团购房

团购房如何防范风险

导语：不少观望已久的购房者有意伺机出手，而一些中介机构和单位也推出一些团购措施。据此，业内人士推测：在接下来的时间里，迫于资金方面的压力，房开商必将争相展开各种促销活动，房屋团购也必将成为一个新的热点，成为购房者购房的重要模式...

一、 近期，各地房市“救市”新政频出，不少观望已久的购房者有意伺机出手，而一些中介机构和单位也推出一些团购措施。据此，业内人士推测：在接下来的时间里，迫于资金方面的压力，房开商必将争相展开各种促销活动，房屋团购也必将成为一个新的热点，成为购房者购房的重要模式。

【采访】律师：房屋团购是指一定数量的置业者自发组团或者在团购组织的安排下，由选出的代表并协同法律工作者与开发商协商，以低于散户市场成交价格签订有诸多附加条款的《合同》的消费过程。目前，团购大致有两种形式：一种是置业者自发组团;另一种是单位组织职工组团。

补充：

团购，英文为“together go”， 缩写为ToGo。团购是商业俗语，不是法律俗语，法律没有明确规定团购的概念，房屋团购也是如此。其原理遵循市场规律，根据量大价优的批发价原理，购房者可以自愿联结为一个团队，共同与开发商进行讨价还价地对抗；开发商为了更快出售房屋，迅速回笼资金，也经常主动推出团购策略；一些中介机构和单位也推出一些团购措施。

因为现在城中村改造项目多，门槛低，许多资金实力并不雄厚开发商也列入其中，迫

于资金方面的压力，开发商必将争相展开各种促销活动，房屋团购也必将成为一个新的热点，成为购房者购房的重要模式。

房屋团购形式也是多种多样，从发起的主体上看，一般可以分为四种：一种是购房者自发组团购房；一种是购房者所在单位组织职工组团购房，一种是房地产经纪公司或媒体等中介性机构组团购房，还有一种是开发商主动推出团购。

二、不过，由于有些“团购房”属于非正规的开发商融资手段，因此参加“团购”也会有一定风险。另外，有些网站或是中介机构组织的团购活动，也出现过不少扯皮事。

【采访】律师： 团购可能面临的五大法律风险

第一、混淆法律关系，导致维权无门

第二、表决权不充分，导致团队内讧

第三、委托范围不明，导致团购风险

第四、合同主体错误，导致维权不能

第五、资金监管不力，导致钱房两空

补充：

团购一般都有组织者，组织者就是联结购房者和开发商的桥梁和纽带。购房者与组织者是一种信任委托关系，组织者成为购房者的代言人，并与开发商砍团购价，真正的房屋

买卖关系当事人为购房者和开发商。根据《合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。为此，购房者和组织者之间信息不对称，与开发商之间的信息更不对称，如果组织者与开发商恶意串通，很容易损害购房人的实际利益。

其中，最大的团购风险就是资金丧失安全保障，导致钱房两空，没有良心的开发商甚至会收到团购款后卷款而逃。

实力不足的开发商经常用团购措施，因为开发商必须取得预售许可证才允许销售商品房，未取得预售许可证的情况下，不仅所签订的商品房买卖合同无效，开发商还面临行政处罚。用团购的形式先让购房者交认筹金或诚意金，此时还不是严格意义上的销售，开发商一可以规避风险，二可以达到融资目的。因此，对于购房者来说，团购款的安全保障非常重要。

三、虽然有风险，但总的来说，在目前经济形势不景气的情况下，“团购住房”实现了“双赢”的效果：“老百姓少付钱，开发商多卖房。”同时，随着“买方市场”的渐现，在商品房买卖过程中，购房者将获得更多的话语权，从而为团购者赢得更多的“砍价”空间。因此，只要购房者能注意回避上述五个方面的风险，“团购”不失为一种理想的购房方式。

【采访】第一、理清三种法律关系，明确法律权利和责任。在进行房屋团购时，必须要明确三种法律关系：其一、团购人与组织者之间是一种委托关系;其二、开发商与组织者之间的关系是基于团购人的委托而派生的买卖关系;其三、团购人与开发商之间是一种房屋买卖关系。如果不理清这三种法律关系的本质，则可能产生法律风险，比如，误将团购组织者当成合同当事人，从而导致团购人维权不能。

第二、组织者要充分听取团购人的意见，明确委托范围。每次与房开商谈判之前，团购组织者一定要充分听取全体团购人的意见，对团购人的意见和要求，要形成书面材料，并对这些意见和要求进行分类，然后拟定详细的团购方案。组织者应当按照大多数团购人的购房意愿与开发商签订合同，尽可能地满足大多数团购人的要求，并以书面协议明确团购人的委托范围，明确组织者的权得与义务，避免内讧现象，减少团购风险。

第三、团购人要充分行使表决权，不应过分依赖团购组织者。团购人对拟购买的户型、面积、内外装修标准、价位、附属设施、功能配套等要充分发表自己的意见。因为组织者只是作为受托人代办具体购房事务，将来入住、享有房屋所有权的都是团购人自己。买房最终环节是购房者与开发商谈判，而最终的决定者必然是购房者。所以，购房者必然要为自己的决定担负一定的责任，而不应过分依赖他人。

第四、组织者要督促团购人及时与开发商签订房屋买卖合同。

补充：

“团购”仅是买家谈判的一个筹码，不构成有效的、有法律约束力的民事行为。

这种团购活动是松散的临时性的组织，不是社团法人，不能以社团法人名义从事民事活动。因此，这种万人团购，仍然是以个人为主体的一种民事法律行为。团购作为谈判的筹码，可能会使发展商作出一定的让步，当团购谈判人员与发展商达成一致的意向时，也仅仅是一种意向，不具任何法律约束力。最终还是以发展商与小业主的合同为准，发展商在签约之前可以多种理由变更谈判承诺条件，而不用负任何责任，团购成员也无从追究发展商的责任。因此，团购谈判的结果，对发展商无任何法律约束力。

四、据了解，在《合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。再则，基于产权登记一户一证的要求，在团购合同中，组织者与开发商的团购协议要直接约束团购人与开发商。此后，每个团购人还应分别与开发商签订正式的房屋买卖合同。组织者处理完毕受托事务后，要及时督促团购人与开发商签订房屋买卖合同，把自己从此团购关系中解脱出来，避免产生不必要的纠纷。

【采访】第五、团购中资金的安全保障。

商品房的预售是有法定条件的，然而，为了缓解开发商的资金压力，换取更多的“砍价”空间，有些团购(尤其是单位团购)是发生在开发商具备法定预售条件之前，甚至是在开发商还未开工的时候就将房款到位，这显然是有一定风险的。为了保证团购房款的安全，避免钱房两空，通常的做法有两种：一是组织者(单位)与开发公司对团购资金进行共管，以保证该资金不被挪用。二是将开发商的土地使用权抵押给组织者(单位)，在具备预售条件时解除。

补充：受让“团购”房屋资格的注意事项

“团购”房屋资格转让,俗称更名，法律俗语叫做购房协议合同主体的变更或合同权利义务的概括承受，资格转让协议不能笼统地界定为有效或无效，而是效力待定的协议。因为买房人发生变更，由商品房买受人将其购买房屋的资格有偿转让给第三人，转让中，不仅转让了权利，还转让了义务，而转让义务必须经过开发商的同意。如果开发商同意转让，协议有效；如果开发商在“团购”合同中或以其他方式明确表示反对的，转让协议无效。

为此，建议房屋团购资格的受让人在支付转让费购买团购资格的时候，不仅需要与团购资格出让人有绝对的信任和可期待的利益，还需要事先向开发商打听是否可以更名，在开发商明确表示同意并出具了书面同意的证明文件后，受让人可以放心签订协议。凡在开发商未同意前签订的协议，受让方可以在协议中约定附生效条件或加重转让方的违约责任，且等协议生效后再支付转让费。

【采访】律师的建议：团购房屋 最好请律师陪同

在房地产卖方市场时期，购房者一般是没有什么话语权的。合同文本都是由房开商提供，房开商一般都很“牛”，合同往你面前一放，你要么签约，要么走人，至于合同条款，修改没商量，你爱买不买，购房者往往只有被动地接受。而今，随着买方市场的逐渐形成，“团购”这种方式不仅为购房者提供了更多的“砍价”空间，也为购房者通过合同条款的修改更好地维护自身的权益提供了可能，建议购房者可以借这个时机与开发商商谈，争取更多的自身权益。

补充：

但具体到合同怎么修改，条款如何设计，如何剔除不利条款，如何准确识别法律陷阱，则是一个具有相当技术含量的问题，尤其是在一些合同细节上，比如三通费问题；屋面和外墙面的权属和收益权问题；住房维修基金的问题；逾期交房和逾期的违约责任及免责安排问题；业主如何参加前期物业服务公司的选择问题；小区配套设施及绿地等问题最好还是有律师陪同。

注：黑体为解说词，其余是采访内容。

劳烦查阅 谢谢