徐继康、梁景国房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

徐继康、梁景国房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 【审理】湖北省襄阳市中级人民（原湖北省襄樊市中级人民） 【审理】湖北省襄阳市中级人民（原湖北省襄樊市中级人民） 【审结日期】2020.01.08

【案件字号】(2019)鄂06民终4323号 【审理程序】二审

【审理法官】杨文张耀明陈瑞芳 【审理法官】杨文张耀明陈瑞芳 【文书类型】判决书

【当事人】徐继康;梁景国;安金玉;徐良杰 【当事人】徐继康梁景金玉徐良杰 【当事人-个人】徐继康梁景金玉徐良杰

【代理律师/律所】全秀琴湖北巨天律师事务所;周俊湖北百龙律师事务所 【代理律师/律所】全秀琴湖北巨天律师事务所周俊湖北百龙律师事务所 【代理律师】全秀琴周俊

【代理律所】湖北巨天律师事务所湖北百龙律师事务所 【级别】中级人民 【字号名称】民终字 【原告】徐继康;徐良杰

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【被告】梁景国;安金玉

【本院观点】本案《售房协议》的所涉房屋建造于农村集体土地之上，而梁景国、安金玉并非该集体经济组织成员，故上述买卖房屋协议因违反了法律禁止性规定而无效。本案房屋买卖合同虽属无效，但房屋买卖系双方自愿行为，且合同早已履行完毕，梁景国自购买房屋后其一家人已在案涉房屋内居住多年，且对房屋进行了装修，与该房屋已建立了紧密的生活联系。

【权责关键词】无效违约金过错返还财产第三人证明诉讼请求维持原判 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0

【本院查明】本院审理查明，一审认定事实属实，本院依法予以确认。

【本院认为】本院认为，本案《售房协议》的所涉房屋建造于农村集体土地之上，而梁景国、安金玉并非该集体经济组织成员，故上述买卖房屋协议因违反了法律禁止性规定而无效。徐继康上诉称：原审判决已认定《售房协议》无效，应当按照《中华人民共和国合同法》第五十规定相互返还财产。本院认为，本案房屋买卖合同虽属无效，但房屋买卖系双方自愿行为，且合同早已履行完毕，梁景国自购买房屋后其一家人已在案涉房屋内居住多年，且对房屋进行了装修，与该房屋已建立了紧密的生活联系。综合考虑房屋的交易完成、房屋居住使用情况等因素，对徐继康返还房屋的上诉请求本院不予支持。徐继康上诉称：其系案涉房屋唯一所有权人，父母投入的部分资金应为赠与财产，被上诉人与徐良杰2016年签订《售房协议》时，上诉人已满21周岁，该协议严重损害了上诉人的合法权益。根据本案查明事实，交易前该房屋应属于售房人家庭共同财产，上诉人徐继康称不知晓其父徐良杰卖房，不符合情理。徐良杰主张本案所涉房屋买卖严重损害其合法权益而主张返还案涉房屋，本院不予支持。徐继康另上诉称：被上诉人明知案涉房屋系属上诉人所有，仍然购买该房屋存在过错，应当承担相应责任。因该房屋系家庭共同财产，上诉人徐继康的父亲徐良杰出售房屋为有权处分，徐继康主张被上诉人存在过错的理由依据不足，本院亦不予支持。 综

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上所述，上诉人徐继康的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16500元，由上诉人徐继康负担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-01 22:32:35

【一审查明】一审认定事实：梁景国、安金玉得知徐良杰打算卖房的信息后，于2016年4月22日向徐良杰妻子周玉敏账户存款10万元。2016年4月24日，甲方徐良杰、徐继康与乙方梁景国、安金玉签订《售房协议》一份，主要内容为：1、房屋位置：甲方将襄阳市高新区团山镇黄家社区三组一栋私宅建筑面积约1000余平方米（不含瓦面积）；2、出售价格：房屋售价壹佰叁拾万元（1300000.00）；3、时间：从2016年4月24日协定交房时间定2016年5月30日前；4、付款办法：2016年4月24日付定金壹拾万元，剩余壹佰贰拾万在2016年5月30日前付清；5、房屋款全部付清后，甲方协助乙方办理水电过户手续费用各一半；6、房屋款全部付清后办理住房及租金结清手续，同时转交村委建房手续；7、从2016年6月1日起该房屋所有权归乙方所有，以后涉及房屋拆迁赔偿款等收入归乙方所有；8、本协议双方签字后单方不得违约否则违约方承担壹拾万元违约金。该协议仅由徐良杰在甲方签名，梁景国、安金玉在乙方签名。同日，徐良杰出具收梁景国、安金玉购房定金10万元的条据。2016年5月19日，襄阳高新技术产业开发区团山镇黄家社区居民委员会（以下简称黄家居委会）出具证明一份，证明的内容为：兹有黄家居委会三组8号房屋三间五层房产权系梁景国（身份证号码为）所有。2016年5月19日，梁景国向徐良杰妻子周玉敏转账120万元。徐良杰收到钱款后即将诉争房屋交付给了梁景国。梁景国接收房屋后先后进行了装修、将房屋的一面四层带瓦面、一面五层带瓦面加盖为一面五层带瓦面、一面六层带瓦面。黄家居委会于2019年3月19日出具证明一份，内容为：兹有徐继康，男，身份证号为2002年9月户口由谷城县石花镇石溪村某某迁入高新区团山镇黄家居委会某某，2008年在统一规

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划农村宅基地1号位置（东、南边为公路，西边为2号邓先成房屋，北边为空地）建成三间五层楼房一栋，约1000平米。

【一审认为】一审认为，农村宅基地使用权系村民基于其身份无偿取得，与其集体组织成员资格紧密联系在一起，在宅基地上建造的房屋仅可以在本村村民间互相买卖，本案诉争房屋转卖给非本村村民而达成的《售房协议》应属无效协议。故原告徐继康主张判决《售房协议》为无效合同的请求成立，一审予以支持。被告关于我国法律没有禁止农村自有房屋的买卖，房屋与宅基地也不是要求属于同一人，不影响协议效力，协议有效的抗辩不成立，一审不予采纳。诉争房屋建造时，原告徐继康年仅13岁，根据徐良杰关于盖房支出50万元到60万元，其借了一部分钱，最近这几年才还完借款，原告徐继康没有还过钱的陈述，诉争房屋应属家庭共同财产，周玉敏接受房款后，徐良杰向梁景国、安金玉交付房屋应视为代表整个家庭的行为。现徐继康以其不知晓父亲徐良杰卖房为由提出的主张，既不合情理，也有违诚信，对其该主张的理由，一审不予采信。梁景国、安金玉接受房屋后又先后进行了装修、加盖了部分房屋；且梁景国、安金玉接受房屋至今已经三年多，房屋所在居委会对此也不持异议。在此情况下，原告徐继康仅主张由被告返还其房屋，而不对购房款项及房屋装修、加盖的部分房屋等问题如何妥善处理作出合理安排，会造成利益的严重失衡。故返还财产已无必要，一审对原告徐继康要求被告返还房屋的请求不予支持。被告关于本案不属于人民受案范围，依据《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款应由县级以上裁决，应驳回原告起诉的抗辩，因本案不属土地权属争议，被告的该项抗辩不成立，一审不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：一、本案诉争的《售房协议》无效；二、驳回原告徐继康的其他诉讼请求。案件受理费16500元，减半收取8250元，由原告徐继康、第三人徐良杰各承担一半即4125元。

【二审上诉人诉称】徐继康上诉请求：撤销原审判决，依法改判双方相互返还财产；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人系案涉房屋唯一所有权人，父母

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投入的部分资金应为赠与财产，被上诉人与徐良杰2016年签订《售房协议》时，上诉人已满21周岁，该协议严重损害了上诉人的合法权益；2、原审判决已认定《售房协议》无效，应当按照《中华人民共和国合同法》第五十规定相互返还财产；3、被上诉人明知案涉房屋系属上诉人所有，仍然购买该房屋存在过错，应当承担相应责任。综上所述，上诉人徐继康的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

徐继康、梁景国房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

湖北省襄阳市中级人民

民事判决书

(2019)鄂06民终4323号

当事人 上诉人（原审原告）：徐继康。

委托诉讼代理人：曾光祥，谷城县谷山服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：梁景国。 被上诉人（原审被告）：安金玉。

以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：全秀琴，湖北巨天律师事务所律师。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：周俊，湖北百龙律师事务所律师。 原审第三人：徐良杰。

审理经过 上诉人徐继康因与被上诉人梁景国、安金玉及原审第三人徐良杰房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市高新技术产业开发区人民（2019）鄂0691民初762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭审理了

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本案。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 徐继康上诉请求：撤销原审判决，依法改判双方相互返还财产；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人系案涉房屋唯一所有权人，父母投入的部分资金应为赠与财产，被上诉人与徐良杰2016年签订《售房协议》时，上诉人已满21周岁，该协议严重损害了上诉人的合法权益；2、原审判决已认定《售房协议》无效，应当按照《中华人民共和国合同法》第五十规定相互返还财产；3、被上诉人明知案涉房屋系属上诉人所有，仍然购买该房屋存在过错，应当承担相应责任。

二审被上诉人辩称 被上诉人梁景国、安金玉辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

原审第三人徐良杰辩称：父母出钱为未成年子女建房按照法律规定应认定为父母赠与未成年子女的财产。

原告诉称 徐继康向一审起诉请求：1、请求依法判决《售房协议》无效。2、被告返还其房屋。3、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。

一审查明 一审认定事实：梁景国、安金玉得知徐良杰打算卖房的信息后，于2016年4月22日向徐良杰妻子周玉敏账户存款10万元。2016年4月24日，甲方徐良杰、徐继康与乙方梁景国、安金玉签订《售房协议》一份，主要内容为：1、房屋位置：甲方将襄阳市高新区团山镇黄家社区三组一栋私宅建筑面积约1000余平方米（不含瓦面积）；2、出售价格：房屋售价壹佰叁拾万元（1300000.00）；3、时间：从2016年4月24日协定交房时间定2016年5月30日前；4、付款办法：2016年4月24日付定金壹拾万元，剩余壹佰贰拾万在2016年5月30日前付清；5、房屋款全部付清后，甲方协助乙方办理水电过户手续费用各一半；6、房屋款全部付清后办理住房及租金结清手续，同时转交村委建房手续；7、从2016年6月1日起该房屋所有权归乙方所有，以后

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涉及房屋拆迁赔偿款等收入归乙方所有；8、本协议双方签字后单方不得违约否则违约方

承担壹拾万元违约金。该协议仅由徐良杰在甲方签名，梁景国、安金玉在乙方签名。同日，徐良杰出具收梁景国、安金玉购房定金10万元的条据。2016年5月19日，襄阳高新技术产业开发区团山镇黄家社区居民委员会（以下简称黄家居委会）出具证明一份，证明的内容为：兹有黄家居委会三组8号房屋三间五层房产权系梁景国（身份证号码为）所有。2016年5月19日，梁景国向徐良杰妻子周玉敏转账120万元。徐良杰收到钱款后即将诉争房屋交付给了梁景国。梁景国接收房屋后先后进行了装修、将房屋的一面四层带瓦面、一面五层带瓦面加盖为一面五层带瓦面、一面六层带瓦面。黄家居委会于2019年3月19日出具证明一份，内容为：兹有徐继康。

一审庭审中，徐继康、徐良杰述称，徐继康系徐良杰、周玉敏之子，并提交了徐良杰、周玉敏的谷城县计划生育委员会在《准生证》（农村人口计划内二孩生育证，载明：发证日期为1994年6月18日，1995年生育男孩）证明。梁景国述称，其交定金、签合同后，为了保障自己的利益，要求去居委会办过户手续，其夫妻俩、徐良杰夫妻俩一起到黄家居委会，周玉敏和徐继康联系后徐继康从外地传真的身份证并交给梁景国的（徐良杰当时说徐继康在广州打工），居委会才出具了2016年5月19日的证明；拿到证明后才向周玉敏支付的尾款130万元。徐良杰对去居委会写证明一事予以认可，但否认周玉敏和徐继康联系后徐继康传真身份证的事实，认为其夫妻俩与儿子徐继康闹矛盾，当时都没有联系；身份证是手机里预先留存徐继康身份证照片以便于交水电费等备用的；并述称诉争房屋是其操办建设的，盖房支出50万元到60万元，其借了一部分钱，最近这几年才还完借款，原告没有还过。徐继康述称，2008年建诉争房屋时，其在谷城一中上学，放假了回来帮忙，是养父张云冬和父亲徐良杰建的，找舅舅借钱了的。什么时间开始建房记不清了。2009年到2012年在武汉读大学（大专），诉争房屋交由姑父邓先成在打理，2016年在杭州实习。因恨父母把其过继给他人，和父母闹别扭把手机

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号换了，几年不联系，直到今年过年回来才发现房屋被卖了。

一审认为 一审认为，农村宅基地使用权系村民基于其身份无偿取得，与其集体组织成员资格紧密联系在一起，在宅基地上建造的房屋仅可以在本村村民间互相买卖，本案诉争房屋转卖给非本村村民而达成的《售房协议》应属无效协议。故原告徐继康主张判决《售房协议》为无效合同的请求成立，一审予以支持。被告关于我国法律没有禁止农村自有房屋的买卖，房屋与宅基地也不是要求属于同一人，不影响协议效力，协议有效的抗辩不成立，一审不予采纳。诉争房屋建造时，原告徐继康年仅13岁，根据徐良杰关于盖房支出50万元到60万元，其借了一部分钱，最近这几年才还完借款，原告徐继康没有还过钱的陈述，诉争房屋应属家庭共同财产，周玉敏接受房款后，徐良杰向梁景国、安金玉交付房屋应视为代表整个家庭的行为。现徐继康以其不知晓父亲徐良杰卖房为由提出的主张，既不合情理，也有违诚信，对其该主张的理由，一审不予采信。梁景国、安金玉接受房屋后又先后进行了装修、加盖了部分房屋；且梁景国、安金玉接受房屋至今已经三年多，房屋所在居委会对此也不持异议。在此情况下，原告徐继康仅主张由被告返还其房屋，而不对购房款项及房屋装修、加盖的部分房屋等问题如何妥善处理作出合理安排，会造成利益的严重失衡。故返还财产已无必要，一审对原告徐继康要求被告返还房屋的请求不予支持。被告关于本案不属于人民受案范围，依据《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款应由县级以上裁决，应驳回原告起诉的抗辩，因本案不属土地权属争议，被告的该项抗辩不成立，一审不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：一、本案诉争的《售房协议》无效；二、驳回原告徐继康的其他诉讼请求。案件受理费16500元，减半收取8250元，由原告徐继康、第三人徐良杰各承担一半即4125元。

本院查明 本院审理查明，一审认定事实属实，本院依法予以确认。

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本院认为 本院认为，本案《售房协议》的所涉房屋建造于农村集体土地之上，而

梁景国、安金玉并非该集体经济组织成员，故上述买卖房屋协议因违反了法律禁止性规定而无效。徐继康上诉称：原审判决已认定《售房协议》无效，应当按照《中华人民共和国合同法》第五十规定相互返还财产。本院认为，本案房屋买卖合同虽属无效，但房屋买卖系双方自愿行为，且合同早已履行完毕，梁景国自购买房屋后其一家人已在案涉房屋内居住多年，且对房屋进行了装修，与该房屋已建立了紧密的生活联系。综合考虑房屋的交易完成、房屋居住使用情况等因素，对徐继康返还房屋的上诉请求本院不予支持。徐继康上诉称：其系案涉房屋唯一所有权人，父母投入的部分资金应为赠与财产，被上诉人与徐良杰2016年签订《售房协议》时，上诉人已满21周岁，该协议严重损害了上诉人的合法权益。根据本案查明事实，交易前该房屋应属于售房人家庭共同财产，上诉人徐继康称不知晓其父徐良杰卖房，不符合情理。徐良杰主张本案所涉房屋买卖严重损害其合法权益而主张返还案涉房屋，本院不予支持。徐继康另上诉称：被上诉人明知案涉房屋系属上诉人所有，仍然购买该房屋存在过错，应当承担相应责任。因该房屋系家庭共同财产，上诉人徐继康的父亲徐良杰出售房屋为有权处分，徐继康主张被上诉人存在过错的理由依据不足，本院亦不予支持。

综上所述，上诉人徐继康的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费16500元，由上诉人徐继康负担。 本判决为终审判决。 落款

审判长 杨 文

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审判员 张耀明 审判员 陈瑞芳 二〇二〇年一月八日

员 张诗怡

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