第一章 物业管理概述
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一、对《条例》所称物业管理定义的理解
1. 物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。 2. 物业管理活动的基础是物业管理服务合同。
3. 物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。
对房屋等建筑物的管理，主要有三种方式：一是业主自己进行管理；二是业主将不同的服务内容委托给
不同的专业公司；三是业主选聘物业服务企业进行管理。《条例》调整和规范的范围仅限于第三种方式。《条例》并不强制业主必须选择物业服务企业来实施物业管理。
二、《条例》确定的基本法律关系 1. 业主相互之间的关系
2. 物业服务企业和业主之间的关系
3. 开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系
4. 供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系 5. 社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系 6. 物业管理各方主体与政府之间的关系
业主相互之间的关系——业主大会按照《条例》和业主大会议事规则确定的程序作出的决定，包括管理
规约等，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。
业主和物业服务企业之间的关系——双方通过签订物业服务合同，形成了物业服务企业服务，业主支付
物业管理费用的等价交换关系。
物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者之间的关系，明确了物业管理活动的基
本内容。
开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系——建立在两个合同基础上，一是建设单位与物业服务企
业签订的前期物业服务合同，另一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。
公用事业单位与业主之间也是合同关系，但与物业服务企业之间没有合同关系，物业企业代为向业主收
取有关费用，应当与公用事业单位签订委托合同。
三、《条例》的立法指导思想主要表现在以下三个方面：
1. 强调保护业主的财产权益，协调单个业主和全体业主的共同利益
2. 强调业主和物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系 3. 强调业主和物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项
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一、物业管理的基本特征——社会化、专业化、市场化。
1. 社会化的两个基本含义——一是物业所有人要到社会上去选聘物业服务企业，二是物业服务企业要到社
会上去寻找可以代管的物业。
2. 现代化社会大生产的社会专业分工，是实现物业管理社会化的必要条件。
3. 物业管理的专业化就要求物业服务企业必须具备一定的资质等级，要求物业管理从业人员必须具备一定
的职业资格。
4. 市场化是物业管理最主要的特点。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。 物业管理的市场化特征的体现
1. 房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变
2. 多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应 3. 物业管理活动应遵循市场原则
4. 非市场性的房屋管理不属于物业管理
二、物业管理在社会经济中的地位和作用 1. 实施物业管理有利于促进经济增长
2. 实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 3. 实施物业管理有利于增加就业 4. 实施物业管理有利于维护社区稳定
5. 实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展
三、《条例》确立的基本制度
创设了业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度
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一、物业管理的产生和发展
1. 物业管理起源于19世纪60年代的英国，奥克维娅.希尔女士为其名下出租的房屋制订了一套行之有效
的管理办法。
2. 英国成立了非盈利性组织——皇家特许屋宇经理学会
3. 20世纪初，美国成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会
4. 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理公司——深圳市物业管理公司挂牌成立
5. 1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——深圳经济特区住宅小区物业管理条例 6. 1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了物业管理新体制，为我国房地产体制改革指明了
方向
二、我国物业管理制度建设的历史沿革
在我国短暂的物业管理发展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三个原因：
1. 我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模
式，需要政府发挥应有的作用
2. 物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是
政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预
3. 普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障
和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的兼管 从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，《条例》为分水岭，《条例》颁布前的物业管理政策法规主要体现以下特点：一是借鉴性，二是过渡性，三是针对性。《城市新建住宅小区管理办法》，《全国优秀管理住宅小区标准》，《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，物业管理从业人员培训合格上岗制度，《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，《物业管理企业财务管理规定》，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，《物业管理企业资质管理试行办法》，《住宅室内装饰装修管理办法》。
《条例》颁布后，物业管理政策法规体现出如下特点——配套性，经验性，操作性。
其他内容
物业服务企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定之外的服务项目，也可接
受供水、供电、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。 《条例》调整的范围
1. 既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动。
2. 既包括城市，也涵盖乡村。
房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。
任何业主的任何一项关系全体业主权益的决定，都必须取得多数业主的同意，采取的途径就是召开业主
大会，以少数服从多数的原则决定。
将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于： 1. 强调业主在市场活动中的自主权 2. 强调物业管理活动必须纳入市场秩序
凡是房屋管理的方式仍然保留着行政管房的本质特征，从严格意义上说，这不是市场关系，不属于《条
例》调整的范畴。
《条例》将业主选聘物业服务企业，并和物业服务企业签订物业服务合同，作为物业管理活动的前提条件。
《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理
念。
开发建设单位在物业管理活动中的义务是：制定临时管理规约并明示买受人、住宅物业必须通过招投标
的方式选聘物业服务企业、提供必要的物业管理用房、不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备、在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任等。
社区居委会是基层群众行自治组织，与业主大会之间不存在隶属关系，也不是上下级关系。业主大会和
业主委员会作出决定应当告知居委会，听取居委会建议，相互协作共同做好维护物业管理区域的社会治安等相关工作。物业服务企业与居委会之间没有法律上的权利义务关系。
物业管理各方主体与政府之间的关系——政府不能随便运用自己拥有的公共权力进行干预，更不能主动介入到这种活动中去。它与各方主体之间是一种行政法律关系，应充分发挥市场机制的作用，强化合同的地位和效用，主要由当事人通过合同来约束民事行为以及解决产生的纠纷。
目前，我国城镇居民人均住房面积超过26平方米，提高居住质量，既要靠住宅建设的科技进步，也要
有良好的物业管理。
第二章 物业管理服务
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一、物业管理服务的特点:公共性和综合性、广泛性和差异性、即时性和无形性、持续性和长期性
二、物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是物业管理服务。
三、物业管理服务，是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的公共性服务。物业管理服务包括两方面的内容：
1、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。 2、维护相关区域内的环境卫生和秩序。 3、具体的说，就是以下八大方面
（1）房屋共用部位的维修、养护和管理 （2）房屋共用设施设备的维修、养护和管理
（3）物业管理区域内共用设施设备的维修、养护和管理 （4）环境卫生与绿化管理服务
（5）物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务 （6）物业装饰装修管理服务 （7）物业档案资料的管理 （8）专项维修资金的代管服务
四、物业服务成本的构成
包干制：1、管理服务人员的工资、社会保险和福利 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 3、清洁卫生费用 4、绿化养护费用 5、秩序维护费用 6、办公费用 7、固定资产折旧
8、物业共用部位、共用设备设施及公众责任保险费用 9、经业主同意的其他费用
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金列支，不得计入物业服务支出或者成本
五、物业服务定价成本监审的原则——合法性原则、相关性原则、对应性原则、合理性原则
六、包干制和酬金制的收费形式
1、包干制收费形式——业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。是我国目前住宅物业服务收费普遍采用的形式。收费形式比较简单，透明度不高。
2、酬金制收费形式——在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。在非住宅项目和高档住宅物业管理中采用。酬金制要求业主按照经过审议的预算和合同约定，先行向物业服务企业预付物业服务支出。物业服务企业对所收的物业服务支出仅属代管性质。
七、（前期）物业服务合同的主要内容 1、物业管理事项 2、物业服务质量
3、物业服务费用 4、双方的权利义务
5、专项维修资金的管理与使用 6、物业管理用房 7、合同期限 8、违约责任
9、除此以外，还包括合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、免责条款约定、合同履行争议的解决方式
八、物业使用和维护的有关规定
1、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变
（1）确需改变的，应依照法律程序进行，向规划部门提出申请，经批准后方可实施。
（2）如物业服务企业确需改变的，物业服务企业向业主大会讨论决定同意后，由业委会依法办理有关审批手续。
（3）确需改变公共文化体育设施用途的，有关地方人民政府在作出决定前，应当组织专家论证，并征得上一级人民政府文化行政主管部门、体育行政主管部门统一，报上一级人民政府批准，涉及大型设施的，应当举行听证会。
2、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘——确需占用的，在征得有关单位同意后才能施工，并在约定期限内恢复原状
3、公用事业应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任 4、业主装饰装修房屋应当依法规范
5、利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定——收益应当优先补充住宅专项维修资金，业主所得收益也可以按照业主大会的决定使用
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一、普通住宅小区物业管理服务的标准 序项目与内容 号 一级 二级 签订合同，权利义务明确 承接查验手续齐全 管理和操作人员持证上岗 有完善的物业管理方案，质量、财务、档案等管理制度健全 统一着装、佩戴标识、主动热情 1 基本要求 公示24小时服务电话，急修半小时到场，有相关记录 公示16小时服务电话，急修1小时到场，有相关记录 公示8小时服务电话，报修按预定时间时到场，有相关记录 ———— 三级 提供特约服务和代办服务，公示 按规定公布收支情况 规范使用维修资金 每年至少1次征询业主意见，满意度80%以上 每年至少1次征询业主意见，满意度75%以上 每年至少1次征询业主意见，满意度70%以上 对共用部位进行日常管理和维修保养，记录齐全 2 房屋管理 根据房屋使用年限，定期检查，需维修的，小修的及时修复，中、大修的编制维修计划和维修资金使用计划，向业主大会报告，根据决定组织维修 每日1次巡查单元门、楼梯通
每3日巡查1次单元门、楼梯通每周巡查1次单元门、楼梯通道、共用部位门窗、玻璃，做好记录 道、共用部位门窗、玻璃，做好记录 道、共用部位门窗、玻璃，做好记录 按规定进行装修管理，履行应尽按规定进行装修管理，履行应尽按规定进行装修管理，履行应尽义务，每日巡查1次施工现场，义务，每3日巡查1次施工现场，义务，至少2次施工现场，发现发现违规，及时报告 发现违规，及时报告 违规，及时报告 对乱搭建和改变用途的，及时劝阻，并报告 主出入口有平面示意图，主要路口有路标，有明显标识 序项目与内容 号 一级 主出入口有平面示意图，有明显标识 二级 有明显标识 三级 对共用设施设备进行日常管理和养护（依法应由专业部门负责的除外） 建立设备台账，运行、检查、维修、保养记录齐全 标志齐全规范，责任人明确，严格执行规范规程，设备运行正常 严格执行规范、规程，设备运行正常 3 共用设施设载人电梯24小时正常运行 载人电梯早6点晚12点运行 备维修养护 消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通 设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象 小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全，规范 小区主要道路及停车场交通标志齐全 定期组织巡查，做好记录，中、大修的编制维修计划和维修资金使用计划，向业主大会报告，根据决定组织维修 -------- -------- 路灯、楼道灯完好率不低于95% 路灯、楼道灯完好率不低于90% 路灯、楼道灯完好率不低于80% 容易危及人身安全的设备设施有明显警示标志和防范措施；对各类突发设备故障有应急方案 小区主出入口24小时站岗值勤 小区主出入口24小时值勤 对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，配有安全监控设施的，实施24小时监控 4 协助维护公共秩序 对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放 对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理 对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次 对进出小区的车辆实施管理，引导车辆有序通行、停放 对进出小区的装修、家政等劳务人员实行登记管理 小区24小时值勤 对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次 车辆停放有序 -------- 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施 高层按层、多层按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运2次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁，无异味 小区道路、广场、停车场、绿地等每天清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；底层共用大厅每天拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次；及时清除区内道路积水、积雪 按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次 小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次 5 保洁服务 小区道路、广场、停车场、绿地等每天清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次；及时清除区内主要道路积水、积雪 小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次
共用雨污水管道每年疏通1次；雨污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏 区内公共雨污水管道每年疏通1次；雨污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏 区内公共雨污水管道每年疏通1次；雨污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏 二次供水水箱按规定定期清洗，水质符合卫生要求 -------- 三级 -------- 二次供水水箱按规定定期清洗，定时检查，水质符合卫生要求 根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害 序项目与内容 号 一级 有专人实施绿化养护管理 草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草和杂物 6 绿化养护 管理 花卉、绿篱、树木，应根据品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果 定期组织浇灌、施肥、松土，做好防涝、防冻 定期喷洒药物，预防病虫害 二级 对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪和养护 定期清除绿地杂草和杂物 适时组织浇灌、施肥、松土，做好防涝、防冻 适时喷洒药物，预防病虫害 -------- 预防花草、树木病虫害 二、前期物业服务合同的特征和时效
1、特征——过渡性、由建设单位和物业服务企业签订、是要式合同，《条例》明确规定前期物业服务合同以书面形式签订。
2、时效——可以约定期限，在约定期限结束以后，物业服务企业可以自动结束合同约定的物业服务项目，而不用承担违约责任。前期合同是一种附终止条件的合同，如果期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期合同终止。
三、物业服务企业维护秩序的方式 1、履行告知义务
2、履行制止义务（制止义务是有限度的） 3、履行报告义务
四、物业服务企业在安全事故中的法律义务
1、发生安全事故时要采取应急措施，避免扩大损失 2、及时向有关行政管理部门报告事故 3、协助做好救助工作
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一、物业服务企业的安全防范协助义务
1、《条例》规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
2、首先强调了物业服务企业在安全防范工作中的地位，协助主管部门做好工作，而不是对物业管理区域内的安全防范工作全面负责。其次，在发生安全事故时，要尽到必要的义务。
二、利用共用部位、共用设施进行经营活动的规定
一般情况下，物业经营活动由物业服务企业统一经营，便于统一管理、统一协调，还可以降低服务成本，
扩大利润空间。业主和物业服务企业可以就物业经营活动的各个项目，作出具体约定，其中主要包括： 1、项目名称
2、经营部位的权属界定 3、收费标准
4、业主与物业服务企业关于经营项目收费或利润的分成比例
其他内容
一、物业服务合同约定以外的服务
1、合同之外的特约服务，通常为有偿服务，《条例》规定：物业服务企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定
（1）提供合同约定以外的服务，并不是物业服务企业的法定义务 （2）合同以外的服务事项需由特定的业主和物业服务企业另行约定
（3）合同约定以外的服务是一种有偿服务，服务报酬的数额、支付方式、支付时间等由双方当事人自主约定，该类服务协议与物业服务合同一样，属于双务合同的范畴，以有偿为原则
二、物业服务收费的原则——合理、公开（明码标价，在小区显著位置依法公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准）、费用与服务水平相适应的原则（公平合理、等价交换）
三、物业服务收费的定价形式 1、政府定价——弊端日益显现
（1）不利于物业服务企业提高服务质量
（2）制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权 （3）因定价标准不客观产生了大量矛盾
（4）政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展 2、政府指导价
3、市场调节价：针对高档公寓、别墅和非住宅的物业，主管部门只作备案登记 四、物业服务费用的计费方式——包干制、酬金制
五、物业服务定价成本监审
1、物业服务定价成本——是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本
2、物业服务定价成本监审——是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为
六、物业服务定价成本监审的依据
核定物业服务定价成本，应当以经会计事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。
七、物业服务定价成本审核的方法和标准
1、工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按照国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按照当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支
2、固定资产采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定 3、外包服务成本按照合同所确定的金额核定
4、企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费
加权分摊；企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊
八、实行酬金制的物业服务企业的义务
1、公布物业服务资金年度预决算，每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况 2、业主或业主大会对公布的预决算和收支情况提出质询时，物业服务企业应及时答复
3、物业服务企业应配合业主大会根据物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和收支情况进行审计
九、物业服务费的缴纳和督促
1、非业主使用人的缴费责任——《条例》规定业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主作为缴纳物业服务费的第一责任人，承担连带缴纳责任
2、未交付房屋的交费主体——销售物业之前，建设单位支付物业管理服务费。物业开始销售，建设单位缴纳没有售出的物业以及没有交付给业主的物业的物业服务费。《条例》规定，已竣工尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。
3、业主委员会对欠费业主的督促义务——对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。对拒不交费的业主，物业服务企业有权依法追缴，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费
十、物业服务企业代收代交各项公用事业费用的规定
1、物业服务企业并不是合同的当事人，没有义务向公用事业单位支付这些费用，也没有权利向业主收取这些费用
2、物业服务企业可以接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的委托，代收有关费用，两者之间是一种委托合同关系
3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位、业主和物业服务企业之间存在着三个合同关系，产生三个支付费用（报酬）义务：业主与供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间是供用水、电、气、热、通信、有线电视合同关系；业主和物业服务企业之间是物业服务合同关系；物业服务企业和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间是委托合同关系。
十一、业主违反物业管理秩序的法律责任
1、物业服务企业认真履行三项义务后，对于故意违规业主，并给其他业主造成损害后果的，依照《民法通则》关于相邻权规定及相关法律规定，由违规业主承担侵权责任，物业服务企业不承担物业服务合同的违约责任。
2、有些业主执意要求物业服务企业必须直至业主违规行为是不合理的，物业服务企业应当向受害业主说明履行管理义务的情况，同时动员受害业主通过行政诉讼或司法起诉手段维护自身合法权益
十二、前期物业服务合同的内容 1、合同当事人和物业的基本情况 2、物业服务内容和质量
（1）物业共用部位的维修、养护和管理
（2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的全面疏通 （4）公共绿化的养护和管理 （5）车辆停放管理
（6）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理 （7）装饰装修管理服务 （8）物业档案资料管理
3、物业服务收费方式
4、物业经营管理活动的内容 5、物业的承接查验 6、物业的使用与维护 7、专项维修资金 8、违约责任 9、其他事项
十三、物业服务企业的责任
1、对不履行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业服务企业应当承担相应的合同责任而非法定责任 2、物业服务企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件，就是物业服务企业未能履行合同的约定，根据《合同法》的规定，物业服务企业根本不履行合同义务和不完全履行合同义务的，均需承担违约责任
3、物业服务企业未能履行合同中的约定，导致业主人身、财产收到损害的，“依法”承担的是“相应”的法律责任。所谓“依法”，是依照《民法通则》、《合同法》、《刑法》以及条例等法律、法规的规定。
十四、业主装饰装修房屋的规范
1、不得有违反法规规定以及管理规约明文禁止的行为并尽到合理的注意义务。《条例》规定物业服务企业在知道业主装修后应当将相关禁止行为和注意事项告知业主。
第三章 物业管理基本制度
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一、业主大会的职责和表决规则 （一）业主大会的职责
1、制定和修改业主大会议事规则 2、制定和修改管理规约
3、选举业主委员会或者更换业主委员会委员 4、选聘和解聘物业服务企业 5、筹集和使用专项维修资金
6、改建、重建建筑物及其附属设施
7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项 （二）业主大会的表决规则
1、决定筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意
2、决定其他事项应当经专有部分占建筑总面积1/2以上的业主且占总人数1/3以上的业主同意
二、业主委员会的职责
1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况，除了首次业主大会会议外，业主委员会是业主大会会议的法定召集人
2、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同
3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同 4、监督管理规约的实施 5、业主大会赋予的其他职责
三、业主（临时）公约的内容和法律效力 （一）业主公约的内容
1、有关物业的使用、维护、管理 2、业主的共同利益 3、业主应当履行的义务
4、违反公约应当承担的责任——支付违约金和赔偿损失是主要的承担责任的方式
（二）业主（临时）公约的法律效力
1、业主公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力 （1）业主公约对物业使用人也发生法律效力
（2）业主公约对物业的继受人（即业主）自动产生效力
四、前期物业管理招投标的强制性规定
1、《条例》规定，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业管理企业，而非住宅物业是否以招投标方式选聘物业管理企业，目前不作强制性要求。
2、对于规模较小的住宅物业，可以采用协议的方式选聘物业管理企业；投标人少于3个的，也可以采用协议的方式。《条例》特别规定，应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准，才可以进行
五、物业承接查验制度的现实意义
1、认真清点查验，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利，具有重要的保障作用 2、可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设
3、可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊病，而在新老物业管理企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位和共用设施设备的管理责任
六、物业管理师的考试注册规定 （一）考试
1、物业管理师资格实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原则上每年举行一次。人事部、建设部共同成立考试办公室。
2、建设部组织成立考试专家委员会；人事部组织专家审定考试科目、考试大纲、考试试题，组织实施考试工作。
3、人事部会同建设部共同研究确定合格标准，并对考试考务工作进行指导、监督和检查。 4、考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法。 （二）注册
1、取得《物业管理师资格证书》，经注册后方可以物业管理师的名义执业。应当受聘于一个物业管理企业，提出初始注册申请。
2、自取得《资格证书》之日起，1年内提出初始注册申请，提交下列材料： （1）《中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》 （2）《资格证书》
（3）与聘用单位签订的劳动合同
（4）逾期提出初始注册申请的，还应当提交通过继续教育的证明材料 3、申请延续注册——物业管理师资格注册有效期为3年
4、注册申请人以不正当手段取得注册的，注册审批机构应当撤销其注册，并依法予以行政处罚，当事人在3年内不得再次申请注册，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
七、各资质等级的物业服务企业的条件 资质等级 审批权限 注册 资本 人员要求 专业人员 中级以上职称 30人 20人 管理可承接物业管理面积（万平方米） 类型 管面积 多层 高层 独立住宅 （别墅） 两种以上 办公楼、厂房 其他物业 多层 高层 独立住宅 （别墅） 办公楼、厂房 其他物业 200 100 15 50 100 50 8 20 国务院建设主管一级 部门颁发管理 500万 人民币 各种物业管理项目 工程、财中级以上务负责人 职称 省、自治区人民政府建设主管部门颁发管理 二级 直辖市人民政府房地产主管部门颁发管理 设区的市级人民政府房地产主管部门颁发管理 直辖市人民政府房地产主管部门
专业人员 中级以上职称 20人 10人 住30万M宅 以下 2300万 人民币 工程、财中级以上务负责人 职称 非28万M住以下 宅 专业人员 50万 人民币 10人 无 无 三级 住20万M宅 以下 2中级以上职称 5人 非5万M2颁发管理 工程、财中级以上务负责人 职称 住以下 宅
八、住宅专项维修资金的管理原则——实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则
九、住宅专项维修资金的使用
1、范围——专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造 2、使用原则——应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致原则 需熟悉内容
一、业主的权利和义务
（一）《条例》规定业主享有的权利有：
1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务
2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议——《条例》规定，经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议
3、提出制订和修改业主公约、业主大会议事规则的建议 4、参加业主大会会议，行使投票权
5、选举业主委员会成员，并享有被选举权 6、监督业主委员会的工作
7、监督物业管理企业履行物业服务合同
8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用 10、法律法规规定的其他权利 （二）业主享有的义务
1、遵守业主公约、业主大会议事规则
2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 4、按照国家有关规定交纳专项维修资金 5、按时交纳物业服务费用
6、法律、法规规定的其他义务
二、临时管理规约应具备的主要条款 1、物业的自然情况与权属情况
2、业主使用物业应当遵守的规则——遵守相邻权规定、遵守房屋装饰装修规定、共用部位公用设施设备的使用规定、使用物业的禁止性规定
3、维修养护物业应当遵守的规则——业主应当相互配合与协作；涉及公共利益和公共安全的物业维修养护；保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理
4、涉及业主共同利益的事项——全体业主授予物业管理企业行使的管理权利；业主承诺按时足额缴纳物业服务费用；利益物业共用部位、共用设施设备经营的约定 5、违约责任
三、前期物业管理招投标的意义和原则
1、意义——最显著的特征就是将有序的竞争机制引入交易过程 2、原则——公开、公正、公平、诚实信用 （1）招标原则
不得以不合理的条件限制或排斥潜在投标人 不得对潜在投标人实行歧视待遇
不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求
（2）投标禁止行为
投标人不得以他人名义投标或其他方式弄虚作假，骗取中标 投标人不得相互串通投标
投标人不得损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益
四、物业保修的法律规定
1、建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任 2、在保修期间与范围内的房屋维修由建设单位承担首要责任（《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》）
3、保修期与范围外以的物业保修、保养由物业管理企业按照物业服务合同的约定承担
4、要求建设单位在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。建设单位在前期物业服务合同中的保修承诺，不得低于《住宅质量保证书》所规定的保修范围和保修期限 5、《住宅质量保证书》所规定的保修范围和保修期限，主要针对物业自用部位和自用设施设备
五、物业服务企业资质管理的必要性 1、把好市场准入关
2、建立市场准入和清出制度
3、针对物业管理的专业特性，需要实行企业资质审批制度
六、物业管理师应具备的执业能力和执业范围
（一）物业管理项目负责人应当由物业管理师担任，物业管理师只能在一个具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作
（二）应具备以下执业能力
1、掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识
2、具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识 3、能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定 4、具有丰富的物业管理实践经验 （三）物业管理师的执业范围是 1、制定并组织实施物业管理方案 2、审定并监督执行物业管理财务预算
3、查验共用部位、共用设施设备和有关资料
4、负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理 5、维护物业管理区域内环境卫生和秩序
6、法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项
七、物业管理资料移交的范围 1、竣工验收资料 2、技术资料
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件 4、物业管理师所必需的其他资料
八、住宅共用部位、共用设备设施的范围
1、共用部位——由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等
2、共用设施设备——由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等
九、住宅专项维修资金监管单位的义务
1、直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住宅住宅专项维修资金的部门及业主委员会，每年至少一次与专户管理银行核对账目，并公布： （1）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额 （2）发生列支的项目、费用和分摊情况
（3）业主、公有住房售房单位分户帐中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额 （4）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况 2、专户管理银行的义务
（1）每年至少一次向直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单
（2）上述单位对资金账户变化情况有异议的，专户管理银行应根据要求进行复核 （3）建立查询制度，接受查询 3、审计、财政部门的监督管理
（1）住宅专项维修资金的管理和使用，依法接受审计部门的审计监督
（2）财务管理和会计核算执行财政部有关规定，财政部门负责对执行情况的监督 （3）专用票据的购领、使用、保存、核销管理，财政部门负责监督检查
十、挪用住宅专项维修资金的法律责任
1、挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任
（1）物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按上述规定予以处罚外，由颁发资质证书的部门吊销资质证书
（2）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用的，由上一级主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任
（3）直辖市、市、县人民政府财政部门挪用的，由上一级财政部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任 2、违规使用住宅专项维修资金购买国债的
（1）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门违反规定的，由上一级主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任
（2）直辖市、市、县人民政府财政部门违反规定的，由上一级财政部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任 （3）业主大会违反规定的，由县人民政府建设（房地产）主管部门责令改正
3、直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予以查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任
需了解内容
一、筹备成立业主大会的工作内容和程序 （一）筹备成立业主大会的程序
1、成立业主大会筹备组——应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组。筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告 2、公告下列内容
（1）筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式公告
（2）公告《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）的同时，公告业主反馈修改意见的时间和方式 3、业主大会的成立——筹备组应当自组成之日30天内向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。会议议程一般包括： （1）报告业主大会的筹备工作情况
（2）宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数 （3）宣读《业主大会议事规则》（草案）（草案）
（4）投票通过《业主大会议事规则》和《业主公约》
（5）宣读业主委员会候选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员 （二）业主大会筹备组的工作内容
1、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容
2、参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案） 3、确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数 4、确定业主委员会候选人产生办法及名单 5、做好召开首次业主大会会议的其他准备会议
二、业主委员会委员的资格条件
1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主 2、遵守国家有关法律、法规
3、遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务 4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力 5、具有一定组织能力 6、具备必要的工作时间
业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生主任和副主任人选 三、物业管理招标文件的内容
前期物业管理招标文件应包括以下内容： 1、招标人及招标项目简介 2、物业管理服务内容及要求 3、对投标人及投标书的要求 4、评标标准和方法
5、招投标活动方案，包括招标组织机构情况和开标时间、地点等 6、物业服务合同的签订说明
7、其他事项的说明和法律法规规定的其他内容
四、物业管理招投标的评标规则
1、评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清和说明
2、在评标过程中，评标委员会可以要求投标人进行现场答辩，召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明。评标活动应当在保密的情况下进行
3、评标委员会经评审，认为所有文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标
4、评标委员会在完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人
五、物业承接查验的主要内容
1、物业管理资料的移交——竣工验收资料、技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件、物业管理所需的其他资料
2、物业现场验收——物业共用部位共用设施设备的验收、物业管理区域的环境验收
六、物业服务企业资质申报的程序
1、新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民
政府房地产主管部门申请资质，所持文件为： （1）营业执照 （2）企业章程 （3）验资证明
（4）企业法人代表的身份证明
（5）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同 新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期
2、物业服务企业资质等级的核定——申请核定资质等级的物业服务企业应向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门提交下列材料 （1）企业资质等级申报表 （2）营业执照
（3）企业资质证书正、副本
（4）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同 （5）物业服务合同复印件 （6）物业管理业绩材料
资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书
七、物业管理从业人员的职业道德 1、守法经营
2、诚信经营——诚信订立合同，诚信履行合同（重视物业服务合同的宣传和解释，制定物业服务计划和实施物业管理，切实履行服务合同约定的义务，履行合同中如有违约事项，根据约定和法律法规进行处理） 3、尽职尽责胜任本职工作——具备团队观念，具备服务理念 4、努力学习，掌握专业技能
其他内容
一、业主大会的组成和性质
业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律法规的规定和业主公约的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。
二、成立业主大会的限制和选择
1、一个物业管理区域内只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会
2、只要不影响业主民主决策，是否成立业主大会，由物业管理区域内的全体业主决定
三、筹备业主大会的工作要求
1、筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式公告 2、公告《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）的同时，公告业主反馈修改意见的时间和方式 3、确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准
4、业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素决定
四、召开业主大会临时会议的三种情况
1、20%以上的业主提议召开业主大会临时会议 2、发生重大事故或紧急事件需要即使处理的
3、业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况
五、业主委员会的性质和备案
（一）业主委员会的性质
业主委员会是业主大会的执行机构，由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项 （二）业主委员会的备案
业主委员会自选举产生之日起30日内向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，备案一般包括业主委员会的成员基本情况、业主公约、业主大会议事规则等主要内容
六、业主委员会委员的资格终止
1、因物业转让、灭失等原因不再是业主
2、无故缺席业主委员会会议连续3次以上的 3、因疾病等原因丧失履行职责能力的 4、有犯罪行为的
5、以书面形式向业主大会提出辞呈的 6、拒不履行业主义务的
7、其他原因不宜再担任业主委员会委员的
七、业主委员会会议的规范
1、业主委员会应定期召开会议，遇有特殊情况经1/3以上业主委员会委员提议，或业主委员会主任认为有必要召开会议的，也应当及时召开业主委员会会议
2、业主委员会会议均应当有过半数委员出席，做出决定必须经全体委员人数半数以上同意
3、每次会议应做好书面记录，由主持会议的委员签字后存档。作出的决定应以书面形式在物业管理区域内及时公告，同时告知居民委员会，并听取意见 八、业主大会、业主委员会的限制性要求
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
九、临时管理规约的特殊主体
建设单位在出售物业之前制定《临时管理规约》。建设单位在物业销售之前是物业的惟一业主，即第一业主，这种身份一直延续到物业全部销售完毕，这是建设单位能够制定业主公约的基本依据。但这个公约只是临时存在，具有过渡性。
十、临时管理规约的违约责任
1、业主违反关于物业使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害和其他损失的，其他业主和物业服务企业可以依据临时管理规约向人民法院提起诉讼
2、业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可以依据临时管理规约向人民法院提起诉讼
3、建设单位未能履行临时管理规约约定义务的，业主和物业服务企业可向有关行政主管部门投诉，也可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼
十一、业主使用物业应当遵守的规则
1、遵守相邻权约定——法律要求不动产所有权人尊重相邻权，不得因自身行使所有权而对他人合法权益造成妨碍或损害
2、遵守房屋装饰装修规定
3、共用部位共用设施设备的使用规定 4、使用物业的禁止性规定
（1）损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途
（2）占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备 （3）违章搭建、私设摊点
（4）在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物
（5）违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声 （6）擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画 （7）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动 （8）违反物业管理区域内饲养动物的有关约定
十二、物业管理招标的备案
招标人应当在发布招标公告或者发出招标邀请书的10日前，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案，并提交以下资料
1、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件 2、招标公告或者招标邀请书 3、招标文件
4、法律法规规定的其他材料
十三、物业管理招标程序规则
1、自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日
2、招标人对已发出的招标文件，认为必须澄清或者修改有关内容的，应在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人
3、招标人可以组织踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程之前完成图纸等详细资料 4、通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当在以下规定时限内完成招投标工作 （1）新建现售商品房项目在现售前30日完成
（2）预售商品房项目应在取得《商品房预售许可证》之前完成 （3）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成
十四、物业管理评标专家名册
房地产主管部门应当建立评标的专家名册，由具有经验的人员组成物业管理评标专家库，并对其进行有关法律和业务的培训，并对其评标能力、廉洁公正等进行综合考评
十五、物业管理评标委员会
评标委员会由招标人代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员，由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中随机抽取。招标人代表和评标专家与投标人有利害关系的，不得进入评标项目的评标委员会。
十六、物业管理投标的中标和备案
1、招标人应在投标有效截止时限30日前确定中标人 2、招标人确定中标人后，应当向中标人发出中标通知书
3、招标人还应当在确定中标人起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标资料等。如委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同
4、招标人和中标人还应在自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订书面合同 5、无正当理由不签订合同的，应当赔偿给对方造成的损失
十七、违反前期物业管理招投标规定的法律责任
违反规定的，住宅物业的建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给与警告，可以并处
10万元以下的罚款。
十八、物业管理从业人员职业素养的主要内容 1、自信自强，积极向上 2、奋发努力，坚韧不拔 3、诚恳待人，服务热情 4、文明礼仪，着装整洁
十九、建立物业管理人员职业资格制度的现实性
物业管理从业人员职业资格是《条例》设定的行政许可 1、规范发展物业管理业的需要 2、是物业管理行业特殊性的需要 3、是发挥物业管理社会效益的需要
4、是我国加入WTO与国际惯例接轨的需要
二十、物业管理师的继续教育
物业管理师应当接受继续教育，不断更新知识，提高业务水平，每年接受继续教育时间应当不少于40学时。
二十一、住宅专项维修资金的交存主体、金额和方式 （一）交存主体
1、住宅的业主，但一个业主所拥有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外 2、住宅小区内非住宅或住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主 3、涉及公有住房出售的，出售单位
业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房的售房单位所有 （二）交存金额
1、商品住宅——每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%--8%
2、出售公有住房——每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30% （三）交存方式
1、商品住宅的业主应在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户
2、已售公有住房的业主应办理入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户，或交由售房单位存入
3、未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购买人 4、业主分户账面余额不足首期交存额的30%，应及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定
二十二、住宅专项维修资金管理
1、业主大会成立前——由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门委托的当地商业银行开立的住宅专项维修资金专户代管
2、业主大会成立后——业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户
二十三、住宅专项维修资金分摊原则
1、商品住宅——按照各自拥有的物业建筑面积分摊
2、售后公有住房——按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊，应有业主承担的，再由相关业主按照各自
拥有物业建筑面积的比例分摊
3、涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房的售房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用
二十四、住宅专项维修资金使用程序 （一）划转业主大会管理前
1、物业服务企业提出使用建议，无物业单位的，由相关业主提出
2、列支范围由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过 3、物业单位或相关业主组织实施使用方案 4、物业单位或相关业主向主管部门申请列支
5、主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转通知 6、专户管理银行划转至维修单位 （二）划转业主大会管理后 1、物业服务企业提出使用方案 2、业主大会依法通过使用方案 3、物业服务企业组织实施
4、物业单位向业主委员会提出列支
5、业主委员会审核同意，报主管部门备案 6、业主委员会向向专户管理银行发出划转通知 7、专户管理银行划转至维修单位 （三）紧急使用程序 1、业主大会管理前
（1）物业服务企业或相关业主向主管部门申请列支 （2）主管部门审核同意，向专户管理银行发出划转通知 （3）专户管理银行划转至维修单位 2、业主大会管理后
（1）物业服务企业向业主委员会申请列支 （2）业主委员会审核同意，向主管部门备案 （4）业主委员会向向专户管理银行发出划转通知 （3）专户管理银行划转至维修单位
二十五、住宅专项维修资金使用禁止 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支 1、依法应当由建设单位或施工单位承担的
2、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等 3、应当由当事人承担的因人为损坏的
4、根据物业服务合同约定，应由物业服务企业承担的
二十六、住宅专项维修资金使用的其他规定 1、利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件
（1）必须保证在住宅专项维修资金正常使用的前提下
（2）应当在银行间债券市场或商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期
（3）利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑总物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意
（4）禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务、将购买的国债用于质押、抵押等担保行为 2、下列资金应当转入滚存使用
（1）存储利息 （2）增值收益
（3）利用共用部位或共用设备设施经营所得，业主大会另有决定的除外 （4）住宅共用设施设备报废后回收的残值
二十七、住宅专项维修资金的监督管理 1、房屋所有权转让时，维修资金同时过户 2、房屋灭失的，分户账中结余部分返还业主
二十八、住宅专项维修资金相关主体的法律责任
1、公有住宅售房单位有违规行为，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正
2、建设单位在业主未交纳住宅专项维修资金前，将房屋交付买受人的，由建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处以3万元以下的罚款；未按规定分摊维修、更新和改造费用的，由建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处以1万元以下的罚款 3、挪用住宅专项维修资金的，见需熟悉内容的第十项
4、违规使用住宅专项维修资金购买国债的，应承担的法律责任
（1）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门违反的，由上一级主管部门责令限期整改，对直接负责的主管人员和其他直接责任人依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任 （2）直辖市、市、县人民政府财政部门违反的，由上一级财务部门责令限期整改，对直接负责的主管人员和其他直接责任人依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任 （3）业主大会违反的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令改正
5、直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予以查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任
第四章 业主的建筑物区分所有权
需掌握内容
一、建筑物区分所有权的构成
1、业主对专有部分的所有权（占有、使用、收益和处分四项权利） 2、业主对建筑区划内的共有部分的共有权
3、业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权
二、行使专有部分所有权的限制
1、不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利
2、业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让 3、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房
三、行使共有部分所有权的规定
1、业主对共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务
2、业主在法律对所有权未做特殊规定的情形下，对专有部分以外的共有部分，享有占有、使用、收益、处分的权利。要依据物权法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。业主对专有部分以外的共有部分的共有权，还包括对共有部分负有义务。
四、业主共同决定事项的表决规则
1、决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意
2、制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会和更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意
五、业主大会和业主委员会的处置权
对个别业主任意弃置垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费，损害了部分业主甚至是全体业主的合法权益，业主大会和业主委员会，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。
六、建筑物及附属设施的管理形式
1、业主可以自行管理，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理 2、对建筑单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换
3、物业服务企业或其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督
七、业主的诉讼权利
1、业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销 2、业主行使上述权利时，应当在知道权利被侵害之日起一定期限内（一般为一年）向人民法院提出撤销的请求，向有管辖权的人民法院提出，要有明确的诉讼请求和事实、理由等
3、业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。共同受到侵害的业主，可以推选代表人，依据《民事诉讼法》等法律的规定，向人民法院提出讼诉
需熟悉内容
一、住宅改变经营性用房的条件
1、这会造成来往小区人员过多，外来人员杂且乱，干扰业主的正常生活，增加了小区不安全、不安定因素，弊端多，危害性大。同时，也会造成国家税费的大量流失
2、要改变性质，应办理相应的审批手续，符合国家卫生、环境保护要求，且在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，必须征得有利害关系的业主同意，这两个条件必须同时具备，才可将住宅改变为经营性用房
二、建筑区划内道路、绿地、物业用房的归属
1、建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外
2、建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外
3、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于全体业主共有。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途
三、建筑区划内车位、车库的归属
1、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要
2、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定 3、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有
四、业主共同决定事项的范围 1、制定和修改业主大会议事规则
2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 3、选举业主委员会和更换业主委员会成员
4、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 6、改建、重建建筑物及其附属设施
7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项
五、建筑物及附属设施维修资金的所有权及使用
建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
六、管理费用分摊与收益分配
建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑总面积的比例确定。
需了解内容
一、《物权法》的立法背景与现实意义
1、2007年3月16日，十届全国人大五次会议正式通过了《中华人民共和国物权法》，该法已于2007年10月1日起正式实施。 2、现实意义
（1）《物权法》作为规范我国财产法律关系基本法律，是权利人对动产和不动产实施占有、使用、收益和处分的基本准则
（2）是《物业管理条例》颁布以来，又一部对物业管理行业产生深远影响的法律
（3）其中第六章“建筑物区分所有权”的有关规定，奠定了物业管理的民事法律基础
二、建筑物区分所有权的概念
建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。
其他内容
一、建筑区分所有权的作用
建筑物区分所有权是一个集合权，三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础和前提。
二、业主大会、业主委员会的设立
1、业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会是业主的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责
2、地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会和业主委员会，给予指导和协助 （1）提供想选的法律、法规iji规章 （2）提供已成立业主大会的成立经验 （3）帮助成立筹备组织
（4）提供政府部门制定的业主大会议事规则、业主管理规约等示范文本 （5）协调业主间的不同意见
（6）为业主大会成立前的相关活动提供必要的场所 （7）积极主动参加业主大会的成立大会等
三、业主大会和业主委员会的决定效力
1、业主大会或者业主委员会作出的决定，对业主具有约束力 2、该决定必须是依法设立的业主大会、业出主委员会作出的 3、必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的
4、必须是符合法律、法规及规章，不违背社会道德、不损害国家、公共和他人利益的决定，上述几条必须同时具备。否则，决定对业主没有月约束力
5、作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门，应当责令限期整改或者撤销其决定，并通告全体业主
第五章 房地产相关制度与政策 需掌握内容
一、房地产领域的现行法规体系
（一）法律渊源是法律规范的外部表现形式。我国的法律渊源主要有： 1、宪法（上位法，最高） 2、法律（包括全国人大制订 全国人大常委会制订 基本法律和基本法律以外的法律） 国务院下属部委制订 行政规章或部门规章）
地方人民政府制订 国务院制订 地方性法规和地方性行政规章） 3、行政法规（包括行政法规和
4、地方性法规（包括
地方人大制订 （二）涉及房地产领域的法律法规有 1、直接关联房地产的法律——《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市规划法》 2、国务院颁布的行政法规——《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》
3、国务院建设行政主管部门或国务院相关部委颁布的部门规章——《房地产开发企业资质管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《城市商品房销售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市廉租住房管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产估价师注册管理办法》、《房产测绘管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《城市危险房屋管理规定》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理办法》
二、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求和主要内容
1、房地产开发企业在向用户交付新建商品住宅时，应在交付房屋的同时提供给用户《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，按购买者购买的套（幢）发放，每套住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位 2、《住宅质量保证书》应包括以下内容 （1）工程质量监督部门核验的质量等级
（2）地基基础、主体结构在合理使用寿命期限内承担保修
（3）正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期 屋面防水3年
墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年 墙面、顶棚抹灰层脱落1年 地面空鼓开裂、大面积起砂1年 门窗翘裂、五金件损坏1年 管道堵塞2个月
供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期 卫生洁具1年
灯具、电器开关6个月
其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业和用户自行约定 （4）用户报修的单位，答复和处理期限
住宅保修期从房地产开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，房地产开发企业可以延长上述
规定的保修期，但不得不应低于上述规定的保修期
3、《住宅使用说明书》——应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准作出说明，并提出使用注意事项，一般包括应当包含以下内容
（1）开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位 （2）结构类型
（3）装饰装修注意事项
（4）上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配套的说明 （5）有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项 （6）门、床类型，使用注意事项 （7）配电负荷
（8）承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明 （9）其他需说明的问题
房地产开发企业《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示，因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因用户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。
三、商品房预售和现售的条件 （一）商品房预售条件
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 2、持有建设工程规划许可证
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
4、开发企业向城市、县人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》 （二）商品房现售条件
1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和企业资质证书 2、取得土地使用权证书或使用土地的批准文件 3、持有建设工程规划许可证和施工许可证 4、已通过竣工验收 5、拆迁安置已经落实
6、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期
四、商品房销售合同的主要内容（与转让合同、租赁合同、抵押合同不同的条款以红色标注） 1、当事人名称或者姓名住所
2、商品房基本情况 3、商品房的销售方式
4、商品房价款的确定方式及总价款、、付款方式、付款时间 5、交付使用条件及日期 6、装饰、设备标准承诺
7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任 8、公共配套建筑的产权归属 9、面积差异的处理方式
10、办理产权登记的有关事宜 11、解决争议的方法 12、违约责任
13、双方约定的其他事项
五、房屋租赁合同的主要条款（与转让合同、销售合同、抵押合同不同的条款以红色标注） 1、当事人名称或者姓名住所
2、房屋的坐落、面积、装修及设施状况 3、租赁用途 4、租赁期限
5、租金及交付方式 6、房屋修缮责任 7、转租的约定
8、变更和解除合同的条件 9、违约责任
10、当事人约定的其他条款
六、房地产中介服务的内容
房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员，在房地产投资、开发、交易等各个环节，为当事人提供居间服务的活动。其中包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪活动。
1、房地产咨询——为进行房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动 2、房地产价格评估——对房地产进行测算，评定其经济价值和市场价格的经营活动 3、房地产经纪——为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动
七、房地产抵押的程序
1、以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同 2、以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容 （1）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》编号 （2）已交纳的土地使用权出让金或者需交纳的土地使用权出让金的金额 （3）已投入在建工程的工程款 （4）施工进度及竣工日期 （5）已完成的工作量和工程量
3、抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明
八、房地产权属登记的种类
1、总登记——在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记，应在规定期限开始之日30日前发布公告
2、初始登记——对房屋产权进行的原始登记。一般有三种情况：
（1）对新建房屋进行的初始登记，应在竣工后3个月内申请登记
（2）集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记，应在土地权属性质变更之日起30日内申请登记
（3）城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋，所进行的初始登记
3、转移登记——房屋买卖、交换、继承、赠与、划拨、分割、合并而发生房地产权属变更，90日内申请登记 4、变更登记——针对房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记，应在变更事实发生之日起30日内申请登记
5、他项权利登记——指当事人针对房屋所设定的除房屋所有权以外的其他权利，包括担保物权、如抵押权，也包括用益物权，如典权、承租权等，应当在他项权利成立之日起30日内提出申请
6、注销登记——指房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满等情况，对房屋档案记载的房屋权属情况所办理注销手续，原权利人在房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满之日起30日内申请注销登记
需熟悉的内容
一、房地产开发项目的规划设计和管理
（一）房地产开发一般可划分为四个阶段——投资机会选择与决策分析阶段、房地产开发前期工作阶段（取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计等方面）、房地产开发建设阶段、房地产租售经营阶段
（二）城市规划部门对房地产开发项目的管理包括——审定项目规划设计和实施监督检查两方面
（三）城市规划的概念和与房地产开发项目的关系 1、城市规划的概念
总体规划
编制城市规划 控制性详细规划 详细规划 修建性详细规划 2、城市规划和与房地产开发项目的关系
（1）房地产开发是城市建设的主要方式，与城市规划有着相互依存的关联 （2）房地产开发作为城市建设的主要方式，基本都是在城市规划区内进行 （3）房地产开发建设又是实现城市规划的主要途径 （四）房地产开发项目的规划设计审定：“一书两证” 1、建设项目选址意见书 2、建设用地规划许可证 3、建设工程规划许可证
（三）城市规划部门对建设项目的检查和监督 重要工程：城市规划部门参加竣工验收 其他工程：建设单位向规划部门报送资料
二、工程竣工验收备案制度
建设部要求县级以上地方人民政府建设行政主管部门，对各类房屋建设工程和市政基础设施实行竣工验收备案制度，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的地方人民政府建设行政主管部门备案。建设单位应当提交下列文件: 1、工程竣工验收备案表
2、工程竣工验收报告。报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料
3、法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件 4、施工单位签署的工程质量保修书
5、法规、规章规定的必须提供的其他文件
商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
三、房地产项目转让条件和程序
（一）以出让方式取得土地使用权的房地产转让 1、条件
（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书
（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上的，属于成片土地开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件
（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书
2、房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。房地产转让后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限
3、受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权合同，相应调整土地使用权出让金
（二）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让
1、由受让方办理土地使用权出让手续的，受让方应当依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
2、可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理 （三）房地产转让的程序
1、房地产转让当事人签订书面转让合同
2、合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格
3、房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的答复，7日内未作出书面答复的，视为同意受理
4、房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估 5、房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费
6、房地产管理部门办理房屋权属登记，核发房地产权属证书
四、房屋租赁登记
我国对房屋租赁实行两项登记备案制度 1、房屋行政主管部门登记备案
房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持书面租赁合同、房屋所有权证书、有关当事人的合法证明文件等到房地产管理部门办理登记备案手续 2、公安部门登记备案
五、房地产抵押登记
1、抵押当事人应在抵押合同签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效
2、登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人
六、房地产权属登记程序
1、房屋所有权登记按照房屋所有权人，以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记
2、登记机关自受理登记申请之日7日内决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，书面通知申请人。经登记机关审查登记申请，凡权属清楚、产权资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记，
在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。
3、申请人申请房屋权属登记，应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费。申请人逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费
七、城市异产毗连房屋管理的规定
1、异产毗连房屋是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同的所有人所有房屋 2、异产毗连房屋的所有人按照所有权证规定的范围行使权利，并承担相应的义务 3、任何一方不得多占、独占、损害其他所有人和使用人的利益
4、经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的，异产毗连房屋的所有人必须按照有关规定及时处理
5、异产毗连房屋所有人以外的人，如需使用异产毗连房屋共有部分时，应当取得各所有人一致同意，并签订书面协议
需了解的内容
一、施工许可证制度
建设单位在开工前，应当向工程所在地的建设行政主管部门提请报建，并申领施工许可证。未取得施工许可证的建筑工程，一律不得开工。申领条件如下 1、已经办理该建筑工程用地批准手续
2、在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证
3、施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求
4、已确定施工企业。按照规定应该招投标的工程没有招投标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效 5、有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查
6、有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中，有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续 7、按照规定应该委托监理的工程已委托监理
8、建设资金 落实。建设工期不满一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同总价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保
二、禁止转让房地产的规定
1、达不到法定条件的房地产不得转让
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权利受到限制期间，不得转让该项房地产
3、依法收回土地使用权的
4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的 5、权属有争议的
6、未依法登记领取权属证书的
7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形
三、房地产中介服务机构的管理
（一）设立房地产中介服务机构应具备下列条件 1、有自己的名称、组织机构 2、有固定的服务场所
3、有规定数量的财产和经费
4、从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员必须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定
数量的房地产经纪人
（二）房地产管理部门每年对中介机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介服务 （三）房地产中介服务机构必须履行下列义务 1、遵守有关的法律、法规和政策 2、遵守自愿、公平、诚实信用的原则 3、按照核准的业务范围从事经营活动 4、按照规定标准收取费用 5、依法交纳税费
6、接受行业行政主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查
四、抵押房地产的处分原则
1、抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房产为共有或出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人
2、在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。同时，抵押权应当与抵押人协商处分抵押的房地产，可以拍卖抵押房地产并有限受偿，也可以通过其他合法方式实现债权。抵押双方协商不成的，抵押权人可以向人民法院提出诉讼
3、《担保法》规定处分抵押物受偿顺序是，“抵押物已登记的先于未登记的受偿；抵押合同已经生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿”。因此，同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿
4、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。此规定既适用于房地产抵押，也适用于在建工程抵押
五、公有住宅售后维修养护管理的规定
（一）住宅各项使用部位和附属设施设备的划分原则
1、住宅自用部位和自用设备——户门以内的部位和设备，包括水、电、气等户表以内的设备和自用阳台 2、住宅共用部位——住宅承重结构部位，包括楼盖、屋顶、梁、柱、楼板、内外墙体和基础，以及外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备设施用房、建筑内的车库等
3、住宅共用设施设备——共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯 （二）住宅各部位与设施设备的维修养护责任
1、自用部位和自用设备的维修养护，由住宅所有人承担。所有人可自行维修养护，也可以委托他人维修养护 2、售房单位的维修养护责任——承担住宅共用部位和共用设施设备的维修养护。售房单位可以自行维修养护，也可以委托物业管理企业承担维修养护责任。所发生的费用，可以由售房单位按照规定比例向购房人收取 （三）公有住宅出售后的使用与管理——住宅所有人和维修养护责任单位，应定期进行维修养护；所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和设施设备；维修养护费用应当专户存入银行；应成立住宅管理委员会
其他内容
一、房地产开发项目管理应遵循的制度
1、按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地 2、房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20% 3、统筹安排配套基础设施，根据先地下后地上的原则实施
4、按照约定的动工期限开发建设，超过1年未动工开发的，政府可征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费。超过2年的，政府可无偿收回土地使用权
5、转让房地产开发项目的应符合法定条件，支付全部出让金，并取得土地使用权证书；属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，必须形成工业用地或其他建设用地条件。同
时，转让人和受让人应当自变更手续办理完毕之日起30日内，持房地产项目转让合同到房地产开发主管部门备案
6、项目转让时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同有关的权利义务随之转让给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人
7、房地产开发项目应当符合法律法规规定的建筑工程质量、安全标准和技术规范。同时，建设、勘察、设计、施工、监理等单位，依照法律法规及合同约定承担开发项目的质量责任
二、建筑工程质量管理制度
1、建设单位应当向有相应登记资质的单位进行招标，不得将建设工程肢解发包
2、建设单位应当向勘察、设计、施工、工程监理等单位提供真实、准确、齐全的建设工程原始资料 3、建设单位在领取施工许可证或开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续
4、建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期，不得明示或者暗示设计单位或施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量，不得采购不符合设计文件和合同要求的建筑材料、建筑构配件和设备，不得明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备
5、设计建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应设计资质等级的设计单位提出设计方案，没有设计方案的不得施工
三、禁止房屋租赁的规定
以下情况不得进行房屋租赁 1、未取得房屋所有权证的
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 3、共有房屋未取得共有人同意的 4、权属有争议的 5、属于违法建筑的 6、不符合安全标准的
7、已抵押，未经抵押权人同意的
8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的 9、有关法律法规规定禁止出租的其他情形
四、设立房地产中介服务机构应具备的条件 1、有自己的名称、组织机构 2、有固定的服务场所
3、有规定数量的财产和经费
4、从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人
五、房地产中介合同的主要内容 1、当事人姓名或者名称、住所
2、中介服务项目的名称、内容、要求和标准 3、合同履行的期限
4、收费金额和支付方式、时间 5、违约责任和纠纷解决方式 6、当事人约定的其他内容
六、房地产中介活动中禁止的行为
1、索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当利益
2、允许他人以自己的名义从事房地产中介业务 3、同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务 4、与一方当事人串通损害另一方当事人利益 5、法律法规禁行为止的其他
七、不得设定抵押权的房地产 1、权属有争议的房地产
2、用于教育、医疗、市政等公告福利事业的房地产
3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 4、已依法公告列入拆迁范围的房地产
5、被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产 6、依法不得抵押的其他房地产
八、房地产抵押合同
1、房地产抵押当事人应当以签订书面抵押合同
2、房地产抵押合同订立中有下列情况还应注明的事项
（1）以预售商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同 （2）以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容 A、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号 B、已交纳土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的金额 C、已投入在建工程的工程款 D、施工进度和工程竣工日期 E、已完成的工作量和工程量
（3）抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明
九、房地产权属登记的处理规则
1、登记机关依法直接代为登记，有以下集几种情况 （1）依法由房地产行政主管部门代管的房屋 （2）无人主张权利的房屋 （3）法律法规规定的其他情形 2、暂缓登记，有以下几种情况
（1）因正当理由不能按期提交证明材料的 （2）按照规定需要补办相关手续的 （3）法律法规规定可以准许暂缓登记的 3、不予登记，有以下几种情况 （1）属于违章建筑的 （2）属于临时建筑的
（3）法律法规规定的其他情形
4、注销房屋权属证书，有以下几种情况 （1）申报不实的
（2）涂改房屋权属证书的
（3）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的 （4）因登记机关的工作人员失误造成房屋权属登记不实的
十、房地产权属证书的种类 1、《房屋所有权证》，由房屋所有权人收执
2、《房屋共有权证》，共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书，其余共有人各执房屋共有权证书1份。房屋共有权证书和房屋所有权证书具有同等法律效力 3、《房屋他项权证》，由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护
十一、危险房屋造成损害事故的法律责任 1、房屋所有人应当承担的民事责任 （1）有险不查或损坏不修
（2）经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解除危险的措施 2、房屋使用人、行为人应当承担的民事责任
（1）使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质 （2）使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解除危险措施 （3）行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋 3、鉴定机构应当承担的民事责任
（1）因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失
（2）因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时限内发生事故的 （3）因拖延鉴定时间而发生事故的
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