房产测绘方案

3.1.3房产测量的成果房产测量成果包括：房产簿册，房产数据和房产图集。

3.2房产测量的基本精度要求3.2.1房产平面控制测量的基本精度要求末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过±0.025m。

3.2.2房产分幅平面图与房产要素精度(1)模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.5mm。

(2)利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.6mm。

(3)对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过±0.05m。

(4)采用已有坐标或已有图件，展绘成房产分幅图时，展绘中误差不超过图上±0.1mm。

3.3测量基准3.3.1坐标系统房产测量应采用1980西安坐标系或地方坐标系，采用地方坐标系时应和国家坐标系联测。

3.3.2平面投影统一采用高斯-克吕格正形投影，3°分带。为满足本项目精度，建议中

央子午线经度选择为106°27′。

3.3.3高程测量基准房产测量一般不测高程，需要进行高程测量时，采用1985国家高程基准。

四、平面控制测量4.1一般规定项目控制网采用GPS定位测量方法。控制网点的布设、观测、计算严格按照《全球定位系统（GPS）测量规范》GBT18314-2009执行。

4.2平面控制网点的布设4.2.1选点房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。结合精度要求和本项目区特点，建议布设C级控制网为首级控制网，并在此基础上作D级控制网点加密。

测区内应至少提供3个国家Ⅱ等控制点。

4.2.2埋石各级控制点应埋设固定标石，可现场浇筑或预制。埋设标石有困难的沥青或水泥地面上可打入刻有十字的钢桩代替标石，在四周凿刻边长为20cm×20cm的方框，涂以红漆，内写等级及点号。

在城郊土质及城镇不适宜用钢桩的地面必须埋设标石。标石埋设时，坑底应填以砂土并捣固夯实，标石面要高于地面5-10mm。点位位于耕作地区时，应埋设于非耕种地上。

控制点埋设结束后均应在现场绘制点之记，经二级检查无误后制作电子版点之记，并在上交成果目录下保存备份。

标石、钢桩规格参照《全球定位系统（GPS）测量规范GB/T18314-2009》执行。

4.3控制网的施测埋石结束，等待1个月以上的沉降期后，开始对C级网点的进行数据采集、处理，解算出C级控制点成果后，再对D级网点的进行数据采集、处理，解算出D级控制点成果。加密过程需与高等级网点联测。各级GPS控制点成果处理完成后，利用四川省测绘地理信息局GNSS基站，解算出测区参数，进行图根点测量。

（1）精度指标表：静态相对定位测量的仪器要求等级平均边长D(km)GPS接收机性能接收机标称精度观测量同步观测接收机数C级20双频/全波长10mm+5ppm载波相位L1/L2≥4D级5双频或单频10mm+10ppmL1载波相位≥3表：静态相对定位测量技术设计指标等级卫星高度角(°)有效观测卫星总数时段中任一卫星有效观测时间(h)平均重复设站数观测时段长度(h)数据采样间隔（s）点位几何强度因子(PDOP)C级≥15≥6≥4≥2≥410～30≤6D级≥15≥4≥1≥1.6≥15～15≤6（2）观测要求1）观测前，应编制GPS卫星可见性预报表。预报表应包括可见卫星号、卫星高度角和方位角、最佳观测卫星、最佳观测时间等内容；2）每天出发前应检查电池容量是否充足，接收机内存是否充足；3）观测组应严格按调度表规定的时间进行作业，保证同步观测同一卫星组。需改变作业计划时，应由组长统一调配；4）开、关机前后，作业员量取天线高，两次量高互差不得大于3mm，取平均值作为最后结果；5）仪器工作正常后，作业员应及时逐项填写测量手簿中各项内容。一个时间段落中不得进行以下操作：关闭接收机又重新启动；进行自测试；改变卫星高度角；改变数据采样间隔；改变天线位置；按动关闭或删除文件等功能键；6）观测员作业期间不得擅自离开测站，防止出现意外。观测过程中不应在接收机旁使用对讲机；7）参数转换时应注意本区高程异常值。

（3）平差计算、检核平差计算、检核采用随机软件进行；应从高等级到低等级逐级计算。

4.4RTK图根点控制测量时间系统：RTK测量宜采用协调世界时（UCT）。当采用北京标准时间(BCT)时，应考虑时区差与UCT转换。

（1）RTK控制测量前，应根据本测区任务需要，根据已知点、本次控制测量各级控制点、四川省测绘局GNSS基站坐标系统，求出转换参数。

（2）RTK图根控制测量，观测的每个图根点观测次数不少于3次，且应有一个以上方向通视。

（3）图根点标志宜采用木桩、铁钉。

（4）用RTK施测的图根控制点成果，应进行100%的内业质量检查和总点数不少于10%的外业检测，采用相应等级的卫星定位GPS快速静态定位技术测定坐标、全站仪测量边长和角度的方法，检测点应均匀分布测区。

五、房产调查5.1一般规定5.1.1房产调查的内容房产调查，分房屋用地调查和房屋调查，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况，以及地理名称和行政境界的调查。

5.2房产单元的分类5.2.1房屋用地的调查与测绘单元房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行。

5.2.2房屋的调查与测绘单元房屋调查与测绘以幢为单元分户进行。

5.3幢与幢号5.3.1幢的定义幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

5.3.3房产权号在他人用地范围内所建的房屋，应在幢号后面加编房产权号，房产权号用标识符A表示。

5.3.4房屋共有权号多户共有的房屋，在幢号后面加编共有权号，共有权号用标识符B表示。

5.4.2房屋用地座落房屋用地座落是指房屋用地所在街道的名称和门牌号。房屋用地座落在小的里弄、胡同和小巷时，应加注附近主要街道名称；缺门牌号时，应借用毗连房屋门牌号并加注东、南、西、北方位；房屋用地座落在两个以上街道或有两个以上门牌号时，应全部注明。

5.4.3房屋用地的产权性质房屋用地的产权性质按国有、集体两类填写。集体所有的还应注明土地所有单位的全称。

5.4.4房屋用地的等级房屋用地的等级按照当地有关部门制定的土地等级标准执行。

5.4.5房屋用地的税费房屋用地的税费是指房屋用地的使用人每年向相关部门缴纳的费用，以年度缴纳金额为准。

5.4.6房屋用地的使用权主房屋用地的使用权主是指房屋用地的产权主的姓名或单位

名称。

5.4.7房屋用地的使用人房屋用地的使用人是指房屋用地的使用人的姓名或单位名称。

5.4.10用地范围的界标用地范围的界标是指用地界线上的各种标志，包括道路、河流等自然界线；房屋墙体、围墙、栅栏等围护物体，以及界碑、界桩等埋石标志。

5.4.11用地用途分类用地用途分类按《房产测量规范第1单元：房产测量规定》GB/T17986.1－2000附录A中的A3执行。

5.4.12用地略图用地略图是以用地单元为单位绘制的略图，表示房屋用地位置、四至关系、用地界线、共用院落的界线，以及界标类别和归属，并注记房屋用地界线边长。

房屋用地界线是指房屋用地范围的界线。包括共用院落的界线，由产权人（用地人）指界与邻户认证来确定。提供不出证据或有争议的应根据实际使用范围标出争议部位，按未定界处理。

5.5房屋调查5.5.1房屋调查的内容房屋调查内容包括房屋座落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。

5.5.2房屋的座落房屋的座落按5.5.2要求调查。

5.5.3房屋产权人(1)私人所有的房屋，一般按照产权证件上的姓名。产权人已死亡的，

应注明代理人的姓名；产权是共有的，应注明全体共有人姓名。

(2)单位所有的房屋，应注明单位的全称。两个以上单位共有的，应注明全体共有单位名称。

(3)房地产管理部门直接管理的房屋，包括公产、代管产、托管产、拨用产等四种产别。公产应注明房地产管理部门的全称。代管产应注明代管及原产权人姓名。托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称。拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。

5.5.4房屋产别房屋产别是指根据产权占有不同而划分的类别。按两级分类调记，具体分类标准按《房产测量规范1》附录A中的A4执行。

5.5.6房屋总层数与所在层次(1)房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

(2)所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。

5.5.6房屋建筑结构房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别，具体分类标准按《房产测量规范1》附录A中的A5执行。

5.5.8房屋建成年份房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建成年份，应分别注明。

5.5.9房屋用途房屋用途是指房屋的实际用途。具体分类标准按《房产测量规范1》附录A中的A6执行。一幢房屋有两种以上用途，应分别调查注明。

5.5.10房屋墙体归属房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分别注明自有墙、共有墙和借墙等三类。

5.5.11房屋产权的附加说明在调查中对产权不清或有争议的，以及设有典当权、抵押权等他项权利的，应作出记录。

5.5.12房屋权界线示意图房屋权界线示意图是以权属单元为单位绘制的略图，表示房屋及其相关位置、权界线、共有共用房屋权界线，以及与邻户相连墙体的归属，并注记房屋边长。对有争议的权界线应标注部位。房屋权界线是指房屋权属范围的界线，包括共有共用房屋的权界线，以产权人的指界与邻户认证来确定，对有争议的权界线，应作相应记录。

5.6行政境界与地理名称调查5.6.1行政境界调查行政境界调查，应依照各级人民政府规定的行政境界位置，调查区、县和镇以上的行政区划范围，并标绘在图上。街道或乡的行政区划，可根据需要调绘。

5.6.2地理名称调查(1)地理名称调查（以下简称地名调查）包括居民点、道路、河流、广场等自然名称。

(2)自然名称应根据各地人民政府地名管理机构公布的标准名或公安机关编写的地名进行。凡在测区范围内的所有地名及重要的名胜古迹，均应调查。

5.6.3行政机构名称调注行政机构名称只对镇以上行政机构进行调查。

5.6.4企事业单位名称的调注应调查实际使用该房屋及其用地的企事业单位的全称。

类别代码用1位数表示，其中：3表示界址点。

(2)界址点测量从邻近基本控制点或高级界址点起算，以极坐标法、支导线法或正交法等野外解析法测定，也可在全野外数据采集时和其他房地产要素同时测定。

(3)丘界线测量，需要测定丘界线边长时，用预检过的钢尺丈量其连长，也可由相邻界址点的解析坐标计算丘界线长度。对不规则的弧形丘界线，可按折线分段丈量。

测量结果应标示在分丘图上。供计算丘面积及复丈检测之依据。

(4)界标地物测量，应根据设立的界标类别、权属界址位置（内、中、外）选用各种测量方法测定，测量结果应标示在分丘图上。

界标与邻近较永久性的地物宜进行联测。

6.3房屋及其附属设施测量(1)房屋应逐幢测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量，独立成幢房屋，以房屋四面墙体外测为界测量；毗连房屋四面墙体，

在房屋所在人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体所有权范围为界测量。每幢房屋除按本规范要求的精度测定其平面位置外，应分幢分户丈量作图。丈量房屋以勒脚以上墙角为准；测绘房屋以外墙水平投影为准。

(2)房屋附属设施测量，柱廊以柱外围为准，檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准；门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准；门墩以墩外围为准；门顶以顶盖投影为准；室外楼梯和台阶以外围水平投影为准。

房角点测量不要求在墙角上都设置标志，可以房屋外墙勒脚以上（100±20）cm处墙角为测点。房角点测量一般采用极坐标法、正交法测量。对正规的矩形建筑物，可直接测定三个房角点坐标，另一个房角点的坐标可通过计算求出。

(4)其他建筑物，构筑物测量是指不属于房屋，不计算房屋建筑面积的独立地物以及工矿专用或公用的贮水池、油库、地下人防干支线等。

独立地物的测量，应根据地物的几何图形测定其定位点。亭以柱外围为准；塔、烟囱、罐以底部外围轮廓为准；水井以中心为准。构筑物按需要测量。

共有部位测量前，须对共有部位认定，认定时可参照购房协议、房屋买卖合同中设定的共有部位，经实地调查后予以确认。

6.4陆地交通、水域测量(1)陆地交通测量是指铁路、道路桥梁测量。铁路以轨距外缘为准；道路以路缘为准；桥梁以桥头和桥身外围为准测量。

(2)水域测量是指河流、湖泊、水库、沟渠、水塘测量。河流、湖泊、水库等水域以岸边线为准；沟渠、池塘以坡顶为准测量。

(3)其他相关地物测量其他相关地物是指**、站台、阶梯路、游泳池、消火栓、检阅台、碑以及地下构筑物等。

消火栓、碑不测其外围轮廓，以符合中心定位。**、阶梯路均依比例绘出，取其水平投影位置。站台、游泳池均依边线测绘，内加简注。地下铁道、过街地道等不测出其地下物的位置，只表示出入口位置。

7.1.2分幅图的规格(1)分幅图采用50cm×50cm正方形分幅。

(2)建筑物密集区的分幅图一般采用1：500比例尺，其他区域的分幅图可以采用1：1000比例尺。

(3)分幅图的图纸采用厚度为0.07mm~0.1mm经定型处理、变形率小于0.02%的聚脂薄膜。

(4)分幅图的颜色一般采用单色。

7.1.3分幅图应表示的基本内容分幅图应表示控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物，以及与房地产有关的地籍地形要素和注记。

7.15分幅图绘制中各要素取舍与表示办法(1)行政境界一般只表示区、县和镇的境界

线，街道办事处或乡的境界根据需要表示，境界线重合时，用高一级境界线表示，介线与丘界线重合时，用丘界线表示，境界线跨越图幅时，应在内外图廓间的界端注出行政区划名称。

(2)丘界线表示方法。明确无争议的丘界线用丘界线表示，有争议或无明显界线又提不出凭证的丘界线用未定丘界线表示。丘界线与房屋轮廓线或单线地物线重合时用丘界线表示。

(3)房屋包括一般房屋、架空房屋和窑洞等。房屋应分幢测绘，以外墙勒脚以上外围轮廓的水平投影为准，装饰性的柱和加固墙等一般不表示，临时性的过渡房屋及活动房屋不表示；同幢房屋层数不同的应绘出分层线。窑洞只绘住人的，符号绘在洞口处。架空房屋以房屋外围轮廓投影为准，用虚线表示；虚线内四角加绘小圈表示支柱。

(4)分幅图上应绘制房屋附属设施，包括枝廊、檐廊、架空通廊、底层阳台、门廊、门楼、门、门墩和室外楼梯，以及和房屋相连的台阶等。

a)柱廊以柱的外围为准，图上只表示四角或转折处的支柱；b)底层阳台以底板投影为准；c)门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准；d)门顶以顶盖投影为准；e)门墩以墩的外围为准；f)室外楼梯以水平投影为准，宽度小于图上1mm的不表示；g)与房屋相连的台阶按水平投影表示，不足五阶的不表示。

(5)围墙、栅栏、栏杆篱笆和铁丝网等界标围护物均应表示，其他围护物根据需要表示。临时性或残缺不全的单位内部的围护物不表示。

(7)与房产管理有关的地形要素包括铁道、道路、桥梁、水系和城墙等地物均应表示。

亭、塔、烟囱以及水井、停车场、球场、花圃、草地等可根据需要表示。

a)铁路以两轨外缘为准；道路以路缘为准；桥梁以外围投影为准；城墙以基部为准；沟、渠、水塘、游泳池等以坡顶为准；其中水塘、游泳池等应加简注。

b)亭以柱的外围为准；塔、烟囱和罐以底部外围轮廓为准；水井以井的中心为准；停车场、球场、花圃、草地等以地类界线表示，并加注相应符号或加简注。

7.1.6地理名称注记(1)地名的总名与分名应用不同的字级分别注记。

(2)同一地名被线状地物和图廓分割或者不能概括大面积和延伸较长的地域、地物时，应分别调注。

(3)单位名称只注记区、县级以上和使用面积大于图上100平方米的单位。

7.1.7图边处理与图面检查(1)接边差不得大于本规范规定的界址点、地物点位中误差的2（2开方）倍，并应保证房屋轮廓线，丘界线和主要地物的相互位置及走向的正确性。

(2)自由图边在测绘过程中应加强检查，确保无误。

7.2房产分丘图的绘制分丘图是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。

7.2.1分丘图的规格(1)分丘图的幅面可在787mm×1092mm的1/32～1/4之间选用。

(2)分丘图的比例尺，根据丘面积的大小，可在1：100～1：1000之间选用。

(3)分丘图的图纸一般采用聚脂薄膜，也可选用其他材料。

7.2.2分丘图的技术要求(1)展绘图廓线，方格网和控制点的各项误差不超过7.1.3.1中的规定。

(2)分丘图的坐标系统与分幅图的坐标系统应一致。

7.2.3分丘图上应表示的内容分丘图上除表示分幅图的内容外，还应表示房屋权界线、界址点点号、窑洞使用范围，挑廓、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。

7.2.4分丘图上周邻关系的描述分丘图上，应分别注明所有周邻产权所有单位（或人）的名称，分丘图上各种注记的字头应朝北或朝西。

7.2.5毗邻墙体的表示与测量测量本丘与邻丘毗连墙体时，共有墙以墙本中间为界，量至墙体厚度的1/2处；借墙量至墙体的内侧；自有墙量至墙体外侧并用相应符号表示。

7.2.6重合要素的表示与处理房屋权界线与丘界线重合时，表示丘界线，房屋轮廓线与房屋权界线重合时，表示房屋权界线。

7.2.7图面检查与图廓整饰分丘图的图廓位置，根据该丘所在位置确定，图上需要注出西南角的坐标值，以公里数为单位注记至小数后三位。

八、房产面积测算8.1一般规定8.1.1房产面积测算的内容面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

8.1.2房屋的建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

8.1.3房屋的使用面积房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

8.1.4房屋的产权面积房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

8.1.5房屋的共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

8.1.6面积测算的要求各类面积测算必须独立测算两处，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0.01平方米。

8.2用地面积测算用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算，各项地类面积的测算。

用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算的图解计算等方法。

九、变更测量9.1一般规定9.1.1变更测量的分类变更测量分为现状变更和权属变更测量。

9.1.2现状变更测量内容a)房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化；b)房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁；c)围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化；d)道路、广场、河流的拓宽、改造，河、湖、沟、渠、水塘等边界的变化；e)地名、门牌号的更改；f)房屋及其用地分类面积增减变化。

9.1.3权属变更测量内容a)房屋买卖、交换、继承、分割、赠与、兼并等引起的权属的转移；b)土地使用权界的调整，包括合并、分割、塌没和截弯取直；c)征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界线的变化；d)他项权利范围的变化和注销。

b)房地产的合并和分割，应根据变更登记文件，在当事人或关系人到现场指界下，实地测定变更后的房地产界址和面积。

9.2.2变更测量的基准a)变更测量以变更范围内平面控制点和房产址点作为测量的基准点。所有已修测过的地物点不得作为变更测量的依据。

b)变更范围内和邻近的符合精度要求的房角点，也可作为修测的依据。

9.2.3变更测量的精度要求a)变更后的分幅、分丘图图上精度，新补测的界址点的精度都应符合本规范的规定。

b)房产分割后各户房屋建筑面积之和与原有房屋建筑面积的不符值应在限差以内。

c)用地分割后各丘面积之和与原丘面积的不符值应在限差以内。

d)房产合并后的建筑面积，取被合并房屋建筑面积之和；用地合并后的面积，取被合并的各丘面积之和。

9.2.4变更测量的业务要求a)变更测量时，应做到变更有合法依据，对原已登记发证而确认的权界位置和面积等合法数据和附图不得随意更改。

b)房地产合并或分割，分割应先进行房地产登记，且无禁止分割文件，分割处必须有固定界标；位置毗连且权属相同的房屋及其用地可以合并应先进行房地产登记。

c)房屋所有权发生变更或转移，其房屋用地也应随之变更或转移。

b)组合丘内，新增丘支号按丘内的最大丘支号续编。

9.3.3幢号房产合并或分割应重新编幢号，原幢号作废，新幢号按丘内最大幢号续编。

一级检查为过程检查，在全面自检、互查的基础上，由作业组的专职或兼职检查人员承担。

二级检查由施测单位的质量检查机构和专职检查人员在一级检查的基础上进行。

检查验收工作应在二级检查合格后由房产测绘单位的主管机关实施。二级检查和验收工作完成后应分别写出检查、验收报告。

产品成果最终验收工作由任务的委托单位组织实施。验收工作结束后应写出检查报告和验收书。

d)房屋及房屋用地调查表、界址点坐标成果表。

c)图形数据成果和房产原图。

f)技术总结。

g)检查验收报告。