农村宅基地使用权流转浅谈

农村宅基地使用权流转浅谈

作者：毛丹

来源：《学习导刊》2013年第11期

农村宅基地是指集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地，是农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地。宅基地所有权归农村集体所有，集体成员只拥有土地的使用权，即为常说的农村宅基地使用权。宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式。

在我国农村，集体成员对宅基地只有使用权而没有所有权。长久以来，农村宅基地都禁止买卖，宅基地更重要的是具有社会保障属性。保障属性居于主导地位，是宅基地制度的立法基础，从而甚至是泯灭了权利的部分权能，使得农村宅基地禁止流转，而宅基地使用权在严格下也变得几乎不得流转。

宅基地使用权流转的严格有着特殊的价值取向。其一，宅基地使用权经历了从建国前后的允许流转到有条件的允许再到后来的严格甚至可以说是禁止的历程，这一历程与政治因素有着一定的关系，规定宅基地的取得方式是无偿的，主要是考虑房屋是农民生活的重要保障，保障农民的基本生活，就要保证其居有所屋。 通过这样的立法还可以将农民牢牢的锁定在农村，抑制农民流入到城市当中成为居无定所的流民。而且我国农民占据我国总人口的大部分，维护农村的稳定对于整个社会的建设和维稳来说都具有不

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn

可忽视的作用。其二，农村宅基地具有社会保障效用，是农村集体成员享受的集体福利，农村集体所有的宅基地十分有限，法律规定不能任意地侵占耕地作为宅基地。从而需要禁止滥造住宅以及变相的商品房开发，达到保护耕地和公平分配的原则，保证一户一宅。所以禁止宅基地使用权在非集体成员之间流转。

与农村宅基地使用权相关的流转包括两大类，一种是以交易为目的的出让、变相出让和抵押等形式的流转，另一种是不以交易为目的的继承、赠与、置换、征收等形式的流转。因宅基地使用权被看做是一种成员权，所以法律严格其流转。但是在实践中，村民往往会通过各种各样的形式将宅基地使用权进行流转，因宅基地使用权流转而引起的纠纷，根据现有法律所得出来的判决往往与宅基地的基本理念相背离，也不符合与现今社会的发展形势。故此，笔者认为，宅基地使用权的流转应该在不同的情况下区别对待：

首先，宅基地上房屋处分时，宅基地使用权随之处分不受。村民对自己在宅基地上所建造的房屋建筑及其附属设施享有所有权，有处分的的自由，村民对房屋的处置不应受到“集体内成员之间流转” 等这样的诸多。根据现在的法律规定，集体成员以外的人不能拥有宅基地使用权， 在购置农村房屋时，也不能依法享有宅基地使用权，相关部门不颁发产权证，其权利得不到法律上的认可，这不符合民法相关法理。所以根据“房地一体”原则，村民在处分房屋时，宅基地使用权应该一起流转不受。

其次，宅基地使用权单独流转时，应该要放开现有的严格。现在法律严格规定宅基地只能在集体成员之间流转。认为农村宅基地使用权的取得是一种集体成员基于成员身份而无偿取得的福利，非集体成员不应该拥有农村集体所有的宅基地的使用权。农村

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn

宅基地制度，是为了能够使得村民居有其屋，稳定生活，以保障农民的生活居住问题。现在社会城市化建设越来越快，农民进城发展早已成为普遍现象，农村出现大量闲置房，造成资源的浪费。并且当农民在将农村户口转为城镇户口之后，丧失了农村的集体身份，在城镇无法正常生活想要再回农村的人，不能再在农村修建房屋，即使是购置农村房屋住宅，也因为不能享有宅基地使用权而被拒绝办理产权证明。这显然不符合宅基地制度的基本理念及社会的稳定发展。笔者认为成员身份只作用于获得宅基地使用权的初始状态，在依据成员身份无偿取得宅基地使用权之后，村民可以根据不同情况流转宅基地使用权，以期得到最大的经济利益以满足生活的需要。但是在单独流转宅基地使用权时也不是没有任何，宅基地使用权的设置初始是为了让村民更稳定的生活，引导村民合理的建造住宅，使用土地，有效地保护耕地。所以宅基单独流转时，要求用途限于宅基地建造住宅之用，排除利用宅基地进行商品房开发等其他用途。

最后，当以宅基地为客体进行出让等处分时，应认定合同部分有效。因宅基地处分而产生的纠纷问题，往往都会依据现有法律确定合同无效，要求双方返还以达到交易前的初始状态。因宅基地出让而发生的纠纷大都是因为宅基地使用价值飞涨而卖家反悔要求返还所造成的纠纷，在纠纷发生时，有的受让人已经在该宅基地上居住了很多年，已经有了相对比较固定的生活模式，此时要求双方返还显然不利于受让人的生活，也不利于社会的安定团结，而且违背诚实信用的法律原则。且土地价值很难预估，返还时其返还的价款是按照转让时的价款还是按照现在的使用价值补上差价？其标准很难把握。所以笔者认为，以宅基地为客体的交易合同不应该全部认定为无效，此类合同部分有效。交易中流转的不是宅基地的所有权而应该是使用权，符合相关的使用权的流转是允许的，若宅基地在转让之后的用途是符合宅基地的使用用途的，这部分的合同内容应该是有效的。

龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn

不管宅基地是以怎样的方式流转，集体村民基于成员权获得的宅基地使用权应该遵守“一户一宅”原则，当宅基地流转之后不能再申请审批宅基地。宅基地使用权作为一项他物权，其流转应该在权利期限之内。虽然现有法律没有对宅基地使用权的期限加以明确规定，但是宅基地使用权作为用益物权应该具有期限的。同时，宅基地也是土地，作为一种资源，就应该被最大化的合理利用，所以宅基地使用权在流转时，应该遵循经济效益最大化原则，要求使用权人最大化的合理利用土地，避免宅基地的闲置和浪费，以保护土地资源。

毛丹，女，北京交通大学法学院2013级民商法专业硕士研究生。