深圳市罗湖片区房地产市场调查-上书房信息咨询

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深圳市罗湖片区房地产市场调查

罗湖区是深圳经济特区最早开发的城区，也是深圳市的中心城区之一。在这片热土上，曾经创造了三天一层楼的“深圳速度”，诞生了全国第一家证券交易所、第一家期货市场、第一家地方商业银行，更孕育出了敢闯敢试、敢为天下先的改革创新精神。经过30多年的发展，罗湖已经成为了深圳的金融中心、商贸中心、文化娱乐旺区和全国最大的黄金

珠宝首饰加工基地，城市功能不断健全和完善，“功能罗湖”的集聚和辐射效应日益显现。

本次调研报告选取罗湖片区现在热门的片区，对片区中各自活跃楼盘的一、二级市场的销售及报盘情况进行调研分析，并绘制成住宅片区的成果形式展示给诸位客户。

若各位对我们的调研报告有何意见或建议，欢迎向我司反馈，我们会悉心听取并择优采纳，以便提供更好更优质的市调成果。

二、罗湖区概况 （一） 罗湖区位概况

罗湖区成立于1979年10月，地处深圳中部，面积78.36平方公里，在城市布局上呈现出“一半山水一半楼”的特色，其中建成区面积34.67平方公里，其余主要为深圳水源保护区和梧桐山森林保护区，森林覆盖率达45%，城市绿化覆盖率达.5%，目前， 罗湖区下辖 10个街道、 115个社区居委会和 83个社区工作站。 十个街道分别是：桂园街道、黄贝街道、东门街道、翠竹街道、东晓街道、南湖街道、笋岗街道、东湖街道、莲塘街道、清水河街道。目前辖区常住人口达146.61万，其中户籍人口53.42万、非户籍人口93.19万。

“十二五”期间，罗湖本地生产总值（GDP）从2010年1036.34亿元提高到2015年1728.4亿元，年均增长8.4%；社会消费品零售总额由602.亿元提高到1033.8亿元，年均增长11.1%；全区固定资产投资累计达到4亿元，年均增长11.5%；居民人均可支配收入由3.36万元提高到4.72万元，年均增长8.3%。发展的“价值含量”和“绿色含量”显著提升。每平方公里产出GDP是全市平均水平2.5倍；万元GDP水耗、电耗均为全市的2/3；

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综合能耗全市最低。

（三）罗湖区发展趋势

罗湖区位于深圳市“三轴两带多中心”城市空间结构中的“东部发展轴”。作为深圳东部发展轴的轴心，罗湖区的城市空间结构发展呈以下特征：

“一主四辅”的城市空间结构：以东门、宝安南、人民南构成的“金三角”区域为核心，充分发挥该片区的商业集聚功能，把其打造为深圳乃至华南地区最具魅力的商业中心。同时，大力发展笋岗、翠竹、布心和莲塘四大辅助商业中心，服务和带动周边区域经济发展。

“环状”商业发展轴与生活走廊： 打造以笋岗、“金三角”、深南东黄贝岭、翠竹为结 点的环状发展轴， 通过环状轴线分别向内外辐射，实现罗湖区全方位、立体化的全面发展和提升。

“三横三纵”骨干路网体系： 区内形成以泥岗东路-布心路、笋岗路、滨河-船步路-沿河南路为横轴，以红岭路、文锦北路-文锦南路、爱国路-沿河北路为纵轴的骨干路网体系，为区内商业中心的发展提供有力支撑。

“一半山水一半城”生态格局： 深圳水库保护区和梧桐山风景区位于罗湖区东部，占地面积约为罗湖区面积的一半，因此也形成了罗湖区“西建东保”的城市用地发展模式，即建设用地集中在区域西侧，而生态环境保护用地集中在区域东侧，形成“一半山水一半楼”的生态格局。

（四）罗湖区城市更新

作为深圳最早的建成区，经过30 多年发展，罗湖土地资源开发殆尽，存量产业空间无法满足经济快速发展的空间需求。为此，罗湖踏上了率先城市更新的步伐，这也势必掀起罗湖区新一轮的城市发展升级。

三、2017年第一季度深圳楼市分析 第一部分：土地市场

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根据深圳市土地房产交易中心的信息，2017年第一季度,深圳市共13宗地公告交易出让，合计土地面积120,287.3平方米，合计建筑面积929220平方米，其中1宗为商业用地+城市道路用地,1宗为商业用地+商业性办公用地,1宗为商业用地+城市道路用地,2宗为商业用地,7宗为新型产业用地,1宗为文体设施用地。详见下表：

办事处A811-0322号宗地为拍卖取得，其余均为挂牌出让。其中工业用地（新型产业用地）占主要比例，共7宗，无住宅用地的供应。

本次供应的土地条件中，T107-0081宗地项目建成后，110040平方米的办公用房自取得规划竣工验收证明之日起15年内不得转让。B116-0028宗地项目自规划验收之日起15年后方可转让，其余均有限整体转让且不可分割转让。南山区留仙洞总部基T501-0082、T501-0082、坪山新区坑梓街道G14304-0287三宗地均全部限自用，不得转让。宝安区新安街道A002-0059宗地项目建成后，商业性办公自用建筑面积不得低于总建筑面积的70%，自规划验收之日起10年后可整体转让。龙岗平湖金融与现代服务业基地的五宗新型产业用地使用年限均为20年，且限整体转让，不得分割转让。2017年第一季度出让的土地条件比较多，且大部分宗地对宗地竞买申请人、土地准入行业、从事行业年限有着限定，可看出受近期的影响，土地市场的出让条件更趋向于严格，

第二部分：新房市场 1、供应分析

在104新政之后，2017年全国各地密集出台楼市限购限贷的影响，市场供需双方开始观望，开发商推盘节奏放缓，楼市预售量大幅下滑。2017年一季度较2016年四季度有所下跌。根据深圳一手房源信息公示统计，2017年一季度深圳住宅预售面积266107.7万平方米，环比下跌40.05%；住宅预售套数3216套，环比下跌30.01%。

2017年一季度罗湖、福田、南山、盐田四个区域无住宅项目预售。

宝安区3个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积131638.69平方米，环比减少28.%；住宅预售套数1457套，环比减少26.41%。宝亭锦园预售量72098.62平方米/767套，是宝安区预售量最大的楼盘。

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龙岗区3个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积134469.01平方米，环比减少48.04%，；住宅预售套数1457套，环比减少26.41%，碧桂园荣汇花园预售量59790.84平方米/8套，是龙岗区预售量最大的楼盘。

附1：2017年第一季度取得预售证的项目 2、成交分析

2.1、一季度新房量低回落

春节长假效应和新政合力，促使新房成交量低位再度回落，一季度一手楼市量价乏力。2017年一季度全市新房住宅成交3259套，环比下跌65.18%;成交均价846元,环比下跌0.75%;成交面积336351平方米，环比下跌63.83%。

2.2福田、南山均价超10万，宝安、龙岗成交占比接近九成。

2017年一季度，福田、南山在豪宅的推动下，超10万/m2。罗湖区均价因豪宅影响，均价达84633元/ m2。龙岗仍是低洼地，均价3万多徘徊。全国各地密集出台楼市限购限贷的影响，市场进入观望期，宝安、龙岗两区的成交总量下滑，但宝安、龙岗供应量仍然较多，价格较低，成交量仍然占成交总量的接近九成。

其中，福田区成交1套，环比下跌93.15%;成交均价106500元,环比上涨9.94%。南山区成交304套，环比下跌84.19%;成交均价112172元,环比上涨35.95%。罗湖区成交45套，环比下跌59.85%;成交均价84633元,环比上涨13.51%。宝安区成970套，环比下跌71.%;成交均价52503元,环比上涨9.6%。龙岗区成交1921套，环比下跌49.55%;成交均价391元,环比下跌9.25%。盐田区成交15套，环比下跌77.27%;成交均价57744元,环比上涨12.45%。

第三部分：二手房市场

1、2017年一季度成交量缓慢回升，房价相对稳定

2017年第一季度由于入学季、学位房的购买需求、一手房地产市场供应少等原因，其二手楼成交量在缓慢回升。2017年一季度全市二手住宅成交11607套，环比下跌36.9%;成

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交面积1108203平方米,环比下跌31.9%。2017年由于全国各地密集出台楼市限购限贷等原因，2017年第一季度成交量总体下降。受入学季及“金三”房地产旺季的影响，3月份成交量缓慢回升。反映市场观望情绪仍然浓厚，二手成交市场趋于谨慎，房价相对稳定。

2、一季度各区二手房市场交易仍然疲软

新政因素和观望氛围相互合力，造成二手房成交量进一步下滑。新政因素和观望态势叠加，使得二手房成交量在一季度继续下滑，深圳全市共成交11607套二手房，环比减少36.9%，同比减少74.8%；成交面积1108203平方米，环比减少31.9%，同比减少73.2%。二手房成交量表现最为强劲的区域是龙岗、福田两区，龙岗区成交2858套二手房，环比减少42.9%，同比减少75.7%，成交面积244429平方米，环比减少42.6%，同比减少78.8%。

福田区成交2495套二手房，环比减少29.1%，同比减少69.8%，成交面积224047平方米，环比减少26.8%，同比减少67.4%。

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