5#－８#楼商铺开盘期价格策略
为了达到5#－８#楼商铺开盘期价格定位准确，符合市场价格规律与原则，结合本项目的实际情况，作此价格策略方案。 一、项目价格分析：
5#－８#楼商铺备案均价为 66000元/㎡ 二、2013年1月－2013年8月销售率分析：
５#－８#楼商铺销售至年前推出后，销售率几乎为零。 在当前高通胀、低增长，房地产市场行情不明朗的市场行情之下，观望情绪日益浓厚。近期热销商业地商毅德城在开盘时均价在6千每平米左右，开盘时就售盤，吸纳了市场大批投资金额。而本案商业5#－8#楼于年前推出以来却遇滞销境地，究期原因从销售的定价策略到招商的商业运营，均有值得商榷和重新定位规划之处。 三、本案价格定价策略： （一）总体定价策略 定价原则：
依据一:选取项目周边同类或相似商铺租金还原（租金还原法） 依据二:确定所选取对比项目周边商铺销售均价（市场比较法） 依据三:根据项目住宅售价，得到本项目预测参考价格（住宅还原法） （二）本案价格推导 １、租金还原法
赣州市西城区各商业街租金统计表（元/㎡/月）
租金水平 文清路 青年路 西桥路 红旗大道 文明大道 章江南大道 三康庙 最高租金 1000 200 50 80 60 100 80 最低租金 平均租金
500 750 20 110 10 30 30 55 20 40 50 75 40 60 分析：三康庙商铺平均租金为60元/㎡/月、西城区各商业街商铺平均租金为160元/㎡/月、由此评估得出本案5#－８#楼商铺按周边成熟商圈平均租金160元/㎡/月进行租金还原推导合理售价为： （１）简易国际评估法 ：
基本公式为：该物业的年收益×15年＝房产购买价
若购买价目小于或等于同区域其它商业物业则该物业物有所值。 （以上公式为国际专业理财公司评估物业投资价值的简单方法。）
推导计算本商铺均价为：28800元/㎡ 160×12×15＝28800元/㎡ （２）租金回报率返推法：
基本公式：每月租金收益×12/购房总价＝投资回报率
推导计算本商铺均价为：32000元/㎡ 按投资回报率６%计算：160×12÷0.06＝32000 ２、住宅价格推导法：
基本公式：住宅均价×（３－５倍）＝商铺均价 推导计算本商铺均价为：28000元/㎡
以本案现住宅均价7000元/㎡计算：7000×4倍＝28000 ３、市场比较类推法：
根据周边项目和同质项目已成交均价进行比较进而推导本案定价。 项目 位置 商铺类型 成交均价（元/备注 尉蓝半岛 旺达国际数码港 春江花月 华谊城 章江北大道 红旗大道与西桥路交汇处 章江北大道 河套老城区文明大道原桃子园市 黄金时代西街 赞贤路 华润·幸福汇 中央生态公园对面 中海国际社区 兴国路与钨都大道交界口 毅德物流园 赣州开发区潭东 街铺底商 街铺+内铺 临街商铺 内铺+街铺 ㎡） 25800 30000 29000 23196 售磐 售磐 在售 在售 街铺+写字楼 街铺+写字楼 街铺+写字楼 街铺 26554 29251 22976 6500 街铺已售 在售 在售 一期售磐 以上分析楼盘商铺均价约在26000元/㎡以下。 推导计算本商铺均价为 31200元/㎡
从本案实际优劣势分析后加权20%，按周边市场商铺成交均价计算， 26000＋（26000×20%）＝31200 四、本案5#－8#楼商铺开盘价格方案 （一）出街均价 40000元/㎡ （二）实际成交均价 32000元/㎡
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