设施设备维修保养管理方案

管理目标：

1、 园区设施设备能正常运行。

2、 灯罩完好无损、干净，正常调整因素除外，亮灯率保持在99%以上。 3、 做到“急修不过夜，小修不过二”，确保及时率达95%以上，合格率达98%。 4、 业主对工程维修的有效投诉率低于2%。

5、 设备房标识齐全，巡查、保养记录齐全，机房环境干净整洁。 人员配置：

1、维修工3人，负责园区公共设备设施的巡查、维护保养、维修及业主自用设备设施的有偿维修保养工作。

2、岗位设置：

1）维修工A：负责园区巡查、外委单位维修保养监管、设备设施保养兼日常维修。 2）维修工B：负责园区弱电维修保养、设备设施保养及日常维修。 3）维修工C：负责水电抄表、设备设施保养及日常维修。 3、日常工作安排：

1）维修工A：每周对园区公共设备设施巡查一次，每天上午分区域对灯具、门窗、墙路面、健身娱乐设施、景观水系、电气箱、管道阀门、排污泵、风机房及安防设备进行检查记录，下午对巡查出的问题进行处理及记录。

2）维修工B：每周三对周界报警设备进行一次检查维护，每二天对周界报警系统进行一次报警试验（保安部负责），每月对探头范围绿化进行一次修剪（绿化工负责），确保周界报警系统正常工作；其余工作日按计划对公共设备设施进行保养及处理日常维修工作。

3）维修工C：每月30日抄一次公共电表，形成公共能耗报表，及时掌握公共设备设施运行情况；其余工作日处理日常维修工作及按计划对公共设备设施进行保养。

4）每月22日，根据材料使用量填写常用材料申购单，尽量避免维修等料延误维修速度，保障维修及时率。

4、维修服务规范： 1） 上门维修准备

从接到报修开始应在15分钟内或按约定时间准时到达业主家。所有维修人员出工前必须随身携带工具箱，仔细检查箱内工具，并根据维修项目做好相应调整，做到工具齐备，箱体清洁。

2）入户维修

① 按规定门铃、叩门

A、到达业主家门口先轻按门铃，如无反应则在间隔6秒钟后再按第二次，不能连续按。

B、如无门铃则应轻轻地叩门，叩门时，一般用右手食指和中指的中关节轻轻连叩两次，然后等待2～4秒钟。若室内没有回音再连续敲三次，等待6～8秒钟。若仍无回音，再敲三次，等待10秒钟。如果连续敲3遍门仍无回音，则不应该再敲。在业主门上留下另约时间维修通知单后离开，并及时将情况向物业服务中心汇报。

② 在隔门与业主对话时，必须说明身份和来意；业主开门后应招呼一声“您好”，征得业主同意后，穿上专用自备鞋套，在业主带领下进入维修房间，不可随意走动。

③ 在维修开始前，应再次询问需维修项目，仔细查看维修现场及周边状况，如有妨碍修理的物品应主动协助业主移开。

④ 摊开塑料布或报纸以摆放工具及材料，并事先铺好自备的毛巾或报纸等隔离物以防止渗水及垃圾撒落。

⑤ 在维修中应专心致志，保证质量，提高效率，并尽可能降低噪音，工具轻拿轻放；严禁吃、喝、抽和收取小费。

⑥维修完毕后，应对维修结果进行自检，待业主验收认可后，请业主签字。 ⑦按公司收费标准收费，如业主有异议，应耐心解释，不可与之争执。同时，维修人员应主动向业主交代使用中应注意事项。

⑧ 对未能及时完成维修的（如无法完成、专业性太强、配件不齐等），应对业主说明情况，解释原因，取得业主的谅解和支持或说明维修计划（包括完成时间），并尽快将其解决。

⑨ 如因各种原因确实无力完成的，应告知业主，请其另行解决。 3）清场

工作完毕后将工作前移动的物品要放回原处，要做好清洁工作。 4）离场

离开业主家时应说声“如有需要尽管与物业服务中心/维修中心联系”并向业主说“再见”。

5） 维修材料注意事项

原则上所需维修材料均由业主自行购买，业主确实不便购买的，可代为购买，购买

材料时，应要求供方出示质保卡，并开具。

6） 与物业服务中心的通报

如该次维修服务业主未通过物业服务中心报修，当维修结束或与业主沟通后，及时将情况向物业服务中心通报，便于及时闭环。

要求标准：

1）草坪灯、地埋灯、庭院灯、车库灯、导向灯每天开关时间：根据季节及天气情况灵活掌握。

2）亮灯情况由中班队员进行检查，发现损坏的填写《报修登记表》，次日由早班班长交客户服务部，客户服务部落实工程维修人员及时查明原因，给予维修，要求：灯泡灯罩无缺损，设备完好，亮灯率在99%以上。

3）每半年擦拭或清洗一次灯泡和灯罩内部。要求：灯泡、灯罩保持清洁明亮。 4）窨井、窨沟、排水沟、集水井，每月检查一次，每年清理一次，（全体员工配合）台风来临前突击检查一次。要求：无积水、无杂物、无塌陷，水流畅通，井盖完好。

5）排污泵、排气扇，每月进行试运行；遇雨天上班时第一时间对半地下车库巡视，检查排水泵液位开关、排水情况是否正常，管道阀门接是否漏水等，并作好检查记录。

6）每月检查一次控制箱，每季检查并进行除尘，对接头螺丝紧固；对控制箱体表面

进行一次除尘拭擦。要求：表面无灰尘，及扇叶无变形现象。

7）每季度检查一次每一层水表箱内阀门接口及减压阀，如发现有漏水现象应及时处理。要求：无渗漏现象。

8）露天消防栓每年一次保养。要求：表面无生锈现象，颜色一致。 9）消防箱喷淋管每年一次保养。要求：管道表面无生锈现象，颜色一致。 10）定期检查风机房，每月对风机房内设备设施进行一次全面保养。要求：设备正常运行，无损坏现象，表面无积尘，并做好记录。

11）消防仪表每周巡查（机房维修工负责，公共区域保安负责）。要求：压力正常。 12）每月对亭子进行检查，发现问题及时处理，每年保养一次。要求：屋面、立柱无损坏。

13）每周检查健身娱乐设施，连接是否牢固、表面有无破损、地面保护设施是否开裂。根据需要对螺丝进行加油、紧固。

14）篮球场每月检查一次一年保养一次。要求：地面、围栏表面无锈腐现象，螺丝要牢固。

15）花架每季度检查一次，视情况进行养护。要求：表面无破损。

16）景观水池每季度检查一次半年清洗一次。要求：无渗水、无破损、底部无严重积尘。

17）园区建筑小品、护拦每年保养一次。要求：无损坏现象。

18）外墙面每月检查一次，三年清洗一次。要求：无脱落无空鼓无渗水，表面完好无损坏。

19）内墙面每月检查一次，每三年翻新一次。要求：表面整洁无破损。 20）道路、停车场每周检查一次。要求：地面平整无破损。 21）水景开放时间：（保安队负责开关）

国定假日：10：00～12：00，晚上开放时间参照双休日；

双休日：17：00～19：00（12月～4月）；18：00～20：00（5月～11月）。 22）公共门窗、锁每周检查一次。要求：表面完好无变形，窗户无渗水。 23）每月一次对道闸进行检查，保养。如对道闸弹簧加油、接触性能是否正常。要求：起动灵活，无损坏现象。

24）每年一次检查并清洁单元电表箱、配电箱、配电柜及每层管线分线盒。要求：无积尘，接头无松动现象。

25）每半年测试一次各主要用电线路的绝缘状况。要求：绝缘良好。 26）每年对围墙的铁质护栏进行一次保养，要求无明显锈迹。

27）UPS、备用电源每季放电运行一次，时间约45分钟左右，检查外观是否清洁，各接线端子是否牢固。

4、设施/设备年度保养计划 序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 项目 景观水池排水系保养 给排水管道、阀门保养 潜水泵启动检查 潜水泵二级保养 配电箱/配电柜保养 公共门窗、锁检查维修 屋面、墙面、吊顶、公共标识、亭子检查 雨水井、排水沟清理 汽车库水管吊架保养 公共照明灯罩清洗 道闸保养 露天消防栓、消防接合器 儿童娱乐设施 消防箱 喷淋管道阀门 喷淋仪表 篮球场 UPS不间断电源 一月 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 二月 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 三月 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 四月 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 五月 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 六月 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 七月 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 八月 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 九月 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 十月 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 十一月 十二月 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 5

5、业主有偿服务管理 （1）要求标准

1）在接到维修单后十五分钟赶到现场。急修15分钟内到现场，小修2小时内完成，中修24小时内完成，大修1天内有答复。

（2）管理内容六、有偿服务项目 住户自用部位、自用设备的维修和养护 1）更换灯管、灯泡； 2）维修、更换门锁；

3）住户自用部位下水道疏通服务； 4）安装插座；

5）热水器、抽油烟机拆装； 6）室内供电线路维修； 7）挂镜、像框； 8）更换玻璃；

9）维修、更换自来水管、水阀及软管； 10）维修、更换水盆、水箱配件； 11）维修、更换晾衣架。 （3）维修后开具收费凭证。

6、安保系统智能化系统的维护方案和计划 （1）智能化系统维护方案

百合新城智能化系统包括摄像监控系统；红外周界防越报警系统、保安巡更监控系统；可视对讲门禁系统；车辆管理系统；消防报警系统；对于以上配置特点，制定如下维护方案：

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日检：系统外观；前端、终端、传输线路信号 日常检查记录；软件测试

维护内容 例检：系统外观；前端、终端、传输线路信号 传输阶段性检查、记录、软件测试

临检：对日常维护工作、例检工作进行督检， 对其工作成果进行测评

一般性检查维护（日检）

月检 维护方式 定期检查维护 （例检） 季检 年检 临时抽样检查维护（临检）

详细维护保养项目见表1所示

2、智能化系统的维护计划

小修计划：根据日常维护记录、月检记录及报告，制定每季一次的小修计划。 中修计划：根据季检记录及报告、年检记录及报告，制定每年一次的中修计划。 大修计划：根据年检记录及报告，制定每三年一次的大修计划。

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类别 对象

表1 智能化系统维护保养项目

项目 标 准 清洁、完整、无破损 牢固、无松脱 灵敏度高、响应正确 清洁、完整、无破损 安装牢固、联接 灵敏度高、响应特性正常 完整、无缺漏 清洁无破损 灵敏可靠 功能正常、音量无失真 清洁无尘、无破损、有序 牢固、无接触不良 画面清晰、稳定，调节灵敏 清洁无尘、摆放有序无破损 联接可靠、无松动 各控制键灵敏可靠、画面分 割稳定、录像清晰、干扰小 供电电压正常、无过热现象 清洁完整、无破损、防水浸 安装牢固、连接可靠 信号清晰完整、控制灵敏可靠、失真小 安装牢固连接可靠、衰减小 清洁完整、无破损、防水浸 外观 主服务器 接插件连线 性能 外观 可视对讲单元机 安装与联接 门禁大门机 感应性能 系统 信号发送 外观 楼门控制各按钮 器 受话器、扬声器 外观及布置 监视器 联接线 显示功能 控制器 外观 画面分割联接线、接插件 各控制键性能 器 摄像录像机电 监控 直流电源性能 源 外观 安装与联接 摄像器 摄像性能 监控制线路 安装与连接 外观 维护计划 日月季年临检 检 检 检 检 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 周界红外线探报警测器 系统

接插件与联接线 牢固、无接触不良 感应速度 能达设计要求 安装紧固件 牢固、无松脱、无氧化 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 8

维护计划 类别 对象 项 目 标 准 日月季年临 检 检 检 检 检 外观 清洁无尘、无明显温升 √ √ √ 备用 充放电 正常 √ 电源蓄电池组 电池通风器 运行正常、无异声 √ √ √ √ √ 系统 外观 清洁完整、无破损 √ √ √ √ 接插件连接线 牢固、无松脱 √ √ √ 主机 巡更运行状况 正常、无死机过热等不良现象 √ √ √ 系统 清洁无破损、防渗水 √ √ √ 信息采集外观 器 运行情况 采集正确、传输信息完整 √ √ √ 外观 清洁完整、无破损 √ √ √ 接插件连接线 牢固、无松脱 √ √ √ 主机 运行状况 正常、无死机过热等不良现象 √ √ √ √ √ 各系清洁完整、无破损 √ √ √ 打印机、外观 统电软硬盘显接插件连接线 牢固、无松脱 √ √ √ √ 脑 示器 运行状况 正常、无各种不良现象 √ √ √ √ √ √ 软件及数软件运行状况 无死机等不良现象、无病毒感染 据 数据维护 完整、正确、保存完好 √ √ √ √ √ 外观 整洁 √ √ √ 闸杆系统 安装与联动 牢固 √ √ √ 控制状况 动作灵活、可靠 √ √ √ 外观 清洁 √ √ 车辆计算机系管理安装与联接 连接可靠 √ √ 统 系统 运行状况 正常无不良现象 √ √ √ 外观 清洁整齐 √ √ √ IC卡读卡安装与连接 牢固可靠 √ √ 机 性能 灵敏正确 √ √ 备注：消防自动控制系统维护根据国家消防部门规定的日常维护要求操作。

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