保障房标准化建设管理体系探索

保障房标准化建设管理体系探索

保障房建设通过标准化设计、标准化施工和标准化运营，提高建设质量、缩短工期、控制成本，为老百姓打造安居乐业的幸福之家。同时提升公司建设管理水平，有助于推动住宅产业化的发展。

标签：标准化设计；标准化施工；标准化运营

1、保障房建设“标准化”的实施背景

1.1保障房快速建设过程中保证供给的迫切需求

为了保障社会民生，政府加大了对建设保障性住房的关注，提出“十二五”期间建成3600万套保障房的目标。保障房是民生工程，不仅要经济实惠，更要布局合理、环境优美、質量安全。然而在大量保障房入市后，出现室内空间设计不合理、交付使用后建筑质量不过关等问题，严重违背了保障房的根本意义。为提高保障房的质量和性能，降低建设成本，推进保障房建设标准化势在必行[1]。

1.2住宅产业化发展，对保障房建设提出新的发展要求

住宅产业化，是要实现住宅的工业化生产和供应，标准化则是重要前提。北京市公共租赁住房发展中心主任杨家骥在“居者有其屋”保障房标准化研讨会上表示“保障房要从设计入手，执行设计标准化、建造标准化、评价标准化和运营管理标准化的原则，保证保障房的品质。”由于保障房是由政府统一规划，与普通住房相比，保障房的户型比较简单，容易推行标准化，更有易于推进住宅产业化。

1.3标准化战略也是创新企业管理、增强企业竞争力的需求

随着市场形势和企业竞争格局的变化，我国的房地产行业正在逐渐走向成熟，标准化是多项目开发的必然结果，也是企业发展壮大，实现跨越式、可持续发展的必由之路。实施标准化都更加容易地掌控项目的管理、产品的品质及开发时间，也符合低碳、节能要求。

推行保障房建设的标准化则提升产品质量、缩短建设周期和节约建造成本的有效途径，是一条高效率、低成本、适用性强、推广性高、符合民众需求的研究与应用并举的道路。

2、保障房建设“标准化”的主要内容

保障房建设标准化是指在保障房建设过程中实现标准化设计、标准化施工和标准化运营管理。这既是实现提高质量、缩短工期、控制成本等要求的重要手段，也是促进我国住宅标准化、信息化和工业化升级的重要途径。

设计的标准化管理旨在提出相对固定的规划设计程序和规范化的技术标准要求，对总体布局、建筑单体、地下车库、工程做法等进行模块化的管理，协调居住成本和居住功能的矛盾，在解决基本居住需求的基础上全面提升居住质量。施工的标准化管理借鉴工业生产标准化的理念，通过引进系统理论，对施工现场安全生产、文明施工、质量管理、工程监理、队伍管理、合同履行等要素进行整合熔炼、缜密规范，并将国际通行的质量、安全、环保三大管理标准的管理理念与管理方法有机融入其中，优化管理流程，提升质量安全管理水平。运营管理的标准化是制定和实施物业管理服务标准，加强对物业管理活动企业的有效监管，以提高物业管理水平、提升产品技术含量、增加产品品种，保障消费者的利益。通过对设计、施工、验收和运营全过程的标准化动态管理，能够快速缩短建设工期，保障建设质量，提升管理品质，有助于政府实现快速增加住房供给。

图1 保障房标准化建设管理体系构成

2.1设计标准化

设计标准化是在建筑方案设计和施工图设计阶段针对总体设计、建筑单体、地下车库、配套公建、工程做法、景观、绿建、标识导向系统等进行标准化设计和管理。企业在总结多年保障房建设经验基础上，对于保障房设计中的问题汇总、经验总结、要点归纳，明确在标准化设计中。

2.1.1总体设计的标准化

保障房设计首先要对城市空间和内部空间营造，日照和通风，配套公建和设施布置原则，道路及交通系统，建筑高度选择，停车设置，竖向设计等做标准化设计。

城市空间和内部空间营造：住房面积小了，公共活动空间就要求大一些、多一些；绿化要适度，环境空间应宽敞清心为宜，重点要建立休闲场所以满足住户邻里交往的需要以及社区活动的需要；通讯、安防齐备，让百姓充分享受新时代高科技给生活带来的便利与安全保障。

日照和通风：在房屋通风采光方面，要追求与商品房同质。

配套公建和设施布置原则：对商业配套，既要有街坊级的，也要有集中商业，以满足人们不同层次的生活消费需要，要求距离不能远，以方便为原则。

道路及交通系统：首先在规划层面上要积极地与政府沟通，请政府支持，以方便市民出行，降低出行成本等等，其次确立主入口出入口设置原则、人车流线合理组织、住宅入口和道路的关系。

建筑高度选择：充分考虑不同高度采用不同结构型式和是否设置地下室，以及楼电梯形式数量，设备配置要求和数量等。

停车设置：在保证绿化率的前提下尽量布置地面停车，地下车库面积最小化，地面停车结合景观设计弱化对住区影响。

竖向设计：应合理组织排水和注意土方平衡。

2.1.2建筑单体设计的标准化

建筑单体设计的标准化主要是指对单体建筑，单体结构，单体给排水，单体电气、设备、部品选型做标准化设计。

单体建筑包括底层平面、标准层平面、建筑立面、墙身图及立面详图、门窗型材及门窗详图等。单元主入口在总平面布局时应尽可能采用北入口形式，避免底层空间浪费。保障房公共空间应尽可能体现紧凑、精细化、集约化的设计原则，减少不必要的公摊面积。标准层使用面积系数应控制在80%。空调机位设置应实用、合理、便于安装，应注重于室内机安装位置的匹配。保障房的立面形式应庄重、大气、体现地域文化和建造品质，立面应主要采用耐久性好、性价比高的材料，色彩体系应协调统一、简洁明快。

单体结构需强调结构的规整化，要方正，避免采用内天井或小凹槽等方式解决采光通风问题，既有利于工业化实施，也可大量减少钢筋、水泥等材料的使用，推进节能减排工作。套型的标准化，则是要求套型内部应尽量采用轻质隔墙，采用空间可变性高的大跨度空间，以便住户灵活分隔空间来满足不同居住需求，且满足居住适应性等可持续性设计的要求。厨房、卫生间则强调采用模块化，这样有利于厨卫的部品化生产与安装。单体给排水设计中确立好设计原则、底层平面图、管井详图、公共部位管线综合原则。

设备、部品选型是对不同层数的电梯选型、信报箱、电子对讲门、单元电子对讲门、分户门、公共部位门等进行模数化管理。

2.1.3地下车库设计的标准化

地下车库的标准化设计中重点考虑建筑柱网应兼顾住宅间距和地下车库的经济尺寸，控制好地下车库面积。结构应控制好梁高，节省建筑用材。认真分析，精心设计，控制造价。给排水、电气、暖通应尽量控制设备高度，以降低地下室埋深。

2.1.4配套公建设计的标准化

配套公建主要包括门卫、围墙、变电站、垃圾房的标准化，既能满足配套要求，又能推行企业标准。

2.1.5工程做法统一标准的标准化

工程做法关系到成本控制和产品质量，工程做法统一标准的标准化重点关注保温、防水的做法，尤其是外墙、屋面、地下室底板、地下室顶板、地下室侧墙的做法和室内各空间墙地顶的做法。

2.1.6景观设计的标准化

保障房的景观工程应遵循安全、优美、安静等原则，合理的组织室外景观环境的各个组成部分，为居民创造良好的居住环境，并将整个住区乃至区域环境进行整体考虑以形成完整有机的生态环境体系。景观设计包括以下内容：硬质景观、景观软景、景观详图、小品及构筑物、标识设计、景观照明设计、室外家具等。

2.1.7绿建设计的标准化

在设计阶段对保温节能措施进行比选，达到国家节能要求，在房型设计和小区总体设计中特别强调自然通风，增强自然通风能力是最有效的节能措施。在节水方面，坚持不做人工水景，雨污水分流，减少室外硬地坪，尽可能大的增加透水地面面积等。

2.1.8标识导向系统设计和智能化设计的标准化

标识导向系统包括室外场地标识导向系统、住宅楼宇标识导向系统、地下机动车库标识导向系统。

智能化系统主要包括消防及安全防范系统（消防和安保中心、周界防范报警、主要出入口电视监控、电子巡更）、智能化中心机房、物业管理系统（停车库管理、电梯运营状态监视、区域照明、给排水系统监控、住户管理、设备维护管理、公共背景音响）。

2.2施工标准化

作为工程建筑的重要环节，施工现场管理水平高低不仅事关工程质量安全，而且影响到建筑业的长远健康发展，影响到城市建设的质量和水平。施工标准化主要在工程管理过程中控制工地标准化、施工标准化和管理标准化。

2.2.1工地标准化

工地标准化主要包括驻地和施工现场的标准化。按照标准化要求建设施工、监理驻地和试验室及施工更道，改善生产生活环境，提高施工管理效率。充分发挥集约化施工的优势，规范施工现场管理，保证工程质量。按照标准化要求規范施工现场安全防护设施、安全标识及其他各类临时设施设置，消除隐患，文明施工。

2.2.2施工标准化

按照规范要求，结合项目实际情况，优化施工工艺，严格工艺管理，提高施工效率和实体工程质量。规范质量检验与控制，强化各类验证试验和标准试验，做到检测项目完整齐全、检测频率符合要求、检测数据真实可靠。加强对关键工序的过程控制和验收，确保工程各项指标抽检合格率达到规范要求。

2.2.3管理标准化

健全管理制度，优化管理流程，把技术标准、管理标准、作业标准落实到施工全过程，实现工程进度合理均衡，节能环保措施到位，档案资料收集齐全、整理规范。充分利用信息技术、网络技术和通讯技术等信息化管理手段，搭建管理信息平台，逐步实现管理过程的全控制。加强从业人员管理和培训，统一从业人员持证和着装。

2.3运营管理标准化

企业通过对运营管理标准化的建立，制定统一标准和良好的行为规范，减低管理者的管理难度。

2.3.1建立业主合约和业主委员会制度

对于建成的保障房住区，拟定完善、公正的业主合约（或房屋使用公约），进一步指导协助各个居住小区成立健全的业主委员会组织。业主委员会有自由选择物业管理公司的权利，直接监督物业公司的服务质量，促使物业公司提高自身综合管理水平，另一方面，业主委员会和业主公约在交纳管理费、遵守秩序和公德方面也对内部成员具有强制约束力。

2.3.2明确物业标准化建设的基本功能

一是物业管理标准化建设中要对楼盘、户型、住户、房产、租售情况、物业设备等基本资料有明确的登记，便于今后管理过程中的遇到问题及时查找解决。

二是对物管中心来说住户的报修，住户的投诉及处理的结果信息的反馈、小区内停车场的管理、各项设备的维修等都需要考虑到。规范物业管理制度，要求住户报修管理需要仔细的记录报修的内容，接待的人员，日期，维修的人员，费用，住户对于维修后情况的反馈等各项情况资料。投诉管理需要记录投诉人资料、投诉内容及处理过程。对于小区内车辆要有车位编号、停车户主、车位位置等记录。

2.3.3加强专业化的分工和合作，采用高标准化的专业管理模式

物业管理的标准化主要是在物业管理行业内，包括与相关行业间的专业化分工与协作，也就是将管理内容细化后发包给清洁、安保、设备维修等专业化公司，然后由物业服务公司对专业公司的工作进行监督验收，从而达到对物业进行管理的目的，提高管理效率和专业服务水平这一目标。

2.3.4建立考核机制，加大监管力度，提高物业管理水平

对物业公司进行综合管理，制定对清洁、维修等各专业公司的考核机制，要求物业公司定期对专业公司的工作内容进行考核与汇报，以加强多物业运营管理的管理效率和专业服务水平。

结语：

保障房建设的标准化管理体系的建立，通过标准化的设计、建设和管理过程，推进了抉择机制规范化，促进公司建设管理水平的提高，有助于推动住宅产业化的发展。标准化管理体系的建设，是保障企业健康稳定发展的长效机制。

参考文献：

[1]高欣，魏贵琳.保障房的住宅产业化建设模式研究[J].建筑经济，2011.