第３２卷第１期 吉林建筑大学学报 Ｖｏ１．３２ Ｎｏ．１ ２０１５年２月 Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｊｉｌｉｎ Ｊｉａｎｚｈｕ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ Ｆｅｂ．２０１５ 浅析住宅小区物业管理中存在的问题及对策 赵 阳 （吉林建筑大学职业技术学院，长春１３０１ １８） 摘要：随着城镇化步伐的加快，我国城市住宅社区建设越来越多，社区物业管理方面问题也逐渐显现，全国各地频 发物业弃管小区．本文将剖析我国住宅小区物业管理中的存在问题，提出解决的对策和建议，供大家参考． 关键词：社区建设；物业；物业管理 中图分类号：Ｆ ２９０ 文献标志码：Ａ 文章编号：２０９５—８９１９（２０１５）０１—００８７—０４ Ａｎａｌｙｓｅｓ ｔｈｅ Ｐｒｏｂｌｅｍｓ ｉｎ ｔｈｅ Ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ Ａｒｅａ Ｐｒｏｐｅｒｔｙ Ｍａｎａｇｍｅｎｔ ａｎｄ Ｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅｓ ＺＨＡＯ Ｙａｎｇ （Ｓｃｈｏｏｌ ｏｆ Ｖｏｃａｔｉｏｎａｌ ａｎｄ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ，Ｊｉｌｉｎ Ｊｉａｎｚｈｕ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｃｈａｎｇｃｈｕｎ，Ｃｈｉｎａ １３０１ １８） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｗｉｔｈ ｔｈｅ ｑｕｉｃｋｅｎｉｎｇ ｐａｃｅ ｏｆ ｕｒｂａｎｉｚａｔｉｏｎ，ｕｒｂａｎ ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ ｉｎ Ｃｈｉｎａ ｉｓ ｂｅｃｏｍｉｎｇ ｍｏｒｅ ａｎｄ ｍｏｒｅ ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ ｐｒｏｂｌｅｍｓ ａｐｐｅａｒｅｄ ｇｒａｄｕａｌｌｙ，ａｌｌ ｏｖｅｒ ｔｈｅ ｃｏｕｎｔｒｙ ｉｎ ａ ｐｒｏｐｅ￣ｙ ａ— ｂａｎｄｏｎｅｄ ｔｕｂｅ ｖｉｌｌａｇｅ，ｔｈｉｓ ａｒｔｉｃｌｅ ｗｉｌｌ ａｎａｌｙｚｅ ｔｈｅ ｐｒｏｂｌｅｍｓ ｏｆ ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ ａｒｅａ ｐｒｏｐｅ￣ｙ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ ｉｎ ｏｕｒ ｃｏｕｎ— ｔｒｙ，ｐｕｔｓ ｆｏｒｗａｒｄ ｔｈｅ ｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅ ａｎｄ ｔｈｅ ｓｕｇｇｅｓｔｉｏｎ，ｆｏｒ ｙｏｕｒ ｒｅｆｅｒｅｎｃｅ． Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ；ｐｒｏｐｅｒｔｙ；ｐｒｏｐｅ￣ｙ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ 随着城镇化步伐的加快，我国大中小城市迅速发展，城市住宅社区建设越来越多，商品化住宅已成为我 国城镇居民居住的主要形式．物业管理已纳入日常生活中，这对提高人们的生活质量、生存环境及改变城市 面貌和推进城市化进程都起着积极作用．然而在现实中，物业管理还存在着很多问题和不足，全国各地小区 时常出现物业弃管现象，物业企业与业主纠纷不断，导致矛盾不断升级．物业管理与日益发展的城市建设逐 渐出现了不和谐的现象．本文将剖析我国住宅小区物业管理中存在的问题，并提出解决的对策和建议，供大 家参考． １ 城市住宅小区物业管理的现状 １．１ 开发初期的小区物业管理情况 开发初期的小区，物业管理比较规范．因为开发商为了吸引顾客，寻求卖点销售房子，对小区的绿化、环 境、安保等都能够提供相对令人满意的物业服务．大多数业主也能够履行义务，按时缴纳物业费，物业管理企 业也能尽职尽责负责小区的服务工作．但随着房子销售结束和房屋使用时间的增加，很多问题就逐渐凸显出 来，例如房屋质量、设施的损坏、绿化维护、停车位不足、道路维护及物业费欠收的问题等等，物业企业和业主 的矛盾显现出来．而我国城市社区建设也就２０多年的历史，物业管理发展并不成熟，很多物业管理企业和开 发商是一家，业主很容易将开发商的应完成的售后服务转嫁到物业企业上，因此常常引起责任纠纷，业主和 物业企业矛盾由此产生． 收稿日期：２０１４—０７—０６． 作者简介：赵阳（１９６５～），女，吉林省长春市人，教授，硕士 ８８ 吉林建筑大学学报 第３２卷 １．２开发结束小区的物业管理情况 开发结束的小区，物业管理从起初的规范管理逐渐过渡到松散管理，再到勉强维持；有的甚至被弃管．业 主刚人住时，必须交齐当年物业费后才能获准人住．因此业主入住初期，物业费的缴纳率基本上是百分之百， 此时物业费能满足正常经营需要，物业管理也能及时到位．但随着人住时间的推移，诸如住户的屋顶漏水、墙 皮脱落、可视对讲门的损毁、对讲机不能使用、监控失灵、道路塌陷坑洼不平、住户失窃、管道堵塞等一系列问 题接踵而来．实际上很多问题是历史原因造成的，也是开发商造成的，仅靠收取的物业费很难解决这一系列 的问题．因此，给物业管理带来较大难度，业主也因此与物业企业的矛盾纠纷不断． １．３老旧小区、老住宅的物业管理情况 老旧小区、老住宅或是没有物业管理、或是存在物业弃管现象．在我国，城市商品住宅开发近２０余年，在 上个世纪９０年代中期之前都是福利分房，各单位建设家属宿舍，由单位的后勤部门进行维修服务．上个世纪 ９０年代末取消了福利分房，开发商开始征收土地、拆迁，建设小区．没有被开发商拆迁的的老旧房子，通常是 由政府的房产部门或街道办事处统一管理，对楼体外部粉刷、收取垃圾、清扫楼道、统一巡逻，居民缴纳少量 的“卫生费”、“治安费”等管理费，由街道居委会挨家挨户统一收取．老旧小区、老住宅的配套服务设施普遍 不健全，硬件条件比较差，私搭乱建、违章建筑现象严重．在老旧小区、老住宅成立物业管理企业非常困难，很 多的住户对物业管理这样一个新兴事物，在观念上尚没有完全接受，存在只要服务，不愿付出，还不太习惯物 业管理有偿服务，不愿意缴纳物业费．即使缴费，业主很容易对物业企业产生过分的要求，憧憬着少缴费多办 事或不缴费就享受服务的思想，在缴费时也是极不情愿，不想承担相应的义务，有的社区存在长年不缴费的 住户，物业费收缴率很低，造成物业管理经费严重短缺．事实上，老旧小区建设时，往往是孤立而行，缺乏整体 规划设计，很多问题不是单纯的物业管理问题，而是历史遗留问题，没有经费很难解决． ２城市住宅小区物业管理存在的问题 ２．１ 物业管理法律不健全，物业法规宣传不到位，执行力度不够 物业管理是一个非常复杂的系统工程，涉及开发公司、物业管理公司、业主、使用人、业主委员会及向物 业区内提供其他方面专业服务的有关单位、政府有关职能部门等．目前，物业管理法律法规没有形成一个完 整的体系．现执行的法律依据是中华人民共和国国务院令第５０４号颁发的修订后的《物业管理条例》和第十 届全国人民代表大会第五次会议通过２００７年１０月１日起施行的“物权法”．物权法明确物的归属，保护权利 人的物权，它无法囊括城市住宅小区的事务性管理和纠纷¨Ｊ．而政府对仅有的法律法规宣传不到位，执行力 度也不够．还有一些房地产商对物业管理重视不够，物业管理矛盾没有依法依规严格管理，业主违规现象没 有及时遏制，由此留下很多隐患，致使物业管理后患无穷，造成业主、开发企业、物业管理企业和社会的一些 不必要的麻烦和损失． ２．２物业管理企业服务不到位。经费使用不透明 城市小区物业收费难问题比较突出．物业费是业主个人所缴纳的费用，按照理性经济人的思维，消费者 总是想要以最小的支出获得最大的效用，既然物业费属于个人消费，业主势必就想获得最大的服务．如果物 业公司服务不能满足业主居住的合理需要，对经费的使用还不透明，那么，业主就会产生抵触情绪，不愿意交 纳物业费．物业公司和业主之问缺乏沟通和理解，两者之间产生隔阂，发生冲突，一些物业管理企业在没有办 法的情况下，只好以停水停电来催交费用，但往往导致矛盾的加剧． ２．３违章建筑、私搭乱建现象严重 个别业主在进住小区后存在着破坏绿化、违章搭建、擅自安装防盗窗、封闭阳台等破坏小区整体面貌的 行为，从而引发其他大部分业主的不满．而物业公司除了进行劝阻外，无任何行政执法权来对其进行制约．物 业的无授权管理行为，往往成为和而不解的导火索，导致这些个别行为与群体之间的对峙，从而进一步增加 物业管理工作的难度，扩大了矛盾纠纷，影响了小区的和谐建设．实际上，居民居住环境与居委会、公安、环 保、卫生、园林等很多部门都有密切关系，许多事情单靠物业公司很难治理，物业公司不是执法部门，业主对 其不理不睬，违规现象常有发生． 第１期 赵阳：浅析住宅小区物业管理中存在的问题及对策 ８９ ２．４房屋质量不过关，开发商存在遗留问题 部分开发商在施工后遗留下来的诸如墙体裂缝、房屋渗水等房屋质量问题，业主需要寻求解决．这本来 应该是由开发商解决的问题，而业主直接面对的是物业管理者，找物业解决问题．由于开发商与物业的职责 不清晰，物业企业与开发商经常扯皮，使得问题无法解决．有些物业管理企业隶属开发商，业主理所当然地认 为物业公司和开发商就是一家，自己的问题没有答复时，就会把对开发商的不满转嫁到物业管理方面．目前， 一些开发商的售后服务缺少必要制约，业主人住后遇到建筑问题往往把责任推给物业，而物业管理公司往往 认为房屋质量问题不属于自己管理服务范畴，把责任推给开发商，造成相互推诿，业主的权益得不到有效保 护，从而激化业主和物业公司间的矛盾． ２．５ 业主委员设立及其作用存在问题 由于目前我国有关物业法规对业委会权利义务未做明确规定，导致业委会运作不规范．有的小区成立业 委会，有的小区则没有成立．由于业委会是业主选举出来的民间组织，多数业主参与的积极性并不高，大家对 参加业主大会缺乏关注度，态度漠然，业委会缺乏坚实的业主基础．业主在遇到物业管理方面的问题时，多数 业主不去找业主委员会解决，而是自己解决或是忍耐，业委会形同虚设．另外，由于业委会的经济收入是按照 物业费的一定比例，有的业委会甚至受物业公司掌控，更是形同虚设．即使不受物业公司掌控的业委会，运作 过程中也存在很多问题，比如，业主委员会中人员结构、素质、组织能力、公信力等十分有限，很少有专职人员 承担这项工作，业主委员徒有虚名，不能发挥其应有的作用． ３对完善物业管理的几点建议 ３．１ 完善物业法律法规，加强宣传力度，提高全民物业管理消费意识 建立与住宅小区建设相关的房屋维修管理、设备设施管理、环境卫生管理、保安保卫、消防安全管理等法 律、法规．社区要积极宣传相关法律、法规，提高业主及物业管理企业的法律意识，让人们更多的了解自己 的义务和责任．社区居委会是最基层政府的代表，因此，社区要转变观念，研究新时期社区居委会的任务，要 紧密与物业联系，接地气，走群众路线，从业主关心的问题出发，积极帮助业主组建业主委员会，配合物业管 理，在社区中依法开展物业服务活动，积极协调物业管理纠纷和邻里纠纷，深入调研，为建立健全业主委员会 和物业管理的监督体系提供依据，强化党委政府及社区居委会对业主委员会的指导，提升城市管理整体水 平． ３．２物业服务企业严格按照法定程序办事，与业主签订明确详尽的物业管理合同 政府要严格按照法定程序规范物业服务企业，积极宣传《物业管理条例》及相关司法解释，增强业主、物 业服务企业与开发商的法律意识，鼓励房地产开发商、房地产销售和房地产管理分业经营，三家形成一种相 互制约的关系，物业服务企业既能对业主负责，又能对开发商的前期行为进行监督，使整个物业的前期开发 建设过程，能为后来的物业服务创造一个良好的条件．业主和物业管理企业在签订物业管理合同时，应切实 遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则．在合同内容上应就可能发生的争议作出明确的规定． ３．３ 依法成立业主委员会，有效发挥业主委员会的作用 由政府的最基层组织——街道办事处所管辖的社区牵头组织小区内的业主依法选举、成立业主委员会， 还要监督物业公司支付业委会活动经费．业主委员会的成员应由能代表业主利益的业主组成，承担与物业沟 通的责任、监督物业服务、维护业主利益，应根据法律、法规的规定行使职权．对于物业公司所提供的管理服 务应及时予以审查、监督；对于损害业主利益的物业公司，应及时予以解除物业管理合同或诉讼主张民事权 益．业主委员会还要积极参与个别业主与物业管理企业之间的纠纷，平衡业主与物业管理企业之间的权利义 务，以最大限度的维护小区绝大多数业主的合法利益． ３．４加强对开发商的监管，明确开发商的责任 “百年大计，质量第一”，这是喊了多年的口号，然而目前城市建设中的小区时间最长不过２０余年，房屋 质量问题、基础设施问题，确实比比皆是，更不用说到“百年”之后了．因此，各级政府在审批验收小区时，要 有长远目光，严格把关，不能留有后患，明确开发商的责任，开发商按照一定比例缴纳资金，解决规划设计、施 ９０ 吉林建筑大学学报 第３２卷 工阶段遗留问题，分清物业企业和开发商的责任，保证后续修缮补漏工作 Ｊ． ３．５ 物业管理企业坚守职责，保证服务 物业企业应树立以人为本的服务理念，严格按照政策法规和物业服务合同，公开服务标准、收费标准和 收费依据，尽职尽责地为业主服务．物业企业与业主的关系应该定位于鱼水关系，成为业主亲密的朋友．物业 企业还要进一步提高自身素质，加强对员工的培训，增强与业主的沟通和交流，积极与政府相关部门配合，进 一步提高协调能力，全力支持社区建设，开展健康向上的社区文化活动，促进邻里交流，加强邻里团结． ４ 结语 从以上分析可以看出，我国住宅小区物业管理中出现的问题必须通过依法治理物业管理市场，建立有效 的监管体系，健全相关法律制度和法规，规范物业管理市场的运作；加强舆论宣传，不断提高业主的物业服务 消费意识，以获得业主对物业服务工作的支持与配合． 参考文献 ［１］余兴全．提升物业服务满意度的思考［Ｊ］．南方论刊，２０１０（６）：７１—７２． ［２］甘志英．住宅小区物业管理中存在的问题及对策［Ｊ］．新疆警官高等专科学校学报，２０１０，３０（１）：５５—５８ （上接第５０页） ［２４］翟长海，谢礼立．考虑设计地震分组的强度折减系数的研究［Ｊ］．地震学报，２００６，２８（３）：２８４—２９４． ［２５］翟长海，谢礼立．近场脉冲效应对强度折减系数的影响分析［Ｊ］．土木工程学报，２００６，３９（７）：１５—１８． ［２６］张海明，易伟建．近场地震作用下单自由度结构强度折减系数谱［Ｊ］．土木工程学报，２０１１，４４（１０）：５３—５９． ［２７］Ｊａｌ￣ｉ ＲＳ，Ｔｒｉｆｕｎａｃ ＭＤ．Ａ ｎｏｔｅ ｏｎ ｓｔｒｅｎｇｔｈ—ｒｅｄｕｃｔｉｏｎ ｆａｃｔｏｒｓ ｆｏｒ ｄｅｓｉｇｎ ｏｆ ｓｔｒｕｃｔｕｒｅｓ ｎｅａｒ ｅａｒｔｈｑｕａｋｅ ｆａｕｌｔｓ［Ｊ］．Ｓｏｉｌ Ｄｙｎａｍｉｃｓ ａｎｄ Ｅａ￣ｈｑｕａｋｅ Ｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ，２００８，２８（３）：２１２—２２２． ［２８］Ｇｉｌｌｉｅ ＪＬ，Ｒｏｄｒｉｇｕｅｚ—Ｍａｒｅｋ Ａ，Ｍｃｄａｎｉｅｌ Ｃ．Ｓｔｒｅｎｇｔｈ ｒｅｄｕｃｔｉｏｎ ｆａｃｔｏｒｓ ｆｏｒ ｎｅａｒ—ｆａｕｌｔ ｆｏｒｗａｒｄ—ｄｉｒｅｃｔｉｖｉｔｙ ｇｒｏｕｎｄ ｍｏｔｉｏｎｓ［Ｊ］．Ｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ Ｓｔｒｕｃｔｕｒｅｓ，２０１０，３２（１）：２７３—２８５． ［２９］刘文渊，何若全．阻尼比对强度折减系数的影响［Ｊ］．苏州科技学院学报（工程技术版），２００７，２０（４）：６～１１． ［３０］翟长海．最不利设计地震动及强度折减系数研究［Ｄ］．哈尔滨：哈尔滨工业大学，２００４． ［３１］蒋建，吕西林，周颖，蒋欢军．考虑场地类别的阻尼比修正系数研究［Ｊ］．地震工程与工程振动，２００９，２９（１）：１５３—１６１． ［３２］赵永峰，童根树．双折线弹塑性滞回模型的结构影响系数［Ｊ］．工程力学，２００８，２５（１）：６ｌ一７０． ［３３］Ｇｅｎｓｈｕ Ｔ，Ｙｏｎｇｆｅｎｇ Ｚ．Ｓｅｉｓｍｉｃ ｆｏｒｃｅ ｍｏｄｉｆｉｃａｔｉｏｎ ｆａｃｔｏｒｓ ｆｏｒ ｍｏｄｉｉｆｅｄ～Ｃｌｏｕｇｈ ｈｙｓｔｅｒｅｔｉｃ ｍｏｄｅｌ［Ｊ］．Ｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ Ｓｔｕｒｃｔｕｒｅｓ，２００７，２９（Ｉ１）： ３０５３—３０７０． ［３４］韦锋，雷鑫，白绍良．考虑混凝土结构实际滞回性能的Ｒ一 一Ｔ规律分析［Ｊ］．中国科技论文，２０１２（５）：３４７—３５２． ［３５］谢英华，赵卫锋．考虑土一结构相互作用的结构延性折减系数分析［Ｊ］．工程抗震与加固改造，２００７，２９（４）：２７—３０． ［３６］Ｅｓｅｒ Ｍ，Ａｙｄｅｍｉｒ Ｃ，Ｅｋｉｚ ｌ＿Ｅｆｆｅｃｔｓ ｏｆ Ｓｏｉｌ Ｓｔｕｃｔｒｕｒｅ Ｉｎｔｅｒａｃｔｉｏｎ ｏｎ Ｓｔｒｅｎｇｔｈ Ｒｅｄｕｃｔｉｏｎ Ｆａｃｔｏｒｓ［Ｊ］．Ｐｒｏｃｅｄｉａ Ｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ，２０１ １，１４：１ ６９６— １７ｏ４． ［３７］童根树，赵永峰．动力Ｐ一△效应对地震力调整系数的影响［Ｊ］．浙江大学学报（工学版），２００７，４１（１）：１２０—１２５．
