【案例篇】

【案例篇】

案例一：市民孟先生通过中介公司在铁西区选中一套二手房，缴税后，应卖方要求一次性将近100万元购房款给付卖方。在办理手续过程中，其所购房产被法院司法查封，无法完成更名过户，而此时卖房人已携款失踪。

案例二：刘女士以50万元在中介处购买了一处房产。在办理更名过户时，取得契证后，刘女士按中介要求，将50万元支付给卖方。刘女士万万没想到按指定的日期取产权证时，房产部门告之此房已被法院中途查封，无法进行交易，也就是刘女士无法获得该房屋的合法产权。

刘女士找到中介和卖方，要求退回50万元房款。可经过多次的追要，卖方以房款用于它处为借口，告知暂时无法归还。面对着无法追回的房款，刘女士只得走上了百姓最不愿意走的路-----将卖方及中介告上法庭。

案例三：外地人迟先生在沈河购买了一个单间，在房产更名时，资金监管工作人员告知他契证办下来如果私下过款是存在风险的，可迟先生没听工作人员的劝说，没有选择资金监管，在得到新契证后就将全部房款交给卖方。但万万没想到取房证的单据都到手了，中途房子却被法院查封了。现在房子无法更名了，他也无法落户了。

解读与防范：目前，我国房屋产权实行的是登记制度，而非契约制度。交完房屋契税，取得契证，并不代表取得房屋产权，按交易过户办理流程，房屋产权登记到买方名下尚需一定工作时限，在此期间，房屋产权仍登记在卖方名下，不能对抗司法查封，一旦卖房人因其它法律诉讼，其名下房产被司法查封，交易更名将无法完成。如果买房人已将购房款付给卖房人，就存在索要房款的问题，其复杂程度可想而知。

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案例四：刘女士在一家小有名气的中介机构看中了一套二手房，地段、面积、价格都比较令自己满意。与房主联系后，两人很快达成交易，按照房主的意愿和协议约定，在2010年10月18日交纳契税，取得《契证》并将相关交易手续提交给房产交易部门后，便将全额购房款18.1万元付给了卖方。房产交易部门在审核买卖双方的相关手续后，于10月22日电话通知刘女士，因卖方提供的单身证明系伪造，无法办理交易手续，卖方正是因为其共有人不同意卖房才伪造的单身证明，试图私自将房产转移。刘女士因为卖方共有人不配合无法完成房产的交易过户，已支付的18.1万元房款又被卖方挪作他用无法归还。

解读与防范：交易过户手续并不是一天就能够完成的，它需要一段时间，而很多风险会在这段时间发生。如果当时刘女士将购房款交与交易资金管理保证机构进行监管，而不是将房款直接支付给房主，那么无论发生什么情况，也无需担心，即使交易最终未能达成，刘女士也可以顺利取回房款及利息再去买其他房子。

案例五：李小姐经某中介公司介绍购买一套二手房，与业主、中介公司协商签署房屋买卖合同时，对房屋售价、过户时间等条款基本达成一致意见，但对付款方式买卖双方当事人出现不同意见：卖方希望在交易手续受理后买方即交付房款，而买方则担心卖方收到房款后，在手续办理期间出现房屋被司法查封等情况，不愿意提前将房款交付给卖方。双方争执不下，未能签署买卖合同，约定三日后再对合同条款进行协商。后李小姐从报纸等新闻媒体上了解到资金监管的相关知识，得知资金监管既不收费，手续又不烦琐，交易资金还有保障。于是在第二次协商合同条款时提出将购房款交给保证机构监管，卖方表示同意，三方终于成功签署了买卖合同。

在中介公司的协助下，买卖双方到保证机构办理了资金监管手续，买方李小姐按约定将房款存入了指定的监管账户。买卖双方于是顺利完成交易过户各项手续，在刘小姐取得产权证的同时，卖方及时收到了房款。

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分析及提醒：对普通老百姓来说，买房是人生中的一项大事，它直接影响到家庭的生活质量和幸福指数，而买房中如何安全交付房款更是一项重要而复杂的工作。本案中，卖方希望能尽快拿到房款，而买方希望能在交付房款后顺利拿到房子，这两个不同的想法原则上并不冲突，但由于购房手续办理过程并不是一天能完成的，它需要一段时间，而很多风险会在这段时间发生，如房屋被查封、冻结、房屋权属有争议等等，可能会导致买方交付房款后，遇到无法顺利取得房屋的风险。

本案中买方正是基于这种担心而不愿意把房款直接交给卖方。如何能让买卖双方当事人、中介公司在一个安全交割房款的平台上完成交易呢？本案当事人做了一个聪明的选择：办理二手房交易资金监管，由保证机构监管房款。二手房交易资金监管是规范房地产市场秩序，保障存量房交易当事人的合法权益和交易资金安全的重要举措。为不增加广大群众的负担，本着为人民服务，营造和谐社会的原则，该项工作不收费，手续简化，在完全不影响原有的二手房交易程序和时间的前提下，为买卖双方提供资金安全保障。

案例六：赵先生在信息站看中了一套自己各方面都比较称心的房子，无论是地点、楼层、价格都比较满意，便与房主达成了成交意向。由于事先对房产的相关政策及资金监管知识都做过深入的了解，便提醒房主此房是否为第二套住房，如果是，按规定需缴纳营业税和个人所得税。房主信誓旦旦地说，这是唯一住房，不需交纳上述费用。于是两人来到房屋所在区的房产交易部门办理过户手续，赵先生坚持要办理资金监管，以保障购房款在手续办理过程中的安全。在将36万元的购房款存入监管专户后，两人开始办理交件、完税等手续。在完税时，地税部门告知因卖方另有一套很多年以房改形式购买的房屋而需缴纳营业税和所得税时，卖方反悔，要求赵先生承担上述两项费用。双方协商不成，交易行为被迫撤销。在双方共同申请办理了资金监管解除手续后，赵先生不但顺利取回了房款，还拿到了监管期间的活期存款利息。赵先生感慨地说，如果当初不是办理资金监管而是私下将房款交割的话，真不敢想象现在会是什么局面？

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分析及提醒：在二手房交易中，因特殊原因交易未达成的实例屡见不鲜。“一手交钱，一手领证”是二手房交易中买卖双方最能接受的一种安全模式，如何能让买卖双方当事人在一个安全的交割房款平台上完成交易呢？最聪明的选择就是找保证机构，化解交易房屋的权属风险和房款交割风险。

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