2014年春节返乡置业营销方案

晋合置业（湖南）有限公司

晋合·湘水湾春节返乡置业促销方案

一、市场行情

受市场疲软以及库存高企的影响，进入市场传统转淡期，目前主要是进行存量消化。2014年12月预售存量主要是天元区和荷塘区的楼盘存量比较大，其次是芦淞区，分别为天元区794004.62㎡、荷塘区555781.86㎡、芦淞区4328.2㎡。按照月均去化231667㎡计算，目前株洲市存量还需要消化8.85个月。 12月份株洲各区新建商品房成交数据

12月每周新网签成交量汇总 第一周（12.2—12.8） 第二周（12.9—12.15） 第三周（12.16—12.22） 第四周（12.23—12.29） 合计 各区域网签成交量汇总（单位：套） 区域 天元区 荷塘区 芦淞区 石峰区 云龙示范区 总成交量 数据统计显示，2013年12月份株洲市新建商品房网签成交共计2440套，比11月的18套增加了2套，环比上升28.56%；与去年12月份2002套相比，同比上升21.88%。

其中，天元区成交1256套，位居楼盘成交排行榜第一位；荷塘区成交432套，位居第二位；芦淞区成交375套，位居第三位；云龙示范区成交208套，位居第四位；石峰区成交169套，位居第五位。

数据汇总显示，12月份各区新房网签量均环比上涨。其中，芦淞区领涨内四区， 环比上涨27.55%；另外天元区网签量继续居内四区首位。

12月份 1256 432 375 169 208 2440 11月份 1036 260 294 155 153 18 合计 21.24% 66.15% 27.55% 9.03% 35.95% 28.56% 724 521 535 660 2440 中国湖南省株洲市天元区珠江南路一号 / 邮编:421007 South Zhujiang Road,Zhuzhou City,Hunan ovince,China 412007

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2014年1月份周边主力项目销售情況

1日—10日成交套数 約10套 約4套 約5套 約7套 約10套 約7套 价格、付款方式、折扣 按揭99折 一次性98折 一次性95折 按揭98折 按揭99， 一次性97 ---- 按揭98折 一次性97折 项目名称 财富湘江 湘银星城 神农养生城 奥园广场 美的城 中建御山和苑 年底促銷 --- “凤园花墅”温馨起航 1月18日全城认筹， ---- ---- 返乡置业，幸福大城 株洲美的城为远方归来的游子们热推的主要户型为85-140㎡准现房。首付1.8万轻松拿下！ “孝心房”孝敬父母，炒底中建 返\"湘\"置业寻幸福 1月6日至31日，凡在此期间认购并签约的返乡客户，凭借出示的返乡车票、机票、过路费凭证等有效票据，可报销报销1000元内的返乡路费 佳兆业 約9套 ----- 二、本案现状 1、来电客户

2013年12月底投放的样板房开放、交房活动等集中式投放株洲晚报、长株潭报产生后继效益，有效带动元月份上旬的来电，同时针对二期产品客户110批；报纸占比近50%，其次为户外占比26%，其它/友介占比21%

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2、来访客户

由于1月5日一期交房活动以及二期样板房的开放有效带动现场来访量，12月底集中式的投放报广产生后继效益，有效带动元月份上旬的来访量，其它/友介占比55%，报纸占比近33%，其次为户外占比10%

3、成交客户

近期1月1日－1月10日共成交5套，车位16个，成交客户主要集中在天元区和芦淞区为主，成交户型以147㎡、158㎡为主；购买原因多为终极置业型，自住或为家人购买；成交客户主要以企事业单位和私营业主为主。

4、成交现状及问题

近期本案成交较为低迷，除了受市场大环境影响外，项目自身存在如下问题亟待解决：  现有货源单一、可选范围小：目前项目可售货源集中在99㎡、115㎡、142㎡、159

㎡三种，其中99㎡、142㎡货量较少，均在6楼以下，115、159㎡的货量相对比较充足；

 客户质量与意向偏低：近期来访客户刚需与首改较多，与项目的主力客群有所偏差；

购买力及意向度都较低；返乡客成交户型多为紧凑二房与一口价房源。

针对以上问题，本案因考虑在春节期间针对返乡客群做好现场的展示与氛围包装，制定相应的优惠，在春节、情人节、元宵节做好现场的暖场活动，为节日期间的销售创造良好的环境，同时加大返乡置业的销售力度。

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三、推售产品

根据近期来访客户较为集中的意向户型，以及返乡置业客群的主力需求，建议在现有余货的基础上加推6号栋二单元115㎡的产品，推售货源分布如下：

1、现有可售余货69套（截止至2014.1.10）其中1#栋6套、2#栋2套、7#栋2套、6#栋二单元已推房源31套、4#栋二单元20套、二期9#栋8套。

2、加推6#栋115㎡33套，增加意向度较高的户型楼层，扩大可选范围。

3、启动4#栋一单元认筹蓄客（共99套货源，155㎡33套、142㎡33套、159㎡33套）

4、加推二期10#栋C1户型276㎡18套，与一期的产品单价高形成对比，同时消化前期二期已蓄得的意向客户。

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四、优惠促销及暖场活动

活动主题：“最美的年味，在湘水湾” 1、优惠促销：

活动时间： 2014年1月24日—2月14日 活动内容：

上门有礼：活动期间所有来访客户赠送新春福袋礼包一份（新春对联一幅、扑克牌三幅、红包三份）；

返湘V动：集赞终级大礼，活动期间内通过微信集赞500个可获得新春福袋礼包一份 、荣事达空气净化器一台、参于购房可获额外99.5折优惠（参与本活动购房客户不能再参于活动期间其它购房优惠）；

V动购房惠：活动期间分享微信活动后转发给朋友圈参于投票后可获购房优惠，转发朋友圈300名分享投票，参于购房可获额外99.5折优惠，转发朋友圈500名分享投票，参于购房可获额外99折优惠（参与本活动购房客户不能再参于活动期间其它购房优惠）；

钜惠特价：活动期间所有购买1#栋、2#栋、7#栋（指定）房源可享受特惠价（8折优惠）； 新春有惠：春节后2月4日－2月14日所有成交客户赠送一年物管费；

老带新升级：即2014年1月份起老带新升级，通过老带新新客户成功签订认购合同的，带新一套老客户可获赠一年物业管理费，带新两套可获赠两年物业管理费，依次类推，获赠十年封顶；新客户可获额外99折优惠（特价房源不参与新客户额外优惠）

８折优惠房源（原价上调1.1后８折）

序号 房号 1－102 1－204 1－105 1－106 2－203 2－3205 7－203 7－103 面积 95.53 147.13 95.53 134. 147.13 99.68 158. 158. 单价 7720 7761 7559 7581 8169 7960 7650 7650 总价 737492 1141876 722111 1022601 1201905 793453 1213596 1213596 原总价原总价上上浮后0.80.9折 浮1.1 折 663742 811241 93 1027688 12560 1004851 9900 794322 6358 920341 1124861 98 1081714 1322095 1057676 714108 872798 698238 1092236 1334956 10679 1092236 1334956 10679 优惠 14750 22838 14442 20452 24038 15869 24272 24272 1栋 2栋 7栋

2、暧场活动  温故致新 中国湖南省株洲市天元区珠江南路一号 / 邮编:421007 South Zhujiang Road,Zhuzhou City,Hunan ovince,China 412007

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活动时间：2014年1月24日—1月27日 活动内容：春联DIY 、中国结DIY、剪纸DIY 活动礼品：新年福袋  风情娘惹

活动时间：2013年2月4日－2月5日 活动内容：娘惹服饰走秀、惹娘美食

活动礼品：新加坡花环、新年福袋 、全家福  味满甲午 活动时间：2013年2月6日－2月7日

活动内容：新加坡主厨美食品鉴、新加坡美食技法 活动礼品：新加坡花环、新年福袋 、全家福

 “马”上添彩 活动时间：2013年2月8日－2月11日 活动内容：剪纸、草编

活动礼品：新加坡花环、新年福袋 、全家福  花漾年华 活动时间：2013年2月8日－2月11日 活动内容：插画艺术 活动礼品：全家福

 花漾甲午 活动时间：2013年2月14日 活动内容：梅花桩、采青、点睛 活动礼品：蓝色妖姬、全家福 五、推广

1、报广（嫁接释放销售活动信息）  1月16日株洲晚报、长株潭报

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 推主题：最美的年味，在湘水湾  2月10日株洲晚报、长株潭报  主题内容：湘水湾新春拜年，活动内容

2、短信（嫁接释放销售活动信息）  1月23日—1月29日每日50万条  发送资源：高铁站、机场、市中心等  主题内容：最美的年味，在湘水湾  2月6日—2月9日每日50万条  主题内容：湘水湾新春拜年内容  2月10日—2月15日每日50万条

 主题内容：“马”上添彩、花漾甲午等活动内容

3、网络：在线、新浪乐居、百度乐居（嫁接释放销售活动信息）  1月23日—2月16日

 主题内容：最美的年味，在湘水湾

4、微信（嫁接释放销售活动信息）  1月23日—2月16日

 内容：时事趣味话题，销售信息，活动内容，两日更新一次

晋合湘水湾营销策划部 二零一四年一月十四日

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