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智信广告 填写人： 填写时间： 年 月 日 简 介 项 目 情 况 营 销 情 况 总 体 评 价 备 注

楼盘名称 发 展 商 联系地址 项目规模 规划户数 格 局 二室两厅 三室两厅 三室一厅 主力格局 起 价 贷款方式 现场包装 售楼部装饰 销售技能 广告媒体 诉求重点 主打广告语 建筑面积 主力面积 均 价 户 数 地 址 代 理 商 联系电话 市场类别 工程进度 建材装潢与公设特性 ① 高级外墙涂料 ，欧式外立面处理 ② 内墙砂浆抹面压光，顶层混合砂浆抹面压光 ③ 防盗门、塑钢门、窗，单元楼梯口安装防盗门 ④ 地下集中车库，半地下自行车库 功能规划 主力总价 物业管理 绿化率 销售率 有底层商铺，业主已经入住，小区内洁净 售楼部简单装修，设有功能分区，沙盘模型，但面积较小，较局促 态度热情、专业知识尚可，有一定销售技巧；但销售人员服装未统一，值班人员不足，认输较少 现房、物业位置、交通 荷兰民间建筑风情，休闲多功能社区 抗 ① 楼间距过小 ② 个别户型设计不合理 性 ③ 案场包装不到位，欠缺营销宣传 分 析 良 ① 配套设施齐全 ② 现房，风险小 性 ③ 价位适中 分 析 物业管理费为0.42元/㎡·月

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物业管理费为0.28元/㎡·月 楼盘调查表

智信广告 填写人： 填写时间：2003年 6 月26日 简 介 楼盘名称 发 展 商 联系地址 项目规模 规划户数 格 局 一室一厅 三室两厅 锦绣中原 郑州正大房地产有限公司 中原路与伏牛路交叉口西北300米 5栋多层建筑 约240户 建筑面积 51M2 137M2 主力面积 100-140 功能规划 M2 均 价 1700元左右 主力总价 物业管理 居住 25-27万元 绿化率 销售率 销售65-70% 户 数 地 址 代 理 商 联系电话 市场类别 工程进度 中原路与伏牛路交叉口西北300米 无 7611058 7657596 居住 现房 建材装潢与公设特性 卫生间装修，其余刷白交房 项 目 情 况 营 销 情 况 总 体 评 价 三室一厅 104M2 四室两厅 复式 主力格局 起 价 贷款方式 现场包装 售楼部装饰 销售技能 广告媒体 诉求重点 主打广告语 良 性 分 析 140-165 M2 138-280 M2 三室两厅两卫 1650 8成30年 良好 较差 郑州正大物业管理 较好，用年龄大的销售员（35岁左右），较富亲和力 西区大型健康生活社区 新生活的领跑者 抗 销售较好，无明显不利点 性 分 析 2

1、小区配套设施齐全 2、功能设施合理 3、口碑较好，西区较好住宅小区之一 智信广告市场部

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智信广告 填写人 填写时间：2003年 6 月26日 简 介 楼盘名称 发 展 商 联系地址 项目规模 规划户数 格 局 单间 一室一厅 主力格局 起 价 贷款方式 都市e时代 河南华丰房地产 建设西路与伏牛路交叉口西南角100米 8栋多层建筑 约450户 建筑面积 30-35M2 35-41M2 户 数 约200户 约220户 居住 绿化率 销售率 精装修房 地 址 代 理 商 联系电话 市场类别 工程进度 建设西路与伏牛路交叉口西南角100米 以前为上海泛斯 7626006 居住（纯小户型） 现房、已入住 建材装潢与公设特性 项 目 情 况 营 销 情 况 总 体 评 价

单间 主力面积 35-41M2 功能规划 一室一厅 均 价 主力总价 物业管理 工商银行8成30年 物业管理费0.73元/月 M2 现场包装 售楼部装饰 销售技能 广告媒体 诉求重点 主打广告语 一般，可能后期不太重视 一般 良好，销售员较有亲和力 大河报 小户型，酒店式公寓住宅 蓝朝部落享酒店式服务 抗 非市场主流产品，产品功能存在缺陷 性 分 析 良 该楼盘为小户型，目标客户群明显 性 分 析 3 智信广告市场部

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智信广告 填写人： 填写时间：2003年 6 月25日 简 介 楼盘名称 发 展 商 联系地址 项目规模 规划户数 格 局 二室两厅一卫 三室两厅一卫 大宇卧龙花园 郑州大宇房地产开发有限公司 陇海西路与伏牛路交叉口西 占地11万平米 近1000户 建筑面积 88—98M2 119M2 户 数 主力面积 120平 功能规划 居住 198000 绿化率 销售率 30% 一般 地 址 代 理 商 联系电话 市场类别 工程进度 陇海西路与伏牛路交叉口西 无 8625012 8625013 居住 三期正在建设 建材装潢与公设特性 ⑤ 高级环保涂料 ⑥ 对讲门铃，红外线探头，24小时巡更 项 目 情 况 三室两厅二卫 130 M2 五室三厅三卫 主力格局 起 价 贷款方式 二室两厅 1300 260M2 均 价 1650元 主力总价 物业管理 8成30年 售楼处空间小，装饰简陋 粗装修，功能分区模糊 郑州大宇物业管理有限公司 营 销 情 况 总 体 评 价 现场包装 售楼部装饰 销售技能 广告媒体 诉求重点 主打广告语 态度热情、销售队伍职业化特征弱。 《大河报》、单页 诚信燃亮生活人文关怀居家 营造现代人居生活空间 良 ④ 大社区，大规划 ⑤ 整体所处区位环境较好 性 分 析 抗 性 分 析 ④ 户型欠合理 ⑤ 工程进度缓慢 ⑥ 已建成社区不重视景观营造 4 智信广告市场部

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智信广告 填写人： 填写时间：2003年 6 月25日 简 介 楼盘名称 发 展 商 联系地址 项目规模 规划户数 格 局 二室两厅一卫 三室两厅一卫 天天馨苑 河南亨业房地产开发有限公司 中原路与华山路交汇处北150米 总建约3万平米 共200余户 建筑面积 79—85—94M2 106—119M2 户 数 主力面积 110平 功能规划 居住 161480 绿化率 销售率 30% 基本售磬 地 址 代 理 商 联系电话 市场类别 工程进度 中原路与华山路交汇处北150米 无 7611133 7631133 居住 现已入住 建材装潢与公设特性 ⑦ 高级环保涂料 ⑧ 对讲门铃，红外线探头，24小时巡更 项 目 情 况 三室两厅二卫 133 M2 四室两厅二卫 主力格局 起 价 贷款方式 二室两厅 1168 141M2 均 价 1468元 主力总价 物业管理 8成30年 售楼处空间小，装饰简陋 粗装修，功能分区模糊 郑州亨业物业管理有限公司 营 销 情 况 总 体 评 价 现场包装 售楼部装饰 销售技能 广告媒体 诉求重点 主打广告语 态度热情、销售队伍职业化特征弱。 《大河报》、单页 高品质的百姓家园 让我更爱家 良 ⑥ 小区精致实用、价位适中 ⑦ 户型定位以小户型为主，较合理，性 切中西区消费特点 ⑧ 产品定位为大众楼盘，销售难度小 分 析 抗 性 分 析 ⑦ 受用地限制，布局局促 ⑧ 产品规模小、特点少 楼盘调查表

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智信广告 填写人： 填写时间：2003年 6 月25日 简 介 楼盘名称 发 展 商 联系地址 项目规模 规划户数 格 局 湖光苑 郑州国谊住宅集团有限公司 中原路与西环路交汇处北500米 27万平米建筑面积 2000余户 建筑面积 户 数 主力面积 135平 功能规划 居住 175500 绿化率 销售率 30%以上 二期销售一般 地 址 代 理 商 联系电话 市场类别 工程进度 中原路与西环路交汇处北500米 无 7652366 7659199 经济适用房、商品房 正在建设五期 建材装潢与公设特性 外墙高级环保涂料、坡屋面 项 目 情 况 三室两厅二卫 135—143—195M2 四室二厅三卫（复式） 四室三厅三卫（复式） 206 M2 226M2 五室三厅三卫 218 M2 （复式） 主力格局 起 价 贷款方式 三室两厅 1100 均 价 1300元 主力总价 物业管理 8成30年 郑州国谊物业管理有限公司 营 销 情 况 总 体 评 价 现场包装 售楼部装饰 销售技能 广告媒体 诉求重点 主打广告语 售楼处较气派，包装适量且运用到位 一般装修，设有功能分区，沙盘模型，由于装修时间较长显得陈旧 态度一般、销售队伍服装不整，有“皮”的现象。 《大河报》、单页、户型图 走中原路回家，住国谊湖光苑 因为成熟怦然心动，因为精彩倍受瞩目 良 小区规模大、是西区唯一大盘 早期经济适用房的定位，极大烘托人气 性 分 析 抗 商品住宅定位户型偏大，户型不合理，形成 销售阻力。 性 分 析

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智信广告 填写人： 填写时间：2003年 6 月25日 简 介 项 目 情 况 楼盘名称 发 展 商 联系地址 项目规模 规划户数 格 局 二室两厅一卫 三室两厅一卫 阳光四季园 河南泰宏房地产有限公司 伊河路西段 占地约7万平米 共500余户 建筑面积 93M2 122M2 户 数 主力面积 122平 功能规划 居住 213500 公司自管 绿化率 销售率 50%以上 基本售磬 ⑨ ⑩ ⑪ ⑫ 地 址 代 理 商 联系电话 市场类别 工程进度 伊河路西段 前沿咨询 7643999 7645999 居住、办公 共分两期，二期已入住 建材装潢与公设特性 整体面砖，局部高级环保涂料 坡屋面、蓝灰色屋瓦 天然气、市政集中供暖 入户防盗门、内门木门，周界红外防翻越报警系统 三室两厅二卫 134—137 M2 四室两厅二卫 主力格局 起 价 贷款方式 二室两厅 1400 167M2 均 价 1750元 主力总价 物业管理 8成30年 营 销 情 况 总 体 评 价

现场包装 售楼部装饰 销售技能 广告媒体 诉求重点 主打广告语 售楼处门前广场绿化出色，售楼大厅洁净有序，包装适量且运用到位 精装修，设有功能分区，沙盘模型 态度热情、销售队伍职业化，专业技能强，销售技巧娴熟。 《大河报》、单页、户型图 享受市区最绿、最纯的全公园生活 家园就是公园、家园就是乐园 良 性 分 析 ⑨ ⑩ ⑪ ⑫ 小区规模大、为低密度社区 重视景观设计，整体格调清新高雅 户型大都较合理 在西区产品定位较高，独树一帜 抗 性 分 析 ⑨ 绿化带为高压走廊 ⑩ 临华山路部分为办公用房，定位欠妥 ⑬ 价格在西区属高层高端产品定位 简析：

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1、开发规模：

除“湖光苑、阳光四季园”外，普遍存在开发规模不大、开发商实力不强的情况。 2、产品形态：

在产品类型上以多层为主，除“阳光四季园”外，大都为中低档楼盘。 3、关于价格：

整体价为偏低，体现了西区购买人群特点。 4、关于户型：

除“湖光苑”外，均以中小户型为主，总价偏低。 5、关于营销推广：

除“阳光四季园”外，大都对案场包装极不重视，销售人员普遍存在职业化程度不高、以及推广主题模糊，无法形成较完整的推广系统。 6、竞争现状：

大多已经实现入住，销售率大都在50%以上，除还未浮出水面的“茜城五月天”项目外，以上调查楼盘对“世纪豫花园”均构不成直接威胁，因此“世纪豫花园”的推出时机正是恰到好处。

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