商业房产估价技术报告

项目名称：上陡门7组团11幢110号

受托估价单位：温州市鑫宇房地产估价事务有限公司 土地估价技术报告编号：温鑫宇（2010）（估）字第036号 估价人员：郑传雷

提交估价报告日期：2010-5-8

房地产估价技术报告

评估人员根据现场勘查收集的有关资料，依据国家及温州市颁布的有关房地产评估的法律、法规和政策及委托方提供的有关资料，本着独立、客观、公正、科学、合理的原则，遵循法定和公允的评估程序，经过周密准确的测算，对估价对象在估价时点的公允价格进行了评估。 （一）一般因素分析

影响房价的一般因素主要指影响城镇总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，包括城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等。影响房价的一般因素较多，本报告仅分析对估价对象产生影响的一般因素。 （二）区域因素分析 （1）区域位置：

估价对象位于温州市鹿城区惠民路上陡门7组团内，距离城市中心区500米。 （2）商业繁华度：

估价对象区域主要为居住及商业用地，周围有联华超市、人本超市、时代广场、物化天宝、新长安大酒店等，商业繁华度较好。 （3）区域基础设施状况：

①通电：区域电源来自市电网，供电充足，供电保证率高。 ②供水：区域为城市供水管网，供水保证率较高。 ③排水：有城市污水管网，保证率高。 ④通气：城市供气管网，保证率高。

⑤通讯：市电信业务服务范围，中国移动、联通移动信号覆盖范围。

⑥通路：区域内主要道路惠民路、学院路、锦绣路，道路路面质量好，通行能力高。

（4）区域配套设施状况：

①商业：联华超市、人本超市、时代广场、物化天宝 ②银行：中国建设银行、中国农业银行

③学校：童之梦幼儿园、上陡门第二小学、温州市十九中、实验中学（绣山校区）、温州职业中专、温州职业技术学院成教学院、温州大学学院路校区。

④医院：温州市儿童医院（中西医结合医院）、同济男科医院、鹿城区蒲鞋市街道社区卫生服务中心 （5）道路交通条件：

①道路通达度：区域交通可通达车站大道、学院路、江滨路，道路通达度较好。 ②公交便捷度：有3、7、8、33、38、42等公交车经过，交通非常便捷。 ③对外交通便利度: 该区域地处城市次级中心道路通达度高，有利于人流、物流的正常出入。

可见，区域内道路交通条件较好，基本能满足区域对外及区域内人流物流的需求。 （6）区域环境：

该区域临近锦河公园、绣山公园，而且临近多所学校，环境质量较高。 （三）个别因素分析

（1）位置状况：温州市鹿城区惠民路上陡门7组团11幢110号 （2）房屋所有权状况：

房屋所有权证房屋房屋坐结构 房号 号 所有落 权人 温房权证鹿城叶少上陡门混合11幢1-2 区字第玲 7组团结构 110号 11幢所在楼用途 层 建筑面积 （平方米） 非居247.08㎡ 住 0217429号 110号 依据委托方提供的《国有土地使用证》丘（地）号为432-22-46，估价对象原为住宅用地，后改为商业，土地使用权取得时间为1993年，土地使用权终止时间为2043年，经计算，于估价时点土地剩余使用年限为：33年。

（3）建筑物情况：

估价对象建成于1993年，地上两层，为混合结构非居住用房。 （四）最高最佳使用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提，估价对象目前作为商铺使用，它所分摊土地的批准用途为商业用地，其所在建筑物的设计用途为商铺，估价人员从法律上允许、技术上可能、经济上可行的角度进行综合分析，认为估价对象目前的实际用途为其最高最佳使用。 （五）估价方法选用

根据《城镇土地估价规程》，现行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价等。估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。评估人员通过实地勘查，认真调查收集资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告评估目的，决定对估价对象采用收益法评估估价对象的价格。

收益法是指根据预期原理和投资回报理论，求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即将房地产的价值看成是其未来净收益的现值之和。

其原理是由于房地产具有连续性，使用期相对较长，其产生的纯收益能够在未来连续获得（假设在有限年期情况下每年的年纯收益为 A,收益保持相对稳定,并保持n 年不变，资本化率固定为Y）。 其计算公式为：

公式V= A/Y·[1-1/（1+Y）^n] 其中:

V ── 房地产价格

A ── 房地产纯收益 Y ── 资本化率 n ── 剩余使用年限 （六）估价测算过程 1、 房地产年租金收入

温州市鹿城区上陡门7组团11幢110号经营状况：通过市场调查并结合项目周边店经营状况了解，并与评估标的作比较分析，测算本项目的租金水平为：160元/平米*月。温州市鹿城区上陡门7组团11幢110号建筑面积为247.08㎡，则估价对象的年收益为：

247.08×160×12=474393.6元 2、年经营成本费用

①管理费，指工作人员的工资、福利、财务费用等相关费用，根据同类房地产的一般管理费水平并结合本项目实际情况，取年总收益水平的2%，则管理费为

474393.6×2%=9487.87元

②维护费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。根据测算，本类建筑物的重置价格（包括建造，装修）约为1800元/平方米，维修费为建筑物重置价格的1%，则估价对象每年的维修费为：

1800×247.08×1%=4447.44元

因温州实际过程中的房产税有承租人支付，故不用年收入中扣除。 ③房产税，指房产所有人按有关规定需向税务机关缴纳的房产税，依据税法及本地税务部门资料，按房产出租的租金收入70%计征的，税率为12%。则房产税为：

237196.8×70%×12%=9962.27元

因温州实际过程中的房产税有承租人支付，故不用年收入中扣除。 ④保险费，指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。该房屋市场均价为23000元/平方米，按房屋市场均价乘以保险费率0.05‰计算，则保险费为：

23000×247.08×0.05‰=284.97元

年经营成本费用=①+④=9487.87+284.97=9772.84元

总收益(元/年) 总费用(元/年) 纯收益(元/年) 所以，该门面正常年经营收支情况如下： 估价对象价值的确定：

收益还原法计算公式：V＝A/Y×[1-1/（1+Y）^n] V表示房地产价格；

A表示房地产年纯收益(464620.76元)；

Y表示房地产资本化率(8%)；根据银行存贷利率，房地产还原利率取8%。 n表示房地产的剩余使用年限（33年）。

数据代入计算公式,V=464620.76÷8%×[1-1/（1+8%）^33]=5349591.6元。 （七）估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点2010年5月5日的房地产市场价值为： 5349591.6元

人民币大写：伍佰叁拾肆万玖仟伍佰玖拾壹点陆圆

474393.6 管理费 保险费 464620.76 9487.87 284.97