维普资讯 http://www.cqvip.com 枉科技２００８年第５期 学术研讨 洛阳市房地产市场发展浅析 李永权 （洛阳理工学院经济管理系） 摘要通过对洛阳市房地产市场现状的分析，本文得出了洛阳市房地产市场供需两旺的结论 对存在的诸如房地产开发企业规 模小、行业集中度偏低、以投机为目的的房地产购买者增加以及商品房价格上涨幅度过大等问题进行了分析，并对洛阳市房地产市场 未来发展进行了预测。 关键词房地产投资结构开发商宏观调控 洛阳市位于河南西部，横跨黄河中游两岸，是国务院首批公布的 房地产的高速发展是由对商品房的需求所支持的，对房地产的需 历史文化名城和著名古都，也是重要的工业城市。洛阳市域面积 １．５２万平方公里，建成区１３１．８平方公里，总人口６４１万，市区人口 １４７万。２｛）【）６年全市生产总值达到１３３１．７亿元，位居全国第４５位，中 部地区第４位，比上年增长１５．６％，洛阳经济呈现良好的发展态势。 １ 洛阳市房地产市场发展现状 １．１宏观经济高速增长 洛阳市经济持续快速增长，经济总量实现历史性突破。２００６年全 市生产总值达￣ｔＪ１３３１．７亿元，位居全国第４５位，中部地区第４位，比 上年增长１５．６％。２００６年洛阳市居民人均可支配收入１０９８２元，扣除物 价因素，实际增长１１．３％；城市居民人均生活消费支出７８８５元，增长 ９．９％；城市居民居住条件进一步改善，市区人均住房使用面积达 ２２．３平方米，比上年增加【Ｊ．１平方米。 １．２房地产供给大幅增加，销售量持续增长 ２‘）【 年我市批准预售的房地产项目有９７个，总投放面积为 ２５６．６８万平方米，与２｛ｘ）５相比增１Ｊ￣３ｏ．６％，比２｛Ｍ蛑增加了７９．２％。 ２｛）０６年全市商品房销售２０７３２套，面积２０３．９１万平方米，金额４３．１２亿 元。这三个指标分别比２｛）【）５增长了５【）＿６％、４１．９％、３８％。 １，３洛南新区楼市影响日渐突出 为把洛阳打造成中西部地区最佳人居环境城市和中西部地区中心 城市，洛阳市实施了拉大城市框架，跨过洛河发展洛阳、开发洛阳新 区的战略部署。新区的发展离不开房地产项目的建设，因此洛南首当 其冲的成为了洛阳房地产发展的高地。洛南地产的开发和建设具备高 素质地产商、高品质物业和开发速度怏这三大特征。洛阳无论是商业 项目还是住宅项目，规划起点都很高，其产品的先进性领先于洛阳的 其他各个区域。随着新区环境的不断改善，新区楼市影响日渐突出， 大人工湖南侧的湖滨花园，半年销售了五百余套，创造了新区“销售 风暴”。２００７年前后，各局委、企事业办公楼的交付、进驻，已交付 的上百万平方的住宅分配和销售到户，再加之新区商业设施逐步到 位，新区正走向繁荣，成为洛阳人人向往的新都市。 １．４外来投资渐成主流 洛阳房地产业的快速发展吸引了众多的外地房地产开发商来洛投 资兴业，截止２００６年底，在洛阳外地房地产开发企业３２家，在建投资 面积达１５０多万平方米，投资额近５０个亿。外地开发商来洛投资日渐 成风，以福建开发商居多。随着新￣２１ｏｏ万平方宝龙城市广洛南场的 开发，闽商投资达到了顶峰，洛南大部分项目均为外地投资，洛北主 干道拆迁项目也大都为外地开发商所为。 ２ 洛阳市房地产市场存在的主要问题 ２．１房地产开发企业规模小，行业集中度偏低 房地产行业是一个资金密集型行业，也是一个风险较大的行业。 因此，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久的生存和发展，必须 具有强大的资金实力。世界各国房地产发展历史的共同点就是企业的 规范化和集团化，往往由少数十几家、儿十家的房地产公司主导了全 国大部分市场 而洛阳市房地产开发￣Ｊｋ２ＯＯ６年的数量达到２５８家， Ｉ 此，当前我 －ｉ房地产行业客观存在规模小、实力弱的问题，没有真 正形成多少实力雄厚的大型开发企业。企业规模小型化在一定程度上 导致企业管理成本增加，商品房价格上升，也使行业集ｌ｝１度下降。行 业集中度偏低，缺乏“领头羊”企业，对于参与房地产市场竞争、房 地产行业的健康发展都是极为不利的。 ２．２以投机为目的的房地产购买者增加 求由三部分组成：一是居住需求，购买的目的是为了自身的居住；二 是投资需求，购买的目的是为了出租；三是投机需求，购买的目的是 为了在价格上涨时再出售以获取涨价收益。这三种需求中，第一种需 求是真实的需求，对房地产开发具有积极的作用，后两种需求属于虚 拟需求，尤其是第三种需求，具有较强的投机性质，价格越高，需求 越虚。对房地产开发的正常发展具有一定的破坏作用。多年来，洛阳 市房地产开发主要的需求来自居住需求，投资需求和投机需求不大。 但近年来投资和投机需求出现快速增长的态势，这种投机需求过度增 加，会导致房地产市场繁荣的假象，引起市场地价和房价上升，最终 会形成房地产泡沫，一旦遇到经济波动，房地产中的泡沫就将迅速破 裂，对整个经济发展造成重大影响。 ２．３房地产价格上涨幅度过大 从２００５年住商品住宅均价的１５２７元／平方米￣Ｊ２ｏｏ７年ｌ０月份的 ２６０３．５元／平方米，房价总共上涨１０７６．５元。２００５年Ｎ２ｏｏ６年商品住宅 均价仅仅上涨了２７３元，２００６年到２００７年ｌ０月房价则上涨了８０３．５元。 而从２００７年３月份的２１０１．９元，平方米到ｌＯ月份的２６０３．５元，平方米，上 涨幅度令人感到不可思议。据国家发展改革委、国家统计局调查显 示，２００７年６月，全国７ｏ个大中城市新建商品住房销售价格环比上涨 １．０％，涨幅比上月高０．２个百分点，新建商品住房售价环比涨幅较高 的城市【ＩＪ，中西部占了３个，乌鲁木齐、南宁、洛阳均上涨１．７％以 上，洛阳位居其一。 ２００７年以来洛阳市房价大幅上涨是各种因素综合作用的结果，这 些因素主要包括： （ 准宅投资结构比例不平衡，供给小于需求是房价上涨的最根本 原因。洛阳市的住房供给量并不少，但好多楼房卖不出去一直闲置 着，那为何还要说供给小于需求呢？因为房地产开发商供给的楼房和 人们需要的楼房不一样，市场上需求量最大的是经济实用房，而大部 分房地产开发商供应的大部分房子是高档住宅。从投资对象来看，别 墅、高档公寓投资额占住宅投资额的比例呈上升趋势，经济适用房投 资额占住宅投资额的比例呈下降趋势 ②需求增长怏。需求增长怏有几个方面的因素：第一，随着市政 没施投入的加大和招商引资项目的增多，洛阳经济总量近年得到了大 幅提升，市民的可支配收入显著增ＪＪｌＪ，城市化进程加快，需求增长加 快。第二，国家对房地产开发的”地根”、“银根”紧缩，特别是对 “地根”的紧缩将长期持续下去，影响消费者对房价的预期。房地产 开发商利用市场信息的不对称有意炒作，经媒体放大，进一步强化了 消费者对房价会越来越高的心理预期，加快了购房步伐。房价越是上 涨，购买力越是强劲，给市场购买者造成恐慌感，生怕房价继续大 涨，于是提前消费，越买越涨，这也提升了房价的上涨幅度。第三， 由于大环境的改善，洛阳城市知名度越来越高，吸引了外省和周边人 口的进入。 ⑧土地价格上涨较怏。２ｌＨ 年ｌ至４季度洛阳土地交易价格同比指 数分别为１０５．３％、ｌ（１６Ｊ５％、１０８．【ｌ％、１０７％，其中居住用地同比指数 分别为ｌ（）３．４％、１０８．９％、１０７．８％、１０８．３７％。当前洛阳土地价格上涨 的主要原因有：第一，宏观土地调控政策使土地具有稀缺性。￣１２ｏｏ６年 ５月３０日，国土资源部下发了《关于当前进一步从严土地管理的紧急 通知》。该《通知》突出强调各地不得突破年度计划批准用地，也不 得擅自修改土地利用总体规划批准用地；还强调要有保有压，从严从 紧控制新增建设用地。在新的宏观土地政策调控之下，土地供应呈现 稀缺态势，有限的供应量拉动了土地价格的上涨。第二，（转６３页） 维普资讯 http://www.cqvip.com 磷南ｌｌ＝科技２００８年第５期 高校论坛 的宿舍文化建设，应该引起高校管理者的高度重视，通过加大优秀宿 舍文化建没的力度、挖掘优秀宿舍文化的独特功能等，使其在推进高 问，供学生开展文化活动、党团活动以及社团活动。在楼内建立学生 党员、学生干部责任区，以活动室和文化场所为舞台，利用各类资源 校学风建设工作中发挥更大的作用。 ３．１充分认识宿舍文化建设对学风建设的重要作用 开展思想政治教育，把宿舍建设成传播先进文化，交流先进思想，增 强集体主义观念，团结互助、共同进步的休息、学习、生活场所。 ３、４积极开展“优秀学风宿舍”创建活动 宿舍文化建没关系到高校培养目标的实现，是高等教育改革深入 发展的需要。在全面学分制的条件下，学生可以自行确立学习计划， 自主选择专业科目，自行选择上课时间和地点 这种教育体制 的变 化，必然导致班级松散、年级淡化的新情况，过去长期形成的学校抓 院系、院系抓班级的高校学生思想政治教育管理模式就会受到冲击， 特别是高校后勤社会化和全面学分制的实施，使得学生宿舍所具备的 功能包含在班集体所承担的功能之中。因此，宿舍就成为当前和今后 高校学生管理的一个重要阵地，是高校学风建设的一个重要渠道。 ３．２加强宿舍表层文化建设，创造良好的宿舍环境 优秀的宿舍文化氛围，作用是巨大的。学生宿舍作为现代学生学 习、生活的基本单元，理应成为我们努力营造良好学习氛围的一个重 要场所。过去，我们也曾评比过卫生宿舍、文明宿舍，但都没有明确 提出过创建、评选优良学风宿舍。通过建立和完善“优秀学风宿舍” 评选制度，营造良好的宿舍文化，帮助、引导、激励学生树立成长目 标和奋斗方向。 ３、５丰富校园网学习教育资源 当前我国高校普遍存在校园网络学习教育资源严重不足的状况， 没有充分发挥校园网的学习教育作用。大学校园的信息化程度远远没 有达到大学生的期望程度，校园网对大学生的吸引力较弱。高校应丰 富校园网络学习教育资源，例如针对每个年级、每个群体的特点和规 律，适时推出学生需求的学习资源。通过此类方法，增强校园网对大 学生的吸引力，对引导大学生的学习有很大的正面导向作用，在一定 程度上也能够避免网络文化的负面作用，从而推动学校的学风建设。 ４结语 高校以宿舍为单位开展学风建设是一个系统工程，它涉及方方面 面。学校应加强宏观管理，做到齐抓共管、全面协调，并努力ＪＪｕ强宿 舍管理制度建设和学生宿舍附近的文体活动场所、设施的配套建设， 确保宿舍学生在安静、舒适的环境中，通过学习娱乐活动，增强体 质、促进团结、振奋精神，形成积极向上的良好精神风貌，为学生宿 舍学风建设创造良好的外部环境。 ３．３树立“以人为本”思想，在宿舍开展寓教于乐的学习活动 软件建没的内容是相当丰富的，包括宿舍文化氛围，管理者的管 理观念、管理手段，学生的思想意识、品行修养、行为表现等。在软 件建没方面，关键是要更新观念，树立“以人为本”的思想，把学生 宿舍管理的工作重点从单纯“对物”的管理转向“对人”的管理和培 养，营造一个良好的宿舍文化环境。把提供优质的服务和创建良好的 文化氛围结合起来，把科学管理和培养良好的行为习惯结合起来，把 开展各种活动和提高学生的思想道德水平结合起来，从而实现管理、 服务、文化建没三者有机结合，达到育人目的。在方法和途径上，宿 舍文化应采取课内课程与课外隐形课程、大型活动与小型讲座、思想 政治教育与校园文化、文化活动与科学研究等相结合的方式，做到人 人参与，是寓教于乐的高品位的宿舍文化活动从全方位渗透。如针对 宿舍环境卫生、人际关系、日常行为等 题，除开没德育课外，还可 根据青年学生好表现、好新颖、好创新等特点，通过艺术表演、美化 居室环境、征文、摄影、手工制作等各种比赛形式，使学生从这种融 思想性、知识性、教育性、趣味性、艺术性和娱乐性于一体隐形课程 中，进一步提高综合素质和综合能力。还可以在宿舍楼内辟出活动空 综上所述，高校管理者必须充分认清宿舍文化的内涵和功能，坚 定宿舍文化建设的现实意义，明了宿舍文化建设面临的形势，掌握指 导宿舍文化建没的科学方法。通过优秀宿舍文化的创建，推进高校优 良学风的建设。 参考文献 【１】张耀灿，陈万柏．思想政治教育学原理【Ｍ】北京：高等教育出 版社，２００１，８２ 【２ｌ毕庆生．对大学生宿舍文化建设的认识与实践［『１济源职业技术 学院学报，２（Ｘ）７，６（２）：５１－５２ 【３】赵国年，付建军．加强大学生宿舍文化建设，充分发挥与人功能 Ｕ】内蒙古农业大学学报（社会科学版），２（Ｘ）５，７（１）：１５４ 【４］冯香婷．浅论大学生宿舍文化建设的现状及其对策Ｕ】．和田师范专 科学校学报，２００６，２６（５）：２４１ 作者简介李霄锋（１９８５一），郑州大学升达经贸管理学院助教，从 事思想政治教育工作。 （收稿Ｅｌ期：２００８・０３・１３） （接２１页）高水准规划的新区地价水涨船高。洛阳新区开发建没以 来，政府南迁及公务员小区、高层次人才居住小区、税务局、园林局 等委局住宅楼的建设，凝聚了人气，特别是公务员小区建成后，政府 公务员率先入住，更是增强了开发商的信心。第三，外埠开发商与本 土地产商竞争加剧。随着洛阳城市知名度的不断提高，城市建设步入 快速发展轨道，不仅给本地开发商带来了活力和商机，同时也吸引了 大批外埠开发商来洛投资。从土地管理部门提供的资料看，２００６年前 ３季度，外埠开发商在洛阳购置的土地数量占土地交易地块总量的６ 成，这些开发商有来自新加坡的、河北的、山西的、厦门的，以及省 内安阳、濮阳的，外埠开发商与本土地产商竞争加剧，导致土地价格 上升。第四，旧城改造助推土地价格。在旧城改造过程中，中心区的 部分土地获得了新的生命。洛阳的土地交易采取挂拍招的方式．由 一３ 洛阳市房地产市场未来发展预测 建设中西部地区最佳人居环境城市，是洛阳市委、市政府为落实 中央关于中部崛起和建设和谐社会的战略决策，促进洛阳经济发展和 社会进步、以科学发展观为指导确定的城市建设目标。近年来，洛阳 先后荣获“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“全国创建文 明城市工作先进城市”、“中国十佳魅力城市”、“欧洲人最喜爱的 中国十大旅游城市”等荣誉称号和“全国人居环境范例奖”，目前正 朝着“中西部地区最佳人居环境城市”迈进。国家实施中部崛起的战 略决策，河南省委省政府提出加怏中原城市群建设，洛阳市委、市政 府提出再造一个新洛阳、全面走在中原崛起前列的战略任务等，为洛 于旧城区配套完善，处于成熟阶段，交通、生活等方面具有极大优越 性，因此稀有的土地往往成为众多开发商角逐的对象，不惜一掷万 金，拍出高价。另外，建筑材料价格、人工成本、机械使用费的上涨 都形成了对房价上涨的推动。 ④房地产品质提升、产品格局的改变。新建住宅品质提升，中低 阳房地产业的发展提供了新的机遇，必将进一步促进洛阳房地产业持 续快速健康发展。 参考文献 【１】施建刚，王万力基于时间序列的房地产价格走势辨识Ｕ】．统计 与决策，２００７．（１６） 【２Ｊ李敏捷．住宅价格的影响因素ｔ；ｉ＊－＿ｌＪ】．建筑经济，２００７，（２） 【３Ｊ扬波，扬亚西我国城市住宅价格持续上涨的原因分析ＵＪ价格 月刊．２００５．（１Ｏ） 价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加。其原凶一是政府对 经济适用房投资的减少；二是市场的内在决定力量．在较高收人者的 需求未基本满足之前，市场供给的重点不太可能转移到档次较低、盈 利较差的低价商品房。城镇居民收人的增加，对住房品质的要求提 高，推动高品质住房比重增加。随着精品多层、高层住宅等高端物业 的大量投放和销售量的增加，提升了洛阳的房价。 【４】罗先智．中国房地产市场分析与优化对策Ｕ】．中外企业家，２ｆｗ ，（８） 【５】汪伦强．当前房地产的现状及发展对策￣，Ｏｉ－究ＵＪ．西华大学学 报．２（Ｍ）５．（１２） 作者简介研究 李永权（１９７３一） 硕士，讲师，主要从事房地产经济 （收稿日期：２００８・０３・０５）
