对 锻 【金融市场】 浅析我国商业银行 个人住房贷款的违约风险 徐遥君 （商务部投资促进局，北京１００７４７） ［摘要］“后经济危机”时代，我国商业银行更加重视个人住房抵押贷款的违约风险防范。目前，个人 住房贷款的潜在风险十分令人担忧，通过分析２０１１年１１家银行房地产贷款情况、全国２０个大中城市的个人 住房贷款风险情况等相关数据，认为目前我国商业银行的审核评级制度不完善、购房的需求与购房贷款还贷 能力之间不平衡、房价与住房抵押贷款人的收入之比超过被认定的控制范围及利率变动是造成商业银行个 人住房抵押贷款违约风险居高不下的主要原因。建议严格审核个人住房贷款人的信用级剐、提高我国个人 住房抵押贷款风险管理的定量化分析水平及完善银行体系的内部控制。实现我国银行个人住房抵押贷款风 险管理的定量化、科学化、标准化和制度化，保证商业银行信贷资产运作的安全性。 ［关键词］个人住房抵押贷款；违约风险；违约风险影响因素；违约风险管理 ［中图分类号］１７８３２．４ ［文献标识码］Ａ ［文章编号］２０９５—３２８３（２０１３）０３—００９３一ｏ４ 一、引言 （一）我国商业银行个人住房贷款发展现状 “后经济危机”时代，我国商业银行不断改善业务结 笔者依据工商、中国、建设、交通４家大型商业银行 构，更加重视信贷业务，积极扩充信贷业务投入，以此来 以及招商、民生、深发、浦发、华夏、兴业、中信７家中型商 保证利润的增长。随着个人住房抵押贷款在商业银行信 业银行（以下简称“１ １行”）近两年年报披露的有关数据， 贷总额比例的逐步升高，违约风险已逐渐成为我国商业 对其房地产信贷快速扩张的基本状况进行分析。上述 银行风险管理的重点和亟须解决的问题。 １１行的信贷资产和经营规模在我国金融业占据绝对比 二、我国商业银行个人住房贷款及违约风险的现状 重且位居主导地位，具有典型性和代表意义。 表１ ２０１１年年末１１行房地产贷款增长情况比较（％） 银行分类 大型商业银行 中型商业银行 银行名称 工商 中国 建设 交通 招商 民生 深发 浦发 华夏 兴业 中信 个人住房贷款占各项贷款比重 １３．７ １９．６ １６．３ １２．６ １９．５ ｌ６．１ ２６．７ ｌ５．２ ８．４ ２７．５ １Ｏ．８ 个人住房贷款增幅１ ３０．７ ３４．７ ２３．３ ３２．７ ６１．１ ３７．１ ６５．５ ４３．５ ２９．８ １２１．７ ６６．８ 各项贷款增幅２ １１．４ １６．５ １３．９ ｌ９．３ １９．Ｏ １７．６ ２１．８ １９．５ ｌ７．８ ２３．４ ２４．２ １与２增幅比 ２１．６ ９．９ —７．５ —８．８ ４２．８ １Ｏ．５ —８．７ Ｏ．４ —９．５ 一ｌ９．６ ２Ｏ．８ 房地产开发贷款占各项贷款 ｌ９．３ １８．２ ９．４ １３．４ ４２．１ １９．５ ４３．７ ２４．０ ｌ２．Ｏ ９８．３ ４２．６ 比重 数据来源：１１行上市年报 如表ｌ中所示：由于目前各大银行将个人房贷业务 押贷款等房地产业９０％的资金也是如此。２０１１年，１１行 当作重点对象来发展，１ １行个人住房按揭贷款平均增速 房地产贷款余额（房地产开发贷款余额与个人住房贷款 大于其各项贷款平均增速３１．１２个百分点，特别是兴业 之和）占其各项贷款总余额的比例达到了２６．５４％，已经 银行，房贷增长率达到了１２１．７％，比各项贷款增速高了 逼近国际上认定的３０％的控制线，且深发和兴业两行分 ９８．３个百分点，可以说ｌ１行个人住房贷款狂飙式的急剧 别以３３．２％和４１．５％已超过了控制线。 增长达到了前所未有的速度。另外，在我国不仅个人住 虽然从总体上来说我国的住房贷款还在可控范围之 房贷款的大部分资金来自商业银行，房地产开发、住房抵 内，但是潜在风险十分令人担忧，特别是个人住房贷款期 作者简介：徐遥君（１９８４一），男，汉族，浙江仙居人，商务部投资促进局，对外经济贸易大学国贸学院在职研究生。 ．２０１３年第３期总第２２５期９３ 对外馈 限一般都在８—２０年，而大部分是从２０００年开始的。也 就是说，接下来几年是风险控制的关键期，因此，房贷违 约风险防范显得极其必要。 （二）我国个人住房贷款违约风险现状 房贷结构和未来的变化趋势。 三、我国商业银行住房贷款违约风险影响因素的分析 王福林（２００４）、田凯（２００８）使用Ｌｏｇｉｓｔｉｃ模型对个 人住房按揭贷款进行的实证研究，杨星和麦元勋（２００３） 利用Ｍｅｌｔｏｎ模型对个人住房按揭贷款的信用风险的实 证研究，以上学者的研究结果均表明贷款利率，个人收入 居民家庭进行房贷的目的在于弥补购房资金的不 足，当居民家庭是以其自身的收入来偿还房贷时，居民家 庭的收入和房贷之间的关系能够在一定程度上代表家庭 的还贷能力。可以说，考察居民家庭收入和房贷就可以 和贷款金额等因素对贷款人的还款能力有影响，进而影 响到银行能否按时收回贷款，即上述因素均影响着商业 银行个人住房按揭贷款的风险。此外，笔者认为还应将 我国商业银行的住房按揭贷款相关制度作为影响因素之 反映商业银行面临的个人住房抵押贷款业务还贷风险的 大小。居民家庭还贷能力最为直接的指标常常是房贷收 入比（甄炳禧，２００７）。笔者选择月供给收入比（每月所 有债务支出与收入之比）来反映贷款者的偿还能力，继而 反映房贷违约风险。 中国人民银行２０１１年１月对全国２Ｏ个大中城市的 个人住房贷款情况进行了抽样调查，以下是笔者对统计 调查的总结。 表２ 住房贷款特征抽样调查统计表 地区 平均房屋价格 平均贷款总 平均贷款年 全国首付款 分类 （万 ｎ ） 额（万元） 限（年） 平均比例 东部 ６２７６．９ ４２．３ １６．７ 南部 ３２４５．３ ２３．４ ｌ５．７ ３７．２％ 西部 ２８１０．３ １８．９ １４．９ 北部 ３７４ｏ．７ ２１．１ １５．０ 数据来源：（２０１１年中国区域金融运行报告》 结合表２中数据，笔者查找了２０１０－－２０１１年的住房 贷款利率，最低为６．ｏ４％，最高为６．６６％，因此将其定为 平均值６．３％。另外，在固定利率贷款方式下，笔者分别 计算了四个地区家庭平均每月要偿还的贷款额，分别为： 东部３３８３元，西部１９３７元，南部１６２５元，北部１８１４元。 由于７７．４％以上的贷款人年收入为５万元，加上充足的 第二还款源，在此将收入平均值定为８万元，即月收入 ６６６６元。因此月供收入比分别为５０％，２９％，２４％和 ２７％。虽然此分析方式比较粗略，但基本能反映各地区 的情况。 我国银监会给月供收入比设定警戒线为５５％，一旦 月供收入比过高，那将会给家庭的生活产生巨大的负担， 这部分家庭的还款及抗风险能力就会较弱，产生的违约 风险就会较大。因此，从总体上来说，我国东部地区的房 贷风险最大，主要是房价水平远高于其他地区，房价大大 超过普通居民的承受能力。虽然其他三个地区总体风险 水平低于东部，但其中部分城市还是存在较大风险，如北 京、天津、重庆等。所以各地区特别是东部地区的银行和 监管部门应该充分重视，采取各种措施严密防范违约风 险的发生。更为重要的是，投机者在行情不良时的违约 几率比一般购房者要高的多，所以，银行在监控房贷风险 时，不仅要考虑到购房者目前的还贷压力，还应注意观察 ９４ ２０１３年第３期总第２２５期 一，因其与贷款风险的变化有着极大的关系。 （一）我国商业银行贷款制度对风险的影响 目前我国商业银行的审核评级制度还很不完善，系 统反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重 不足，且信息失真问题非常严重，使得审核体系失去了依 据和基础。这种贷款人的审核不严容易弱化个人住房按 揭者信用风险控制，强化其高风险的行为。可以说，这种 “中国式的次级贷款”风险难以估量。另外，国内商业银 行以国有银行为主导，使得目前个人住房按揭贷款银行 内部化十分严重，这种内部化是指一些银行员工套取银 行资金进入房地产市场易宪容（２００８）。 我国住房贷款尚未证券化，而且９０％的房贷基本来 自于银行。因此住房贷款风险容易在银行内部积聚而得 不到释放，缺乏风险市场共担机制，不利于我国商业银行 信用风险的分散和转移。房地产贷款一般为５～２０年的 中长期贷款，风险一般在贷款后３～８年暴露。因此，一 旦房贷风险控制不佳，而银行风险又无法向市场释放，其 后果不堪设想。 （二）居民可支配收入对风险的影响 Ｌａｍｂｒｅｃｈｔ（２００３）考察英国家庭购房的行为发现：居 民可支配收入的变化直接影响其购房决定，进而影响到 住房贷款的选择及其偿还贷款的能力。 近年来，我国居民的收入水平不断提高，与此同时随 着经济的迅猛发展，我国也有着较高的通胀率，通过比较 人们的可支配收入扣除通胀部分之后得到的实际收入时 发现，平均实际收入正处于下降的趋势。然而，普通个人 在进行住房贷款时考虑的更多的是名义工资的增加，而 忽视了物价上涨的因素引起的实际收入减少。名义收入 提高了，那么会有更多的人考虑去贷款买房，而事实上他 们实际收入是减少的，也就是说他们的支付能力其实是 在减弱的，这将导致购房的需求与购房贷款还贷能力之 间的不平衡，进而给商业银行的个人住房贷款带来极大 的风险。 由图１可以看出，从２００１—２０ｌ１年我国城镇居民实 际可支配收入（扣除价格变化因素）在收人数量上体现 出一个增长的趋势，但是城镇居民实际可支配收入，在 ２００７－－２０１１年之间的增长速度落差很大，而这段时间正 对外分圣 ２５０Ｏ０ （三）屠价对风险的影响 ２ｏ００Ｏ 一 ｌ５０００ ｌｏｏＯ０ 配曩收霭入 鳟窭 房价上涨过快，产生房地产市场泡沫，泡沫的存在就 意味着风险的存在。Ｄｅｎｇ（２０００）提出的房价收入比（住 ５０００ 一 蕈人增曩墓长比嘉例 房消费支出和家庭收入的比值）常常被用作衡量个人住 ０ 房抵押贷款还款风险大小的指标，较高的房价收人比意 图１ ２００１－－２０１１年城镇居民 味着还贷者的违约概率加大，房贷机构面临着较高的还 实际可支配收入及增长比例 贷风险。而当前国际上通常认为，合理的房价与住房抵 数据来源：中国国家统计局（２０００－－２０１２年统计报告） 押贷款人的收入之比应为３～５倍之间。如果超出了这 是我国房地产市场火爆的时期，收入增长的大幅度回落， 个界限，银行个人住房抵押贷款的还款风险就会大大增 增加了其中部分群体的偿还贷款的压力，也提高了商业 加。当前在我国许多地区，房价与住房抵押贷款人的收 银行个人住房贷款的违约风险。 人之比已经超过甚至远远超过了这个范围，以上海为例： 表３ 上海市商品房平均售价与城市居民家庭收入比较 ＼＼年份 指标～＼ ２ｏｏ３ ２Ｏｏ４ ２０ｏ５ ２０（）６ ２０ｏ７ ２ＯＯ８ ２ｏｏ９ ２０１０ ２０１１ ＼ 上海市商品房均价售价／元 ５１１８ ６４８９ ６８４２ ７１９６ ｌ１９６Ｏ １３４１１ ｌ２８４Ｏ １４４Ｏ０ １４５０３ ７Ｏ平方米住房售价／元 ３５８２６０ ４５４２３０ ４７８９４０ ５０３７２０ ８３７２００ ９３８７７０ ８９８８００ ｌ００８Ｏ００ １０１５２ｌＯ 城市居民家庭可支配收Ａ／元 ４６０１ ５ｏ（）４９ ５５９３５ ６２ｏｏ４ ７０８６９ ８ｏｏ２５ ８６５１４ ９５５１４ １０８６９０ ７０平方米住房售价／收入 ８．０３ ９．０７ ８．５６ ８．１２ １１．８１ １１．７３ ｌＯ．３９ １Ｏ．５５ ９．３４ 数据来源：２００４－－２０１２年上海统计年鉴 从表３中可以看出，上海市商品房的平均售价从 而２００８年由于受国际金融危机的影响，央行又实行宽松 ２００３年每平方米５ｌ１８元上升到２０１１年的每平方米 的货币和财政，利率连续下调，最高最低又相差了 １４５０３元，上涨了近３倍。２００３－－２０１１年上海城市居民 ２００个基点左右。可见，我国利率随着经济周期不同阶 的人均可支配收入的提升幅度远远不及商品房售价的上 段的发展变化频繁。在表４中可以看出利率变化幅度在 涨速度。若以最普通的７Ｏ平方米的住房平均售价与城 ２００基点时敏感度竟然上升到了１３．５４％，近几年利率变 市居民的收入进行比较，发现上海市平均房价与城市居 化对房贷者的还贷支出变化的影响之大。对于高收入人 民家庭可支配收入之比，２００３－－２０１１年基本都维持在８ 群影响不大，但对于一般买房家庭来说承受压力大。如 倍以上，到了２００７年和２００８年这个比值甚至达到了１１ 果宏观经济运行情况不佳，贷款者家庭收入大幅减少，就 倍以上，远远超过了３～６倍的标准范围，这说明城市居 目前央行利率变动较大的情况下，房贷支出的变化对风 民家庭可支配收入与房价之间存在一定的缺口，房地产 险的影响无疑会加深。 市场存在很大的泡沫，一旦泡沫破裂，房价下跌，贷款的 表４加息幅度的敏感系数 不良率将会越来越高，这对于银行来说存在很大的风险。 利率变化 Ｏｂｐ ２５ｂｐ ５Ｏｂｐ ｌＯＯ￣ｐ １２５ｂｐ １５０ｂｐ ２００ｂｐ 就全国范围内来说，除了上海还有许多房地产发展迅猛 敏感度 ０％ １．６４％ ３．３１％ ６．６６％ ８．３６％ １０．０７％ １３．５４％ 的市场，如北京和深圳的房价收入比的指标都远远超过 四、个人住房抵押贷款风险管理的建议 了标准范围，这些地区银行面临很大的个人住房贷款 （一）严格审核个人住房贷款者的信用级别 风险。 商业银行必须使用内部控制的标准流程从严控制个 （四）利率对风险的影响 人住房贷款者的信用级别，严格检查每一笔房屋按揭贷 利率对房地产市场的影响主要表现在两方面，一是 款业务，信贷员必须要与贷款申请人见面，必须面对面地 对房地产价格的影响；二是对还贷成本的影响。上文已 签订贷款合同。对于新收到的房屋按揭贷款申请，由信 对房价的变化进行了分析，以下主要分析居民的还贷成 贷工作人员到单位核实收入证明以及贷款者真实身份。 本变化。表４是中国房地产ＴＯＰＩＯ研究小组以５．３１％ 对于已经办理完按揭房贷的借款人，要逐个重新检查其 的贷款利率测算，不考虑住房现价、首付和期限，月供支 相关贷款材料。此外，只对银行认定的优质楼盘发放按 出（及还贷成本）的加息幅度的敏感系数表。 揭贷款，拒绝与完全靠回笼资金维持生存的房地产开发 近年来我国贷款利率在２００６年前基本持续调低，在 商合作，从源头上杜绝可能的虚假按揭贷款。 ２００６年，特别是２０ｏ７、２００８年由于担心经济过热而 （二）提高我国个人住房抵押贷款风险管理的定量 一直调高利率，最低与最高竟然相差２００个基点左右。 化分析水平 ２０１３年第３期总第２２５期９５ 对纶分圣 目前，我国个人住房抵押贷款业务因风险管理的滞 后面临着看似统一却又矛盾的两难困境。银行风险 管理技术发展日趋定量化和模型化，一般在其风险识别、 度量、评价过程以及风险管理措施的制定中均有大量的 历史实证数据作支持，特别是在风险的度量中通常应用 数理统计模型准确量化特定特征风险发生的概率和可能 实证研究［Ｄ］．浙江大学，２００４：３５—３７． ［２］黄春．商业银行个人抵押贷款违约风险管理研 究［Ｊ］．世界经济情况，２０１０（３）：２７—３１． ［３］臧旭恒，黄宇．商业银行个人住房抵押贷款风险 研究［Ｊ］．经济学动态，２００９（１）：２６—２７． ［４］杨红．我国商业银行个人住房抵押贷款风险分 导致的损失程度，使得风险管理越来越体现出客观性和 科学性的特点。因此，我国商业银行必须认真学习国际 经验，积累和完善数据资源以便定量评估具有中国特征 析一美国次贷危机对我国的启示［Ｊ］．财贸研究，２００８ （１）：１１１—１１２． ［５］聂世宇．商业银行个人住房抵押贷款违约风险 的个人住房抵押贷款业务的风险度，实现我国银行个人 损失度量研究［Ｊ］．广西金融研究，２００７（１０）：２７—３０． 住房抵押贷款风险管理的定量化、科学化、标准化和制 ［６］刘博杰，黄．我国个人住房抵押贷款违约风 度化。 险研究一以上海某商业银行实证分析为例［Ｊ］．金融经 （三）完善银行体系的内部控制 济，２００９（２２）：１１—１３． 银行内部管理是抵御风险的第一道防线，我国商业 ［７］刘喜，郭娜．我国住房抵押贷款信用风险因素分 银行目前存在着诸如“假按揭”等各种各样的风险，其很 析［Ｊ］．山会科学，２０１２（３）：１０６—１０８． 大程度上是因为银行内部控制不够严格造成的，这是银 ［８］ＡＲＣＨＥＲＷ Ｒ，＇ＥＬＭ ＥＲ Ｐ Ｊ，ＨＡＲＲＩＳＯＮ Ｄ Ｍ．Ｔｈｅ 行亟须解决的最重要的内部问题。我国商业银行应严格 ｄｅｔｅｒｍ ｉｎａｎ ｔｓ ｏｆｍｕ ｌｔｉｆａｍ ｉｌｙ ｍ ｏｒｔｇａｇｅ ｄｅｆａｕ Ｉｔ［Ｊ］．ｒＩ１ｌｅ 内部控制，及时、准确地记载、报送贷款个人的贷款、贷记 Ｒｅａ １Ｅｓ ｔａｔｅ Ｆ ｉｎａｎ ｃｅ Ｊｏｕｍａ，１９９９，１１４（３）：２５—３４． 卡和准贷记卡的信息。同时，严格把关借款人的资格审 ［９］ＣＨＯＵ Ｙｉｎｇ—ｆｏｏｎ，ＬＩＵ Ｍｉｎｇ．Ｔｈｅ ｖａｌｕｅ ｏｆ ｔｈｅ ｖａｒ－ 查过程，并对资料的真实性、完整性进行审查。此外，充 ｉａｂｌｅ ｔｅｎｏｒｍ ｏｒｔｇａｇｅ ｆｅａｔｕｒｅ ｉｎ Ｈｏｎｇ Ｋｏｎｇ［Ｊ］．Ｐａｃｉｉｆｃ— 分调动信贷部门和风险管理部门的协调机制，并让内部 Ｂａｓｉｎ Ｆｉｎａｎｃｅ Ｊｏｕｒｎａｌ，２００３，１Ｉ（１）：６１—８０． 审计部门配合外部审计机构定期检查内部控制制度的完 ［１０］马钦玉．我国个人住房抵押提前还款风险管理 善程度，全面保证商业银行信贷资产运作的安全性。 研究［Ｍ］．湖南大学出版社，２００８：９５—９７． ［参考文献］ （责任编辑：刘润婉） ［１］王福林．个人住房抵押贷款违约风险影响因素 （上接第９０页） 域金融体系的支持力度。首先，应充分发挥现有县域金 业化和城镇化结合起来，最大限度地实现基础设施共享， 融机构的作用，完善管理服务和考核体系。为适应县域 提高资源利用效率，努力形成集聚效应；第三，合理推动 经济发展的新形势，改进现行的信贷管理，建立中小 城乡互动，加快城乡一体化建设，逐步消除城乡二元 企业信贷中心，针对中小企业性质和特点搞好服务；其 结构。 次，加快金融改革步伐，进一步放宽民间资金准人条件。 （四）加快发展县域非公有制经济 监管部门应适当放开对村镇银行“发起人”的准入， 首先，要从思想观念上、机制上真正保证非公有制经 同时把允许民间金融机构向现有正规国有金融机构融资 济顺利发展。坚持“三个有利于”的标准发展非公有制 的规定落到实处；第三，适当加快全国范围内信用体系建 经济，正确处理好长远利益与眼前利益，整体利益与局部 设。继续推动中小企业和农村信用体系建设，进一步规 利益的关系；其次，要认真贯彻落实促进非公有制经济发 范信贷市场和债券市场信用评级，切实为中小企业融资 展的措施。应及时清理和修正相关法律法规，从根 创造便利条件。 本上消除阻碍非公有制经济发展的障碍，切实给予 ［参考文献］ 其平等的发展机会。同时采取切实措施，鼓励非公有制 ［１］河南省统计局．河南省统计年鉴２００９［ｚ］．北 企业参与国有企业改制，进入基础设施和公用事业领 京：中国统计出版社，２０１０． 域等。 ［２］王志电．河南县域经济发展研究［Ｊ］．地域研究 （五）健全县域金融服务体系，切实解决县域经济发 与开发，２０１１（３０）． 展中的资金问题 ［３］魏艳．产业集群战略与河南县域经济发展［Ｊ］． 中小企业融资难是个老问题，也是个大问题。近年 河南科学，２００６（６）． 来，对于发展迅速的县域经济来说，资金缺口大、供不应 ［４］张秀生．县域经济发展：现状、问题与对策［Ｊ］． 求的矛盾依旧存在。为切实解决县域经济发展中的资金 武汉大学学报，２００７（７）． 短缺问题，必须进一步深化机制改革，不断加大对县 （责任编辑：乔虹） ９６ ２０１３年第３期总第２２５期
