浅析不动产登记存量数据整合思路

浅析不动产登记存量数据整合思路

摘要：不动产统一登记关乎老百姓的切身利益，面对数据量大、格式不一、时间紧、成果马上应用等特点，整合工作对整合效率、整合质量提出更高要求。文中针对目前正在开展的不动产存量数据整合工作，对其整合思路及技术路线进行了探讨，梳理存量数据整合的技术流程，为规范、高效开展整合工作明确思路。

关键词：不动产登记；存量数据；整合思路；技术

引言

十年前《物权法》颁布，明确指出要推行不动产统一登记制度。但因为很多客观条件的约束，所以不动产统一登记制度推行的比较缓慢，一直没有能够全面建立，这导致了很多问题依然困扰着房地产市场的发展，包括机构重叠、重复登记、信息不能共享等。和以前的房屋以及土地登记等业务相比，不动产统一登记的最主要特点就是一体化登记，包括房屋、土地、林木等所有不动产。不动产登记信息平台的投入使用，必须首先对理不动产登记历史资料进行全面的清理及整理，然后再依据国家统一制定的标准和技术规范来整合各类登记历史数据，进而有效建立关联关系，建立健全并不断完善不动产登记的数据库。

一、不动产存量数据整合概述

不动产存量数据整合的目的是将现有的分散存放、格式不一、介质不同的不动产登记信息进行规范整合,依据不动产登记数据库标准,整合建设不动产登记数据库,为不动产登记信息基础管理平台的运行提供数据支撑,确保不动产统一登记申请、受理、审核、登簿、缮证、归档等业务正确无误;同时,依据国家建库的相关要求,对地方数据整合入库成果加工处理,得

到满足省级和国家级建库需求的县(市)不动产登记汇交成果数据。这就需要我们提出合理的不动产房地存量数据整合技术路线。

二、不动产登记存量数据整合思路及整合原则

1.整合目标

按照《不动产数据整合建库与汇交共享技术规范》等相关要求，依据不动产数据库标准将不动产登记之前各不动产登记部门分散存放的数据依据不动产登记数据库标准进行梳理规范，整合建设不动产登记信息数据库，为不动产登记业务和信息共享查询提供数据支撑。

2.整合思路

统一登记之前各不动产登记部门由于职责划分不同，信息化水平不一，登记流程有差异，导致长期以来形成的存量数据格式、储存介质及数据质量不尽相同，但最终整合的目的一致，即建成具有统一标准的不动产登记数据库，所以就要求整合各部门的存量数据时必须有统一的思路。数据整合按照“三步走”的思路完成：即原始库，中间库，成果库。

（1）对统一登记之前形成的土地、房产等登记信息按照现行的数据标准和技术规范进行梳理与规范，形成相应的符合相关技术标准的数据集，即原始数据库。

（2）依据不动产登记数据库标准通过抽取、转换、补录、关联等技术手段，建立相应的符合技术规范及汇交要求的不动产登记数据库，即中间数据库。

（3）数据质检与比对，数据入库，空间数据与非空间数据有效关联，完成整合数据库

与运行数据库，建成最终成果库。

3.整合原则

（1）完整性原则。数据整合过程中要遵守土地、房屋等现行数据库标准及规范的要求，对不满足数据完整性要求的相关数据进行补充、完善，确保数据完整。

（2）一致性原则。数据整合过程中不应对原始数据进行修改，确保整合前后的数据保持一致。

（3）规范性原则。依据现行土地、房屋、林业等数据库标准，对已有的不动产登记信息进行梳理并规范化。

（4）互通共享原则。不动产登记机构和不动产登记有关部门之间要实现信息的互通共享，保持各部门之间协调联动，实现不动产登记信息平台与不动产登记相关部门信息化系统之间的紧密衔接和信息交换服务，确保信息实时互通共享，消除“信息孤岛”。

三、整合技术

1.对数据进行调研并分析现状

通过对各个不动产登记部门进行实地走访，对各个部门的数据情况，即数据存放的介质、数据格式等进行调查研究；对国土、住建以及农业、林业等部门的信息化现状进行分析与了解；对不动产存量数据情况进行掌握，同时对数据整合工作的技术路线进行系统的规划与梳理。

2.收集资料并对其进行整理

对各不动产登记部门统一登记之前形成的相关权属信息以及权利数据，包含档案、台账等纸质材料以及空间数据信息、登记信息等电子数据材料进行收集，对数据的移交工作进行做好。与现行数据库标准相结合，对各个部门移交的存量数据实行规范化的整理，其中，主要包含空间数据信息整理、登记簿册信息整理以及历史档案的整理等方面，从而使与各个行业现行技术标准相符合的数据集得以形成。

3.房地数据关联

落宗与落幢是房地数据相关联的关键点。在对不动产登记存量数据进行整合的过程中，不动产单元的管理方式未按照幢对宗、户对幢的模式进行，相对来说是比较杂乱的。而且，档案之间缺乏有效的关联，所以，不动产单元之间的关联可以按照落宗与落幢的方式进行。落宗就是与现存的空间资料相结合，例如对数据相对来讲比较完整的地区进行二次调度，与图形属性的权利人、权证号等信息实现与发证数据的有效挂接。如果某地区空间数据缺乏完善性，可以与影像图解、实地调查、网络信息提取等措施进行应用来进行落宗。以落宗为前提，与地籍子区与小区相结合来进行落幢。具体可以对房产档案的“总证”信息、实地调查与规划资料等方式进行参考。在宗地与不动产单元的关联中，可以对宗地代码进行利用，在不动产与不动产权利的关联中可以对不动产单元编号进行利用，通过对业务号进行充分利用关联不动产权利与登记的过程，从而形成空间数据、非空间数据之间的有效关联，并且保证历史信息与现存信息的完整性。

4.存量数据入库

在整合不动产登记存量数据的时候，属性提取与存量数据入库是两个重要的环节，传

统人工方式存在工作量大且难以有效控制成果质量的检查工作。所以，应该对简便、规范的属性录入工具进行开发，这样不仅能够使分散的数据得以归类，而且还能够使新的不动产数据规范得以有效满足。下图1所示为存量数据入库的流程。

图1存量数据入库流程

一般来说，数据检查的工作内容主要包含数据类型、格式、精确度的检查以及数据内容的检查等方面。所谓的信息加工主要是在提取属性期间，不需要对部分默认信息或者是关联信息进行反复提取，系统通过自动化形式录入。举例来说，土地使用期限与土地使用起始日期是已知的，可以对土地使用的终止日期进行自动化的计算出来。由于目前各地不动产存量数据入库方式存在差异，所以首先需要对属性提取数据库进行形成，再与不同的入库方式相结合，按照一映射的关系，使各类中间库得以形成，最终使其能够统一导入到正式库中。

结语

综述所述，不动产登记存量数据整合是开展不动产统一工作的基础，也是难点工作。面对统一登记之前各不动产登记部门形成的格式不一，介质不同，质量参差不齐的不动产登记存量数据，开展数据整合工作时，要求作业单位必须有清晰的思路及完善的技术流程。

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