住宅工程分户验收管理办法1

第二条 本公司开发的所有住宅工程（毛坯房交付），均适用本办法。本办法所称住宅工程质量分户验收（下称“分户验收），是指住宅工程竣工验收前，由施工、监理、本公司项目部及本公司其他部门依据国家有关施工质量验收规范和本办法，对住宅工程的每户（套）住宅及公共部位进行的专门质量检查验收活动。

第三条 分户验收以检查观感质量和影响使用功能的质量为主，主要包括一下验收项目：楼地面、墙面和顶棚质量；门窗安装质量；栏杆安装质量；防水工程质量；室内外空间尺寸；给排水系统安装质量；室内电气工程安装质量；公共部位、公用设施质量；智能化工程安装质量及其他规定检查内容。详细内容及检验标准、方法、数量相见附表一。

第四条 分户验收应在单位工程质量验收完成之后进行。分户验收分两个层面：第一个为本公司项目层面，第二个层面为公司层面（本公司各有关部门，包括项目部）。

第五条 本公司项目部层面的分户验收工作由公司项目经理负责按宁波市关于住宅工程质量分户验收的有关规定组织施工单位及监理单位有关人员实施，分户验收比例为100%，检验表格使用宁波市建委统一发布的表格。宁波市以外的地区公司参照本办法并结合当地分户验收的有关规范执行。

第六条 公司层面的分户验收工作由公司总部产品管理部工程中心牵头组织，以本公司项目部层面分户验收完成资料为基础进行复查验收，验收比例为10%，检查表格使用本办法附表二《住宅工程质量分户验收综合表》。（注：根据实际情况，公司层面的分户验收工作可以与总部投资营销部客户中心组织的交房前返捡工作进行融合，统一组织，共同参与）。 第七条 总部工程中心组织公司有关人员根据项目单体数量分小组对其验收并记录，验收后及时进行问题汇总。验收人员包括总部产品管理部、地区公司营销客服部、项目部及物业公司有关人员，验收前由总部工程中心通知。被通知参加验收的人员应尽力安排好手上工作并事先做好准备（如图纸、规范等的熟悉），准时参加验收。确有困难不能参加验收的，应提前向总部工程中心负责人请假并说明原因，否则公司将视情节严重程度和缺到次数予以相应处罚。

第验收人员在验收结束时，应将附表二《住宅工程质量分户验收综合表》及时复印一份交于本公司项目部，由项目部负责督促施工单位、监理单位进行即使整改，整改结果分别由施工单位负责人、监理总监和公司项目部经理签字确认后上报公司总部工程中心，工程中心派人抽验或重新组织验收，直至验收通过为止，公司验收合格后才能申请质检部门验收。 第九条 各单位人员验收及整改工作必须事实求是，切忌走过场，必须做好检查有记录，整改有结果，如发现弄虚作假。降低标准、将不合格按照合格验收的行为，一经发现，对相关责任单位进行经济处罚，并作为不良行为记入公司信用档案。

第十条 为统计反馈工程质量敏感点，由地区公司营销客服部在项目交房三个月后，将附表三《住宅工程质量缺陷投诉反馈表》填好后交给总部工程中心分析处理。

第十一条 本管理办法未约定内容仍按当地关于住宅工程质量分户验收的有关规定执行。 第十二条 本管理办法自发布之日起施行。

第十三条本管理办法由公司总部产品管理部工程中心负责修订和解释。 附表一：住宅工程质量分户验收项目内容及检验方法（毛坯房部分） 附表二：竣工分户验收汇总表

附表三：住宅工程质量缺陷投诉反馈表

附表四：宁波市区住宅工程质量分户验收实施细则 住宅工程分户验收管理办法 编号ADC-GC-ZY29 版号：A/1 页码：第2页共11页 附表一 分户验收项目内容及检验方法（毛坯房部分） 检验项目及内容 检验标准 一、楼地面、墙面和顶棚面层质量 楼地面设计高差 排水地面找坡、防水层、隔离层 楼地面平整度 楼地面空鼓 楼地面裂缝 楼地面表面质量 阳台、露台、厨房、卫生间与其他房间之间高差按照设计要求，不得有负偏差 坡度符合实际要求，无倒泛水和积水现象；浴厕间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层 不超过6MM 结合牢固,无空鼓（空鼓面积不大于400CM2可不计） 结合牢固，无裂缝 表面平整，颜色一致，清洁干净，无污染，表面无麻面，不起砂。地面、踢脚线、裂缝、空鼓处，经修补后应保持与原色泽基本一致，无明显修补痕迹 偏差不超过6MM 粘接牢固,无空鼓（空鼓面积不大于400CM2，且每自然间不多于2处者可不计） 面层无爆灰和裂缝（采用免抹灰工艺的顶棚不应有明显可见裂缝） 表面光滑、洁净、接槎平整。分格缝清晰；护角、空洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑，管道后面的抹灰表面应平整；涂料涂饰均匀、粘接牢固，不得漏涂、透底、起皮、掉粉 阳角垂直，阴角顺直，表面洁净，无明显色差 踢脚线部位无外撇、内斜现象，与墙面整体顺直平整，踢脚线高度一致，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚 钢尺检查，每处两端各测1点 观察泼水或坡度尺检查 用激光水平仪或2米靠尺和楔形塞尺检查，每隔测5点 用小锤轻击检查 观察检查 观察检查 检验方法 墙面平整度 墙面、顶棚空鼓 墙面、顶棚裂缝 墙面、顶棚表面质量 用激光水平仪或2米靠尺和楔形塞尺检查，每间测2-3点 用小锤轻击检查 观察检查 观察检查 梁柱表面质量 踢脚线 观察检查 观察检查 二、门窗安装质量 门洞最小宽度、高度 最小宽度：公用外门1.2M，户门起居室卧室 0.9M，厨房门0.8M，卫生间门阳台门（单扇）0.7M。最小高度2.00M。对照设计尺寸，净尺寸=钢尺检查 洞口-粉刷厚，允许偏差±5MM. 外窗台净高或其护栏高度≥0.90M，不得有负偏差，高度均应从可踏面起算（可踏面是底部宽度≥0.22MM,且高度≤0.45MM的可踏部位） 钢尺检查，每窗台测2处 外窗台高度 窗台泛水、滴水 应内高外低，窗台泛水排水坡度不得小于20MM，滴水线（槽）应整齐顺直，滴水线（槽)的宽度和深度不应小于10MM。 无渗漏 必须有防脱落装置 观察尺量检查 淋水6小时后观察检查 观察检查 编号ADC-GC-ZY29 版号：A/1 页码：第3页共11页 外窗渗漏 推拉窗防脱落装置 住宅工程分户验收管理办法 检验项目及内容 检验标准 玻璃品种、厚度、标识 应使用安全玻璃的部位：室内隔断，≥7层开窗，≥1.5m2门窗玻璃，距地≤0.5落地窗，幕墙（全玻璃墙除外），门、天窗、屋面、吊顶、栏板、出入口，易造成伤害的其它部分，安全玻璃应有3C认证标志 铝合金允许偏差2.5mm，塑料允许偏差3mm 铝合金允许偏差2mm，塑料允许偏差3mm 铝合金及塑料允许偏差5mm 门窗开启方向符合设计要求；门窗扇开启灵活，无碰擦、自开、自关、回弹现象 安装数量齐全，位置准确，活动灵活，安装牢固 采用硅酮密封胶填缝饱满，粘接牢固，密封胶表面应光滑、顺直、无裂缝 应安装完好，不得脱槽，压条接缝不大于0.5mm 检验方法 观察检查;厚度测量采用精度0.1mm以上游标卡尺测量，每部位测1点；标识观察检查 门窗竖框垂直度 门窗横框的水平度 门窗竖向偏离中心 门窗启闭 五金件 框四周嵌填与密封 压条、密封胶条或毛毡安装 通风面积 用1米垂直检测尺检查，每竖框1点 用1米水平尺和塞尺检查，每框1点 用钢尺检查，每侧上下各测1点 观察检查 观察，手板检查 观察及轻敲门框检查 观察检查 自然通风卧室、起居室、明卫生间的通风口面积≥计算风口面积与地板面积，进行比地板面积的1/20，厨房≥地板面积的1/10且≥0.6m2 对 三、栏杆安装质量 栏杆高度、竖杆净距及防攀爬登措施 护栏玻璃 阳台、屋面等临空处：临空高度24m以下时，栏钢尺检查，每处扶手及栏杆各测2杆高度≥1.05m；临空高度≥24m时,栏杆高度≥1.10m 点，栏杆型式观察检查 不承受水平荷载的;厚度≥5mm钢化玻璃或≥6.38mm的夹层玻璃；承受水平荷载的：厚度≥12精度0.1m以上工具测量，每部位钢化玻璃或钢化夹层玻璃;当护栏一侧距楼地面高测1点，观察检查 度为5m及以上时必须使用钢化夹层玻璃：栏杆应牢固可靠 栏杆表面无明显划痕、无凹损和明显色差；栏杆整齐一致，位置正确；栏杆焊疤处理平整；木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑、焊渣、毛刺等 观察检查 栏杆扶手表面外观质量 四、防水工程质量 屋面渗漏 无渗漏 雨淋或潜水2小时后，观察检查，可做蓄水检验时，其蓄水时间不应小于24小时 屋面及檐沟排水坡度积水 刚性防水分割缝、交接缝 立面卷材接头 卷材粘接、接缝 坡度符合设计要求，无积水、泛水现象 观察。坡度尺测量检查 纵横间距不宜大于3m，分割缝内应歉填柔性密封材料 端部裁齐，塞入预留凹槽内或用金属压条钉压固定，最大钉距≤900mm，并用密封材料嵌填封严 粘接牢固，密封严密，不得有皱折，翘边和鼓泡等现象 观察检查 观察、钢尺检查 观察检查 住宅工程分户验收管理办法 编号ADC-GC-ZY29 版号：A/1 页码：第4页共11页 检验项目 检验标准 及内容 屋面防水层表面质量、构造要求 刚性防水层表面应平整、压光、不起砂、不起皮、不开裂；分割缝应平直，位置准确；卷材铺粘接缝严密，不得有褶皱、鼓泡和翘边现象；嵌缝密封应与两侧基层粘牢，密封部位光滑、平直，不得有开裂、鼓泡、下榻现象；平瓦屋面的基层应平整、牢固，瓦片排列整齐、平直、搭接合理，接封严密，不得有残缺瓦片 无渗漏、坡向正确、排水顺畅、无积水 墙面无渗漏，滴水线应内高外低，整齐顺直无爬水 检验方法 观察检查 防水地漏渗漏 外墙渗漏 最小蓄水深度不得小于20mm，蓄水24小时后，观察检查 淋水6小时或下雨后，观察检查 五、室内外空间尺寸偏差 室内净高（楼地面设泛水净高允许负偏差不得超过15mm，极差不超过激光测距仪检测，每房间（除厨坡度的房间除外） 20mm（以每间为单位） 房、卫生间、阳台、露台外）测5点（距墙、柱四角300-500mm各测一点，中间一点） 净开间、净进深 净开间、进深及极差不得超过20mm 激光测距仪检测，每房间（除厨房、卫生间、阳台、露台外）测2点（距墙、柱四角300-500mm各测一点） 激光测距仪检测，每房间（除厨房、卫生间、阳台、露台外）测5点（距墙、柱四角300-500mm各测一点，中间一点） 激光水平仪或钢尺检测，测四个角部边长 地面水平度 开间（进深）5m以内时不超过20mm，开间（进深）超过5m时每延米不超过5mm 厨房、卫生间、阳台、露长度、宽度极差不超过10mm 台尺寸（无墙体除外） 六、给排水工程质量 管道渗漏 无渗漏，给水管道，水嘴、阀门、排水管均无渗漏 给水管水压试验，排水管灌水，卫生洁具满水和通水试验 管道坡度、垂直度 坡度应符合设计要求，排水通畅。立管垂直度允许偏差3mm/m，全长5m以上的立管累积偏差不大于15mm 应采用45度三通或45度四通和90度斜三通、斜四通 不得穿通沉降缝、伸缩缝、变形缝、烟道和风道。不得穿过卧室 水平尺、拉线尺量检查 排水管连接 排水立管布置 观察检查 观察检查 排水塑料管伸缩节、检查伸缩节应每层设置，间距不得大于4m，并靠 观察检查 口或清扫口、阻火圈或防近汇水点设置；阻火圈或防火管要求每层设火套管设置 置；检查口或清扫口应在立管上每隔一层设置一个，转角小于135度污水横管上必须设置，最底层和有卫生器具的最高层必须设置。 住宅工程分户验收管理办法 编号ADC-GC-ZY29 版号：A/1 页码：第5页共11页 检验项目和内容 管道支架 检验标准 支架位置准确，预埋应平整牢固、间距符合规定：给水管关卡牢固，与管子接触紧密；φ25塑料管及复合管冷水水平管支架间距≤0.7m；φ75以立管上的支架间距≤2m 检验方法 观察及钢尺检查 地漏水封、存水弯 地漏低于排水表面，盖结合严密无翘边，周边观察及尺量检查 无渗漏；地漏水封高度≥50mm;存水弯的水封深度≥50mm 排水主立管及水平干管做通球试验检查 观察检查 管道、地漏排水畅通 排水畅通，无堵塞现象 套管设置 管道穿墙和楼板，应设套管；楼板内的套管顶部应高出结构地面20mm，卫生间及厨房套管顶部的应高出结构地面50mm；安装在墙壁内的套管其两端与饰面齐平；穿墙套管与管道之间缝隙应用阻燃密实材料填实，穿楼板套管与管道之间缝隙应用阻燃密实材料和防水油膏填实。 伸顶通气管高度 非上人屋面≥300mm;上人屋面≥2m；4m以内有钢尺检查 门窗；≥门窗顶600mm，不得有负偏差，并应根据防雷要求设置防雷装置 七、电气工程安装质量 配电箱 电气元件规格、型号、数量符合设计要求；标识清楚、开关灵活；接地连接正确 观察检查 开关插座安装位置、外观 位置正确，紧贴墙面，四面无缝隙，安装牢固，表面光滑整洁，无碎裂、划伤、装饰帽齐全；公共部位采用节能自熄或声控开关；开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内面板高差允许偏差5mm；面板的垂直允许偏差0.5mm；插座高度距地面一般为30cm，不应低于20cm，开关一般距地1.3m，应考虑使用方便 电源插座的数量应符合设计规范要求 相位正确、接地可靠、线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为蓝线，接地线黄绿双色线；接线紧密，插座与插件之间的导线不得采用接线柱 线径符合设计要求，标识齐全。 观察检查 插座数量 插座相位、接地 观察检查 用插座监测仪监测 电线线径、标识 电气回路测试 观察检查 导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于测试检查 0.5兆欧。电路保护和避雷接地电阻必须小于1欧 焊接可靠，点位不遗漏，必须用3C认证 观察检查 接地等电位 八、通风空调工程质量 烟道、排气道留孔 燃气管道 留孔高度不低于窗顶以上50mm，烟道挡烟装置牢固，倒吸不得脱落 表面洁净，油漆到位，交接面修补密实、无明显色差，首层穿墙符合要求 观察检查 观察检查 住宅工程分户验收管理办法 编号ADC-GC-ZY29 版号：A/1 页码：第6页共11页 检验项目和内容 烟道 检验标准 表面无裂缝止回阀安装牢固，无缝隙 检验方法 观察检查 出屋面高度；平屋面≥0.60m且比女儿墙高钢尺检查 0.3m；坡屋面：①中心距屋脊≤1.5m时，≥屋脊0.6m；②中心距屋脊1.5-3.0m时；≥屋面0.60m且≥屋脊；③中心距屋脊≥3m时；≥屋面0.60m且其顶部与屋脊连接同水平线之间夹角≤10度，不得有负偏差 位置、大小正确，排水坡正确，无渗漏和反坡 观察检查 采用有组织排放形式，符合设计要求 观察检查 空调孔、板设置 空调冷凝水 九、公共部位、公用设施设置 楼梯梯段净宽 楼梯平台净宽 不应小于1.10m，六层及六层以下的住宅，不钢尺检查，每梯段上下各测1点 应小于1.0m（扶手中心与墙面的水平距离），不得有负偏差 ≥梯段净宽，且≥1.20m（扶手中心与墙面（含突出物）的水平距离），不得有负偏差 钢尺检查，每梯段目测选择偏差较大处，每梯段各测1处 楼梯栏杆高度、竖杆净距及防攀登措施 1、栏杆高度≥0.9m（从踏步可踏面算起），楼梯水平段长度大于0.5m时，栏杆高度≥1.05m 2、垂直杆件净距≤0.11m不得有负偏差 3、栏杆设计应防止儿童攀爬 观钢尺检查，每处扶手及栏杆各测2点 钢尺检查，每梯段目测选择偏差较大处，每梯段不少于3处 钢尺检查 观察检查 楼梯踏步高宽差 楼梯顶层平台 踏步宽度≥0.26m，踏步高度≤0.175m，相邻踏步高度差≤10mm，每踏步两端宽度差≤10mm 混凝土翻边不低于100mm 墙面平整，阴阳角方正顺直，斜坡表面平整， 梁表面平整，梁底宽度一致，涂料均匀，无色 楼梯走道外观检查质量 差。地砖铺贴平整，色泽一致，不起壳，无裂缝，无掉角、缺棱，砖缝均匀顺直，楼梯挡水线、挂落线宽度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角方正 防火门 电梯门净宽 高度宽度符合要求，油漆涂刷均匀无漏刷，开启灵活，五金齐全 ≥0.8m 测试检查 钢尺检查 钢尺检查 高层首层疏散外门净宽 ≥1.1m 住宅工程分户验收管理办法

编号ADC-GC-ZY29 版号：A/1 页码：第7页共11页 附表二 住宅工程质量分户验收

综合表

验收位置：＿幢＿层＿号 时间：＿年＿月＿日 验收项目 验收内容 质量要 检查情况描述 求 楼地面面层 地面面层粘接牢固，无空鼓（空鼓面积不大于400cm2可不计）；面层表面不应有裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷；地面颜色一致，无明显修补痕迹；有排水坡度要求的面层不得有倒泛水和积水现象 墙面面层 一、楼地面、墙面和顶棚面层质量 顶棚面层 墙面面层粘接牢固，无空鼓（空鼓面积不大于200cm2，且每自然间不多于2处者可不计）；抹灰面层应无爆灰和裂缝；墙面面层表面光滑、洁净、接槎平整；护角、孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整，涂料涂饰均匀 抹灰层与基层之间必须粘接牢固，无脱层、空鼓；抹 灰层面层应无爆灰和裂缝；采用免抹灰工艺的顶棚不应有可见的裂缝 门窗尺寸门 门洞最小宽度;公用外门1.20m,户门起居室卧室门 0.9m，厨房门0.80m，卫生间门阳台门（单扇） 0.70m；门洞最小高度：2.00m;外窗台净高或其防护栏 高度≥0.90m，不得有负偏差。 门窗启闭性能 门窗应开启灵活、关闭严密，无倒翘、自开、自关、 二、门窗回弹现象；进户门开启方向符合设计要求 安装质量 五金件 安装数量齐全，位置准确，活动灵活，安装牢固 框四周嵌填与采用硅酮密封胶填缝饱满，粘接牢固，密封胶表面应 密封 光滑、顺直、无裂缝；采用压条、密封胶条或毛毡安装，不得脱槽 栏杆高度 三、栏杆栏杆扶手表面安装质量 外观质量 临空高度24m以下时：栏杆高度≥1.05m,临空高度≥24m时，栏杆高度≥1.10m；垂直杆件净距≤0.11m，不得有负偏差 栏杆表面无明显划痕、无凹损和明显色差；栏杆整齐 一致，位置正确；栏杆焊疤处理平整；木扶手拼接牢固，扶手背不弯曲，腻子批嵌密实，油漆表面涂刷后无锈斑。焊渣、毛刺等。 四、防水房间和阳台防无渗漏，排水坡向正确，排水通畅，不得有倒泛水和 水 积水现象 质量 五、给排水工程安装质量 管道渗漏 排水管连接 排水塑料管伸缩节、检查口或清扫口、阻火圈或防火套管 无渗漏，排水坡向正确，排水通畅，不得有倒泛水和 积水现象 无渗漏、给水管道、水嘴、阀门、排水管均无渗漏 伸缩节应每层设置，间距不得大于4m，并靠近汇水 点设置；阻火圈或防火套管要求每层设置；检查口和清扫口应在立管上每隔一层设置一个，转角小于135度污水横管上必须设置，最底层和有卫生器具的最高层必须设置。 地漏水封、存地漏低于排水表面，盖结合严密无翘边，周边无渗水弯 漏，地漏水封高度≥50mm，存水弯的水封深度≥50mm 住宅工程分户验收管理办法 配电箱安装 编号ADC-GC-ZY29 版号：A/1 页码：第8页共11页 电气元件规格、型号、数量符合设计要求；标 识清楚、开关灵活、接地连接正确 开关插座安装位置正确，紧贴墙面，四面无缝隙，安装牢 位置、外观 固，表面光滑整洁，无碎裂、划伤、装饰帽齐 全；公共部位采用节能自熄或声控开关；开六、电气关、插座面板并列安装高差允许偏差工程安装0.5mm；每户内面板高差允许偏差5mm；面质量 板的垂直允许偏差0.5mm插座高度离地面一般为30cm，不应低于20cm，开关一般距地1.3m，应考虑使用方便 表面无裂缝，止回阀安装牢固，无缝隙 七、通风烟道 空调工程空调孔、板设位置、大小正确，排水坡向正确，无渗漏和反 置、空调冷凝坡；空调冷凝水采用有组织排放形式，符合设质量 水 计要求 偏差数值（mm） 合格率% 内容 八、室内 层高 +20mm -10mm 空间尺寸20mm 偏差（40墙间距 (极差) 分） 墙体 平整度 5mm 垂直度 8mm 九、其它问题 检查人签名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 检查日期： 年 月 日

住宅工程分户验收管理办法

编号ADC-GC-ZY29 版号：A/1 页码：第9页共11页 附件三 住宅工程质量缺陷投诉反

馈表

编号： 项目名称 竣工及交房时间 建设单位 施工单位 质量缺陷及部位 裂缝 物业单位 总套数实际交房套数 交房后1个月内占总套数的百分交房后3个月内占总套数的百分总数（套） 比（%） 总计（套） 比（%） 墙面 地面 渗漏 外墙 屋面 厨卫楼地面 门窗 地下室 装饰工程 墙面抹灰 墙面涂料 墙面地砖 阳台栏杆 门窗工程-配件、玻璃 等 水电安装 通风空调公共部位 公共部位 其他项目 备注 注：1、此表由地区公司营销客服部在交房三个个月后，填好后交给总部工程中心。 2、此表作为工程质量后评估的一个数据统计反馈，请如实填好。

填表人：＿＿＿＿＿ 日期：＿＿＿＿＿ 审核：＿＿＿＿＿＿ 日期：＿＿＿＿＿＿