２８３ 柬工紊 术 理论研究 房地产金融的风险及防范 雷少奇 （武汉东湖学院，武汉４３０２１２） 摘要：随着我国经济发展，农村向城镇化的转型，带动了我国房地产业的成长。到目前为止，房地产业成为拉动我国经济的主要产业，因此 房地产业是否能够健康的发展是关乎我国社会经济发展的重要因素。同时，从另一个角度来讲，农村城镇化的发展以及进城务工人员对住房的 需求，也促使房地产业的发展成为了关乎广大民生的问题。所以，在对待房地产金融面临的风险时我们应给与足够的重视。本文就分析房地产 金融的各种风险，从而提出防范风险的措施。 关键词：房地产金融；风险；防范 １ 房地产金融的概述 房地产金融，顾名思义就是指跟房地产业有关的金融活动。具 体来说，就是在房地产开发、流通和消费的过程中所发生的资金筹集、 融通的一系列金融活动。房地产金融的主要作用就是为房地产开发 商提供必要的资金支持，因此在房地产金融的范畴内就有了资金的 提供者金融机构和资金需求者房地产开发商。在面临风险时，双方 都应采取积极的措施予以防范。 房地产金融的业务内容主要包括：房地产信贷融资、房地产股 本融资以及吸收房地产业的存款、开办住房储蓄等。房地产的基本 特征是： １．１ 以不动产为抵押品来保证贷款的偿还 即借款人以其所有的房屋作抵押来获得资金，如果一旦没有能 力偿还贷款则金融机构将对抵押的房屋进行低价拍卖来减少损失。 １．２ “无转移抵押”的性质 也就是说借款人依旧是抵押品的合法所有者，拥有抵押品的所 有权和使用权，而贷款人则只拥有抵押品的平衡产权，除此之外没 有其他的权利，只有在借款人力还款时才拥有收押权。 １．３杠杆效应 也就是说以相对较少的资金来获取物品所需的大笔贷款。即在 房屋交易中我们交付少量的首付就可以获得房屋的使用权。 以上房地产金融的特性决定了其面临巨大的风险，尤其是道德 风险，所以说加强房地产金融风险的防范是我们必须重视和解决的。 ２房地产金融风险的分类 通过总结我国房地产金融的发展现状，我们可以将房地产金融 面临的风险分为四类，即信用风险、操作风险、市场风险以及其他 风险。 （１）信用风险，即道德风险，由于房地产金融的特性杠杆效应， 使得信用风险的事故极易发生。目前房地产的销售模式就是支付少 量的首付就可以获得房屋的使用权，这样一来借款人不积极还款便 造成了商业银行的呆账死账，长此以往不严加防范的话便会给金融 机构会造成严重的损失。 （２）操作风险，是指在房地产经营中因人员的失误、自然灾害、 意外事故或者是机器故障等一系列非可抗性因素造成的金融机构的 损失。房地产的经营和金融机构的运作涉及多个部门、多个经营环节， 所以每个工作人员、每个环节都有可能发生失误，这是我们不能完 全避免的，所以我们也要把这种系统性的风险导致的损失考虑在内 予以防范。 （３）市场风险，是指由于市场供求的不确定性导致金融机构损 失的风险。当面临国家调整，直接影响房地产市场销售问题时， 金融机构的收益也相应地不稳定，进而形成了市场风险。同时，我 国房地产金融的融资方式过于单一，仅局限于跟商业银行合作，向 商业银行贷款，这便加剧了市场风险的作用力。 （４）其他风险，包括制度和法律的风险，是指一段时间内 制定的制度或法律对房地产金融造成影响甚至损失的风险；利率风 险，在一段时间内利率的波动会影响到房地产金融，对于金融机构 来讲如果存款利率上升，贷款利率下降，将会对其营业利润造成影响； 还有就是抵押物处置风险，在房地产金融中大多以房屋作为抵押品， 一旦借款人无法偿还贷款时金融机构将面临低价拍卖抵押品的局面， 会造成金融机构的部分损失。 ３房地产金融防范风险的措施 通过分析我国房地产金融的发展现状，总结出我国目前面临的 房地产金融的风险，那么我们应将不遗余力的寻找防范风险的对策， 以期减少金融机构的损失，使其更好的和房地产行业合作，达到繁 荣我国房地产行业的目的。 首先，针对存在的信用风险，从国家角度来讲，我国因该 出台相应的法律法规，严格规范人们的金融行为按合同依法进行； 从以商业银行为代表的金融机构来讲，应该在贷款之前做好充分的 审核准备，同时相应的完善贷款审核制度和信用监督机制，仅把资 金贷给信用良好的企业或个人。 其次，对于房地产金融的市场风险，我们应加强房地产市场管 理和制度建设，同时我国应对房地产业进行宏观，从而达到控 制房价平稳的效果。通过增加供给、抑制需求来控制房价上涨，房 价平稳了房地产市场的销售量和营业额的波动就会趋于平缓，对于 市场风险的规避的效果则就会相应的体现出来。 再其次，对于其他风险的防范我们则要从以商业银行为代表的 金融机构入手，加强商业银行的风险管理。具体则要求我们完善银 行的治理结构，提高商业银行的风险计量水平，严格把控风险指数， 把风险因子扼杀在萌芽状态，同时也要完善商业银行内部稽查监督 机制，各部门问相互监督，相互检查，避免银行内部的失误。 最后，对于操作风险的防范，我们因该做好充分的员工的教育 培训工作，同时对机器设备进行定期维护修理，及时发现问题及时 解决问题，尽量降低操作风险的发生。 ４结论 房地产经济作为我国经济增长的的主要力量发展迅速，而房地 产金融则是支撑其发展的主干之～，解决好房地产金融的风险防范 问题则是为房地产发展铺平了道路，希望本文可以为房地产业的发 展有所帮助。 参考文献： ［１］王佳．我国房地产金融风险及防范研究【Ｄ］．东北财经大 学，２００５． ［２］原维妮．房地产金融风险及防范研究【Ｄ］．中国海洋大学，２００４．
