酒店收益测算报告及租金探讨

奥林春天3期酒店式公寓

收 益 测 算 报 告 及 租 金 探 讨

一、 产品统计分析

按照现有的酒店规划，故此方案以 3—18 层作为酒店房间做相关运营分析。 同时，因现有图纸，公摊面积不能完全明确，故在分析单一户型时仅进行不含公摊的测算，含公摊只是导致如下数据的不同，原理一样。即：

标间按：14 套/层×16 层=224 套 套房按 ：1 套/层×16层=16套 共计240个房间。

面积区间：31.2-33.6㎡（不含公摊），其中33.6㎡的标间总计224套。

二、价格预期

整体销售均价按照暂行计划：6500 元/平米

单套主力价格范围：20.3—21.8 万 平均21.6 万左右

三、酒店经营预算

（一）房间实收价格标准（15 年平均实现价格）：

单间120 元/间/天 标牌价：128—158 元/间/天

套间160 元/间/天 标牌价：188—218 元/间/天 （二）年营业天数：

365×70%=255 天

（三）年营业额：

255×120×224 套标间+255×160×16 套套房=7507200 元。

（四）酒店年经营净利润：

毛收益7507200×50%净利润=3753600 元。

四、酒店总销售额

（一）总销售面积

总计销售面积：约12237.76（平米）

（二）总销售金额12237.76×6500 元/平米=7940 元

五、销售模式及酒店经营收益分析

（一）销售模式

超低首付（送卡）购房 + 第一年租金一次性返还 + 15 年递增式租金收益

超低首付：买酒店公寓，送酒店VIP 现金消费卡。按一套房 21.6 万计算，首付10.8万，送6 万元消费卡。相当于购买3期商业首付仅4.8万！（也可送更高面值的酒店消费卡，当然，送10万他首付相当于只要8000！后有详细说明。）

第一年租金一次性返还：在酒店正式经营后将第一年的租金（公寓成交价的5%，约26.8元/㎡）一次性支付给业主，以后按季度支付租金。

15 年递增式收益：三年一递增，年均 7%，总计收益 105%。具体递增方案如下：

第1—3 年：年回报5%； 租金约26.8元/㎡ 第4—6 年：年回报5.5%； 租金约29.5元/㎡ 第7—9 年：年回报6.5%； 租金约34.8元/㎡ 第10—12 年：年回报8%； 租金约43元/㎡ 第13—15 年：年回报10%。 租金约53.6元/㎡

（回报率和公摊户型面积没有影响，回报率=租金×户型面积×12/

均价×户型面积，即年回报率=租金×12/均价）

15 年以后业主可视酒店经营状况重新签订租约协议。和我们没关系。保证15年收入，够了。

（二）公司收益分析

目前假使酒店最后给业主的租金15年之内拉通在35元/㎡的情况下，即年均回报率6.5%左右。而我公司承诺的给业主的回报率7%，也即我们需要负担这0.5%的租金。同样，如果酒店最后愿意承担的租金在25元/㎡，即年回报率在4.6%，我公司就需要负担2.4%的租金，这就意味着，我们的销售成本将分别增加0.5%和2.4%，下面对着两种情况分别测算：

前15 年内我公司需要承担的租金额：

总销售金额7940×0.5%=397727元

（酒店接受35元/㎡的情况，我们仅需要付出40万的成本） 7940×2.4%=1909091 元

（酒店接受25元/㎡的情况，我们则需要付出190万的成本）

同样，以上测算基于我们给客户承诺15年内7%的回报率的情况，如果承诺8%，计算方式一样，只需要用我们承诺的回报率减去酒店接受的回报率，乘以总销售金额即可。

以上测算存在这种情况，如果我们承诺业主6%的年回报率，而酒店又愿意承担35元/㎡的租金，那我们相当于可赚取0.5%的租金。

因我公司不打算自行经营酒店，所以此处对酒店的收益经营情况不做分析。

特别说明：购房时送的VIP现金消费卡，应设定年消费总额，每年使用 240 万，需要消费 2400000÷138 元/ 间/天=17391 间次。而酒店正常的空置率为30%，即每年空置365×30%×240=26280 间次。所以送卡消费不会给酒店增加额外的经营费用（仅增加水电费）。即便这样，全年还有将近10000的空房。在此计算过程中完全可以忽略不计。 因为客户的卡是后期在酒店消费，所以招商时我们应当和酒店商家谈清这点，告知其不必担心。此限额

最高可设置至300万。按照我们暂定返业主的金额，1年内可供40名业主全额消费完VIP卡的金额。此举对于我公司没有任何成本增加和负担。

（三）客户投资收益分析 暂按单套总价21.6万计算

1、一次性付款：优惠2%，总价为30万。 前15 年租金收益：30×7%×15=31.5万元。 将近14年收回成本

下面粗略估算到未来20年的收益：

16—20 年预计租金收益：30×13%×5=19.5万元。（15年后租金在3060元/月，68元/㎡） 20 年后房屋市值：50 万。

20 年总收益：50+31.5+19.5=101 万元。

继续测算20-50年的收益（这段时间距现在较长，测算价值不是很高） 21—40 年预计租金收益：30×18%×20=108 万元。 40 年后房屋市值：70 万。

40 年总收益：70＋108＋31.5+19.5=229 万元。 41—50 年预计租金收益：30×30%×10=90 万元。 50 年后房屋市值：90 万。

50 年总收益：90＋90＋108+31.5+19.5=339 万元。

即一次投资30万，总收益达到339 万，总收益率达到1130%。 2、按揭付款：无优惠，首付暂按50%计算。

即首付10.6 万元，暂按贷款10.6 万贷20 年计算。

贷款10.6 万，按现行商贷利率计算，贷20 年，月供约为：805.6 元 ，20年总共需要支出193344元。实际购房总价为：193344+106000=299344元

前15 年租金收益：21.2×7%×15=22.26 万元。

即使按初始回报率5%（租金26.8元/㎡）计算的话，租金收入每月900元，保证月供绰绰有余。

另外，按揭用户我们再单独分析一下，按照现在20年商贷的76的利率系数，50%的首付，业主每个月的月供为：均价×面积×76/20000，

业主每个月的租金收益是：租金×面积。两者比较我们得出如果租金>均价×76/20000，则业主的每月租金收益就可以保证月供。在假定均价6500元/㎡的情况下，租金每个月大于24.7，就可以保证按揭用户的月供，和户型面积无关。

其余收益情况与一次性付款基本相同，只是因为牵涉到支付银行利息的原因，总实际成本和回本时间略有区别。

之前情况下，按揭用户在无优惠情况下约18年收回成本。以上测算均按照15年拉通回报率7%计算。

一次性付款购房赠送6 万消费卡，相当于首付15.2万元，正式营业时返还1年分红21.2×5%=10600 元，最后实付152000-10600=141400 元。

由此分析，如果是按揭购房，等于白送房还得钱，一次性付款购房实际付款在14万多元，这样的销售模式还是非常具有吸引力的。

总结：返租过程中公司成本如下公式： 公司成本=销售总面积×（X-Y）×12

其中X=业主拿到手的租金，Y=酒店接受的租金。而当X业主年回报率=租金×12/均价。领导可根据公式在保证一定回报率，以及酒店愿意接受的最大租金数额的客观条件下的选择均价和返租额的契合点。

另：以上的测算是假定240个房间均由一家酒店经营的情况，如果是2家酒店一起经营，分析基本相同，只是送VIP消费卡的时候根据业主所购买的房间由哪个酒店经营进行不同酒店消费卡的发放而已。如果是部分酒店部分配

套，则根据酒店总房间多少调整消费卡年消费金额即可。