征收集体土地房屋拆迁补偿安置 工作的实践与探索 以泰兴市为例 张斌 （江苏省泰兴市国土资源局，江苏泰兴２２５４００） 摘要：随着现代城市建设的不断推进，征收集体土地房屋拆迁补偿和安置工作日益成为各级政府需要面对 的焦点和难点问题。以泰兴市为例，从制定征收集体土地房屋拆迁补偿安置的原则、依据和程序入手，对于 如何规范其操作细则和规程，加大集体土地拆迁安置房的建设力度，以及建立健全征收集体土地房屋拆迁 补偿安置工作制度进行总结；并对实践工作中如何建立完善征收集体土地房屋拆迁的法律和法规、集体土 地房屋拆迁安置的补偿原则、标准和程序进行探索，就如何保证被征地农民原有生活水平不降低、长远生计 有保障进行深入思考。 关键词：集体土地；房屋拆迁；补偿安置 Ｐｒａｃｔｉｃｅ ａｎｄ Ｅｘｐｌｏｒａｔｉｏｎ ｏｆ Ｃｏｌｌｅｃｔｉｏｎ Ｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅ Ｌａｎｄ Ｈｏｕｓｅ Ｒｅｌｏｃａｔｉｏｎ Ｃｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎ Ｐｌａｃｅｍｅｎｔ Ｗｏｒｋ Ｔａｋｅ Ｔａｉｘｉｎｇ ａｓ ｔｈｅ Ｅｘａｍｐｌｅ Ｚｈａｎｇ Ｂｉｎｇ （Ｊｉａｎｇｓｕ Ｐｒ￣ｉｎｃｅ Ｔａｉｘｉｎｇ Ｌａｎｄ ｒｅｓｏｕｒｃｅｓ Ｂｕｒｅａｕ，Ｔａｉｘｉｎｇ Ｊｉａｎｇｓｕ ２２５４００） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ａｌｏｎｇ ｗｉｔｈ ｍｏｄｅｒｎ ｕｒｂａｎ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ Ｓ ｕｎｃｅａｓｉｎｇ ａｄｖａｎｃｅｍｅｎｔ．Ｔｈｅ ｃｏｌｌｅｃｔｉｏｎ ｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅ ｌａｎｄ ｈｏｕｓｅ ｒｅｌｏｃａｔｉｏｎ ｃｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎ ａｎｄ ｐｌａｃｅｍｅｎｔ ｗｏｒｋ ｂｅｃｏｍｅ ｔｈｅ ｆｏｃａｌ ｐｏｉｎｔ ａｎｄ ｔｈｅ ｄｉｉｃｕｌｆｔ ｑｕｅｓｔｉｏｎ ｄａｙ ｂｙ ｄａｙ ｗｈｉｃｈ ａｌｌ ｌｅｖｅｌｓ ｏｆ ｔｈｅ ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ ｎｅｅｄ ｔｏ ｆａｃｅ．Ｔｈｉｓ ａｒｔｉｃｌｅ ｔａｋｅ Ｔａｉｘｉｎｇ ａｓ ａｎ ｅｘａｍｐｌｅ．Ｆｒｏｍ ｔｈｅ ｆｏｒｍｕｌａｔｉｏｎ ｃｏｌｌｅｃｔｉｏｎ ｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅ ｌａｎｄ ｈｏｕｓｅ ｒｅｌｏｃａｔｉｏｎ ｃｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎ ｐｌａｃｅｍｅｎｔ Ｓ ｐｒｉｎｃｉｐｌｅ，ｔｈｅ ｂａｓｉｓ ａｎｄ ｔｈｅ ｐｒｏｃｅｄｕｒｅ ｏｂｔａｉｎｉｎｇ， Ｒｅｇａｒｄｉｎｇ ｈｏｗ ｓｔａｎｄａｒｄ ｉｔｓ ｏｐｅｒａｔｉｏｎ ｄｅｔａｉｌｅｄ ｒｕｌｅｓ ａｎｄ ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎｓ，Ｅｎｌａｒｇｅｓ ｔｈｅ ｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅ ｌａｎｄ ｒｅｌｏｃａｔｉｏｎ ｐｌａｃｅｍｅｎｔ ｒｏｏｍ ｃｏｎｓｔｕｃｔｒｉｏｎ ｓｔｒｅｎｇｔｈ，Ａｓ ｗｅｌｌ ａｓ ｔｈｅ ｅｓｔａｂｌｉｓｈｍｅｎｔ ａｎｄ ｐｅｒｆｅｃｔ ｃｏｌｌｅｃｔｉｏｎ ｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅ ｌａｎｄ ｈｏｕｓｅ ｒｅｌｏｃａｔｉｏｎ ｃｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎ ｒｅｌｏｃａｔｉｏｎ ｗｏｒｋ ｓｙｓｔｅｍ ｃａｒｒｙ ｏｎ ｔｈｅ ｓｕｍｍａｒｙ；Ｈｏｗ ｔｏ ｅｓｔａｂｌｉｓｈ ａｎｄ ｃｏｎｓｕｍｍａｔｅ ｔｈｅ ｌａｗ ａｎｄ ｔｈｅ ｌａｗｓ ａｎｄ ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎｓ，ｃｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎ ｐｒｉｎｃｉｐｌｅ，ｔｈｅ ｓｔａｎｄａｒｄ ａｎｄ ｔｈｅ ｐｒｏｃｅｄｕｒｅ ａｂｏｕｔ ｃｏｌｌｅｃｔｉｏｎ ｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅ ｌａｎｄ ｈｏｕｓｅ ｒｅｌｏｃａｔｉｏｎ ｉｎ ｔｈｅ ｐｒａｃｔｉｃｅｓ ｗｏｒｋ ｃａｒｒｙ ｏｎ ｔｈｅ ｅｘｐｌｏｒａｔｉｏｎ．Ａｎｄ ｈｏｗ ｔｏ ｇｕａｒａｎｔｅｅ ｔｈｅ ｆａｒｍｅｒ ｗｈｏｓｅ ｌａｎｄ ｗｅｒｅ ｔａｋｅｎ ｏｖｅｒ ｆｏｒ ｕｓｅ ｏｒｉｇｉｎａｌ ｌｉｖｉｎｇ ｓｔａｎｄａｒｄ ｎｏｔ ｔｏ ｒｅｄｕｃｅ ａｎｄ ｔｈｅ ｌｏｎｇ－ｔｅｒｍ ｌｉｖｅｌｉｈｏｏｄ ｔｏ ｈａｖｅ ｔｈｅ ｓａｆｅｇｕａｒｄ ｃａｒｒｙ ｏｎ ｔｈｅ ｔｈｏｒｏｕｇｈ ｐｏｎｄｅｒ． Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：ｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅ ｌａｎｄ，ｈｏｕｓｅ ｒｅｌｏｃａｔｉｏｎ，ｃｏｍｐｅｎｓａｔｉｏｎ ａｎｄ ｐｌａｃｅｍｅｎｔ 征收集体土地房屋拆迁补偿安置工作是当前城市建 土地房屋拆迁补偿安置政策，对于切实维护集体土地被 拆迁人的合法权益、稳步推进城市建设步伐，进行了有效 地实践和探索。 设的热点和焦点工作，是实现经济社会又好又快发展的 关键工作。近年来，江苏省泰兴市逐步完善征收集体地 作者简介：张斌，男，１９７６年出生，本科，国土资源工程师和房地产经济师职称，泰兴市土地开发储备中心副主任，２００７年获江苏省土地整治项目科技创新 奖一等奖（ｉＳ书号：ＴＤ２００７．１．１．１Ｏ．８），２００５年《泰兴市土地开发储备的实践与思考》获江苏省土地学会优秀学术论文三等奖。通信地址：２２５４００江苏省泰 兴市南二环路８８号江苏省泰兴市国土资源局。Ｔｅｌ：０５２３．８７６２２４１６。Ｅ－ｍａｉｌ：ｚｈａｎｇｊｓｔｘ＠ｓｉｎａ．ｃｏｒｎ。 ￣ｔ１１：：ｌ∞ｌ２５北京市朝阳区麦子店街２０号楼农业部北办公区中圈农学会 Ｅ－ｍａｌｌ：ｃｈｉｎａｘｉａｏｋａｎｇ＠１２６．ｃｏｒｎ 中国农村小康科技 ２００９￣．ｇ４期 ，．１３． １建立健全城市规划区范围内征收集体土地房屋拆迁补 偿安置制度 １．１制定征收集体土地房屋拆迁补偿安置的原则、依据 和程序 金额低于６万元（指房屋的市场评估价，不含装饰装潢 等费用）的，按６万元标准给予补偿。被拆迁人获得最 低标准补偿后仍无力解决住房的，由政府对被拆迁人 提供成套城镇廉租住房或租售经济适用房等方式予以 安置。 （２）就近安排被拆迁户中的“五保户”。对于被拆迁 户中经民政部门认定的“五保户”，由市民政部门或镇人 民政府就近安排到敬老院，入院费用按政府统一按规定 的标准执行。 ２加大集体土地拆迁安置房的建设力度 ２００５年以来，泰兴市先后推出五宗安置房建设，累 计建设用地面积２５万多平方米，建筑面积近３０万Ｉｎ２，满 足了新区建设及旧城改造中的拆迁安置需要。 泰兴市于２００５年６月颁布实施《泰兴市征收集体土 地房屋拆迁补偿安置暂行办法》。本着规范城市规划区 范围内集体土地上的房屋拆迁行为和维护被拆迁当事人 的合法权益的原则，规定由市建设局负责对集体土地上 的房屋拆迁工作实施监督管理，市国土资源局负责与房 屋拆迁有关的土地管理工作。该办法规定被拆迁人房屋 按重置价予以补偿，房屋重置价由有资质的房地产评估 机构按照所拆房屋合法建筑面积的重置价格结合成新计 算；安置方式实行货币补偿或产权调换，产权调换以公寓 楼安置为主。 １．２明确拆迁补偿安置的操作细则和规程 ２．１公开招标带资建设单位建设安置房 ２００５年８月，泰兴市土地开发储备中心公开招标学 针对城市规划区范围内村民房屋拆迁产权面积难以 认定和集体土地房屋拆迁补偿标准明显偏低等实际问 题，该市先后出台了《关于同意城市规划区村民房屋拆迁 产权面积认定意见的批复》、《泰兴市城市新区征收集体 土地房屋拆迁补偿安置实施细则》和《泰兴市新区二期工 院路西侧安置房的带资建设单位，泰兴镇建筑安装工程 公司以６ ７２２．７９１ ９万元的报价（不含附属设施）中标。该 地块土地面积６．１６ｈｍ ，规划建设２２幢６２４套安置房，建 筑总面积９．１２万ＩＩｌ２。 ２．２挂牌出让土地使用权再统一回购安置房 程房屋拆迁补偿安置实施方案》等实旌细则。 １．２．１严格界定被拆迁房屋合法建筑面积以是否是集体 ２００６年８月，泰兴市国土资源局公开发布跃进河 北侧、跃进河南侧、学院路东侧和东三环东侧四宗 经济组织成员和是否在２００２年４月９日城市规划区冻结 个人建房审批前建房，这两个原则来确认其合法建筑面 积。 １６１ ９１２．９４ ｍ 国有土地使用权，由受让人开发建设限价 定向销售安置房，政府与开发商一次性结清房款。 ２＿３安排出让地块中的安置房建设规划 近年来，先后在粮食局地块、灯具厂地块、特校东侧 地块和水泥制品厂地块安排适量整幢或整单元的安置 １．２．２合理确定拆迁补偿和安置方式从照顾城市规划区 范围内被征地拆迁群众生活习惯，减轻政府拆迁工作的 压力和本着节约和集约用地的原则出发，２００６年６月该 市制定的《泰兴市城市新区二期工程房屋拆迁补偿安置 实施方案》对补偿和安置方式进行了灵活的变通。 （１）对被拆迁房屋经确认合法建筑面积的部分，其补 偿金额以房地产市场评估价格确定；实测面积大于确认 合法建筑面积的部分，按照重置价格结合成新予以补偿。 （２）拆迁安置的方式为货币补偿、产权调换（成套住 宅房、复式住宅房和连体三层住宅房），以是否为农村集 体经济组织成员来确定拆迁安置方式。 房，累计安排安置房建筑面积１０ ｍ２。既满足了旧城改造 地块的回迁需要，又为周边集体土地拆迁户提供了足量 和合适的安置房源。 ３城市规划区集体土地拆迁补偿安置的问题和思索 近年来，该市结合旧城改造和城镇建设，在城市规划 区范围内征收集体土地拆迁安置工作中，不断完善拆迁 补偿安置制度，切实维护被拆迁农村居民利益，取得了显 著的成效。但是由于城市和农村发展的差异和城乡居民 生活习惯的区别等原因，仍然存在许多值得思考和改进 的问题。 １．２．３灵活确定腾房交验的形式产权调换中由先签约并 腾房交钥匙的被拆迁人先行选择，以签约号和腾房交钥 匙号的平均值确定被拆迁人选择成套住宅房、复式住宅 ３．１要建立完善征收集体土地房屋拆迁的法律和法规 目前，中国对集体土地上房屋的拆迁补偿尚无明确 规定，行政法规、规章的适用范围为国有土地上的城市房 屋拆迁补偿。为规范集体土地征收补偿行为，保护当事 人合法权益，尽快制定一部关于征收集体土地房屋拆迁 补偿安置条例十分必要。 （下转第ｌ７页） 房和连体三层住宅房的顺序，复式住宅房和连体三层住 宅房选完为止。 １．２．４妥善安排特殊群体的拆迁补偿安置 （１）保障特殊困难户的最低补偿标准。货币补偿 １４－ 中国农村小康科技 ２０ｏ９年第４期 ．Ｅ－ｍａｌｌ：ｃｈｉｎａｘｉａｏｋａｎｇ￣１２６．ｃｏｍ 地址：ｌ∞ｌ２５北京市朝阳区麦子店街２ｏ号楼农业部北办公区中国农学会 署责任状，定期或不定期的进行果品质量安全检验测试， 对于不合格产品进行社会公布。 产业组织要内联会员、外系市场，肩负起开拓市场的 责任，实行市场的有序管理与经营运作，并确保品牌包装 在流通市场上实现统一规范，达到资源共享。 机，完善基地基础设施和人文景观的布置，挖掘杨梅生 产、加工、消费等人文历史内涵，让人们可以通过，游精品 果园，尝精品杨梅，知杨梅历史，品杨梅文化，从而获得观 光、品梅、休闲、体验等多方面满足。 ３＿３．２品牌互促，统筹谋划发展由政府相关部门和各产 ３．２．２重视科技研究，协同技术院校攻克杨梅贮运、保鲜 技术难关世界杨梅在中国，中国杨梅在浙江。青田县 业合作组织联合搭台，倡导绿色消费，自助消费，增添杨 梅商业情感色彩，打造侨乡的杨梅名片，举办杨梅节，开 辟“杨梅精品旅游线”、“假日列车”、“杨梅之旅”等上山观 美景 ］，入园采杨梅活动。从而不断挖掘杨梅在文化、旅 游等深层次的内涵，把“中国杨梅之乡”品牌有机融合于 “华侨之乡”、“石雕之乡”的宣传领域，提高山鹤杨梅的知 名度，推动地方经济的可持续发展。 参考文献 ［１］ 陈良火，饶建民，邹秀琴，等．青田县杨梅生产现状及对策［Ｊ］．福建果树， ２００６，（增）：２５－２６． 正是中国杨梅特产之乡，杨梅生产种植的最适宜区之 一［４】，在杨梅生产加工技术方面应走在全省的前列。应 在以往的工作基础上，积极与省农科院、浙江大学及省 外专家合作，挑战杨梅保鲜、加工等技术领域，共同攻克 杨梅产业发展中的难题。一方面引进技术专家或外派 相关技术人员经过资深培训，参与项目攻关。另一方面 通过对先进设备的引进，改进杨梅贮藏、保鲜及加工中 落后的设备。 ３．２．３着力提高产品质量安全水平充分发挥杨梅产区自 身优越的生态资源优势，加快无公害基地建设，积极推行 标准化，无公害生产，加强产地环境和产品质量监测，大 力发展有机、绿色、无公害产品，着力打造精品名牌，确保 产品安全、消费放心。 【２】 饶建民，陈良火，吴艾莉．等杨．梅优质丰产技术ｃＪ】．浙江柑桔，２００４，（２）： ３１．３３． ［３】 戚行江，梁森苗，郑锡良，等．杨梅大树改接及矮化技术探讨［Ｊ］．浙江农 业科学，２００６，（６）：６３２－６３４． 【４】 粱森苗，戚行江．绿色杨梅产业化的生态适应及其应对策略［Ｊ］＿今日科 技，２００３，（１２）：３２．３４． ３．３挖掘内涵，拓展外延，结合休闲观光采摘体验，打造 精品果园，做强做大杨梅产业文章 【５］ 于克辉，韩风珠，赵岩，等．绿色果品开发中存在的问题及对策．福建果 树，２００６，（４）：２７—２８． ３．３．１加强精品果园建设以优质杨梅示范基地建设为契 （上接第ｌ４页） ３．２要完善征收集体土地房屋拆迁安置的补偿原则、标 准和程序 第一，要严格区分基于公共利益的土地征收和出于 范。但根据现行法律法规还是应按照土地管理法的相关 规定，由县、区以上土地管理部门组织实施拆迁或委托有 资质的拆迁单位实施拆迁为宜。 ３．４要保障被拆迁农民的居住和生活水平不降低 一商业开发目的的土地征收。第二，要制定统一的拆迁补 偿标准和安置方式。第三，要规定严格的法律程序，规定 严格的拆迁程序，包括听证、评估选择、补偿标准公示 等。第四，要赋予被征收集体土地房屋所有权人的诉讼 主体资格，使其通过诉讼获得司法救济。第五，要明确因 是要保证被拆迁农民的居住水平不降低。要按照 现代住宅小区的要求进行配套建设，严格按照国家强制性 规划要求进行设计，确保道路、绿化、污水管网等基础设施 和物管技防设施全部到位。针对农民原有的居住习惯，可 以结合新农村建设，因地制宜地建设新型农民小区。二是 拆迁损害第三人利益时，承租经营者等第三人应获得司 法救济的权利。 ３．３要明确合法的拆迁主体资格 保障被拆迁农民的生活水平不降低。对于利用宅基地内 白建房屋从事生产经营并持工商营业执照房屋的拆迁安 置，以及涉及的租赁关系等要进行明确规定，对房屋所有人 及第三人应充分给予政策倾斜，可以参照城郊营业用房的 在征收集体土地房屋拆迁的实际操作过程中，拆迁 主体比较混乱，有些拆迁主体是县、区政府，有些是乡、镇 政府，还有的是无拆迁资质的有关部门，实际操作很不规 价格给予适当补偿，也可以在保证拆迁安置房的同时，优惠 安排营业用房给其出租或获取经营收益。 地址：１０ｏｌ２５北京市朝阳区麦子店衡２ｏ号楼农业部北办公区中国农学会 Ｅ－ｍａｌｌ：ｃｈｉｎａｘｉａｏｋａｎｇ＠１２６．ｃｏｍ 中国农村小康科技 ２００９＃．ｇ ４，１￣ ．１７．
