养老院财务投资分析

投资剖析

1.资本根源与股本构造：

公司注册资本 1200 万元，详细的资本根源与股本构造以下： 资本根源：

单位：万元

项目 权益资本

根源 风险投资 创业团队投资 银行贷款

金额 950 50 200

债务资本

金额

17%

4%

风险投资

创业团队投资

79% 银行贷款

在股本构造中，风险投资方面我们打算吸引一个或许多个大公司共同入 股，资本为 950万，大公司的资本充分，愿意支持公益事业，来提升公司名望，在日本这类模式很广泛，并且大公司也能从公益事业中获得到一些关系的收

益，总之，这类投资是一本万利的。团队投资

50万元，充分考虑到我们作为大

学生的资本根源有限。我们主要靠吸引大公司做公益事业这类在内陆比较新的模式来创办斜阳红养老院，而我们创业团队作为管理者经营养老院。别的我们

还需要以养老院房产作抵押从银行贷款 200万元，为期两年（金融机构 2年期的借钱利率为 6.65%）。

2.投资分派：

先期投资表

单位：万元

项目 房建花费 绿化等基础设备建设 基本设备装备 开业仪式和有关宣传花费 其余花费 流动资本 共计 花费 850 80 200 10 10 50 1200

注 :

1、 房建投入：为考虑经营的长久性，需要公司自己着手建设合适养老的标准房间，一方

面能让老人住的更为舒坦， 另一方面也有益于公久经营成本的降低； 从长久来看，公司占用的土地增值会提升公司自己的价值，所以，固然可能投资回收期长些，但从

长久看是值得投资的。 因为从事非营利事业， 可邀有愿意回报社会的房地产公司资助，房建花费控制在 850万元。

2、 绿化等基础设备建设：为了改良养老环境，公司发展早期以种植桃树、柳树、槐树这

些经济适用的树种，养殖些花卉、草坪，设置可在路上休憩的木椅等，投入控制在 80 万元。

3、 基本设备装备：

a) 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计

600元*200=12 万元。

b) 床上用品 400*200=8 万元

c) 室内一个书桌、圈椅 400*200=4 万元 d) 电视每房间一个 600*200=12 万元

e) 活动室设备家庭影院一套，麻将桌20个，健身器材 20件，估算约 40万元。

f) 餐饮设备， 灶具十套， 餐具 200套，消毒柜两个， 冰箱若干台， 总控制在 10万元。（可在开业时争取区或资助单位的捐献）

g) 洗衣设备，估算 4万元（可设置投币式自动洗衣机十台和其余洗衣设备若干）

。 h) 沐浴设备，估算 8万元。

i) 办公设备， 电脑若干、 打印机一台， 面包车一部 （可机遇成熟时再增添） 。共计最小投入 20万元。

k) 医疗器材设备等，估计投入 80万元。

L ）其余装修类花费计提 2万元。

4、开业仪式和有关宣传花费，约 10万元。

斜阳红养老院位于马鞍山郊区，占地 5000平方米，共有床铺 200床，初步阶

段面向工人阶层， 供给全方向医疗服务的中档养老公司。 招聘有专业知识的医务

人员，和培训下岗员工做些简单的护理， 一方面帮助下岗员工再就业， 另一方面

减少成本。展开宣传活动， 吸引需要社会上需要我们服务的顾客入住，

鼓舞青年

学生踊跃参加敬老的爱心活动。

3.投资剖析

投资决议需要各样指标进行计算判断，为了更好地为投资者作参照，下边

从投资净现值、内含酬劳率、投资回收期三个方面作剖析

,因为创办养老院投资

10

回报期比较长，这也是独有的行业特点，为了剖析财务上的可行性，现考虑 年期内财务上的指标。

年份 项目

早期

第一年

第二年

第三年

第四年

第五年

第六年

第七年

第八年

第九年

第十年

固 定 资 产投资 流 动 资 金 净利润 +折旧

-950

-50

126.06

23

195.98

23

209.28

23

209.28

23

209.28

23

209.28

23

209.28

23

209.28

23

209.28

23

209.28

23

净 现 金 流量 净 现 金 流 量 现 值

-1000

149.06

218.98

232.28

232.28

232.28

232.28

232.28

232.28

232.28

232.28

-1000 139.31 191.27 1.61 177.21 165.61 1.778 144.65 135.19 126.34 118.08

3.1 投资净现值

NPV=∑ (CI-CO)/(1+i)^-t

计算得： NPV=149.06*(1+7%)^-1+218.98*(1+7%)^-2+232.28*(1+7%)^-

3+232.28*(1+7%)^-4+232.28*(1+7%)^-5+232.28*(1+7%)^-

6+232.28*(1+7%)^-7+232.28*(1+7%)^-8+232.28*(1+7%)^-

9+232.28*(1+7%)^-10-1000=2.05 万元

3.2 内含酬劳率

∑ NCF(1+IRR)^-t =CO

149.06*(1+R)^-1+218.98*(1+R)^-2+232.28*(1+R)^-3+232.28*(1+R)^-

4+232.28*(1+R)^-5+232.28*(1+R)^-6+232.28*(1+R)^-7+232.28*(1+R)^-

8+232.28*(1+R)^-9+232.28*(1+R)^-10=1000

IRR ︽ 17%

3.3 投资回收期

依据：

∑ Ik ＝ ∑ Ok

回收期 =累计净现值出现正当年数 -1+ （未收到现金 /当年现值） =5-1+(167.4/232.28)=4.72 年

依据以上三个财务指标剖析， 2012 年银行长久贷款利率，一至三年（含）为 6.65 %, 考虑到风险等要素，现把资本成本率定为 7% ，此时 NPV=2.05 万元，远大于 0 ，内含酬劳率为 17% 大于资本成本率 7% ，投资回收期为 4.72 年，这在投资回收期广泛长的养老行业里算是特别好了，所以值得投资。

财务剖析

1.住宅及服务费标准：

收费标准（每人 /每个月 /元）

养老区种类 怡心苑（生活自理区） 孝心苑（生活半自理区） 爱心苑（半护理服务区） 静心苑（全护理服务区） 房费 900 900 900 900

伙食费 550 550 550 550 水电费 50 50 50 50 护理费 0 500 1000 1300 共计 1500 2000 2500 2800

注： 以上数据是依照问卷检查总结获得，设计的问卷检查表见下文

2.利润预估表：

依据检查，我们发现养老院的入住率很高，考虑到风险要素，我们假定第一年的入住率为 80%，各养老区（怡心苑、孝心苑、爱心苑、静心苑）人数分别按入住人数的 20%、 50%、20%、10%计算 ,此后假定每年入住率为90%。

此中，第一年的主营业务收入计算以下：

200*80%*12*(20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800)=399.36 万元 /年二至五年的主营业务收入计算以下：

200*90%*12*(20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800)=449.28 万元 /年

成本花费的有关项目：

员工工 资 125

折旧费 用 20

第一年 主营业务成本 / 年/ 万元 伙食成 水电成 医用用品

其余花费 本 本 成本 57.6 二至五年

8 20

4.4

共计

235

主营业务成本 / 年 / 万元

水电成本

员工薪资 折旧花费

伙食成本 医用用品 成本

其余花费

共计

125 20 57.6

8 15 4.4

第一年 管理花费 / 年 / 万元

管理人员薪资

40

折旧费

3

其余开销

2

230

共计

45

二至五年 管理花费 / 年/ 万元

管理人员薪资

48 折旧费

3 其余开销

9 共计

60

薪资（第一年） / 年/ 万元

人数 兼职员工 一般员工 医护员工 销售人员 专业医生 管理人员 共计 20 17 13 4 8 8 70

薪资 /年

1 2 3 3 4 5 18

小计 20 34 39 12 32 40 177

薪资（二至五年） / 年/ 万元

人数 20 17 13 5 8 薪资 1 2 3 3 4 小计 20 34 39 15 32

兼职员工 一般员工 医护员工 销售人员 专业医生

管理人员 共计

8 71

6 19

48 188

利润表（万元）

第一年 399.36 235 1.36 20 30 45 13.3 96.06 30 126.06

第二年 449.28 230 219.28 20 20 60 13.3 145.98 50 195.98

第三年 449.28 230 219.28 20 20 60 0 159.28 50 209.28

第四年 449.28 230 219.28 20 20 60 0 159.28 50 209.28

第五年 449.28 230 219.28 20 20 60 0 159.28 50 209.28

一 . 主营业务收入

减： 主营业务成本 二 . 主营业务利润 加： 其余业务利润 减 ：销售花费

管理花费 财务花费 三 . 营业利润

营业外收入

四. 净利润

注： 1. 《公司所得税法》及《实行条例》规定，切合条件的非营利组织的收入为免税收入。 2.主要项目改动解说：其余业务利润在成递加趋向，主要因为一些商铺的创办，还有暂时照料业务的开

展；财务花费在第三年的大幅下跌，是因为银行贷款的到期偿还。

3 财产欠债表 :

早期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 早期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年

钱币资

50 199.06

218.04

450.32

682.6

914.88

长久借 0

款 欠债合 914.88

0

计 实收资 1150 1000

本 盈余公 115 0

积 未分派 1035 0

利润 全部者 1035 权益合1000 计 欠债和 全部者 1949.88

1000

权益总 计

200

0

0

0

0

金

流动资

50 199.06

218.04

450.32

682.6

200

0

0

0

0

产共计 固定资

950 1150

1150

1150

1150

1000

1000

1000

1000

1000

产

减：累

0

23

46

69

92

25.21

.41

106.26

148.12

1.98

计折旧 固定资

950 1127

1104

1081

1058

100.85

257.63

425.06

592.48

759.90

产净值 非流动 财产合 计 950

1127

1104

1081

1058

1126.06

1322.04

1531.32

1740.6

1949.88

1000 1326.06

1322.04

1531.32

1740.6

1326.06

1322.04

1531.32

1740.6

1949.88

计

财产总

注：固定财产以房子为主，房子的使用年限为

50 年，按 2%计提固定财产折旧。 4 现金流量表

现金流量表剖析（万元）

第一年

一、经营活动产生的现金流入量

主营业务收到的现金

第二年 第三年 第四年 第五年

399.36 50.00 449.36 90.00 177.00 20.00 287.00

449.28 70.00 519.28 85.00 188.00 14.00 287.00 232.28

449.28 70.00 519.28 85.00 188.00 14.00 287.00 232.28

449.28 70.00 519.28 85.00 188.00 14.00 287.00 232.28

449.28 70.00 519.28 85.00 188.00 14.00 287.00 232.28

收到其余与经营活动有关的现金

现金流入小计

购买商品、接受劳务支付的现金

支付给员工以及为员工支付的现金

支付其余与经营活动有关的现金

现金流出小计

经营活动产生的净现金流出量

162.36

二 . 投资活动产生的现金流

入现金流入小计

固定财产投资

200.00 200.00

现金流出小计

投资活动产生的净现金流量

三、筹资活动产生的现金流入量

获得借钱收到的现金

-200.00

200.00 200.00

现金流入小计

偿还债务

200.00

13.30 13.30 186.70 149.06

13.30 213.30 -213.30 18.98

付利息

现金流出小计

筹资活动现金净现金流量

净现金流

232.28 232.28 232.28

5.财务报表剖析

5.1 偿债能力剖析 公式：利息支付倍数＝

( 利润总数 +财务花费 ) ÷财务花费

第一年终

第二年终

11.98

第三年终

-

第四年终

-

第五年终

利息保障倍数

8.22 -

5.2 运营能力剖析

流动财产周转率（次）

=主营业务收入 / 均匀流动财产总数

第二年终 2.15

X100%

第一年终 流动财产 周转率 3.21

第三年终 1.34

第四年终 0.79

第五年终 0.56

5.3 盈余能力剖析

净财产利润率 =净利润 /均匀净财产

第一年终 净财产收 益率 0.12

第二年终 0.16

第三年终 0.15

第四年终 0.13

第五年终 0.11

5.4 成长性剖析

总财产增添率 =（总财产年终数 - 总财产年初数） / 总财产年初数

第一年终 总财产增添 率 0.33

第二年终 第三年终 第四年终 第五年终 0.00

0.16

0.14

0.12

经过以上对公司财务剖析，能够看到：

偿债能力剖析，公司偿债能力较强，能轻松地换还上银行贷款。

运营能力剖析，流动财产周转率较低，可是有公司发展战略上的原由，主要因为公司的目标是不停扩大养老规模，形成规模效益，所以要留有的银行存款许多，以备后边的扩充性建设投资，此外在详细时期，能够利用钱币资本进行合适的投资，以增添公司收入。

盈余能力剖析，净财产利润率反应了投资与酬劳的关系，是评司资本经营效益的核心指标。一般以为公司财产净利润率越高，公司自有财产获得利润的能力越强，但因为养老这类非营利机构，上是不同意分成的，所以形成了一个数目相当大的未分派利润，影响了净财产的数目，进一步影响了净财产利润率；公司利润特别稳固，但增添比较慢，主要因为养老院的收入与公司的规模，即房间数有关，公司的规模扩充拥有周期性，所以利润的增添也拥有周期性，大体五年的时间能够扩充一倍，利润也将增添一倍。

成长性剖析，因第一年购买 200 万的固定财产，第二年偿还 200 万的贷款 ，所以总财产成长率变化较大，公司规模自第三年后逐年增添，内行业中发展较快，说明公司的成长能力比较好。总之，说明公司财务方面可行。