武 汉 工 程 大 学
（硕、博士）研究生课程论文
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房价上涨原因及对策分析 ——以武汉市为例（小三、黑体、居中）
摘要：（小四、黑体、左对齐）近1O多年来，我国房地产业高速发展，住房市场价格呈现持续上涨的趋势。本文首先从经济原因、心理预期、传统观念等因素对房价上涨的原因进行分析，然后以武汉市为例阐述该市控制房价上涨的阻力，最后从供给平衡、宏观调控、引导消费等角度提出抑制房价过快上涨的策略建议。（字
体中文用宋体，西文用Times New Roman，均小四号，1.5倍行距）
关键词：（小四、黑体、左对齐）房价；房价上涨；抑制房价（小四宋体）
引言（一级标题：四号黑体，加粗，顶格）
我国有关经济统计部门的宏观数据表明，我国近1O年的经济增长重点靠房地产，如此看来，房地产是我国经济增长的支柱产业，也是我国国民经济的重点部门，它为充分就业、社会发展和社会稳定也做出了应有的贡献。然而如今过高的房价让许多真正有购买能力而且想购买的居民望尘莫及，过高的房价也导致社会不公平，滋生腐败。面对房价的过高甚至存在预期的房产泡沫，我们国家采取各种宏观调节政策措施，比如最近国家出台的限购令、征收房产物业税、存款准备金率上调、住房公积金利率的上调，都是针对房地产而制定的。中国共产党十七届第五次中央委员会明确指出，“十二五”期间国家对房地产业加大调整，加快经济增长方式转变，加快经济结构调整。本文就是在这种背景下探讨房价日益上涨的原因，并以武汉市为例来展开研究。（正文字体中文用宋体，西文用Times New
Roman，均小四号，1.5倍行距）
一、武汉市房价状况的回顾（一级标题：四号黑体，加粗，顶格）
1.1数据来源（二级标题：小四号黑体，加粗，顶格）
由赳客网“宜居城市研究室”统计整理的最新2008年6月中国城市房价排行于6月22日首次在广州香格兰大酒店隆重发布。据举办方赳客网相关负责人介绍，今后赳客网将定期统计中国各地城市房价的最新数据，以帮助购房者和投资者提供更多分析参考数据。本文就是根据赳客网定期发布的中国城市房价统计排行并结合中国统计年鉴整理了08、09、10年武汉市房价的状况。 1.2数据对比分析
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根据资料的整理，得到武汉市08年至10年的房价状况，其数据如表1。
表1 08、09、10年武汉市房价基本状况（五号黑体，表上居中）
年 份 2008年 2009年 2010年 资料来自作者搜集整理
新房均价(元/平方米) 5526 5840 6702 图1 08、09、10年武汉市房价走势图（五号黑题，图下居中）
从统计数据分析来看，自2008年金融危机以后武汉市房价没有下降反而上涨，继续保持了快速的增长势头，武汉市新房均价均超过5500元/平方米，这几乎成了许多居民可望不可及的天文数字。
二、房价持续上涨的原因分析
房地产是一种非常“特殊”的商品，具有两种不同的属性或者说两种不同的功能。一是居住属性和功能，即作为消费品自己居住；二是投资属性和功能，即作为投资品用来赚钱（不管是长期投资用于出租，还是短期投机买进卖出，赚取差价）。房地产的这两种属性和功能是统一的不可分割的，但是居住属性永远是第一位。房子能够用来投资的基础是房子可以用来居住，如果没有了居住属性，
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投资属性也就没有了。房地产为什么具有投资属性，那是因为作为耐用消费品它可以长期使用，可以出租；土地的稀缺性和不可再生性造成房子具有保值增值的功能，长期持有可以升值。所以说，不管房地产市场开放到什么程度，房地产首先要满足居民居住的功能需求，如果本末倒置，房地产市场也就成了无源之水、无本之木。
了解了房地产作为居住属性的最根本属性，也就认识了房地产在某个侧面的发展状况。衡量居民对住房需求功能的满意度不仅仅在于房价的高低，还在于居民收入水平的高低等等。 而随着房地产泡沫的进一步膨胀，各方面的问题凸显出来。自去年年底购房者的观望情绪加大，拐点论也越来越被提出。另外今年年初银行对开发商的资金紧缩，让开发商无路寻找钱途，更加重了购房者的观望情绪。
尽管今年许多城市的房价出现近年来的异常不景气，但依然高位运行。推高房价的原因有很多，最重要的是下面几种原因。 2.1经济原因
2.1.1市场供求失衡（三级标题：小四号宋体，加粗，顶格） 1.城市化快速发展必然会形成强大的住房需求
伴随着经济的持续发展与工业化进程的不断推进，我国正处于城市化进程加快发展的阶段，2000年我国城镇人口占总人口的36．22% ，2008年我国城镇人口占总人口的45．68% ，我国城市化水平不断的发展。城市化率的提高必然会引发大规模的居住需求。对于武汉市来说，截止到2008年年末，武汉城镇人口为897万，再加上武汉“1+8”城市圈对周边人口的吸引，城市化发展水平比较快，对房屋的需求规模亦是比较大的。 2.房地产供给结构不合理
目前，在我国大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，中低价位普通商品房、经济适用房的开发量不足。在房地产开发中忽视了供需关系状况，造成了价格虚高的高档商品房供过于求，同时，中低价位普通商品房、经济适用房供不应求，导致了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。从市场的发展看，供给结构严重地违背需求结构，在一些档次住房供应量不足的情况下，就会产生结构性泡沫现象。
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3.投资需求
一般来说，过热增长的行业是由高需求和高价格所推动的，高价格就带来这些行业巨额的高利润，巨额高利润就刺激了投资需求，投资需求进一步抬高价格。随着我国经济的发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票市场等投资渠道目前还不完善，这也是房地产投资需求不断扩大的经济背景。 2.1.2建房成本的增加
成本上升，既包括建材等上游产品价格上涨带来的成本增加、拆迁成本提高及精装修商品房的增加，还包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。面对通胀预期压力，水泥、钢材、砖等原材料价格都会上涨，直接增加建安成本；农民工工资、管理人员工资也要上调，管理成本增加；07年以来地王项目濒繁出现，再加上市政府基准地价统一上调等直接增加土地成本；同时消费对房屋的需求品质越来越高，品质也是建立在成本基础之上的。 2.1.3高地价催生高房价
房地产本身就是房产和地产的总称，因此在商品房房地产价格中，地价占有 相当大的比例。因土地属非可再生资源，随着土地资源的减少，地价也是水涨船高，房价高也就在情理之中了。随着国民经济和城市建设的发展，相关土地会因“级差地租”变化的影响，造成土地出让价格的上涨，这是完全正常的。需要密切关注的是地价的不正常上涨。土地储备和“招拍挂”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。但不可回避的是，“招拍挂”制度也存在明显的缺陷，即容易过高地抬高地价。这就提出了一个在拍卖时如何控制出让价的高限问题。 2.1.4宏观调控乏力
尽管我国政府采取十条措施和五条措施来稳定房价，但是由于落实不够好，房价还未回到合理的价位。今年便有人说“房价总理说了不算，总经理说了算”，由此可见，我国政府在对稳定和降低房价上任重道远。 2.2心理预期
以上主要是从经济原因来分析房价，但实际上，房价有区别于一般商品价格 的形成特点。简单按照成本或供求关系来认识房价并不能收到预期的效果。事实
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上，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。
因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者 居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。以香港房地产价格为 例，亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65％。在这个过程中，无论是 房子、人口，还是社会收入水平的变化都不大，仅仅是人们的社会预期、经济预 期发生改变，房价就发生剧烈变化。也就是说，社会经济预期对房价的影响要比 真实的供求关系大得多。
更重要的是，国家对房地产业采取的宏观调控政策也印证了人们的预期。当 前采取的调控措施主要有：一是通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应；二是暂停农用地转非农用建设用地审批，严格控制农用地转为建设用地的规模，从紧控制房地产开发的土地供应。这实际上是从资金和土地两个源头控制房地产供应。从国家的角度讲，是为了控制房地产投资规模，防止宏观经济过热采取的必要措施。但对普通消费者来说，他们能感受并得到的心理预期就是“开发商地也没了，钱也没了，今后房子的供应要少了，房价也要涨了”。
在这个过程中，开发商利用政策和市场信息的不对称，利用自己的话语权，通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点，并采取捂盘惜售来抬高房价的策略，进一步强化老百姓的心理预期，造成局部地区房价短期内出现非正常上涨。再加上百姓买涨不买跌的心态，许多人还没有对房子的需求甚至根本就没有购买房子的经济实力时，他们看到日益高涨的房价也会按捺不住。从而老百姓们都相互盲目跟风，总担心未来的房价会越来越高，于是越追越涨，越涨越追。 结果，目前的房价到了高不可攀的地步，究其原因，和购房者自身有着重大关系。 2.3传统观念的影响 2.3.1消费文化
在中国，拥有房产是历代秉承下来的传统，中国人将拥有住房看成是人生的 极大追求，认为家财万贯终会耗尽，只有房子是可以父传子，子传孙，代代相传 的资产，没有房子就意味着没有“家”，就成为流离失所的人，就像是没有根的 树。“家”在中华民族的心中是稳定、温暖、和谐、团圆的象征，是组成家庭的 首要必备之物，它不单纯是一个遮风挡雨的住处、一个休息的地方，更多的是被 赋予了精神层面上的意义，就像我们常把家形容成是心灵的港湾，是养老归终、
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落叶归根的去处，“家”在中国人的眼里是任何物品都无法替代的，也正因为如 此，中华子孙对个人住房的追求从未停歇过。 2.3.2丈母娘需求
我国改革开放初期人口和计划生育还比较宽松，而改革开放初期出生的人口，现在逐步进入婚育阶段，由于受到传统观念的影响，中国人难以接受成为无家之人，对于一人部分即将结婚的年轻人来说，由于受到来自丈母娘的压力，导致男方筹钱买房，这一现象已经成为很普遍的现象。在大多数人眼中拥有自己房子也已成为结婚的前提条件或者说是稳定生活、安居乐业的保证。因此，这在一定程度上推动婚房需求，从而影响了房价的上涨。
三、武汉市控制房价上涨的阻力分析
3.1地方政府对房价上涨起了推波助澜的作用
囤地、炒地、炒房被看作高房价的三大元凶。虽然这三个因素对高房价有助推作用，但并非核心因素。在我看来，真正的核心还是各地政府的土地财政，以及附着在房价上的各种政策性费用。《华夏时报》在2009年8月16日就有过调查报道，在土地拍卖过程中，灰色交易普遍存在，“地王”背后更是存在虚假抬价、地方政府与开发商利益分成的真相。另一个真相是，因土地拍卖款是地方政府的主要财政收人，很多地方政府一直在与开发商合谋抬高地价，来从中获取更多的利益。各地政府通过各种手法来抬高地价，无疑是房价不断升高的一个主要原因。 3.2中央对武汉的政策倾斜使得武汉房价下降的可能性减小
素有九省通衢的武汉市，不仅可与四川、陕西、河南、湖南、贵州、江西、安徽、江苏以及湖北九省相通，而且长江和汉江将市区一分为三，具有很好的航运优势。除了交通利好，武汉“1+8”城市圈的建设，使武汉成为我国中部最具发展潜力和活力的地区，到2020年将武汉城市圈建成为我国内陆地区重要的经济增长极之一，这个增长极，有望成为中国第四个增长极。这种预期让开发商对武汉的开发市场兴趣大增。
四、抑制房价过快上涨的策略建议
4.1增加有效供给，有效调控需求，注重市场总量均衡
目前的市场正处于供需缺口导致房价涨幅加大的状态，因此要努力增加有效供给，从而抑制房价上涨过快。在这方面主要可以通过政策的改变，增加今后几
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年的供应量，如增加有效土地供给、严厉打击企业捂盘等行为、增加同期楼盘的上市量。平衡当前市场的供求总量，仅靠增加有效供给是不够的，还必须合理控制需求的增长，实现供需双向调节。在这方面仍然需要政策进行适当调整优化来实现，比如提高住宅投资投机成本、强化房地产金融政策实施效果、继续控制外资投资规模等。
4.2坚持正确发挥政府和市场的作用
随着住房市场化改革的深入，目前中国城镇80%左右的住房已经通过市场交易来进行分配，在解决居民住房问题中处于基础型地位，必须毫不动摇地坚持市场化改革的基本方向。同时，要继续强化政府对困难群众的住房保障职责，建立住房保障体系，政府应当发挥主导作用，解决低收入者的住房问题。在这方面，当前需要解决的问题是科学合理地确定保障对象，把解决中低收入阶层的住房问题纳入公共选择程序。同时，廉租房还是房地产供给的重要组成部分，通过廉租房数量和地点选择，可以起到防止房价大起大落的作用。在货币信贷增速下降而房屋需求增长仍然过快的条件下，适当控制个人住房贷款需求最有力的杠杆是提高银行贷款利率。另一方面要采取有针对性的措施，如强化购买期房和投资性置房的贷款限制；落实个人住房贷款的担保；严格住房贷款程序等。 4.3规范房地产市场秩序，抑制投机
温家宝提出政府应做四件事来抑制房价过快上涨，其中：“要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为。我觉得只要政府有决心解决这个问题，而且不是头痛医头、脚痛医脚，而是经过深入调查研究，统筹考虑各方面的情况，制定长远的规划和政策，使我国的房地产有一个稳定发展的局面，这是可以做到的。”首先，政府应当完善和改良土地交易系统，改革土地出让、金融管理和投资体制。建立土地市场宏观监测机制，加强对土地市场供需结构的宏观调控，从而增加土地供应计划的动态性，有效地稳定地价水平。其次，严格中介机构市场准人，加强市场监测，完善市场信息披露制度，防止政府土地低进高出或从银行大量借款，以及滥用投资权力和扩大投资范围，依法严肃查处违法违规销售行为。 4.4引导各方面的理性预期
一方面，要引导房地产开发商理性认识到房价过度膨胀对本身、房地产业和
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整个国民经济风险，把利润增加的动力更多地放在扩大企业规模、提高房屋质量、优化房屋结构和降低经营成本上。另一方面，要引导消费者理性地认识到“买涨不买跌”的风险，克服从众心理，把预期建立在了解房地产市场及其变化的信息基础之上。
4.5引导消费观念的转变
目前在住房消费领域，人们追求“一步到位”，导致住房消费提前，需求集中、趋同，引起房屋供不应求。针对于这一现状，国家需要调整住房政策，鼓励梯级消费，抑制提前消费。政府根据城市大小，发展状况，购房者年龄、收人、家庭人口平均规模等数据，制定差异性政策，鼓励小户型消费，限制大户型住房需求和消费。
除上述抑制房价上涨政策措施之外，还需征集民生的意见，听取各方声音，采取强而有力的措施尽量降低房价。
总之，住房问题是国计民生的大事，让每个人有房可居任重而道远。国家要加大民生住房工程建设，保障性住房建设，让每个居民在可承受的经济范围内都买的起房子，过上幸福美满的生活。
参考文献（四号黑体，加粗，顶格）
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（字体中文用宋体，西文用Times New Roman，均小四号）
注：正式上交课程论文时，请删除范本内容。
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