转眼间加盟XX物业已经4天了。在绵绣XX项目，邵经理带我在小区地下室、楼上、天台、设备房等地方转了下，介绍了整个小区的基本情况。其他时间是我自己熟悉、了解、同员工交流及具体工作的开展情况。现对锦绣XX发现存在的问题及整改措施如下：
一、服务中心
发现问题：
1、各部门固定资产台帐无； 2、业主来访来客坐的位置无； 3、档案柜资料不全，差很多； 4、上墙制度不全，不完善； 5、服务中心小房间仓库物品堆放乱； 6、服务中心人员无统一服装，配戴胸牌； 7、日常对各部门巡检记录无，日常品质检查无； 8、没有周例会；
整改措施：
1、申请服务中心人员工作服、工号牌统一；
2、在服务中心门口合适位置做个牌子，公示上岗人员相片，姓名，联系电话；24小时服务电话、投诉电话；
3、各部门固定资产盘点，登记成册，由使用人、部门主管签字确认，每月盘点一次，对缺失，管理不善造成的损失，追究责任； 4、服务中心圆玻璃桌，配2个椅子，接待来访业主用； 5、服务中心仓库物品归类存放整齐；
6、完善服务中心经理岗位职责、工程维修岗位职责、相关管理人员岗位职责，做好上墙制度；
7、公示服务项目、内容及收费标准；
8、加大日常对各部门工作检查力度，每天上、午各抽检一次，做好记录及整改工作；
9、推行周例会制，对本周工作进行总结，本周存在的问题进行整改，部署下周工作计划。
档案管理整改办法：
1、设专人负责；
2、档案目录制定完善，分为1、图纸资料类；2、业主类一户一档；3、服务中心类；4、工程部；5、秩序维护部；6、保洁部；7、绿化部；根据三级服务标准及市优秀小区评分细则，在编号细分明细目录。
二、工程部
发现问题：
1、无项目设施设备台帐； 2、无各设施设备日常巡检记录；
3、无各设施设备日常保养记录；
4、各设施设备房，设备台卡无；上墙制度、保养计划及方法、操作流程没有；卫生欠佳；
5、个别工程遗留问题没有及时处理； 6、无部门年工作计划，月工作计划及总结。
整改措施：
1、建立完善的设施设备台帐，台卡。根据图纸、设施设备验收报告、说明书，现场查看。对设施设备名称、型号、用途、生产厂家、安装位置、出厂日期等进行统计、分类、登记台帐； 2、制定年工作计划，月工作计划，月工作总结；
3、对维保期内，遗留问题检查、统计清楚，工联单发函，跟踪维修，对不及时维修的，找相关部门协调，维修后进行验收，做好记录工作。维保期外，检查、统计完整，及时申请上报进行维修。
三、保洁部
发现问题：
1、绿化带有垃圾；
2、小区外围商铺门前有垃圾；
3、电梯轿厢有小广告没有清理干净、不锈钢没有保养好； 4、屋顶个别有垃圾；
5、各楼梯道个别地方有垃圾及材料堆放； 6、地下室有垃圾打扫欠佳；
7、公共部分个别地方有小广告； 8、垃圾箱设置不规范；
9、各设施设备房卫生欠佳。（工程部）。 整改措施：
1、 定岗定人，划分工作区域； 2、 制定保洁标准，工作完成时间； 3、 日常巡查及时保洁。 保洁部整改计划：
1、垃圾桶，桶四周划油漆线固定个合适的位置；
2、垃圾桶早上清理垃圾时，用水管清洗一遍。外表干净，内无异味； 3、垃圾桶垃圾每天清理一次，巡查二次，对垃圾多的垃圾箱清理二次；
4、小区道路、外围每日清扫一次，巡查二次，发现垃圾及时保洁； 5、一楼公共大厅，每日清拖一次，巡查二次，发现垃圾及时保洁； 6、单元玻璃门，公共窗户，每周用玻璃刀刮一次； 7、电梯厅不锈钢每周保养一次，每天上、下午保洁各一次； 8、公共楼道，每天巡查一次，发现垃圾清理掉，每周打扫一次； 9、楼梯扶手每周擦一次；
10、绿化带垃圾，在其他工作做完时，二天循环捡一次垃圾杂物； 11、根据绿化长势及虫害情况，进行消毒及喷农药；
12、地下室机动车、非机动车停车场，每天打扫一遍，日常保洁巡查二次；
13、设施设备房垃圾，由工程维修工利用空闲时清理保洁。每月保洁一次。做到干净、整洁。
四、秩序维护部
发现问题：
1、门岗及四周卫生差； 2、门岗值勤形象欠佳； 3、各楼层巡逻不到位； 4、汽车、电动车乱停现象严重； 5、消控室卫生差；
6、消控室消防报警信号无记录，无现场查看记录报告； 7、无火灾、电梯困人、水浸、偷盗等事件应急预案。
整改措施：
1、 秩序维护部队员每周集训一次，对本部门基本知识、技能、礼
貌礼仪进行培训；
2、 培训秩序维护员掌握灭火器、消防水带使用方法； 3、 对各种应急预案流程、处理方法进行培训； 4、 加强门岗对外来人员，车辆的管理； 5、 站岗形象标准站出来；
6、 加强对门岗、消控室卫生整改力度，交接班前打扫干净； 7、 完善电子巡逻系统，加强日常巡查，防盗；
8、 消控室值班员工，进行培训。掌握对火警应急情况处理流程，
如何处理。做好完整的当班记录。
五、停车问题
1、）小区内乱停车现象严重 整改措施：
1、统计小区车辆信息，地下车位数信息； 2、公示收费标准；
3、小区内禁止停车，对路面停车业主进行电话联系或上门沟通，加强车辆管理，人车分流。门岗秩序维护员配合好管理，禁止私家车、外来车辆进入；对不配合业主进行劝说。
2、）电动车乱停严重，乱充电现象严重 整改措施：
1、电动车，自行车车库，划好停车线； 2、电动车停车库，充电插座根据停车数量装齐；
3、对业主乱拉电线充电现象进行电话、上门沟通，劝说业主把电动车停在车库；
4、加强电动车管理，做名片大小带编号的卡片，电动车进小区时发个卡，出门时收回卡。防止小偷偷电动车。
六、装修
发现问题：
1、无日常巡查记录； 2、装修违规时有；
整改措施：
1、根据小区装修管理办法，装修前，提供装修方案，装修手续业主申请办好；
2、每天2次日常装修巡查，对装修违规问题，告知、报告、制止； 3、对公共通道违规封闭，联系城管局协调拆掉；
4、装修前对空调位置、封阳台采用的颜色、规格进行监督到底； 5、装修垃圾堆在指定位置，达到一定量及时清运走。
七、建立完善的组织框架
1、对项目人员进行合理配置，秩序维护部、保洁部设立主管； 2、制定完善的岗位职责；细分各岗位工作内容； 3、日常检查，发现问题及时整改，并做好记录。
八、费用催收
1、 统计完整的拖欠物业费清单，以通知、电话、上门等多种方式
催收；
2、 计划每季催收30%，年终催收90%以上；
3、 地下室停车车位服务费，在办车卡停车时进行收取； 4、 其他费用，在办理手续时收取。
九、开展多种经营创收
1、电梯广告收入，寻找做广告的公司； 2、出租房屋收取中介费； 3、促销活动场地出租； 4、特约服务收入。
以上是对项目目前上发现存在的问题，及整改办法。不足之处还望指导。以后的工作开展还需按前期物业服务合同、市三级服务标准、约定的服务方案开展工作。
谢XX
2013年8月12日
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