借名买房的效力如何认定

借名买房是指真实买房人因各种原因无法以自己或愿意以自己的名义购买房屋，于是借用他人名义进行购房的行为。最常见的目的是规避购房，如保障性住房等。此外，为转移财产或逃避债务而将房屋登记在他人名下，或者为了节约过户费及税费而登记在他人名下等行为也属于借名买房。有效的借名买房合同需要满足法律法规的规定，包括行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行规的强制性规定，不违背公序良俗。

法律分析

真实买房人因为各种原因,无法以自己或愿意以自己的名义购买房屋,因此借用他人名义进行购房的行为,被称为“借名买房”。

一是规避因身份带来的购房，这是最常见的情况

，比如经济适用房、房改房、集资建房、回迁房、拆迁房等保障性住房，借名人为享受他人的身份带来的利益而借用他人名义购房情况。这类借名合同因违反国家限购而签订，应认定无效。

二是为转移财产或逃避债务而将房屋登记在他人名下，比如有的为规避名下房屋太多，而将房屋登记在他人名下，或者外债比较多的债务人为躲避诉讼和执行风险，将自己的房屋登记在他人名下，或者婚姻存在问题或离婚诉讼中的夫妻一方将房屋登记在他人名下。这类借名合同，要分析具体情况，看有无违反法津、法规和公序良俗的情况，如有则应认定无效。

三是为了节约过户费及税费而登记在他人名下。这类一般是父母将自己所购房屋登记在自己子女名下，目的是少交税。这类合同在签订借名合同时，如果均具有相应的民事行为能力，意思表示真实，且不违反法律、法规的强制性规定亦未损害国家和社会公共利益，应认定为有效。

律师补充：

有效的合同要满足的条件有：

1、合同内容合法，不违反法律法规的强制性规定；

2、合同是双方真实的意思表示；

3、合同不违背公序良俗；

4、合同当事人有缔约能力。

【法律法规】

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行规的强制性规定，不违背公序良俗。

《中华人民共和国民法典》第四百七十条

合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）标的；

（三）数量；

（四）质量；

（五）价款或者报酬；

（六）履行期限、地点和方式；

（七）违约责任；

（八）解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

结语

借名买房是一种规避购房的行为，但要注意其法律效果。如果违反国家限购，则应认定无效；如果为转移财产或逃避债务而将房屋登记在他人名下，则要根据具体情况认定其效力；如果是为了节约过户费及税费而登记在他人名下，则要满足相应条件才能认定其有效。总之，借名买房虽然有一定的优势，但需要注意法律风险。

法律依据

最高人民关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22) 第十二条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。

其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：

（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；

（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

最高人民关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22) 第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

最高人民关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22) 第十六条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：

（一）登记簿上存在有效的异议登记；

（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；

（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式不动产权利的有关事项；

（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。