广西2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作要求模拟试题

作要求模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是__。 A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用

B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费 C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费 D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费 2、__的成交日期应与估价时点接近。 A．可比实例 B．要约案例 C．指数实例 D．加权实例

3、下列有关基尼系数的表述中，正确的是__。

A．某个国家从2007～2010年的基尼系数分别为0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断，该国家的居民收入分配两极分化越来越严重 B．基尼系数越小，说明收入分配的两极分化越严重 C．基尼系数越大，则表示收入分配越平均

D．洛伦茨曲线是根据基尼系数计算出来用以判断收入平均程度的指标

4、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年。(2009年试题) A：38 B：40 C：68 D：70

E：房地产估价机构必须加盖公章

5、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为__之日。

A．房地产估价师实地查勘 B．国有土地出让合同签订 C．拆迁公司现场动员搬迁 D．房屋拆迁许可证颁发

6、一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。 A：40

B：42 C：48 D：50

E：工业用地的监测点评估价格

7、若估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是。 A：谨慎价值 B：市场价值

C：快速变现价值 D：投资价值

E：工业用地的监测点评估价格

8、名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是。 A：当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率 B：当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率 C：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

D：名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大 E：借款合同

9、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是（）。 A．非理性预期 B．价格机制 C．容积率控制

D．生产的时间落差 10、《中华人民共和国城乡规划法》规定，建设单位应当在竣工验收后个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。 A：3 B：6 C：9 D：10

E：房地产估价机构必须加盖公章

11、在土地出让合同约定的动工开发期限满两年尚未动工的土地使用权，可以处以__。

A．合同出让金的20%以上罚金 B．合同出让金的50%以上罚金 C．以原价的30%收回土地 D．无偿收回土地使用权 12、以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金，对可以不办理土地出让手续的，应对转让方征收__。 A．地价税 B．土地收益金 C．土地转让金 D．土地

13、临时使用土地的期限，最多不得超过年。 A：1 B：2

C：3 D：4

E：房地产估价机构必须加盖公章 14、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的出让最高年限为年。 A：40 B：50 C：60 D：70

E：执行层的组织协调

15、招标工作小组的（）人虽，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。 A．助理 B．决策 C．技术 D．文职

16、在成本法求取折旧中，采用__更符合实际情况。 A．有效经过年数 B．实际经过年数 C．剩余经过年数 D．自然经过年数

17、参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人，是指民事法律关系的。 A：主体 B：客体 C：内容 D：形式

E：执行层的组织协调

18、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3 300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为__。 A．2834元/m2 B．1834元/m2 C．2934元/m2 D．3934元/m2

19、下列关于税收的表述中，正确的是__。 A．房产税的课税对象是房产

B．房地产转让，必须按时交易合同上载明的价格征收契税 C．农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税

D．城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据 20、资本化率是的倒数．【2004年考题】 A：毛租金乘数 B：潜在毛租金乘数 C：有效毛收入乘数

D：净收益乘数

E：工业用地的监测点评估价格

21、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。

A：开发-销售模式

B：开发-持有-出租-出售模式 C：购买-持有-出租-出售模式 D：购买-更新改造-出租模式 E：借款合同 22、某宗建筑密度为50％，土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元／㎡，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元／㎡。该宗土地的总价为万元。 A：96 B：192 C：240 D：480

E：工业用地的监测点评估价格

23、用于物业大规模维修的资金来自于__。 A．保证金基金 B．资本支出预算 C．年度运营预算 D．季度预算

24、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__ A．净收益包括有形收益和无形收益

B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C．通常只有客观收益才能作为估价依据

D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值 25、估价报告书中说明的（）限定了其用途。 A．估价原则 B．估价方法 C．估价目的

D．估价对象状况

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、应当与城市规划一起报批的是__。 A．城市黄线 B．城市蓝线 C．城市红线 D．城市绿线 2、《注册房地产估价师管理办法》规定，有下列情形之一的，建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求，可以撤销房地产估价师注册。

A：注册机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价师注册行政许可的

B：超越法定职权作出准予房地产估价师注册许可的 C：违反法定程序作出准予房地产估价师注册许可的

D：对符合法定条件的申请人作出准予房地产估价师注册许可的 E：依法可以撤销房地产估价师注册的其他情形

3、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。 A．3473 B．4365 C．4500 D．4635

4、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（）。 A．有租约下的价值 B．共有房地产的价值 C．无租约下的价值 D．承租益的价值

5、住房公积金的特点包括。 A：义务性 B：强制性 C：互助性 D：保障性 E：短期性

6、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是__。 A．属地管理原则

B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则

C．房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房，地产管理部门办理产权登记 D．房屋的所有权人和使用人为两个人 7、对土地利用的可归纳为。 A：土地权利的设立和行使的 B：房地产典当

C：房地产相邻关系的 D：房地产划拨、转让的 E：土地使用管制

8、某房地产开发公司A拟开发一投资总额为1000万元的一般项目，按照要求该项目的资本金最低应为__万元。 A．100 B．200 C．250 D．300

9、关于国家实行土地登记制度，下列说法正确的是。

A：依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯 B：属于国有土地的，核发《国有土地所有证》 C：属于国有土地的，核发《国有土地使用证》 D：属于集体土地的，核发《集体土地所有证》

E：使用集体土地的，核发《集体土地使用证》

10、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计人当期损益，体现原则对历史成本原则的修正。 A：权责发生制 B：谨慎 C：配比原则

D：划分收益性支出与资本性支出 E：执行层的组织协调

11、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是__。 A．买地——建房——卖房 B．买房——经营

C．买房——出租——转售 D．买房——出租

E．买地——开发——转让 12、根据《房屋登记办法》，可以办理预告登记的有。 A：预购商品房设定抵押 B：在建工程设定抵押 C：房屋所有权转让

D：房屋所有权设定抵押 E：购买预售商品房

13、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为__。 A．合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书 B．图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书 C．合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸 D．纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书 14、工业用地不得以__方式出让。 A．招标 B．拍卖 C．挂牌 D．协议 15、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为．【2005年考题】 A：0．5 B：1．0 C：1．5 D：2．0 E：3．0 16、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，具体规定是。

A：由提出意见，认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定

B：由提出意见，认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决

C：认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用部门规章的规定

D：认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民裁决

E：认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决

17、下列工程建设定额中，属于施工企业定额的种类有。(2009年试题) A：施工定额 B：预算定额 C：概算定额 D：概算指标 E：投资估算指标

18、征用集体土地应遵守的原则是__。 A．珍惜土地，合理利用土地 B．保证国家建设用地需要

C．妥善安置被征地单位和农民的原则 D．有偿使用土地的原则 E．按用户需要征地的原则

19、下列关于变形缝的做法，表述正确的是。

A：伸缩缝要从基础顶面开始，将墙体、楼板、屋顶全部断开 B：屋顶部分也需另做伸缩缝

C：伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝

D：沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开 E：防震缝与沉降缝结合设置时，基础不应分开 20、__是物业可以获得的最大租金收入。 A．潜在租金收入 B．潜在毛租金收入 C．净毛租金收入 D．实际租金收入

21、某城市住宅市场调查结果显示，该城市的总需求与总供给量基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120㎡以上的住宅供过于求，70㎡以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于状态。 A：均衡 B：非均衡

C：结构性失衡 D：失衡 E：借款合同

22、房地产开发项目策划的主要工作内容有__。 A．开发内容和规模的分析与选择 B．评价方案构造 C．区位分析与选择

D．开发时机的分析与选择 E．融资方式的分析与选择

23、在市场经济条件下，利率的高低主要取决于__。 A．资本供求状况 B．通货膨胀率水平 C．性因素

D．社会人均收入水平 E．社会平均利润率

24、资本化率的公式为（）。 A.选项A B.选项B C.选项C D.选项D

25、超过出让合同约定的动工开发日期满2年未开工的，可__。 A．征收相当于出让金20%的土地闲置费 B．征收相当于出让金30%的土地闲置费 C．征收相当于出让金40%的土地闲置费 D．无偿收回