体收费方式和时间再行确定。

　　2、因该办公大楼属于新建，各项设施、设备系统应在保修内，本预算中设施设备运行、维保费只计入了运行物料费用，未计入维修保养费用。正常年度的设备设施运行、维保费用需根据实际需要核算。因此，本预算专门针对20xx年度，不适用于其他年度。

　　3、本预算中不包括该办公大楼的运行、办公用能源费用。

　　4、因对该办公大楼的设备、设施了解程度很有限，本预算包总价，不包单价和单项。

　　5、预算中的人员工资按现行市场水平测算，以后年度将参考市场水平、物价变动情况和国家相关劳动、人事规定进行调整。

　　6、预算中各项单位计费标准及数量仅供参考，以年合计为准。

　　7、预算中人员费用包括工程、客户服务、行政用管理人员的费用，安保和保洁人员费用分别计入安保、消防服务费用和清洁、绿化费用中。

　　8、预算中公共设备的运行、维保和保养费用主要是运行消耗物料费用，运行人员费用已计入人员费用（工程）。

　　9、《自带设备情况表》中各项数据仅供参考。自带设备、工具的使用费用包括固定资产折旧费、低值易耗品摊销费和设备修理费，已计入物业管理费预算中。

　　（四）、财务预算对业主及其产业不同时期利益的考虑本公司的财务预算同时考虑了维护业主的近期和长期利益。

　　1、近期内减少业主的一次性资金投入。考虑到业主自建办公大楼，已经投入巨额资金，为保证该办公大楼的正常使用仍需注入日常物业管理费用所需资金，投入较大。本公司凭借自身实力自带全部物业管理服务所需设备和工具，投资总额约37万元。

　　2、长期目标：严格管理，积极建议，使业主的产业保值、增值。

　　（1）严格控制人工成本，着重设备设施及建筑物的维修和养护，将人工成本控制在物业管理费用总额的合理比例内，随着物业使用年限的增长增加设备设施维修、养护投入，做好设施设备的各级维修保养工作，在较长的时期内保持楼宇的优秀品质和良好性能。

　　（2）加强员工培训，提高服务质量，加强员工服务意识和对该办公大楼使用特点的认知培训，让我公司员工的服务水平作为提升物业品质的要素之一是我公司日常人员培训的目标，我公司将为此合理支配培训费用，决不让员工质素透支。

　　（3）管理维修基金的积累和使用，管理维修基金是指由业主（或称产权人）或使用人按其拥有或占用的产权面积交纳的公共维修基金，用于支付大厦公共区域、公共设施、设备保修期满后的大修、更新或改造以及其他非日常性维修项目等费用。该办公大楼作为单一业主产权物业，建议由业主在物业投入使用后、保修期满时，开始按建筑面积预提管理维修基金。该项基金可由业主自行专户存款，专款专用，按批准的大修或大型增改项目计划和预算支付使用，并制定相关的管理制度。遇重大紧急支出，管理基金存量不足，再另行筹措。

　　（4）进行风险管理，控制风险，本公司对楼宇实行风险控制管理，将保险和日常维修养护工作结合起来，在保证楼宇的正常使用的同时，对楼宇进行风险投资以减少突发事件给业主产业带来的巨额损失。如贵单位将该办公楼委托我公司管理，建议贵单位将楼宇的.保险委托我公司一同办理，一方面利用我公司整体规模优势降低保费支出，一方面维保与保险一体管理、责任分级，可以更好地控制风险。