杜邦分析体系的应用研究——以融创中国为例

杜邦分析体系的应用研究——以融创中国为例

陈晓君

（苏州经贸职业技术学院，江苏苏州215000）

摘要：2018年开始，中国房地产市场进入了密集调控期，目前在去泡沫、优化产业结构、支持实业发展的主基调下，房地产市场整体处于严峻的政策调控期，市场下行压力巨大。房地产市场销售规模向头部企业集中，企业融资难度加大，以往的高周转高杠杆的发展模式走到了尽头。房企要想在激烈的市场环境中生存下去，就必须通过有效方式进行转型发展。本文基于上市房企融创中国近10年的财务数据，根据ROE分析体系，对企业经营管理状况进行了全面分析和研究，并提出了改进的建议。

关键词：融创中国；ROE分析；城市布局

1绪论

1.1杜邦分析概论

杜邦分析来自于著名的杜邦公司首先采用的衡量财务表现的实践中，它利用几种主要的财务比率之间的关系综合地分析企业财务状况。它是一种用来度量公司盈利能力和股东权益回报水平的有效方法，也是从财务角度评价企业绩效的经典方法。方法的基本原理是企业净资产收益率（ROE）逐步分解为几项财务比率的乘积，从而有利于分析和比较企业内部和不同企业之间的经营业绩。

公式如下：

净资产收益率=利润率*周转率*权益乘数利润率代表的是企业的盈利能力；周转率代表的是企业的营运能力；权益乘数代表的是企业的资本结构。1.2房地产行业情况

2010年之后，中国经济逐步进入产业结构调整期、增速放缓，保持在7%左右；而从房地产业增加值的增速来看，2010年之后，在强力调控之下，保持相对平稳，且总体增速略低于GDP增速，中国经济和地产行业都正在迎来重大转型期。从微观层面表现来看，目前市场环境下，各大房企拿地态度趋于谨慎，公开市场拿地规模回落；从销售业绩来看，TOP10企业总体分额占比增大，行业集中度持续升高；从战略布局调整上，可以看出加速新业务布局，离开“三四线”城市布局是两大趋势。2企业基本情况2.1基本情况

融创中国控股有限公司是一家于香港联交所上市的专业从事住宅及商业地产综合开发的企业。

2019年前8个月，融创实现合同销售金额3065.8亿元，同比增长11.8%，高于7.71%的TOP10房企平均增速。合同销售面积2101.6万平方米，同比增长23%。合同销售均价14588元/平方米，较去年全年的均价水平微增1.3%。前8个月完成全年5500亿销售目标的55.74%，销售额保持在行业前五。

2.2

城市布局新进城市上，融创扩张迅猛，截至2019年9月，融创共进入全国73个城市，主要分布在环渤海、长三角和珠三角等区域。融创通过并购进入了大量城市，一二线为主，大型并购一举进入多个城市，融创坚持高端产品定位，匹配一二线的消费水平与改善需求。

图3融创中国城市布局

由于一线城市政策严控，三四线城市人口流出需求降低，二线城市拥有总量优势。又由于企业在不同城市所受的融资约束不同，高杠杆高周转要求企业聚焦一二线等核心城市。截至2019年9月，新增土地主要集中在二线城市，共271个项目，占比达到83.1%。

图4

2.3

融创中国新增土地分布

图1融创中国2019年1月-8月销售金额

近9年来，融创中国年度销售额数据分别是83.3亿、192亿、356亿、547亿、658亿、682亿、1506亿、3620亿、4550亿。9年间，融创中国销售额实现了54倍增长、五个年份销售额大幅增长。随之带来的是利润释放。财报显示，2017年公司实现营业收入658.7亿元，同比增长86.4%；毛利136.3亿元，同比增长181.1%；毛利率20.7%，同比提升7个百分点。公司拥有人应占盈利110.0亿，同比大增344%；公司拥有人应占核心净利111.2亿，同比增长259.1%。

拿地策略

2.3.1企业对拿地成本管控较严，并且在市场上拥有良好的并购合作口碑与能力，因此拿地主要通过二手并购获取，较少从公开市场拿地。选择并购模式获取土地，可以以少量资金撬动大量土地，现金流回正快，成本可控，风险较小。现有的土地库存中，通过并购获取11706万平方米，占比46%；通过公开市场获取6596万平方米，占比26%；通过旧改等协议状态的土地7327万平方米，占比28%。

2.3.2选择与其他企业合作拿地，可以利用各自优势，减少现金支出，变相高杠杆模式，降低风险。我们可以看到从17年以来，拿地权益比一直在下降。

图5

图2

融创中国历年销售额

3杜邦分析的运用3.1公司的生意模式

融创中国拿地方式

作者简介：陈晓君（1990-），女，江苏张家港人，硕士研究生，助教，研究方向：经济金融。收稿日期：2019年8月19日。154

2019年第09期

思考·探索

学习经典管理定律筑牢人本管理功底

张灵敏

（湖南怀化中共怀化市委党校怀化市行政学院，湖南怀化）

摘要：管理是社会组织中，为了实现预期的目标，以人为中心进行的协调活动。经典管理定律——有史以来，对管理规律最有价值的概括。学习奥格尔维定律、特雷默定律、南风法则、波特定律这些以人为本的经典管理定律，能帮助我们筑牢管理功底，使得工作事半功倍，实现所管理的组织蒸蒸日上、繁荣富强。

关键词：经典管理定律；以人为本；管理功底

在这颗蓝色的星球上，我们人类号称万物之主宰，但是就其单个的人

和单个的动物相比较的时候，在很多方面人都不如动物。那么，人类凭什么又能号称万物之主宰呢？在座的哪位比狮子、豹子更凶猛？哪位站起来，体魄比狗熊更强壮？谁又可以像雄鹰那样自由翱翔在广阔蓝天、像鲨鱼般畅游在深邃海洋呢？没有人会到动物园，钻进猛兽笼子里，与狮子、豹子、老虎去单挑。因为人们有自知之明：与它们角力，我们不是对手。那人类为什么又能够主宰了这颗蓝色的星球呢？人作为万物之灵、成为万物之主宰，是因为人们懂得结成社会群体而活动。荀子认为，人之所以能胜过动物，在于人“能群”《。荀子.王制》中指出：“力不若牛，走不若马，而牛马为用，何也？曰：人能群，彼不能群也。”意思是说：“人的力量不如牛，奔走能力赶不上马，但牛、马却反而被人所驱使、为人所用，这是为什么呢？”荀子说，这就是因为：“人能结合成社会群体，而牛马等等动物不能结合成社会群体。”由于人能够结合成社会群体，所以我们总是以整体来对付动物的个体。因而能够驱使牛马，因而能够成为万物之主宰。

人结合成社会群体以后，就必须要有管理。因为每个人都是一个独立的思想主体、独立的行为主体，各有想法、各有利益，如果没有管理来统一思想、协调利益、协作行动，那人在一起的时候就不仅是一盘散沙，而且还会有内耗、还会有冲突。如此，就不能形成组织的整体目标、协调统一全员行动，就不能形成一种经过整合而增大的群体力量。这种经过管理“整合而增大的群体力量”能够帮助我们战胜外物，实现组织预期的目标。

管理(Manage)是社会组织中，为了实现预期的目标，以人为中心进行

的协调活动。

管理者为了实现组织的目标，需要协调、配置各种资源。一般而言组织中有三十九种资源，包括人力、物力、财力、时间、信息、技术、市场、政策、关系、文化等等。这三十九种资源都需要管理者给他们做出最佳的配置，以期物尽其用，高效率的达成组织的预期目标。

都说管理者就是配置资源的人。面对众多的管理资源，管理者怎样配置才会高效率的实现组织预期目标、满足组织成员的需求呢？这首先就要求我们明确在三十九种资源中哪一种资源是关键资源，是最重要的资源、核心资源。找到了这个最重要的核心资源，就如同牵住了“牛鼻子”，管理问题才可能迎刃而解，管理举措才可能从容实施，管理目标才可以水到渠成。

要找到管理的核心资源，就得有个合适的评估标准。当我们经常用管理的“三个效应”法去评估各种管理资源，以此去找出管理的核心资源是哪一种。

第一个效应是目的效应。管理本身不是目的，管理只是方法和工具，我们不能为管理而管理。管理是组织为了实现预期目的，促进组织生存发展，进而满足组织成员需要的一种调配资源的手段和工具。

第二个效应是木桶效应。我们要仔细观察、认真思考、善于发现构成木桶的哪一块木板最短。提升了这块短板，就提升了整个木桶装水的水平。

作者简介：张灵敏（1977-），男，汉族，中共党员，研究生学历，研究方向：公共管理。收稿日期：2019年8月26日。

公司生意模式可以用高周转、高杠杆、高溢价、低成本，“三高一低”

来总结。生意模式影响公司投资决策的各个方面：包括投资方式（开发/持有）、物业类型（商/住/产）、拿地选择（并购/招拍挂/旧改）、合作模式（操盘/财务投资）、城市选择（进入/退出特定城市，在特定城市扩大/缩小规模）、产品类型（刚需/改善）、区位选择（核心/市郊）等。

我们可以从财报中了解到公司的主要优势有销售能力、并购能力、运营能力、品质能力。

一是销售能力。公司前身是中介公司，具有一批经验丰富的营销团队。

二是并购能力。公司在行业内的并购口碑较好，具有多次并购其他公司的成功结果。

三是品质能力。公司的品质能力传承于绿城公司，桃花源、壹号院等是市场反响较好的高端产品。3.2ROE分析

2008年ROE高达131.29%，相当惊人，这么高的数据是怎么实现的？我们可以逐项分解，销售利润率为13.81%，总资产周转率为0.36.权益乘数25.31。

13.81%的销售利润率，对比当时的万科（11.32%）、绿地控股（26%）、保利地产（19.16%）、华侨城（33%），并不突出。

0.36的总资产周转率，与同行业比起来，万科0.37、绿地控股0.20、保利地产0.33、华侨城0.26、中国恒大，优势也不明显。关键在于，权益乘数非常高，也就是说1元股东投入资本，对应的资产是25元，意味着极高的债务杠杆。

首先这个数据秒杀同行，其中万科权益乘数为3.07，保利地产3.42、绿地控股1.85、中国恒大3.32、碧桂园2.32。甚至高于银行业，招商银行权益乘数为19、建设银行16、工商银行16、中信银行12、农业银行24、民生银行19、兴业银行20。权益乘数越大，企业负债程度越高。不过，负债需要进行拆分，可以分成有息负债、经营负债，前者有财务成本，有还本付息压力；后者代表话语权，比如占用上游资金、预收下游款项。融创属于后一种。由于国内房地产实施预售制，房屋竣工交付前，预售房款在财务上形成负债，这部分负债不需要支付利息，最终会随着项目竣工交付转化为结算收入，在衡量房地产企业的真实负债时，需要剔除预售房款的影响，否则可能出现销售越好的企业负债越高的情况。所以传统意义上的资产负债率，有时不能真正体现房地产企业的杠杆，需要对数据

做调整，才能获得真实信息，比如通过净负债率（（有息负债-货币资金）/

净资产）衡量杠杆水平。3.3杜邦分析三要素

一是资产周转率在行业内不同公司表现不一样。以融创、碧桂园等为首的民营企业以高周转运营模式为主，而鲁能、苏高新等国企的运营速度较慢。

二是民营企业的负债率较高。由于高周转以及追求高利润的内在要求，所以房地产企业的周转率普遍较高，尤其以民营企业为甚。

三是不同的公司定位导致了销售利润率的不同。由于有的公司产品定位于刚需产品，因此销售利润率较低；而有的公司产品走高端路线，所以销售利润率较高。

四是公司三要素之间互相影响。房住不炒的调控政策以来，公司的三要素之间越来越具有矛盾的联系。高溢价产品往往导致高周转不可持续；而高负债率要求现金流回流速度加快，因此需要低溢价来加快销售要求；高周转和高负债越来越难以共存，以往三四线高周转的模式遭遇融资瓶颈。4对策建议4.1聚焦主业

住宅主业规模化发展仍存在较大空间，未来中国城镇化持续推进和人口增长催生的人口红利，叠加居民的住房改善需求以及存量住房的更新改造，仍能支撑较大的市场需求。4.2继续布局二线城市，退出三线以下城市

一线城市政策严控，三四线城市人口流出需求降低，二线城市拥有总量优势。

4.3继续加快高周转运营

杜邦分析中，要增加净资产收益率，三个要素同时增加效果最好。但在当前形势下，企业普遍面临去杠杆和销售利润率下降的压力，因此只有提高周转效率才能为股东创造更大收益。

参考文献

[1]李俊婧.杜邦财务分析新体系及其应用[J].商业时代,2013(4):75-76.

[2]油晓峰,王志芳.财务可持续增长模型及其应用[J].会计研究,2003(6):48-50.

2019年第09期

155