关于加强老旧小区物业 管理的思考 黄天庆（北京市东城区和平里事处，北京１０００１３） 摘要：物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化、服务化而出现的对 居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业ｕＪ。我国的物业管理整体发展良好，但老旧 小区的物业管理却难以达到居民的要求。开展老ＩＢｄ、区综合整治工作，多种方式推进老ＩＢＵ、区完善物业管理，但问 题仍旧突出。本文以和平里街道为例重点介绍了老ＩＢＵ、区的现状及街道推进老ＩＢＵ、区物业管理的实践，从老１８ｄ、区规划 设施、物业运营、产权单位、居民自治等方面分析老ｔＳｄ、区物业管理存在的问题及原因，并提出一些可行性建议。 关键词：老ＩＢＵ、区；物业管理；居民自治 中图分类号：Ｆ２９３．３４７ 文献标志码：Ｂ 文章编号：１００８—０１５５（２０１６）２３—００６９—０２ １和平里街道老ＩＢＪＩ￣区基本情况 《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》规 定，老旧小区包括１９９０年（含）以前建成的、建设 标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建 立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼），以 及１９９０年以后建成、存在上述问题的老旧小 区Ｌ２ｊ。据统计，目前和平里街道住宅小区大多已 引入物业服务企业进行管理，其余部分为老旧小 区如早期的单位房改房、苏式楼、保障房等。在和 平里街道２０个社区中，１０余个社区都存在老旧小 区，属于老旧小区较多的街道。老旧小区主要由 居委会协调产权单位管理，剩下少数为业主自治 管理或处于无人管理状态。 ２和平里街道加强老旧小区物业管理的实践 ２．１全力配合老旧小区升级改造 映的各类物业问题。２０１６年，事处共办理 涉及老旧小区物业管理问题的信箱３件、区 长信箱３５件、非紧急救助４７０件，重点协调西营 房９号院物业失管、安定路２４号楼物业弃管、和 平里七区停车管理等问题，多次联系、督促相关产 权单位及时解决居民合理诉求，有效地维护了居 民的权益。 ２．３规范小区居民自治形式 和平里街道高度重视老旧小区自治管理工 东城区与和平里事处不断加大投 入，动用大量的人力、物力、财力对多个老旧小区 进行综合整治和升级改造，对交林２号楼南侧等８ 处道路进行修复，设置小黄庄一区等８处路牙、树 池和金属护栏，为兴化社区、七区社区的老旧小区 加装安全监控探头，开展地坛北里１号楼北侧与 和平里九小门前花园的绿化工作。通过老旧小区 升级改造，提升了城市功能、优化了人居环境、改 善了治安状况。 ２．２协调产权单位解决物业问题 和平里街道的老旧小区大多无物业公司管 理，出现物业管理问题根据目前只能由产权 单位负责解决。为此，和平里事处对地区 内老旧小区开展调查，摸清各小区、各单元楼、各 层所涉及的产权单位，逐一核实权属信息，查找单 位基本情况和联系方式，建立老旧小区台账，为解 决老旧小区物业问题打下了坚实的基础。 在工作中，和平里事处多渠道了解老 旧小区居民需求，积极协调产权单位处理居民反 作，明确了业委会为主、自管会为辅的居民自治模 式，对业委会相关工作进行部署分工，形成社区建 设工作办公室牵头、社区居委会配合的工作格局， 指导居民自治工作，协助小区管理。 积极协助符合条件小区的业主选举成立业主 委员会。事处根据相关法律、法规制作并 发放《业主、业主大会、业主委员会物业管理基本 知识手册》，及时委任小区所在社区居委会中有经 验的社区工作者担任业主委员会筹备组组长，协 调居委会场地等资源协助业主筹备工作；在业委 会工作的各个阶段，协助业主向北京市住房与城 乡建设委员会、东城区房管局等主管部门咨询；涉 及法律方面的问题，事处利用律师顾问的 资源，协助业主依法制定管理规约与议事规则，维 护业主自身的合法权益。事处根据每个业 委会的实际情况，制作了业委会的工作时间表，对 业委会的工作进行记录，在规定时间内及时提醒 业主委员会开展工作，逐步规范业委会的工作。 经过事处对辖区内业委会的协助、指导和 监督，涌现出雍和家园小区业主委员会、和平里中 街三号院小区业主委员会、湖景苑小区业主委员 会等一批切实维护业主权益、运行规范、协助居委 会参与小区治理的优秀业主委员会，雍和家园小 区业主委员会的经验更是在北京市业委会工作领 域得到推广。 收稿日期：２０１６—１ｌ—ｌ７ 作者简介：黄天庆（１９９０一），男，硕士研究生，社会工作师，现在北京市东城区和平里事处工作，主要研究方向为 社区建设。 ６９ 探索白管会、社区社会组织等老旧小区自治 管理模式。和平里街道根据各老旧小区突出的物 业管理问题，分类指导社区居委会和居民开展自 助管理。例如，安德路４７号院停车位不足，停车 纠纷多发，街道指导安德路社区居委会组织小区 车主成立车辆自管会；林调社区环境卫生问题突 出，街道指导林调社区热心居民成立“绿满家园” 环境美化服务队，以社区社会组织的形式参与小 情况，责任主体更是无从谈起。老旧小区复杂的 产权结构无疑为物业问题的解决、业主大会的组 建和物业费用的收取带来了障碍。 ３．４居民主人翁意识不足，自治能力欠缺 多年来计划经济下形成的居民住房福利 制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观 念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房 的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实 区环境治理，获得居民的一致好评。 ３老旧小区物业管理存在的问题 ３．１规划设计先天不足，基础设施损毁严重 虽然老旧小区经过了基础设施改造提升，但 由于规划设计时间早、产权单位多元化，小区的相 关设施仍然不完善，尚不具备开展物业管理的条 件。例如，随着居民生活水平的提高，私人机动车 保有量飞速增长，大多小区停车位数量都无法满 足居民停车需求；加之多数老旧小区规划时没有 配备专门的停车位，这导致很多小区存在安装地 锁，占用行车道、人行道、绿地停车和违章停车的 行为，造成了停车纠纷投诉多发，影响了社会公平 和居住环境。 老旧小区一直是重建设轻管理，硬件设施长 期失管失修，维护不及时，造成房屋漏雨、电梯损 坏、道路破损、下水道堵塞等问题。基础设施的修 复需要大量资金投入，物业公司难以承担相关维 修费用，加之由于原产权单位交接不规范，导致房 屋公共维修基金使用困难，造成一系列历史遗留 问题。 ３．２物业运营难度大，弃管现象多发 多数老ＩＨｄ＇，区早年主要是为了解决职工的住 房困难问题，规划方案比较简单，设计存在“先天 不足”。随着经济社会的发展和人民生活水平的 提高，老ＩＥ１／．Ｖ区的基础设施已不能满足居民的需 求，老ｌＥｌ房屋也需要专项维护，大幅提高物业管理 成本。另一方面，老ＩＢ４，区的“造血”功能差。部 分老ＩＥｔｓＪ＼区还存在产权单位占用住房，停车位外 包等情况，公共收益难以统筹使用；部分经济适用 房和回迁房由于相关规定，物业费用标准低； 许多居民是单位退休职工，认为物业管理还应由 单位负责，不认同现代物业管理方式，花钱买服务 的意识尚未形成。 ３．３产权单位复杂，协同配合缺失 老旧小区普遍存在住房产权形式多样的特 点。住房产权形式有经济适用房、央产房、房改 房、央产上市房、承租房等。产权形式的多样化， 使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物 业进行管理的局面。产权人也是多种多样，有居 民个人、房管部门、单位产权人、托管房、二手房产 权人等，多种产权形式共存于同一栋楼的情形并 不鲜见。原产权单位若出现分立、合并或解散等 ７０ 施物业管理需要收费，也应该由单位交。而且老 ＩＨ／Ｊ＇，区由于居住环境较差，目前居民多为老人、弱 势群体和外来人员，这些人员收入较低，主人翁意 识不足，在自治能力方面有所欠缺，导致业主委员 会难以成立，物业公司无法选聘，物业问题没有合 法主体牵头。 ４改善老旧小区物业管理的建议 ４．１提升老旧 Ｊ、区物业管理投入效果 老旧小区难以依赖居民出资或者物业公司入 驻实现老旧小区规范化物业管理。因此，应 该“精准滴灌”，提升对老旧小区物业管理的投入 效果。 改善小区的基础设施状况，一方面要通过拆 迁重建、危房改造等民生工程，全方位改善老旧小 区居住环境；另一方面，对目前还不能拆迁的老旧 小区，加大资金投入，加强老旧小区改造力度，要 以规范化物业管理需要的条件为导向，更新、维护 老ＩＨｓ］￣区基础设施。鼓励物业公司入驻老旧小 区。对进驻老旧小区的物业公司每年划拨一定的 物业管理补贴，用于弥补经营亏损，提高物业公司 服务的质量和积极性。发放老ＩＥｌｄ，区物业费用补 贴。完善物业费用补贴相关制度，形成居民花钱 买服务的意识。 ４．２探索准物业管理模式 根据《北京市物业管理办法》第二十一条规 定，物业服务企业可以将专项服务委托给专业性 服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其 他单位或者个人 ］。未选聘物业服务企业且无法 选举产生业主委员会的老旧小区，可以由社区居 委会牵头组织召开业主大会，客观收集业主意见， 实现由业主共同决定将各专项服务委托给专业性 服务企业或者个人，根据需求提供菜单式物业管 理有偿服务。实现外包式半专业化物业管理，做 到低标准收费，高标准管理，满足居民需求，逐步 得到居民共识，使得居民适应现代化物业管理模 式，从而为过渡到标准化物业管理打好基础。 ４．３促进小区居民依法自治 小区的事情是所有业主的事情，真正由广大 业主选出的业委会不但能够协调化解业主之问的 矛盾，还能够规范小区内公共收益的征收和使用， 合理经营和维护小区内的公共物业，提升小区的 治安管理水平。 （下转第８４页Ｊ ３启发式教学在高校金融类课程中的应用 ３．１对话启发式 学，在渗透学生为主体的体验氛围中学习，可以调 动学生学习的积极性和提高教学的效率。 参考文献： “对话是关于人与人、人与世界的关系范畴， 对话意味着体验、意味着互动、意味着理解。” 因 此，对话是指交往各方基于人格平等、彼此信任以 语言符号等为中介而进行的互动交流、双向沟通 的过程。金融类课程教学过程中要充分发挥对话 的作用，首先要以学生的接受能力与专业基础为 依据，找准双方理解、沟通的契合点。其次要营造 民主、自由、平等、温馨的心理氛围，不断地引导与 鼓励学生主动参与到课堂教学中来。再次，要把 ［１］刘蔚华主编．方法学原理［Ｍ］．山东人民出版社， １９８９：３５５． ［２］论语・述而［Ｍ］． ［３］刘心愉．公司金融学［Ｍ］．北京大学出版社，２００８： ２． ［４］张祥云，等．对话的意蕴一基于教育立场的理 解［Ｊ］．高等教育研究，２０１１，７． ［５］约翰・杜威．我们怎样思维・经验与教育［Ｍ］．北 握启发策略，不断地提出富有启发性、思考性和新 颖性的问题，或旁敲侧击、或质疑反问，及时地帮 助与点拨学生。在师生间的反复对话交流中，一 方面调动学生学习专业课程的积极性与思考的主 动性；另一方面把握学生专业课程学习中的疑难 所在、问题所在，从而有针对性的帮助学生解疑答 惑，提升教学与学习的实际效率。 ３．２案例启发式 案例教学是金融类课程教学中必要一环。案 例启发式是在案例甄别筛选、呈现形式、问题设置 以及引导分析等四个环节均要围绕师生互动、教 学相长中心进行准备和组织。首先，案例的甄别 筛选是前提。在甄选案例时，一要符合课程教学 的性质与要求；二要反映社会现实中的经济金融 的实事问题；三要符合学生兴趣所在。其次，案例 的呈现形式是关键。案例不能直接呈现，而是要 围绕教学目的对案例本身重新进行逻辑编排与设 计，这样才能更好地服务于教学。再次，问题设置 是核心。一方面，根据“最近发展区”的理论要求， 问题的难易程度要与学生专业基础相契合；另一 方面需要把握技巧，要设置富有启发性与创造性 的问题。最后，引导分析是重点。在和谐的师生 共生关系中，教师引导、诘难、点评，学生探究、反 思、总结，从而达到教学效果。 ３．３情境启发式 对情境问题的思考始于杜威，他指出“所谓个 人生活在世界中，就是指生活在一系列的情境之 中。……它的含义是指个人和各种事物以及个人 和其他人们之间进行着交互作用。” 可见，情境 是一种内涵文化的、精神的、心理的，并渗透主体 的体验的气氛和人际互动。处于某一情境中的人 是时刻处于同他人以及环境进行交互作用的个 体，因此，也必然会受到各种因素的影响与启发。 在金融类课程教学过程中，创设教学情境关键是 要将原则性与灵活性相结合。所谓原则性是指要 把握课程性质与要求，而灵活性则是指教学情境 创设的多元化。在具体的教学实践中，设置情境 时，一般可以列举最近发生的财经新闻，以学生视 角带入情境，引导学生分析。通过情境启发式教 ８４ 京：人民教育出版社，１９９１：２６２． （责任编辑：张春玲） （上接第６７页） 继续新增产能将使市场形势进一步恶化。此外， 近几年活性炭市场已逐渐形成了“大市场、小订 单”的特点，终端用户的需求各不相同，单笔订单 额度较小，需要活性炭生产企业经常调整生产参 数从而得到符合性能要求的产品。在这种情况 下，大型生产设备很难通过发挥规模效应体现成 本优势，且大型生产设备的投资较大，每年设备折 旧和财务成本都很高，新建大型设备风险很大。 （３）加强市场监管和行业整合。加快推进行 业标准制定工作，提高活性炭企业在产量、资金、 技术、环保等方面的准入门槛，规范活性炭企业的 生产及经营，逐步建立石嘴山市活性炭产品的质 量体系和品牌形象；同时，鼓励国内外大型活性炭 企业对石嘴山市中小型活性炭生产企业进行兼并 重组，变“大产业、小企业”为“大产业、大企业”， 适当降低中低档产品的产量，减少同质化竞争，提 高企业利润水平。 （责任编辑：陈凌霄） （上接第７Ｏ页） 首先，在一些居民自治意识不强、选举业主委 员会条件不成熟的老旧小区，可以先实行楼长制 度，选出有责任心的业主担任楼长，协助居委会参 与小区管理，以这种方式建立居民自治的基础。 其次，探索采取购买服务方式，引入社会组织 参与小区管理，协助业委会为居民提供服务，为小 区管理出谋划策。最后，加强业主参与网络渠道 构建，网络的间接性也可以缓解邻里之间当面提 出意见的尴尬，使每一个业主都可以平等地发表 自己的意见 。 参考文献： ［１］赵楠楠．物业管理纠纷的产生原因及对策［Ｊ］．法 制与经济，２０１４，０５． ［２］北京市关于印发北京市老旧小区综合整 治工作实施意见的通知（京政发［２０１２］３号）［Ｓ］． ［３］北京市．北京市物业管理办法［Ｓ］． （责任编辑：陈凌霄）
