我国物业管理制度的主要问题与对策

我国物业管理制度的主要问题与对策

作者：唐晓宇

来源：《财经界·学术版》2013年第17期

摘要：住房制度的改革以及房地产业的快速发展，物业管理这一朝阳型产业也在经历着变化和挑战，实属产业成熟化的必经之路。然而，物业管理制度建设还不完善，蕴含着很多的问题和矛盾，本文就我国物业管理制度面临的主要问题进行分析，并在此基础上就促进物业管理发展和健全物业管理制度提出一些对策。 关键词：物业管理制度 主要问题 对策

社会经济的快速发展以及人民生活水平的日益提升，房地产行业实现突飞猛进的发展，由此衍生的物业管理也逐渐成为人民生活中讨论的话题。作为城市缩影的住宅小区数目的增多，各种物业纠纷和矛盾油然而生，并且伴随着相关法律法规的完善及人民维权意识的提升，物业管理制度面临着更加严峻的考验，需要建立健全物业管理的法律法规制度才能处理好物业公司、房地产公司、业主之间的关系，物业管理公司的良性运作维护业务的权力和利益的同时能更好地为房地产商和业主服务，使三者处于一个良性的循环系统中。 一、物业管理制度的内涵

物业管理制度是关涉物业管理活动的行为规范和行为准则。物业管理制度建设是发展物业管理服务业的基础性工作。一般而言，物业管理制度有两层含义：一是物业管理公司内部的管理制度，以物业管理公司自身的工作特点和经营管理理念为根基所制定的相关联的物业管理工作流程、具体职责范围和管理办法等等，其主要目的是为了公司内部每位员工能够恪守其职、权责相配、协同合作形成良好的工作氛围和愉悦的工作关系，保证物业管理工作的顺利开展有序进行；二是就有关物业管理过程中涉及的参与者，明确其权利义务，监督其行为规范，协调各方的利益关系。具体内涵而言，物业管理制度总体由前期管理制度、日常管理制度和物业管理公司内部管理制度三部分组成。前期管理制度主要包括物业接管验收制度、入伙手续及搬迁、装修规定；日常管理制度既包括物业管理公司制定的房屋使用管理制度、房屋维持制度、设备运行管理制度、设备维修制度、绿化管理制度、治安及消防制度以及综合服务办法等，又包括业主委员会制定的业主委员会章程、维修基金管理及使用办法、公共部位及共用设施使用办法等；物业管理公司内部管理制度主要包括公司经理办公制度、各部门责任制、员工岗位责任制及综合管理制度等。

二、现有物业管理制度存在的问题

与国外相比，我国的物业管理起源时间比较晚，相关制度建设不完善，在实际运行过程中呈现出各种各样的问题，具体而言主要体现在以下几个方面：

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（一）物业管理市场法律法规不健全

我国物业管理发展历程短，相关管理经验不足，受固有“重生产重建设、轻生活轻经验、更轻管理和服务”管理模式的影响，相关部门没有对新建设小区进行法律法规的制定，呈现“一年新、二年旧、三年破环境脏乱差”的局面，立法的严重滞后阻碍了小区物业管理前进发展的步伐，况且即使有立法但也呈现出严重的政治色彩，缺乏统一性，各地方性物业管理法律条款错综复杂，相互之间协调性差、缺乏规范性。 （二）房地产业主自治制度不完善

受我国现行社会制度的影响，物业管理并不具备西方国家较高运行效率的物业管理协会，业主大会的成立不规范，业主自治机构的法律地位不明确，相关的业主资格认证和业主委员会的权责模糊不清，监督管理机制不健全，相关主体的利益得不到应有的保障，使物业管理呈现一种混乱的局面，容易造成实存名亡的现象。 （三）前期物业管理制度疏漏多

在整个物业管理过程中，前期物业管理起着非常重要的作用，关乎着物业管理工作的长期稳定发展和效益，然而，我国在物业管理过程中没有对前期物业管理实施进行明确的时间界定，进而滋生出很多的问题：房地产开发阶段遗留的问题在物业管理矛盾纠纷的三到五成，前一阶段的问题没有解决后一阶段解决更加困难；业主缺乏厉害关系的认知意识，物业管理服务合同内容简略，相关费用的标准没有实施市场竞争定价，况且在合同相关内容部分也没有得以呈现，这样业主最为关心的问题很难得到保障，容易造成服务质量和相关费用支付不匹配；物业服务企业与建设单位往往存在着千丝万缕的关系，前者常常受制于后者或者后者的分支结构演变而成，两者之间的交接不规范，也没有形成具有法律效力的文件，致使后期物业管理服务实施难度大，相关利益体的矛盾冲突日趋复杂化、严重化。 三、改善物业管理制度建设的对策

我国的物业管理产业还处于逐渐发展完善的阶段，在实际运行中会出现很多的供需吻合的矛盾，为很好地解决这些具有特殊性、特殊性的矛盾，在借鉴外国先进管理经验的基础上，本文主要从以下几个方面来进行相关制度的改善，进一步规范物业管理市场，给物业管理提供良好的发展平台，实现物业管理发展水平的提升和服务业主需求满意度全面的提升。 （一）重视物业市场的供给方作用力

1、充分发挥自建自管型物业管理服务企业的主导性作用

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就我国物业管理服务业发展状况而言，自建自管型物业管理服务公司是主力军，决定着物业管理水平的高低和物业服务质量的好坏。然而，其所处的垄断地位有失市场竞争的公平性和效益性，但不能成为打压他们的理由，需要利用开发商特殊的经济背景和具备的专业背景，从以下几个方面来规范自建自管型物业管理公司的行为：完善物业管理法律法规，作为行政管理部分发挥起监督管理作用，对物业管理不进行干预，而是通过建立健全物业管理法规体系来管理协调各方管理的权、责、利关系，给与物业管理服务公司提供在接受委托实施开展物业管理工作的合规法律平台，使各项工作的开展真正实现有法可依、有法可循。建立物业管理协会，将由部门负责的日常监管工作交由自律性组织来完成，发挥物业管理协会的专业性，细分工作流程，减少部分的工作任务、增强物业管理协会的组织协调作用。利用自建自管型物业公司的开发商背景优势准确界定前期物业管理的开始时间，减少后期不必要的矛盾纠纷。

自建自管型物业公司尤其本身具有的特殊性，作为开发商的子公司在物业经营管理、房屋销售方面提供的建议很容易被采纳，加之母公司齐全的基础设施建设，综合管理合理应用，为物业管理水平的提升发挥着举足轻重的作用。 2、培育高水平、高质量、高层次的市场供给主体

在物业管理服务领域，高水平、高质量、高层次的物业管理企业成为其繁荣发展的必然要求，应该具备的特征如下：重视业主利益的关注，物业管理服务产品的优质化；企业效益和社会经济效益的最优化；物业管理水平的高水准、高效率。

除此之外，物业管理服务水平的高低还取决于物业管理人员的职业道德素质和基本专业素质，培养具有较高水平的物业管理人员，员工工作能力的提升可以很好地体现为物业管理市场中供给主体质量的改善，为物业管理的未来发展奠定坚固的人员基地。 （二）加大物业管理需求方的作用力

我国的物业管理市场还很不成熟，市场化的需求主体并未形成，需要从以下几个方面开展培育工作：

1、发挥的导向作用，转变人们的思想观念

在物业管理服务市场的进程中，部门要给予物业管理工作准备的市场定位，确定其在城市管理系统中的重要组成部分，在物业管理出现纠纷矛盾时，部门要发挥其行政监管职能，以坚定的具有导向性的立场参与其中，对相关不利进行正确的引导，最大限度的转变群众的思想观念，使其认识到物业管理工作的重要性。这样一来，导向性作用的影响让人们对物业管理有了很真切的了解，所产生的符合客观实际的需求反过来对物业管理行业起到一

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定的促进作用，反馈机制的作用更加有利于物业管理工作的合规性运行，更易于产生预期的经济效益。

2、物业管理卖方市场树立服务意识，激活买方市场的有效需求

物业管理服务做一种商品，要想使购买者产生其购买欲望并实施购买行为，才能发挥其作为商品的基本功能。因此，物业管理服务企业提供的特殊商品，既要满足业主的基本需求之外还要创造更多的外部价值，让每一位购买者感受到物有所值，体现其自我主人翁的地位，自我意识的满足更易于激起和提升物业管理买方市场的有效需求，卖方市场也会因此提升在市场中的竞争地位，双方相互促进来促进物业管理市场进一步的发展完善。 （三）物业管理市场秩序的规范化合理化建设

任何行业的发展完善阶段均不可能离开规范化的市场秩序的鞭策和监管，物业管理作为新兴产业尤为如此，物业管理需要来自各方力量的共同监管，建立一整套完备的市场管理运行机制作为其行动的指南。物业管理市场的管理是国家部门的监督管理和群众自律性的监管形结合的产物，良好的物业管理市场秩序，可以保证市场竞争的合法性，约束有失公平的行为，确立公正而统一的竞争规则，有利于物业管理市场健康稳固的发展。 参考文献：

[1]王占强.前期物业管理制度急待完善[J].城市开发（物业管理），2010（03） [2]叶亮.完善我国物业管理制度的对策建议[J].群文化天地.2011 [3]江楠.我国物业管理制度浅谈[J].黑龙江信息.2012