房地产集团公司融资管理制度

第一节运营流程

1. 银行发放贷款流程 1.1 流程图

等工作职责出来后，再制订新的工作流程图。 1.2 流程说明

（1）职责分工 融资部主管：收集整理资料，编写融资方案，参与银行谈判。 融资部经理：审核报送银行资料，参与银行谈判 ,审阅方案优劣，报上级决策 融资部副总监：审核报送银行资料，形成决策意见，与银行进行深层次沟通。 分管副总：审核并决策报送银行方案、评审报送资料，加大与银行合作力度。 董事长或董事会：审核

(2) 流程节点说明

序 号 流程节点 操作标准 表单 准则 提供银行信 1 息 无 1、 提供给各金融机构的资料、报表、需调整的 重大事项上报前，未经主管副总签字确认，否则罚融 详见融资管理操作手册 3 选择银行 2.3.1对合作的金融机 资经理、融资主管500-1000 元/人；两次犯同样错误 的，加倍处罚；连续三次犯同样错误，扣除 构及投资机构的审批 与银行初步 4 沟通 展管理办法 详见融资管理操作手册 编写融资力 5 案 弓1; 2.1.2开发贷款操作指引；2.1.3流动资金贷款 操作指引；2.1.4委托贷款操作指引 0.5分。 ，若因此影 详见融资管理制度第二节工作标准 13.3业务拓 2、 各子公司未做好贷款卡的年审工作 响融资。罚各子公司责任人 1000元/人；两次犯同样 0.5 错误的，加倍处罚；连续三次犯同样错误，扣除 2.1.1评级授信工作指 分。 3、 各房地产子公司前期部应在土地款交纳之后， 按照土地出让合同按时办理出相应面积的土地证，其 余三证也必须在一个月之内办理完毕。在开发项目五 证的每证办理完毕后，即时通知融资管理部，并将影 6 审核 融资管理制度第二节工作标准 的审批标准 2.办理融资业务 印件提供给融资管理部。由于前期部工作失误，导致 开发贷款延7 审核 误。罚各房地产子公司相关人员 200-500 报送相关资 8 料 详见融资管理操作手册 232报送资料的审批 233融资方案的审批 元/人；两次犯同样错误的， 加倍处罚；连续三次犯同 样错误，扣除0.1-0.25分。 4、为了控制承接项目的风险，同时为了配合集 团融资业务，建筑产业各经营部门在承接项目时应收 集齐项目的基础资料（包括甲方营业执照、公司简介、 股权结构、项目简介、项目立项批9 上报上级行 详见融资管理操作手册 10 评级、授信 2.1.1评级授信工作指 文、土地证、建设 用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设施工许 可证、开工报告、中标通知书等）。由于经营部门工作 失误，导致项目贷款延误。罚建筑产业各经营部门相 关人员200-500 弓1; 2.1.2开发贷款操作指引；2.1.3流动资金贷款 操作指引；2.1.4委托贷款操作指引 详见融资管理操作手册 2.1.1评级授信工作指 元/人；两次犯同样错误的，加倍处 罚；连续三次犯同样错误，扣除 0.1-0.25分。 细化完善资 11 料 操作指引；2.1.4委托贷款操作指引 弓1; 2.1.2开发贷款操作指引；2.1.3流动资金贷款 12 审核 融资管理制度第二节工作标准 的审批标准 2.办理融资业务 13 审核 详见融资管理操作手册 报送补充资 14 料 2.1.1评级授信工作指 弓1; 2.1.2开发贷款操作指引；2.1.3流动资金贷款 操作指引；2.1.4委托贷款操作指引；融资管理制度 第二节工作标准 2•办理融资业务的审批标准 17 报请审查 详见融资管理制度第二节工作标准 业务的审批标准 2.办理融资 18 审核 办理放款手 19 续 详见融资管理操作手册 2.2抵押操作指引

2.办理抵押流程 2.1流程图

2.2流程说明 (1 )职责分工

融资主管：收集抵押资料，办理抵押手续。

融资经理：审核抵押资料，办理抵押手续。 融资副总监：审核抵押资料。 分管副总：决策评估机构，审核相关抵押费用 (2)

序 流程节点 号 详见融资管理操作手册 搜集抵押 资料，评估机构 信息 2.2抵 流程节点说明

操作标准 表单 准则 押操作指引：2.2.1房产抵押；2.2.2 在建工程抵押；2.2.3 土地抵押；2.2.4 房产、在建工程及土地同时抵押的注 丿意、点。 1 3 选定评估 机构 详见融资管理操作手册 2.3.5选 择评估机构、保险公司等的审批 详见融资管理操作手册 2.2抵 整理完善 4 抵押资料 押操作指引：2.2.1房产抵押；2.2.2 在建工程抵押；2.2.3 土地抵押；2.2.4 房产、在建工程及土地同时抵押的注 丿意、点。 详见融资管理操作手册 2.2抵押 出具评估 7 报告 操作指引：2.2.1房产抵押；2.2.2在 建工程抵押；2.2.3 土地抵押；2.2.4 房产、在建工程及土地同时抵押的注 丿意、点。 3. 办理对外担保流程 3.1流程图

流程名称：办理对外担保流程 流程编号：ZNJT-ZC-07-02-03 流程负责人：

融资管理部 开始

1 , 获知需对外 担保信息 2 对被担保单 位尽调 5 准备相应资

料

报送提交相 关资料

融资副总监

Y

分管副总

N

董事长

董事会

N

6 7 V审核 董事会决议 □ 被担保单位

制定担保、 反担保协议

10 1

3.2流程说明 (1 )职责分工

融资主管：收集拟担保和反担保的外单位的资料，办理相关担保资料报送，担保协议 的制定。 融资经理:审核相关资料、担保协议，办理相关手续。 融资副总监：审核相关担保资料。 分管副总：参与决策相关担保单位。 (2)

序 号 流程节点 操作标准 参见融资 1 获取需对外担保信息 管理制度工作 标准2.8.1 参见融资 2 对被担保单位尽调 管理制度工作 标准2.8.1 参见融资 管理制度工作 3 审核 标准2.8.1、 前上报，罚该部门负责人1000元/人；两次犯同样错误 的，加倍2.8.2、2.8.3 参见融资 制定相关担保、反担保 9 协议 标准2.8.1 参见融资 10 内部审批流程 管理制度工作 标准2.10 第二节工作标准

管理制度工作 处罚；连续三次犯同样错误，扣除 0.5分。 1、 提供给各金融机构的资料、报表、需调整的重 大事项上报前，需经主管副总签字确认，否则罚融资 经理、融资主管500-1000 元/人；两次犯同样错误的， 加倍处罚；连续三次犯同样错误，扣除 0.5分。 准则 流程节点说明

2、 在与有关高校、可研单位、企事业单位等结成 战略性联盟、签订相关合作协议时涉及到对外提供担 保事项内容，必须经过融资管理部评审通过，若未提 3、 融资管理部在签订相关协议、办理相关对外担 保手续前，需经主管副总签字确认、董事长审批通过， 否则罚融资经理、融资主管 500-1000元/人；两次犯 同样错误的，加倍处罚；连续三次犯同样错误，扣除 0.5 分。 1. 融资手续的办理统一扎口

1.1 控股集团、城投、建设及建设产业集团、土木产业集团所有的融资手续均由集团资金管理中 心融资管理部办理，其所属

各子、分公司和集团公司其它管理部门均无权办理融资业务。

1.2 房地产集团所有的融资手续均由产业集团融资部及子公司融资主管、经理去办理，其它管理 部门均无权办理融资业务。

1.2 与各公司相关的所有资料，各公司必须根据集团公司、 及产业集团融资部提出的要求，按时、 准确地提供，不得以任何

理由推诿，各公司财务负责人必须对此负责。

1.3 金融机构日常所需资料，统一由集团公司及产业集团融资部扎口报送，但上报的具体资料， 需由各公司根据集团公司融

资部的具体要求按时、准确地提供，及时收集资料后上报融资部。

2. 办理融资业务的审批规定

2.1 每次融资均须经集团公司董事长审批后由集团公司资金管理中心组织办理。

2.2 上报给金融机构的财务报表及有关资料必须由资金管理中心、财务管理部审核、备案，主管 领导签字后方可上报。 2.3 负责向各金融机构申报贷款授信额度工作，授信额度的申报必须通过融资评审。

2.4 提供给各金融机构的资料、 报表应建立完整的资料库， 每次上报前必须经主管副总签字确认， 需调整的重大事项也应经

主管副总同意。

3. 贷款支用的规定

3.1 集团公司资金管理中心对外筹集资金应根据集团公司董事会的决议进行，所筹资金的用途应 符合董事会决议的要求，必须

专款专用，不得挪作他用。

3.2 开发贷款资金的支用，根据银行的开发贷款封闭管理要求，落实贷款支用条件，明确贷款用 途，及时向银行提交相关工

程承包合同、材料采购合同等，及时、合理做好贷款的支用工作。

3.3 资金管理中心应督促各子分公司，尽可能将经营性资金回笼至各个贷款账户，落实好经营性

资金的回笼工作。

4. 贷款台帐的建立

资金管理中心必须按规定建立贷款台账、对外担保台账、银行承兑台账、保函台

账。每笔贷款、担保的所有资料必须在资金管理中心备案、留存，确保贷款不逾期。融资 主管应每月编制贷款、

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担保报表，上报公司领导。

5. 贷款利息的计算

对于每月或每季支付给金融机构的利息，集团融资部及产业集团融资部必须事先 进行计算，列入每

月资金计划。

6. 贷款成本核算 融资所得资金，不管是集团公司本身融得、还是以各子、分公司名义所得，均须由资 金管理部统一调配 ,利息由实际资金占用单位支付，计入相关项目的项目成本。

7. 融资中涉及各子分公司的规定

7.1 各子公司必须做好贷款卡的年审工作 ,若由此影响融资对于责任人罚款 1000 元 7.2 开发贷款中涉及各房地产子公司的规定

（ 1）开发贷款未发放之前，若项目需要预售 ,预售前必须将土地 ,在建设工程先抵押 给即将发放开发贷

款的银行。故房地产子公司需将预售时间初步安排提前告知融资部。

（ 2）各房地产子公司前期部应在土地款交纳之后， 按照土地出让合同按时办理出相

应面积的土地证，其余三证也必须在一个月之内办理完毕。在开发项目五证的每证办理完 毕后，即时通知融资管理部，并将影印件提供给融资管理部。由于前期部工作失误，导致 开发贷款的延误

7.3 各企业的行政管理部门应将本单位的基础资料 （包括营业执照、代码证、税务登 记证、贷款卡、

开户许可证、验资报告、公司章程等 ）在新增办理、年检或变更后 3 天内将 上述资料的影印件提供给融资管理部。

7.4 为了控制承接项目的风险， 同时为了配合集团融资业务， 建筑产业各经营部门在 承接项目时应收

集齐项目的基础资料 （包括甲方营业执照、 公司简介、 股权结构、项目简介、 项目立项批文、土地证、建设

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用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设施工许可证、 开工报告、中标通知书等 ）。由于经营部门工作失误，导致项目贷款的延误，资金管理中心 有权对相关人员处以 200 — 500 元的罚款。

7.5 总承包各分公司预算科在每月 5 日前将在建工程情况表上报至融资管理部。

8. 融资担保管理标准

8.1 公司对外提供担保必须经董事会同意后方可办理，并需与担保单位签订担保协 议，协议中须明确担

保的最高额度。

（1）在与有关高校、 科研单位、企事业单位结成战略性联盟、 签订相关合作协议时， 涉及请求外单

位担保或对外提供担保事项内容时，必须提前报到融资管理部，经过融资管 理部评审，由融资管理部报集团公司董事长批准。

（2 ）请求外单位融资担保或为外单位融资提供担保事项， 由融资管理部事先对相关单位 作出财务状况调查、企业资信调查、企业信誉调查、企业主要负责人情况调查，报请董事 长审查，必要时提请董事会决议，并要求被担保单位提供反担保，或与其签订对等的互相 担保的协议。

8.2 被担保对象的资信标准：

(1 )被担保人为依法设立并有效存续的企业法人 (2 )被担保人资产负债率不得高于 70%。 (3) 被担保人在银行无不良信用记录。

8.3向非互相担保公司提供担保时，必须要求对方提供有效资产和企业实际控制人 (自然人)的反担保。

9. 有效资产抵押的办理规定

9.1定期收集公司有效资产的情况，并报分管副总，提请相关部门办理合法有效的产 权手续。

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9.2资产抵押需分管副总批准。 9.3确保及时出具资产评估报告。

9.4积极配合金融机构及投资方，取得资产抵押证明，如他项权证等。

10. 融资合同管理规定

融资业务相关合同，除金融机构格式文本外，一切合同文本经法律部评审。

11. 融资居间管理标准

11.1如确认中介方确有实力。我司可提供较全面的融资资料，并要求中介方提供经

审计的财务报表和筹资的资金来源、利率、期限等资料，并报上级领导评估。

11.2融资业务相关合同，除金融机构格式文本外，一切合同文本由法律部评审定稿。

12融资档案管理标准

12.1 整理保管融资合同、协议及所有报送出的资料，并按融资项目整理成档，编制内部 融资情况表，报分管副总。

12.2 保存的融资档案不得借出。 如有特殊需要， 经分管副总批准， 可以提供查阅或复制， 并办理登记手续。

12.3 融资管理部成员遵守公司商业保密制度，对公司的融资情况不得对外泄漏。

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13. 融资日常工作管理标准

13.1 业务招待管理规定

（ 1）用于业务招待费用 500 元以下的费用必须提前经部门经理审批。 （ 2）于融资部用于业务招待费用 500 元以上的费用必须提前报分管副总审批。

（3）对于除餐饮外礼品、其它娱乐活动及特殊要求，必须提前报分管副总审批，否 则不予报销。 （4）如果批准人不在，必须进行电话请示，征求同意后方可实施，并且事后补齐相 关手续，否则不予

以报销。

（5）不得擅自进行业务招待，否则费用自理。 13.2 出差管理规定

（ 1）融资部人员必须遵守公司《出勤管理制度》 。 （2）出差定义：融资部因为业务开拓需要离开即视为出差。 （3）出差时间在四小时以内必须经过部门经理批准。 （4）出差时间超过四小时必须报分管副总批准。

13.3 业务拓展管理办法 （1）融资部人员所有对外业务开拓必须在公司授权框架内进行。

（2）在第一次和银行或者金融机构进行直接接触及重要谈判场合原则上必须有分管 副总或分管副总以

上公司领导参加， 但经过分管副总或以上领导的授权可以由融资部经理、 副经理代表参加。

（ 3）对于有意向的融资渠道必须提前报分管副总批准， 由分管副总明确责任人和沟 通方案，责任人

根据分管副总的安排进行落实。

（4）在合同正式谈判前，融资部必须对合同基本意向进行细致分析和评审，确定谈 判方案并及时上报

分管副总批准实施。在谈判过程中出现重大分歧必须及时向分管副总请 示汇报，禁止在未向主管领导沟通汇报情况下轻率表态。

（5）对于居间合同等经济事宜，融资部必须经过法律部审核，并报分管副总批准， 否则公司不予认可。

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（6）融资部成员与银行等金融机构沟通后，必须及时向分管副总通报情况，并形成 书面纪要，记录谈

话要点，报分管副总备案。

（7）在业务开拓过程中对外融资部人员不得泄露公司商业机密。

（8）对于重大的活动必须由分管副总召集相关人员进行内部评估，统一思想，在谈 判过程中做到统一

口径。

（9）由融资部成员经办的金融业务票据回单，填写移交清单，及时移交相关部门。理体系标准 见融资激励制度。

第三节融资管理奖罚准则

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14. 立体化融资管

序 奖罚要点 号 奖罚办法 奖罚权行使人 备注 罚融资经理、融资主管 1 提供给各金融机构的 资料、500-1000 元/人；两次犯同样 报表、需调整的重大 事项上报前，错误的，加倍处罚；连续三次 犯同样未经主管副总 签字确认。 错误，扣除 0.5分。 资金管理中 心分管副总 罚各子公司责任人 2 各子公司未做好贷款 1000 资金管理中 心 元/人；两次犯同样错误的， 加 倍处卡的年审工作，若因此影响 融资。 罚；连续三次犯同样错 误，扣除0.5分。 各房地产子公司前期 部应在土地款交纳之后，按 照土地出让合罚各房地产子公司相关 资金管理中 心 同按时办理 出相应面积的土地证， 人员200-500 元/人；两次犯 3 其余 三证也必须在一个月之内 办同样错误的，加倍处罚；连续 三次犯理完毕。在开发项目五证 的每证办同样错误，扣除 理完毕后，即时通 知融资管理部，0.1-0.25 分。 并将影印件 提供给融资管理部。由于前 期部工作失误，导致开发贷 款延误。 为了控制承接项目的 风险，罚建筑产业各经营部门 同时为了配合集团融 资业务，建筑相关人员200-500 元/人；两 4 产业各经营部 门在承接项目时应收次犯同样错误的，加倍处罚； 集齐 项目的基础资料（包括甲方 营业执照、公司简介、股权 结构、项目简介、项目立项 批文、土地证、建设用地规 16

资金管理中 心 连续三次犯同样错误，扣除 0.1-0.25 分。 序 号 奖罚要点 奖罚办法 奖罚权行使人 备注 划许可证、建设工程规划许 可证、建设施工许可证、开 工报告、中标通知书等 ）。 由于经营部门工作失误，导 致项目贷款延误。 17

第四节融资管理类表单

附表1

融资业务立项报告书（要素表）

融资业务名称 立项时间 融资团队负责 融资主体 人 融资金额 融资期限 融资成本 担保条件 资金监管要求 融资方案简介 序 起止时间 号 融资计划分解 1 2 3 4 18

5 融资团队意见 融资部（产业 集团融资部）意见 资金总监意见 主管副总意见

附表2

融资业务资料报送申请

立项时 融资业务名称 间 融资主 融资团队负责人 体 融资期 融资金额 限 担保条 融资成本 件 资金监管要求 19

融资方案简介 序 资料名称 号 序 份数 号 资料名称 份数 1 6 2 7 3 8 4 9 5 0 1 融资团队意见 融资部（产业集团融资 部）意见 资金总监意见 主管副总意见 20

附表3

融资业务需要解决问题申报书

融资业务名 融资主体 称 融资金额 融资团队负责人 融资方案简介 需要解决的问题 相关部门意见 融资团队意 见 融资部（产业 集团融资部）意见 资金总监意见 21

附表3

主管副总意见 22

附表3

融资到账通知书

融资业务名 称 融资团队负责 人 融资主体 融资金额 融资期限 到期日 资金监管要 求 资金走账流程 相关部门意见 融资团队意 见 融资部（产 业集团融资部） 意见 资金总监意见 主管副总意 见 23

附表3

融资业务还款申请书

融资团队负责 融资业务名称 人 融资主体 还款金额 申请还款日期 资金走账流程 其它说明 相关部门意见 融资团队意见 融资部（产业集 团融资部）意见 资金总监意见 主管副总意见 24

附表3

融资业务利息、财务顾问费申请书

融资业务名称 融资团队负责 人 融资主体 费用金额 申请付息日期 说明 相关部门意见 融资团队意见 融资部（产业集团融资 部）意见 资金总监意见 主管副总意见 25