开发区所在地的⼟地取得费(含税费)为15万元／亩；⼟地开发费为10万元／亩，在开发期内均匀投⼊，⼟地开发周期20个⽉，贷款⽉利率为1％，按⽉计算复利；⼟地开发的投资回报率要求达到20％，⼟地增值收益率要求达到10％，⼟地还原率取8％。
请根据以上资料评估出该开发区出让⼟地的底价。 (⼀)审题
(1)明确估价对象，考虑⽅法选⽤。本试题中的估价对象为开发区新开发完成的可供出让的⼟地，适合采⽤成本逼近法。 (2)明确估价时点。题中没有具体要求估价期⽇，相当于开发完成后直接出让，不需要另外的时间修正。
(3)明确价格类型。要求评估出让⼟地使⽤权年限为50年的开发区出让⼟地的底价，通常情况下应计算单位⾯积的价格，价格单位表述为元／平⽅⽶。
(4)了解资料内容。题中给出的都是有关⼟地开发过程中的⼟地取得费、开发费⽤及利息、利润、⼟地增值收益率、出让年限、⼟地还原率等资料和数据，可直接满⾜成本逼近法计算的需要。 (⼆)解题思路与⽅法选择 1．⽅法选择
开发区新开发完成的⼟地估价(特别是针对出让底价评估)多采⽤成本逼近法。根据题意，这是⼀道典型的采⽤成本逼近法来评估成⽚开发、分块出让的地价的计算题。 2．解题思路
(1)理清成本逼近法应⽤时涉及的各项估算内容，包括⼟地取得费、⼟地开发费⽤、利息、利润、⼟地增值收益等，根据计算单位⾯积地价的需要，统⼀各项将涉及到的计量单位，并且明确各项内容的计算⽅法，按相应⽅法分别计算，进⽽将各项结果累加。
(2)考虑成本逼近法各项累加结果往往是⽆限年期的⼟地价格，解题时应考虑到是否存在年期修正的因素；同时，应注意将全部累加结果分摊到可供出让部分⼟地上，进⽽计算可供出让部分的⼟地价格。 (三)公式与计算步骤
1．新开发区成⽚开发分块出让的⼟地价格公式
出让⼟地价格=[（⼟地取得费⽤+⼟地开发费⽤+利息+利润+⼟地增值收益）/可出让⼟地⾯积⽐率]×年期修正系数 2．计算步骤
(1)计算⼟地取得费(含税费)
15×10000÷666．67=225(元／平⽅⽶) (2)计算⼟地开发费⽤
10×10000÷666．67=150(元／平⽅⽶) (3)计算利息
⼟地取得费⽤的计息期为整个开发周期，即20个⽉；开发费⽤的计息期为半个开发周期，即10个⽉；以复利计息。 利息=⼟地取得费利息+⼟地开发费利息 =225× [ (1+1％)20-1] +150× [(1+1％)10-1] =65.24(元／平⽅⽶) (4)计算利润
利润=(⼟地取得费+⼟地开发费) ×投资回报率 =(225+150) ×20％=75(元／平⽅⽶) (5)计算⼟地增值收益
⼟地增值收益=(⼟地取得费+⼟地开发费+利息+利润) ×⼟地增值收益率 =(225+150+65．24+75) ×10％ =51．52(元／平⽅⽶)
(6)计算⽆限年期全开发区⼟地的单位地价
⽆限年期全开发区⼟地单价=⼟地取得费+⼟地开发费+利息+利润+⼟地增值收益 =225+150+65．24+75+51．52 =566．76(元／平⽅⽶)
(7)计算⽆限年期可出让⼟地平均单位地价
⽆限年期可出让⼟地平均单价=⽆限年期全开发区⼟地单价/可出让⼟地⾯积⽐率 =566．76÷80％
=708．45(元／平⽅⽶)
(8)进⾏使⽤年期修正，计算50年期可出让⼟地平均单位地价
50年期可出让⼟地平均单价：⽆限年期可出让⼟地平均单价×年期修正系数 =708．45×[1-1/(1+8%)50] =693．3(元／平⽅⽶) (四)难点与常见错误分析 1．难点
本试题的考点重在对地价含义和类型的理解。
(1)是有限年期价格还是⽆限年期价格?题中⼟地取得费、开发费⽤及利息、利润、⼟地增值收益率等都不是在有限年使⽤前提下的数据，因此通过成本累加计算得到的价格结果是⽆限年期的⼟地价格，在出让地价估算时要进⾏使⽤年期修正。
(2)是针对部分⽤地可出让还是全部⽤地可出让的地价?该题是开发区成⽚开发、分块出让⼟地的模式，开发区总投⼊所形成的
价值要分摊到可出让⾯积上。
(3)是计算单位⾯积地价还是总地价?本题显然只是涉及单位⾯积地价，应注意地价计量单位的选⽤。
此外，还应注意掌握成本逼近法的计算公式和分项内容的计算⽅法，特别是利息的计算：①计息周期的考虑。通常情况下，⼟地取得费或税费的计息期按照整个开发周期计，开发费⽤的计息期在均匀投⼊的情况下按折半计算，主要基于的考虑是假定将资⾦集中在开始投⼊和结束这⼀时间段的中点；②计息⽅式。注意是采⽤单利还是复利计息。 2．常见错误分析
(1)计算不分步骤，或者步骤不够细。常见的是将各项⽬直接代⼈成本逼近法公式，直接计算出⼀个结果。必须了解在阅卷评分中计算题的步骤是划分很细的，每个步骤的公式和计算结果都有对应的分值。⼀旦计算错误，不分步骤的试卷肯定多丢分。(2)⾯积换算错误。在计算的前两个步骤，主要考察⾯积单位的换算，这是成本逼近法计算题中⼏乎必考的项⽬。在估价中，⾯积⼀般以平⽅⽶为单位。应熟悉平⽅公⾥、公顷、亩和平⽅⽶之间的换算关系和⽅法，如1亩=666．67平⽅⽶；1公顷=15亩=10000平⽅⽶。
(3)利息构成的遗漏。利息由⼟地取得费(含税费)、开发费⽤产⽣的两部分利息构成。有的应试者在计算时，将两部分利息分开公式计算，但最后在总公式的利息项中遗漏⼟地取得费的利息。所以应注意将两部分利息写在⼀个步骤⼀个算式中。
(4)利息项不单独计算。有的应试者将⼟地取得费⽤、开发费⽤、利息不单独计算，⽽是分别计算⼟地取得费⽤、开发费⽤的本息合计值，认为这样步骤少，计算简便。但经常发⽣的错误有两个：⼀是当两部分利息的计息期计算错误时，由于缺乏⼟地取得费⽤、开发费⽤的分步结果⽽导致多丢分；⼆是在计算利润时，将⼟地取得费⽤和开发费⽤的本息合计值作为基数代⼈公式计算，导致利润项计算错误。
(5)计息期确定错误。计息期的确定也是成本逼近法必考的项⽬。⼟地取得费⽤和开发费⽤的计息期不同，⼟地取得费⽤是假设在取得⼟地时⼀次付清的，计息期为整个开发周期20个⽉；开发费⽤应根据其投⼈情况具体分析，当开发费⽤在整个开发周期内均匀投⼊时，则假设所有开发费⽤是在开发周期中间时点⼀次投⼊的，因此计息基数是全部开发费⽤，计息期是开发周期的⼀半10个⽉。本题中明确要求以复利计息，因此计息⽅式出错的机会减少了。
(6)利润计算基数错误。常见的是将利润计算基数确定为⼟地取得费⽤、开发费⽤及利息之和。应明确利润计算基数是⼟地取得费⽤和开发费⽤两项之和。
(7)年期修正错误。⼀种是未进⾏年期修正，这是对地价内涵和题⽬中所给资料理解上出现错误。另⼀种是公式应⽤错误：有限年地价=⽆限年地价÷⼟地还原率×年期修正系数，实际上这是将地价的年期修正与收益还原法混淆了，⼀看到⼟地还原率和使⽤年限就想到收益法的有限年公式。
(8)未考虑可供出让⼟地⾯积和全部开发区⼟地的关系。 (9)计算过程和结果未按题⽬要求保留必要的⼩数。
试题2(2000年)
现有⼀宗占地⾯积为1000平⽅⽶的城镇建设⽤地，使⽤者先以⾏政划拨⽅式取得，后于1995年11⽉1⽇通过补办出让⼿续取得该宗地50年期的⼟地使⽤权，同时建成⼀座总建筑⾯积2500平⽅⽶的办公楼，现全部⽤于出租。2000年11⽉1⽇进⾏的市场调查情况如下：
(1)在当地，规模档次相同办公楼的⽉租⾦收⼊⼀般为30万元，⽉平均费⽤15万元，此外出租时可收取押⾦60万元，押⾦收益率为5％；
(2)该办公楼耐⽤年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平⽅⽶4000元； (3)⼟地还原率为6％，建筑物还原率为8％。
试根据上述资料，评估该宗⼟地于2000年11⽉1⽇的市场价格。 (⼀)审题
(1)明确估价对象，考虑⽅法选⽤。根据题中介绍，这是⼀宗经过出让取得⼟地使⽤权的⼟地，现状⼟地上建有建筑物——办公楼，并且在出租，有收益。估价对象为⼟地，不包括建筑物部分。适合选⽤收益还原法。
(2)明确估价时点。要求估价时点为2000年11⽉1⽇，与⼟地使⽤权取得的时间存在5年的时间差。 (3)明确价格类型。要求评估⼟地的市场价格。
(4)了解资料内容。题中给出了⼟地⾯积、建筑⾯积；房地合⼀的办公楼的租⾦收⼊、押⾦、费⽤、押⾦收益率；有关建筑物的耐⽤年限、重置价格、建筑物还原率；⼟地还原率等。没有直接给出⼟地收益的资料，需要在计算⼟地收益的基础上来运⽤收益还原法。
(⼆)解题思路与⽅法选择 1．⽅法选择
分析估价对象，这是⼀宗房地合⼀的房地产共同产⽣收益，⽽评估其中⼟地价格的案例。有收益的房地产⼀般适⽤收益还原法。题中没有关于估价对象⼟地的成本、市场上类似⼟地的交易样本等资料，有迹可寻的只有从房地合⼀的收益中分离出⼟地收益。所以，最终的⼟地估价⽅法应选⽤收益还原法。 2．解题思路
(1)根据办公楼出租资料求取房地合⼀的房地产共同产⽣的纯收益。 (2)计算建筑物部分产⽣的纯收益。
(3)从房地合⼀的房地产共同产⽣的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出⼟地纯收益。 (4)计算剩余使⽤年限下的⼟地收益价格。 (三)公式与计算步骤
1．本题应⽤的主要计算公式
房地年纯收益：房地年总收益—年总费⽤。 建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率 ⼟地年纯收益：房地年纯收益—建筑物年纯收益
有限年期⼟地价格=⼟地年纯收益/⼟地还原率[1-1/（1+⼟地还原率）剩余使⽤年数]
2．计算步骤
(1)计算房地年纯收益、房地年总收益。该办公楼出租，除租⾦外还收取押⾦，因此年总收益中还应该包含押⾦的年运⽤收益。
年租⾦收益=⽉租⾦收⼊×12⽉=30×12=360(万元) 押⾦年运⽤收益=押⾦×押⾦收益率=60×5％=3(万元)
年总收益=年租⾦收益+押⾦年运⽤收益=360+3=363(万元) 计算房地年总费⽤。
年总费⽤=⽉平均费⽤×12⽉=15×12=180(万元) 计算房地年纯收益。
房地年纯收益=房地年总收益—房地年总费⽤ =363—180=183(万元)
(2)计算建筑物年纯收益、建筑物现值。该办公楼建成于1995年11⽉1⽇，⾄2000年11⽉1⽇已经过了5年，残值率为0。 建筑物现值=重置价格×建筑⾯积×剩余使⽤年数/耐⽤年限 =4000×2500×(50-5)/50 =900(万元)
建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率 =900× 8％=72(万元) (3)计算⼟地年纯收益
⼟地年纯收益=房地年纯收益—建筑物年纯收益 =183—72=111(万元)
(4)计算⼟地总价格。该宗⼟地是1995年11⽉1⽇经过出让获得50年使⽤权的，⾄2000年11⽉1⽇已经过了5年，剩余使⽤年限为45年。
⼟地总价格=⼟地年纯收益/⼟地还原率×[1-1/（1+⼟地还原率）剩余使⽤年数] =111/6%×[1-1/（1+6%）50-5] =1715．6(万元)
(5)计算⼟地单位⾯积价格
⼟地单位⾯积价格=⼟地总价格/⼟地⾯积=1715.6×10000/1000=17156(元／平⽅⽶) (四)难点与常见错误分析 1．难点
(1)估价时点和⼟地剩余使⽤年限的关系，对未来⼟地价格的年期修正将产⽣影响。
(2)⼟地年纯收益的计算。本题的⼟地纯收益应通过⼟地剩余技术从房地纯收益中分离出来，⽽房地纯收益⼜由房地年总收益中分离。其中有3个难点：
●计算房地年总收益时，应考虑押⾦应⽤等各类可收益因素。
●计算⼟地纯收益时，不宜直接从房地年总收益中扣除建筑物年纯收益。尽量先分步计算房地年纯收益，在扣除建筑物年纯收益之后计算出⼟地年纯收益。
●计算建筑物年纯收益时，涉及建筑物现值和建筑物还原率的计算或选⽤。其中，建筑 物现值计算可能涉及通过折旧或成新度计算⽅式的选择、经济耐⽤年限和剩余⼟地使⽤年限的关系等问题，应加以注意。
(3)资料涉及对象的分类。在审题时就要明确所给收益、费⽤等资料往往是房地合⼀的，重置价格、耐⽤年限等则针对建筑物，应将资料按照其对应的对象分清类别，这样有助于理清思路。 2．常见错误分析
(1)没有解题思路说明。本题所给条件既有收益、运营费⽤等收益还原法必须的资料，也有重置成本、耐⽤年限等涉及成本的资料，所以解题思路是必须说明的。
(2)房地总收益、费⽤、押⾦运⽤收益等未按年计算。收益还原法要求纯收益必须以年计算，这是收益还原法⼏乎必考的项⽬，例如租⾦⽔平按⽇、⽉计算，都必须相应折算成年租⾦收益。
(3)房地总收益计算中未计算押⾦运⽤收益或处理错误，这是对出租型房地产收⼊构成理解不全⾯、不准确的表现。押⾦运⽤收益的处理也是收益还原法常见的考点。有的答卷不是计算⼀年的押⾦运⽤收益，⽽是直接加上押⾦，或者不在房地总收益中计算押⾦运⽤收益，⽽将年押⾦运⽤收益进⾏还原，加在最后价格计算结果中，这些处理都是错误的。 (4)建筑物年纯收益计算基数错误。建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率。
有的答卷以建筑物重置价格为基数，这是对建筑物年纯收益理解错误的结果。建筑物现值计算⽅法错误。
(5)未进⾏年期修正或修正的⼟地使⽤年限错误。⼟地使⽤权获得时间与估价期⽇不是同⼀时间，即在估价期⽇⼟地剩余使⽤年限要经过判断、计算，这是收益还原法必考项⽬，要特别注意题中关于这两个时间点的交代。本题⼟地剩余使⽤年限为50—5=45年。
(6)没有计算⼟地单位⾯积价格。题中没有明确要求计算⼟地单位⾯积价格，但是⼟地估价⼯作的⼀般要求是在条件允许的情况下，既要有总价格形式，也要有单价形式，每道计算题都要检查是否有⼟地⾯积，能否计算⼟地单位⾯积价格。
(7)解题思路混乱。这种情况⼀般是没有判断出估价对象的最终估价⽅法，因此也没有正确的解题思路和步骤，在关键步骤上项⽬搭配混乱，这种情况⼀般得分很低。遇到不能理解的题时，应保持冷静，按照记忆争取尽量多地计算出部分步骤，算对⼀步是⼀步，争取得分。
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