保障性住房的资金筹集 王志文上海财经大学公共经济与管理学院 摘要：保障性住房建设是最近国内讨论的热点话题，本文分析了我国目前保障房建设的几种主要的融资渠道。 而且分析了目前资金筹集中遇到的一些困难，并提出了相应的对策建议。 一≯。 ０誉 关键坷 保摩烂 房磁赘渠道 ０ ｜ … 一 蹿 ＊ ｇ 删 ｜』 ｜｜ ０ ＃ ｇ ｇ Ｉ 晡女 ｓ 肇鼙疆 赣 引言 ８月，下达了关于促进房地产市场 租房不同的是，廉租房是针对具有当地居 民户口的低收入家庭，而公共租赁房主要 今年年初．下达指令称今年要建 健康发展的通知，将我国住房主体由经济 造１０００万套保障性住房。而且从今年开 适用房改为商品房。至此我国的经济适用 是为了保障外来务工人员和刚毕业的大学 始的五年内，总共要建造３６００万套保障 房占市场的比重不断下降。国家统计局统 生等“夹心层”人群的住房需求而建造的 性住房。１ ０００万套保障性住房相当于去年 计年鉴显示，２００３年经济适用房投资额占 保障 陛住房。 我国各地商品房销售量总和。下达这 同期商品住宅比重的９．１８％，而随后几年 样的决定似乎在暗示我国的居民住房将由 商品房市场提供转变为保障性住房提供。 这个比重不断下降，截止２００８年，该比重 降为４．４５％。 二、我国保障性住房资金筹集现状 目前，我国保障性住房主要通过四个 因为按照的预测，在这３６００万套保障 限价房可以从字面意思来理解，也就 渠道进行融资：和地方财政拨款、 住房建成后，我国保障性住房的覆盖率将 是限定了价格的住房。给开发商限定 住房公积金增值收益、１Ｏ％的土地出让金 由目前的８％提高到２０％。而且，这个比 好住房的最高价格，当然这需要给予 净收益和银行贷款。 例肯定会在以后继续上升的。看到要 开发商一定的优惠条件，比如土地价格的 加快我国保障性住房建设的脚步固然是件 优惠或者土地出让金减免等。限价房和经 降，这需要大量资金的投入。今年１０００万 （一）和地方财政拨款 让“居者有其屋”是应尽到的责 值得高兴的事，但保障性住房不会从天而 济适用房一样，产权是可以销售的。限价 任，而为了实现该目标，保障性住房建设 房的价格一般高于经济适用房，但低于商 就显得尤为关键了。的财政拨款无疑 是保障房建设的最可靠的资金来源。 套保障房的建设就需要超过一万亿的资金 品房的价格。 投入，而如何满足这么大笔资金需求就要 考验的融资能力了。 一廉租房同经济适用房一样为我国保障 已经承诺今年用于保障房建设的财政投入 性住房的重要组成部分，但与经济适用房 将会达到１ ０３０亿元，而且地方也会在 所不同的是廉租房出租给申请人的保障性 此之外提供一定的财政支持。但仅靠财政 住房，而经济适用房是出售给申请家庭的 拨款是远远不够的，毕竟不可能独自 、我国保障性住房的分类 目前，我国的保障性住房总体上分为 保障性住房。由于廉租房面向的是低收入 满足这么大量的资金需求而且承担这么大 四类：经济适用房、限价房、廉租房和公 共租赁房。 家庭，因此廉租房的租金大都很低廉，甚 的投资风险。财政投入固然是保障性 至有些廉租房的租金只有市场一般水平的 住房的重要资金来源也体现了的公共 １０％左右。廉租房在我国整个保障住房的 设的３６００万套保障性住房中很大一部分就 服务的职能，但其需要承担的角色是个倡 （二）住房公积金增值收益 住房公积金增值收益是指公积金收入 比重越来越大，明确表示未来五年建 导者，主要是鼓动其他渠道资金的投入。 经济适用房是国家为保障中低收入家 庭而建造的保障性住房。其特点为经济适 用房面积一般都在６Ｏ平方米以内． ２Ｏ％～３０％左右，并且在购买者新买入几 而且相较于一般的商品房，其价格要低 是廉租房。 公共租赁房同廉租房一样也是出租给 减去必要的费用和支出后的收益余额。住 年之内是不允许向外出租或出售。２００３年 符合条件的申请人的保障性住房。但与廉 房公积金主要是作为廉租房建设的资金来 ５６消费导刊・２０１１年３月刊 源，但每年能从住房公积金获取的增值收 从卖地获得的财政收入也是惊人的，从而 益相当有限，因为住房公积金的收益首先 形成了所谓的“土地财政”。如今。土地 要扣除相应的费用和必要地支出，之后还 备金．此外还要缴纳一定的公积金管理费 用．因此最后能用于廉租房建设的收益余 让金同去年一样仍为３万亿左右，可用于 廉租房建设的资金为３０００亿．但是对于廉 租房和公共租赁房建设的巨大资金需求来 说仍然是不够的。 出让金收入可以占到各地方财政总收 度上缓解了的财政压力。要 求地方拿出１Ｏ％的土地出让金用于廉 要提取不低于６Ｏ％住房公积金贷款风险准 入三分之一左右，因此卖地收入在很大程 为了解决融资渠道单一的问题，首 先，应该积极开拓其他的融资渠道， 额是非常有限的。除了数量上的不足之外， 疑，毕竟住房公积金是企业职工所缴纳的 资金，其盈余部分不该被所支配。 （三）１Ｏ％的土地出让金净收益 ｌｓ（Ｒｅａ ＂Ｊ Ｅｓｔａｔｅ 租房建设．对此，地方肯定是不愿意 例如参照美国．开发ＲＥＩ对其用于保障房建设的合法性也受到了质 的，１Ｏ％的土地出让金也是个不小的数目。 何况。建造包括廉租房在内的保障性住房 会影响整个房产市场的房价。如果提 供更多的保障性住房，老百姓对商品房的 Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ Ｔｒｕｓｔｓ），也就是房地产投资 信托基金。随着我国资本市场的不断发展． 将流动性不高、收益较低但风险也低的保 障房建设转变成为金融产品在资本市场上 １０％的土地出让金净收益是要 求地方专门用于廉租房建设的资金。 财政部谢旭人在今年年初的时候曾表 示，去年我国国有土地有偿出让收入为 ２９３９７亿元。这就表示其中的近３０００亿 将会用于廉租房建设，可见相较于拨 款．１０％的土地出让金净收益才是廉租房 建设的主要资金来源。 （四）银行贷款 银行的贷款主要是针对经济适用房和 限价房建设，因为经济适用房和限价房都 是属干产权可以转让的住房，也就意味着 银行可以像其他商品房一样在这些保障房 出售后收回贷款。而由于廉租房和公共租 赁房由于是出租性质的保障房，而且加上 其低廉的租金，投资者不可能在短时间内 收回投资成本。故此，在银行贷款上，经 济适用房和限价房有绝对的优势，而银行 贷款也是其建设的主要资金来源。 经济适用房和限价房主要是通过银 行贷款“自给自足”，需要做的就是 给予开发商一定的补贴或者土地出让金 的优惠来吸引开发商进行经济适用房和限 价房的开发。而廉租房和公共租赁房建设 是要还是靠的投资包括直接的财政拨 款和１Ｏ％的土地出让金净收益。有部分 专家学者提出该类出租房可以采用国外流 行的ＢＯＴ（Ｂｕｉｌｄ．Ｏｐｅｒａｔｅ－Ｔｒａｎｓｆｅｒ）和 ＰＰＴ（Ｐｕｂｌｉｃ—Ｐｒｉｖａｔｅ Ｐａｒｔｎｅｒｓｈｉｐ融资模式， 也就是与私人资本合作的方式进行廉 租房和公共租赁房开发，但目前在我国还 没有健全的相关法规支持之下，财政 仍是廉租房和公共租赁房建设的主要资金 来源。 三、保障性住房融资遇到的困难 实际上，目前我国的保障性住房建设 的融资并不是很顺利，主要可以归结为以 下两方面：地方自身动力不足和融资 渠道单一。 （一）地方自身动力不足 随着我国房地产市场近几年的高涨． 土地价格也是水涨船高，每年各地方 需求就会减少，这直接导致商品房价格的 下降．而最终的卖地收入也会因此而 减少．这是万万不愿看到的。 今年要求各地发布房价 控制目标．最后的结果是各地方发布 “控涨”目标，上海市将房地产价格增长 控制在９％，大多数城市也宣称要将房价的 涨幅控制为ＧＤＰ的增长幅度．而北上广等 些城市中只有北京发布的目标是控制房 价不涨。将控制房价改为“控涨”的 行为就是控制房价动力不足的体现。 对于地方自身动力不足的问题， 首先，应该采取必要措施，对保障房 建设工作做的好的地方应该给予奖 励，而对于那些拖延保障房建设或者未能 按计划完成建设的地方给予严厉的惩 罚。此外，应该适当改变对地方 的绩效考核标准，不能仅考虑当地的 经济发展和财政收入等，还应该将当地保 障房建设完成数量和质量纳入考核标 准，这样地方才会更有动力去进行保 障房的开发和建设。 （二）融资渠道单一 保障房融资困难另一个原因就是融 资渠道单一，特别是对于廉租房和公共租 赁房。由于廉租房和公共租赁房由于其单 位面积大多为５Ｏ 左右，而且产权不能 出售，对其管理水平也不及经济适用房和 限价房的管理水平，故不会出现像经济适 用房小区里面停了很多豪华车的现象。廉 租房和公共租赁房由于其廉租性和保障的 对象也更能体现“保障”性。故明确 表示十二五期间建设的３６００万保障性住 房中廉相房和公共租赁房将会占很大一部 分。而廉租房和公共租赁房又是最难向银 行贷款的保障房，其建设只能依靠投 资和其他资金投入。今年提供的 资金为１０３０亿，占总建设需要的１Ｏ％不 到，而住房公积金增值余额所能提供的支 持也极为有限。虽然银行能对限价房和经 济适用房提供一部分信贷支持。保障房的 主要部分的廉租房和公共租赁房却只能依 靠１Ｏ％的土地出让金。假定今年的土地出 进行融资，不仅能在短时间被筹集到大量 资金而且还能持续地筹集资金，这对加快 我国保障房建设是很有促进作用的。此外。 应该转变自身的角色，不能仅仅成为 保障房的建设者和投资者，还应该成为引 导者和监督者。对开发商给予财政补贴或 者土地出让金减免来刺激更多民问资本进 入到保障性住房建设之中，这样不但能扩 大融资渠道，还能优化资源的配置。 的主要的职能就应该是市场的监督者 和引导者，保障房应该交由有管理优势和 高经营效率的企业进行开发。 四、结论 保障房建设是重要的民生问题．而融 资又是制约其开展的重要因素。故政 府应该要求地方严格执行保障房建设 的计划，并采取适当的措施激励地方 积极地参与到保障房建设中。ＪｔＬ￣ｌ，，各级 应该尝试在现有的保障房建设的融资 渠道基础上拓展新的融资渠道以便更好的 完成保障性住房房建设。应该吸取国外在 保障性住房建设融资方面的先进经验，并 将适合我国国情的引进来，丰富我国保障 性住房建设融资渠道。 参考文献： 【１】李晶，保障性住房建设，现状、影响 及融资模式【Ｊ】，国际融资，２０１０。（１１）． ２６ ２８ 【２】杨赞．沈彦皓，保障性住房融资的国 际经验借鉴，作用【Ｊ】Ｉ现代城市研 究，２ｏ１０，（９），８－１２ 【３】陈杰，我国保障性住房的供给与融资， 回顾与展望【Ｊ】，现代城市研究，２０１０， （９），１３—１７ 【４】李勇辉，方祥，公共财政框架下我国 廉租房建设融资途径探究【Ｊ】，湘潭大学 学报（哲学社会科学版），２０１０，（３）， ６４．６７ 消费导刊・２０１１年３月刊５７
