地产项目全过程成本控制思路

地产项目全过程成本控制思路（施工图设计阶段）

房地产项目的成本控制首先是一个全过程控制，其次是一个成本控制人员主导、相关部门人员参与的全员控制。

地产项目成本控制的主要过程在于初步设计阶段、采购分包阶段、项目建造施工阶段、竣工结算阶段。其中，成本控制最有效的在初步设计阶段，项目成本确定比重最大的发生在招标阶段，成本控制最复杂、变更工作量最大的发生在项目施工阶段，竣工结算阶段是确定项目最后收入和成本的阶段。

成本控制的主要内容是初步设计阶段的工程造价概算费用控制、甲分包、甲供阶段、甲指定价格的招投标费用控制、项目施工阶段的变更费用控制、竣工结算阶段的结算价款控制。

初步设计阶段的成本控制

初步设计阶段的成本控制有两个思路，一个是多种设计方案经济性比较，采用满足设计要求的造价最低方案，另一个思路是推行限额设计。鉴于许多公司处于刚起步阶段的实际情况，项目实施经验不足，原始资料积累不充分，不具备推行限额设计的条件，成本控制建议采用多种设计方案经济性比较的方式进行。从公司发展远景考虑，在积累了一定的项目实施经验后，要逐步推行限额设计的思路。当然前提是通过大盘积累一定的限额数据。

设计方案经济性比较是指在多方案选择的情况下，由设计人员提出满足业主要求的多种设计思路，成本控制中心人员进行经济比较，寻找造价最低的设计方案。在这个过程中，规划设计中心和成本控制中心人员必须紧密配合，协同合作。项目要想追求最大的利润就

必须使设计和施工能够紧密结合，解决以前设计单位方案相对保守、“保险系数”、“不顾楼盘的实际价格定位盲目追求某中概念”过大从而造成项目建造费用浪费的问题。通过设计方案的经济性比较从而降低工程造价是发挥项目优势的一个主要方式。（通过经验的累积，逐步建立自己的成本控制体系）

具体操作方法规程有待进一步细化，大体的思路是：规划设计中心负责总体规划，在仔细研究营销和客服提交市场调研和客户反馈意见的基础上，找出可进行多方案设计的专业和环节，根据初步设计专业分工，明确多方案设计的专业和人员。由规划设计中心（结合营销和客服）向设计单位提出主要方案和可替代方案，成本控制中心负责根据这些方案进行造价比较，确定费用最低的设计方案。成本控制中心向规划设计中心提出成本控制建议，考虑最低造价方案的可行性。推行初步设计的经济性比较的前提是规划设计中心各专业人员的业务素质和相关的从业经验必须过硬，这样才可进行多方案选择。当然如果有必要可以聘请业内相关专家进行论证。目前许多地产项目的实际情况，多方案选择主要集中在重外观效果设计、忽视（比如、总图规划、小区园林和景观、大小市政的整体方案优化、单体的设备和系统优化、）设计和单体的建筑细部做法优化方面。许多地产公司其实很强调“细节决定成败”这个理念，但是关注细节需要有过硬的技术和经验做保障！