基于国际经验的房地产市场发展风险防范研究 (2)

基于国际经验的房地产市场发展风险防范研究

摘要：近年来，随着宏观经济的快速增长，我国房地产业发展迅速，已成为我国国民经济的支柱产业。但也显现了很多问题，我国房地产市场风险不断加大、房价过高，已经成为严重影响经济持续健康发展的瓶颈。2010年以来我国相继提出了三次房地产措施。力度不断加大，凸显了抑制房价过快增长降低房地产市场风险的决心。在2011年工作报告会议中，房价成为热议话题，党再次明确提出了房价，抑制房价过快增长。但由于种种原因，我国房价依然保持在历史高位水平。本文综合分析了国际房地产市场发展经验，试图对我国房地产健康发展起到借鉴意义。

关键字：房地产市场 风险 国际教训 我国现状 防范措施

一、房地产风险的国际教训

1990年以来，国际上与房地产有关的主要危机包括，90年代日本房地产泡沫破灭，1997年东南亚各国的金融危机，以及2007年下半年开始于美国的次贷危机。

（一）日本十年代房地产泡沫

日本房地产泡沫始于20世纪80年代中后期，90年代初最终破灭。房地产泡沫破灭后，日本大城市中房地产的价格平均下降了50%，东京银座地区商业地产平均价格仅为1990年高峰时的25%，住房及其用地的平均价格则为1900年的40%。日本房地产危机对整个日本经济带来了深远影响，其经济长期未能摆脱危机的阴影，有“失去的十年”之说。 （二）东南亚金融危机

1997年，以索罗斯为代表的国际投机资本狙击泰铢，泰国金融危机爆发。这场危机随后蔓延到东南亚各国和地区，最终形成了一场区域性的金融危机。泰国、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾、韩国等国均受到严重冲击，汇率失控，房地产泡沫破灭，银行不良资产堆积，金融业濒临崩溃。、新加坡由于金融体系较健全，在危机前后积极应对，最终经受住了这场危机的考验，但其房地产市场仍受到很大冲击，房地产价格大幅下降。 （三）美国次贷危机

2007年6月，美国五大投资银行贝尔斯登旗下两只对冲基金因投资次级抵押贷款支持的复合证券陷入困境，美国次级抵押贷款及相关证券蕴含的风险开始显现，次贷危机随即爆发，并迅速波及全球，美国及世界上的主要的投资银行及其他各类金融机构损失惨重，进入2008年，次贷危机有愈演愈烈之势，3月，贝尔斯登最终因陷入次贷危机被摩根大通接管。2008年7月，美国宣布对两大房贷巨头—房利美和房地美—实施紧急救援，这表

示美国次贷危机仍在延续，并已蔓延到优级房贷市场。据国际货币基金组织估计，截止2008年4月，美国次贷危机所到之地损失已接近一万亿美元。 （四）启示

通过学者们对美国、日本和东亚等国家和地区房地产泡沫的比较分析，各个国家的房地产泡沫形成的共同原因，主要有宏观失误、银行贷款的过度支持、宽松的金融环境和过剩的国际资本流动等。

首先，危机发生前所在国经济和房地产市场经历了显示的景气时期，日本、东南亚危机中的汇率因素也加剧了资产价格的上升速度。

其次，房地产价格上涨速度脱离社会经济基础条件支撑。危机发生前，各国房地产价格的上涨速度普遍超过了居民收入增长速度，市场投机盛行，房地产泡沫明显。

再次，信贷规模急剧扩张和信贷标准降低的降低。据统计，1984年房地产抵押贷款在日本全国银行贷款总额中所占比例为17%，这一比例到1992年三月末到达35.5%。实践证明，房地产信贷规模对房地产价格有显著影响，例如，东南亚金融危机前后，房地产信贷规模每增长10%，房地产价格相应上升8%。房地产危机的发生最终波及到银行乃至整个金融危机。同时，由于金融管制放松，竞争激烈，房地产贷款发放标准降低，导致银行资产质量下降。此外，房地产信贷中的道德风险不容忽视。美国次贷

危机表明，信贷资产证券化加剧了这种道德风险。

最后，房地产危急中外资投机推波助澜。特别是以亚洲国家为代表的新兴市场，金融体系不完善，加上金融市场的不适当过早开放，在泡沫破灭时，大量外资的撤离加剧了危机程度。从国际上的几次房地产危机中我们要引以为戒，几次危机一样都给我国敲响了警钟。

二、中国房地产市场发展现状及存在的问题

我国真正意义上的房地产市场应该是开始于1996年左右。房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。1998年，中国开始了“房改”，那一年为了摆摆脱融危机为中国经济低增长的影响，国家又出台了一系列拉动内需的，为个人房贷提供了支持。由此，中国步入了房地产市场化的高速发展期。 房地产市场化的直接后果就是房地产价格的市场化，人们在计划经济时期被压抑已久的对房产的需求被激发出来，2006年以前，我国房屋销售价格一直处于一个比较稳定的状态。2006年到2007年，房价开始出现异动，呈现快速上升态势。直到2008年全球金融危机，房价才有所回落，但仍然远远高于以前。金融危机过后，房价更是报复性反弹，大幅幅上涨。大多数普通老百姓光凭工资得几十年才能拥有一套仅够容身的房子。高房价已严重影响了居民的生活水平。房地产泡沫对我国经济风险的考验日益突出。

目前我国房地产存在以下问题

（一）房价上升速度过快，房价收入比相对偏高。 房价持续上升十分不利于解决城镇居民尤其是中低收入居民家庭的住房问题，将制约住房消费的增长。住宅市场在经过几年的消化和发展后，目前住宅的真正需求集中在工薪阶层和刚踏入社会不久的年轻人身上。这部分群体不是收入水平相对低，就是积蓄较少，对住宅产品的购买力相对较弱。如果房价不加以有效控制，极有可能导致住宅市场大幅度波动，影响经济的持续发展。对于一个发展中国家而言，这样的高房价是不合理的。虽然房地产业的快速增长可能会使GDP呈现出一种非常繁华的景象，但神话一旦破灭，后果不堪设想。大量经济学者对此忧心忡忡，认为我国目前的房地产业已经形成了泡沫，对我国是一个严重的隐患，这泡沫一旦破灭，就会对我国经济造成无法估量的损失。

(二）城市土地资源不足，制约着房地产发展

随着社会经济的发展，我国的城市化建设步伐不断加快，对城市市区土地的需求和利用量在不断的增加，然而市区土地可利用率正在逐步减少，这就造成了城市土地供需矛盾。同时，在城市改建过程中，对于市区内旧的建筑物的拆迁都需要投入大量的人力、物力和财力，这些因素必将加大房地产开发商的成本。 (三)保障性住房建设比率过低，平抑商品房价格作用薄弱 由于高中档户型房屋利润较高，而且也有一定市场，所以很

多房地产商多热衷于开发大户型的高中档住房。国外要求各个小区都应有一些相对小型的，适于中低收入家庭购买的户型，而我们的房地产发展却偏偏忘记了中国人口的大多数。很多中低收入阶层“望房兴叹”，有房买不起。虽然提出建设保障性住房以解决中低收入者的住房问题，但地方在建设保障性住房时，积极性不高，导致改革停滞不前。

（四）风险过于集中于商业银行体系，企业自有资金不足 房地产是一种资金密集型产业，投资风险较大，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展，必须具有强大的资金实力。而我国房地产行业真正形成实力雄厚的大型开发企业并不多，这就导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。

（五）土地的供应不规范

在过去20几年的房地产发展中，土地供应很不合理。将土地以很低的价格划拨给房地产商，使得在房地产开发中土地所占

成本极低，有些得到了大量的便宜土地房地产商得以快速暴富。

与此相反的是，有些没有路子和关系的房地产商，拿不到一手划拨地， 就必须去买别人倒卖的二手地、三手地， 这就造成有些房地产商在房地产开发中，土地所占成本过高，甚至超过国际上公认的土地价占房产价20%的比例。这样既影响了房地产企业的公平竞争，也易出现。

（六）房地产开发商炒作，坐地抬高房价

为了抬高房价，获取更多的利润，许多房地产开发商利用各种方法和方式不断的对房地产行业的发展作商业化炒作，从而尽可能的发布各种有利于抬高房价的虚假信息，对消费者购房行为进行错误的引导。同时，许多房地产开发商利用消费者害怕房价持续上涨的消费心理，在房价上涨的过程中让消费者购买，从而获取高额利润。

三、我国应对房地产市场发展风险策略

1、加强房地产市场力度，抑制房价过快增长 要出台措施 ，保障市场功能的充分发挥。各级要切实负起稳定住房价格的责任；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；加大打击、处罚各种违规、违法行为的力度；认真组织对稳定住房价格工作的督促检查；建立房地产企业信用档案，违规、违法行为公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布。

2、加大土地供应，完善出让制度

土地是一种不可再生的稀缺资源，需要国家的宏观，使

其价值发挥最大化，地价是构成房价中的刚性成本，只有采取有效措施，控制好房产开发土地成本，才可能使房价降下来，控制地价，同时利用财政的手段进行引导，未尝不是一件好的办法。所以要完善土地招拍挂出让制度。认真总结、规范和完善“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”等多种房地产用地出让模式，推动工业用地弹性出让和租赁制，推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。 3、加强保障性住房住房的有效供给

应加大对保障性住房的投入，并将保障性住房建设纳入政绩考评标准。到2011年预计建设1000万套保障性住房，十二五期间计划完成3600万套，十二五末全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的７％到８％提高到２０％以上，与此同时，严格控制非住宅和高档商品住宅建设，努力增加中低价位、中小户型的经济适用住房、普通商品住房供给。到十二五末将会基本解决城镇低收入家庭住房困难问题解决中低收入家庭住房问题。同时会对房产有很好的平衡作用。

4、建立房地产业多渠道融资方式，降低银行风险 加速推进房地产证券化，利用证券市场的功能，实现房地产

的资本大众化。鼓励发展房地产基金，鼓励房地产企业上市融资，建立房地产业多渠道融资方式，减轻银行风险。还要在房地产领域全面引进竞争机制，充分运用资本市场，通过收购、兼并推进房地产企业的资产重组和企业扩张，通过优胜劣汰，加速房地产规模经营步伐。

5、采用货币对房地产进行

当前房产市场过热，可以通过提高利率，紧缩信贷额、提高购房首付款比率等货币来调整房地产投资总额与投资结构，约束市场扩张规模与速度，利用信贷对资源配置的引导与调节作用房地产业的稳健运行。对贷款占用较大的房地产开发贷款、土地储备贷款、规范建筑企业流动资金贷款用途等方面加以严格，通过手段抑制房地产信贷的过快增长，是我国采取措施防范房地产发展引发金融危机的一个良好开端。而2004 年以来央行连续多次上调贷款利率，提高购房人的融资成本，对减少银行风险，抑制房地产投机给个别城市房地产泡带来的膨胀，促进房产业健康发展无疑添加了另一道保险。 6、运用税收手段房地产市场

加大对房地产交易行为的调节力度。针对现阶段住宅投机和炒房严重可采用征收房产税的办法，对拥有多套房、高档住房征收重税。增加住房持有成本，打击投机，促进房地产市场健康发展，减少住房空置。

7、落实闲置地处理，遏制开发商的投机行为

房地产市场中，囤积土地和房屋，哄抬价格的行为不仅会扰乱供给秩序，更加剧了消费者对房地产市场的不满。各级要严格落实闲置土地处理，刺激企业加快房地产开发和供给，遏制房价过快上涨。对囤地、捂盘惜售、哄抬价格的开发商进行严肃处理。

8、建立健全的房地产市场信息系统

目前，各地区的房地产相关数据的统计不全面、缺乏针对性。由此造成广大购房者对房地产市场的信息不能正确处理，难以理性地判断房地产市场的发展趋势，同时这也为开发商利用误导购房者预期提供了便利， 这也是近几年房价大幅上涨的原因之一。因此要保证我国房地市场的长期稳健发展，必须建立一个健全的房地产市场信息系统，及时准确地发布相关的信息，同时部门也能根据信息加强对房地产市场的监测，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的问题，提高措施的针对性和有效性。违规操作的开发商将会被清理出局。土地新政将进一步深入，查处土地违法案件力度将会进一步加大。 9、加强资本监控，防范海外热钱的投机行为

金融危机后，对于人民币升值的预期较为强烈，海外热钱再次涌入的可能仍然存在。为预防热钱利用房地产套利，各部门应相互配合，完善进出口报关制度，提高进出口伪报识别能力；加强金融网络监管，积极监控地下钱庄；严格外商投资审查，拒绝虚假投资项目。

10、正确引导居民合理消费需求

在目前房地产市场过热的情况下，普遍民众抱有房价将会持续上涨的预期，因此大部分购房者选择超前购房。而要合理地引导购房者的预期，在当前形势下，国家和地方出台的有关房地产业的信息是广大购房者形成预期的主要依据，因此预期的引导要从房地产业相关的制定和解读上着手，有关部门要做好对的宣传工作，向市场发出一种信号，显示打压房价过高的决心，从而使全社会形成一种正确的预期，引导购房者合理购房，避免盲目从重心理。促进形成合理住房消费理念。

参考文献:

陈勇 国际房地产危机给我国的启示

何小丽 李昕 电子科技大学 我国房地产存在的问题及对策 李然然 中国海洋大学 中国房地产泡沫现状分析及应对措施研究

张勇 闫鹏 杜子平 天津科技大学 我国房地产业发展与宏观经济关联性研究

刘纪学 汪成豪 中国科学院研究生院管理学院 我国房地产市场分析与预测

史东辉 房地产经济与管理专论 中国建筑工业出版社