城市规划汇刊年第期总第期1源是沿线物业发展收益而其物业发展的成功则得益于体制近的技术及发展策略三个方面的支持1111112技术协调体制设定立法确保轨道交通与城市发展的互动L21强化市民生活方式对轨道交通的依赖香港的轨道交通在结合新市镇发展的大前提下进一步强调与站点周边地区土地利用的协调对土地使用进行优化香港政府通过法规政策的设定在体制匕戊功设定了轨道交通与城市建设物业发展的联动通过优化资源的配置促使在靠近站点的周边地区出入口方便可达的地区优先布置一些综合性的易于吸引人流的商贸购物居住等设施从而强化其对人流的吸引改善对地区的服务(图3)轨道交通建设从纯粹的公益隆事业转化为有赴Ik经营房地产开发支持的良隆发展实体建立了轨道交通的良性发展机制并最终实现拉动城市人口外移优化城市乡白沟的作用台湾省也制定了《台湾地区大众捷运系统土地联合开发办法》该法例从联合开发的计划规划;土地取得与开发方式;开发项目管制;申请及审查程序;监督管理及处罚奖励等几方面规定了参与联合开发的政府地铁公司其他参与实体的责权利112城市规划促进轨道交通的发展港府为适应人口高速增长缓解住房紧张拓展城市发展空间自19宝〕年代就开始规划发展新市镇(卫星城)开辟了一批组团在交通上确立了以轨远离港九建成区位于乡郊的功能胜道交通联系新市镇发展的基本原则结果勒道交通成功引导了友人口的重新分布支持了一系列新市镇的仁速发展这验证了交通导向开发(OD的发展策略是卓有效的(图2)T)图3香港九龙交通城设计方案日本东京著名山手环线包围着东京中心高密度中心发展图2香港沙田新市镇(地铁卫星城)地区东京的新老CBD几乎全部集中在山手环线和中央线的车站附近以1970年代开发的新宿副中心为例商业娱乐m这种城市发展模式造就了一个大规模的网络节点型的城市结构形成了一种对轨道交通依赖的城市形态和市民生活方式因此也为轨道交通发展提供了强大的客流支I中心及其周围的办分建筑集中在距轨道交通车站不足k的范围内有空中地下步行通道保护行人免遭汽车和恶劣气候的浸扰由于友量活动直接在车站附近完成乘用火车是人持事实上建立以轨道交通为依托的网络型城市通过们出人该区最方便与最常用的交通方式区内部的机动车交通量显然这种用地布TOD模式引导城市的发展在诸多城市中都获得了公认的局在吸引远距离出行使用轨道交通的同时还有效降低了社成功加拿大多伦多房地产研究部与明19:AEL叩ega的研究表瑞典首都斯德哥尔摩的卫星城(或称卫星社区)也全部位于放射型轨道交通的车站处本身的尺度和布局非常有:利于步行交通轨道交通站口结合公共广场布局周围是超54一1984年间一半左右的新居住区建于快轨系统的%步行范围内90左右的新办公楼建于轨道交通站附近3万扩的办公面积其据估计大多伦多地区现在约有86市各类商店日托中心和其他服务设施还有配备了坐椅中超过一半是1947一194年间建于8Yg轨道交通线附neo报亭路边咖啡座盖顶有的步行连廊以及花坛等设施的步城市规划汇刊年第期总第8期1行道与周围的住宅区连接从中心向外建筑密度逐步降低建筑档次逐步提高特别有利于低收人的居民使用公共交通122设置综合发展区(cDA)给地铁物业予发展弹性在香港城市规划体系—土地分区计划大纲图法定图则中对于轨道交通沿线土地利用均结合轨道交通车站及其附属设施用地在规划上设置CAD为轨道交通周边土地的混合高密度使用仓」造条件为地铁物业整合沿线地区发展提供便利(图4)图5香港地铁与公交车的换乘瓢鹭豁橙戴撇黝黔巍戴戴图4香港东涌新市镇(地铁主导的CD)A事实上CDA最初是港府为鼓励发展商参与旧城市区重建而提出的一种具鼓励和优惠性的政策区划将这个政策移植到地铁物业开发上也就表明港府认识到地铁建设为己任应有尽可能特别的政策支持港府在保证整个地区协调发展的基础上可以在城市规划体制上充分为地铁物业发展提供支持使得地铁公司能够通过主导站点周边地区规划统筹商业居住办公等的高强度土地混合使用以吸引集聚客流同图6香港地铁与自行车的换乘(大围站)时为更多市民提供交通便利引导城市人口疏解进而提升轨道交通建设和运营的整体效益验123建立发达的综合交通换乘体系长期以来土地资源的紧缺性迫使港府对全港包括轨道发的交通沿线在内的土地供应进行了强有力的控制达便捷换乘设施是香港轨道交通成功的又一重要对土地批租经验采取严格的计划投放这一土地供应政策使香港的地价一直通常轨道交通发展部门在其上盖物业内均充分考虑处于居高不下的状态为地铁物业发展提供了必要的政策保各种换乘的需要与便捷在车站上建立综合交通换乘设施障正是这种整体宏观上的控制保证了地铁公司在沿线土包括社会停车场公交总站等充分提高轨道交通的可达地开发中的效益性提升了地铁物业及周边地区的吸引力对于强化轨道交香港地铁是在考虑商业原则而非纯粹社会福利形式的通周边中远距离地区与轨道交通车站的联系作用巨大并基础上进行论证的这一原则的确定使香港地铁的一切投且进一步促使周边地区居民产生对轨道交通的依赖(图5资及营运活动均考虑成本与收益相匹配避免项目建成后6出现经营困难的局面)同时也为政府经营城市带来可靠的13策略谨慎利益保障131坚守谨慎的商业原则132最小的风险换取最大的回报地铁是公益设施但不应成为城市政府长期的财政负担通常的晴况下港府按照无地铁情况下的最低地价将地港府睿智地利用和发挥市场作用坚守谨慎的商业原则让地铁物业发展用地出让给地铁公司然后由地铁公司担当土地铁公司通过参与沿线城市土地开发经营尽先分享因地铁建经营商的角色按照有地铁情况下的市场地价进行操作通过设而带来的巨大土地增殖效益这是香港地铁成功的重要经公开招标的形式寻求房地产开发商合作1城市规划汇刊年第期总第期地铁公司在取得地契时即由选定的合作者发商支付地价并开始根据地铁公司的发展要求以自负盈亏—房地产开变化轨道交通已不仅仅是一种交通解决方案更是一种城市发展的策略和手段22形式参与轨道交通CAD的发展兴建相关物业地铁~号线地铁物业建成后地铁公司可以选择现金实物现金与实物兼顾的形式分得物业发展收益一号线完全沿城市客运走廊布设线站运营长度18总投资为12skm作为实物的商业物业分616亿元人民币与城市规划密切配合加快了成对于地铁公司是一笔有诱惑力的买卖因为在地铁建设初旧城改造促成了天河城中华广场等地区大型商业综合体的期特别是郊区线的商业物业对希望即刻回本的房地产开发发展对优化土地配置改善城市结构起到积极的推动作用商是巨大的压力但对于地铁公司就是一笔可以近期低价购进而远期高价出租的优质物业大回报的目标同时也为轨道交通吸引客流提供了良好支持当时提出的地铁物业开发计划借鉴香港经验为轨道交地铁公司通过以上这一系列的操作实现了最小投人最通建设和发展筹集了大量资金到2以)1年多种经营年收人己当然时机的掌握以及政策的配合也是其中经达到5以x)余万基本可以冲抵运营亏损并开始支付部分设极为复杂与关键的因素14备折旧这对刚刚起步的广州轨道交通未来的良睦发展非常有利但期间也有若干经验值得总结结论:轨道交通建设绝非一项简单的公益性市政投资在城市发展策略层面上轨道交通必须与城市发展互动形成沿线土地利用与协调的模式成为政府引导城市发展拉动城市结构改善221线路简单追随客流导致不确定性地铁一号线沿市区现状客运交通走廊布设决定了它只能分担部分地面交通而不能促成围绕地铁车站的高强度发洽理分布城市人口的重要手段在地铁物业发展策略展无法利用地铁重新组织城市空间模式最多只是一路容量较大的城市公交因而地铁一号线层面上只要有适当的政策支持完善的经营机制就有可能为轨道交通建设和经营提供充足的则政资源地铁不能片面的追随等待吸引客流要结合城市规划从多方面采取措施甚至主动创造客流芳村区花地湾居住黝薰塑轨道交通发展回顾193区原是广州十大居住区之一规划人口约30万人本应成为一号线上客流的重要源头但由于开发企业受广东国际信托年广州地铁一号线动工兴建2以)31性延旧年6月建成通车;2以卫投资公司破产影响导致其开发未能与地铁建设同步直接影响了一号线芳村段运营客流222地铁二号线首段在月破土动工预计设试运营段(图7)2年6月正式运营;三号线于2年12以为年试运营四号线预计2印3年开始建土地供应失控地铁物业不如地铁旁物业虽然地铁一号线沿线联合开发的思路是对的一部分项目也取得了成功但是大部分项目不尽人意关键原因是城市一1概述19700广州市自196年代开始准备发展轨道交通迄今:宏观土地政策的失误1980余年其间经历了三个阶段3211年以前几乎所有能拿出土地的单位都可以搞开发9团1一9710年代广州经济社会发展处于起步阶有水快流导致房地产开发遍地开花旧城区见缝插针的旧城改建既破坏了名城风貌又分散了有限市场需求段交通问题不甚突出当时提出建设地下九号工程的主要目的是为了战备需要功能是防空洞兼地铁212正因为市场供过于求土地供应量失控导致通过正式土地拍卖的地9810年代改革开放后经济飞速发展旧城高密铁物业由于土地成本较高远不如低成本的地铁旁物业开发得快度的发展导致交通日益恶化为改善地面交通状况而提出发展轨道交通此时的线网规划属于典型的客流追随型即强调沿市区现状客运交通走廊布设线路线城市土地供应制度的缺失使地铁联合开发难以推行不如地铁一二号仅削弱了地铁一号线对城市发展的助益也直接影响了地铁周边地区发展成效与地铁客流政府更损失了理应从地铁巨2132侧x〕年在经历了旧城环境交通土地存量等出大的建设投人中取得的最大效益23现的严重危机后通过行政区划调整市政府选择了坚决拉开城市布局通过新区建设带动旧城改造的方针采取了地铁二号线正在建设之中的地铁二号线正线长2345Zkm总投资约为7北优南拓东进西联的城市建设策略在城市总体发展战略1亿元;二号线延伸江夏一小谷围段长人民币13kgm投资中就明确提出依靠轨道交通这一重大交通设施引导新区发展的TOD概念成为轨道交通发展的一个全新指导思想向番禺方向南拓按5亿元/km估算总投资约为人民币36亿元城市由于当时地铁一号线物业开发情况不理想线站规划时虽然也进行了沿线土地利用规划研究对地铁影响范围土地利用现状土地存量进行了摸查但市政府没有再行划拨沿线土地进行联合开发为这一理念的实践提供了机会三号线四号线就是基于这一全新指导思想随着城市的发展广州市轨道交通发展观念发生了深刻城市规划汇刊年第期总第期网络城市的建立为形成轨道交通依赖型城市提供了基本开发不仅能提供更高品质的活动较完善的公共设施而且能开辟轨道交通发展的财源前提在运输模式上使得选择以大运量快速安全的轨道交通作为沟通各空间发展节点的骨干成为可能联合开发其实质上是市场经济下的谨慎商业原则的一个充分体现广州在战略规划中确定了未来建立网络型生态城市的目首先由地铁公司根据轨道交通设施建设的需要标也明确了依托轨道交通发展城市组团的原则在城市战由政府按照无轨道交通时的地价取得发展用地后选择业绩和分区规划中必须充分考虑轨道交通线略规划总体规戈」…信誉良好的企亚作为联合开发伙伴共同发展轨道交通上盖站因素建立依托轨道交通的分散式的集中发展模式实现轨道交通与城市的协调发展3物业进而实现政府地铁公司联合开发伙伴的多赢:联合开发成功的五个关键因素地区的票赋良好的规12建设公交(轨道交通)社区划谨滇的项目发展策划计划合作发展商的选择最初的动机在土地使用性质与强度方面轨道站点合理的土地使用一般宜采用高密度高强度的方式用地混合使用为主特别是在靠近站点的地方尽可能布置一些强度较高的商贸办公323CDA一在更大空间内的协调发展-结合轨道交通站点及周边土地使用情况在较大的范围内划定轨道交通的商业居住等用地充分发挥轨道交通区位可达性优势扩大轨道交通直接服务对象的范围CDA给予土地使用较大自由包括土地混在稍远一点地方可综合布置居合使用容积率等方面住等用地进行中高强度发展在非轨道交通走廊内的用地最终使地铁公司能够主导该地区的发展能够根据市场经济规律在谨慎的商业原则指导下一方面通过发展多种设宜采用较低的开发强度因应不同的区位环境在旧中心区强调依靠轨道交通施形成具有强大吸引力的社区建立为周边地区提供服务的线站支持城市传统的生活方式优化城市结构将人流集散量较大的重大设施向车站周边聚集利用轨道交通大规模集商业中心另一方面为轨道交通保证巨大客流324商业经营模式一一实现公众的最大利益散能力实现轨道交通客流的汇集充分发挥轨道交通效益;在城市基础设施建设中引人商业模式应成为城市发展的重要策略其中轨道交通是最具可能且最有必要的项目之一在新发展区强调拉动引导城市的发展按照公交社区的模式积极发展新区实现3TOD模式商业模式的引人必须在政府为公众牟取最大利益的前提下进行可以充分调动各方面力量共同参与到轨道交通发展的事业中来在市场经济条件下最终实现多赢广州轨道交通与城市协调发展几点建议13融合车站出人口与周边设施轨道交通车站出人口与周边设施建筑的协调是轨道交通微观上需要协调的重要内容在达致宏观协调中观基础上微观上的协调将直接决定轨道交通对乘客的服务能否最终达致最优出人口的设置应充分考虑与人行公交机动车等的良好轨道交通发展中政府扶持联合开发商业运作的模式对于降低政府财政负担支持城市发展减少发展风险增加轨道交通客流具有非常重大的意义换乘衔接营造舒适方便的人行环境32321基本策略TODSOD在城市发展策略上采取—实现轨道交通与城市发展的互动TODSOD根据广州市城市轨道交通近期发展规划在现有一号线81的方式选择位于轨ksm运营线路的基础上在2。芜3年之前再将新建7km道交通走廊与节点周边地区作为城市的发展空间从而在根3(包括二号线2Zkm三号线355km二号线延伸段江夏,7本上确保轨道交通能成为城市发展的结构控制线小谷围7gmk以及三号线延伸段番禺广场一科学城城市宏观土地使用布局应结合轨道交通综合考虑在中心的选择产业布置功能配置用地分布开发强度等方面充6巧.m)k3亿元(二三号线按投资概算数曾般资约人民币35113计矛于别为投资按5亿元;亿元和19二号线延伸段和三号线延伸段分考虑轨道交通走廊及站点影响区范围应在轨道交通影响服务范围内大致取得平衡45/3亿元kr估算分别为5n67亿元和27亿元)轨道交通沿线土地的联合开发借鉴香港的经验建立政府地铁公司发展商三方的有机联合开发机制实现市场经轨道交通线路车站的设置也应充分结合城市空间与土地利用发展的构想符合城市发展的整体利益最终形成城市与轨道交通的有机融合322济条件下公益设施建设的多赢格局额巨大建设周期长投资回报慢轨道交通是资金密集型和技术密集型的建设项目投资实现轨道交通及其物业发展的联联合开发io动联合开发(j—广州地铁的建设必须充分体现行业个性突出地方特色遵循政府主导企业运作建ntevdel叩metn)是轨道交通与周边用地协调设与经营结合的原则计划交通规划国土税务等职能部门互相密切配合进一步制定支持轨道交通发展的合理政策措施发展的一种形式它较好的解决了公共服务设施与土地不动产之间的关系是公共与私人资源有效结合的最佳方式联合城市规划汇刊年第期总第期合理供应沿线土地其经营的目的是为最大限度的减少财政的负担在市政府财作为城市发展的管理者与土地资源供应者的市政府必政的框架下通过经营活动纵向一体化实现效益最大化(图须建立有效机制协调城市发展与土地利用计划严格控制土9)地供给的数量保证土地价值的市场实现在城市发展明确选择以城市空间分散式的集中发展网络组合城市以轨道交通为核心的TOD模式相结合等目标的情况下市政府应尽决严格控制轨道沿线土地供给尤其是站点周边地区保证城市空向发展战略的实现城市的协调发展是关系到轨道交通能否成功涉及到政府在重大项目发展中土地投放与轨道交通的协调;沿线市政交通等设施配套以及管理方面的衔接轨道交通三号线经过的番禺地区因土地资源充裕地价低廉既往的发展由于缺乏长远战略眼光追求短期利益导致大量用地流失到市场上必须加强土地供应控制调整土地供应程序明确土地供给方式为轨道交通三号线沿线土地开发和物业发展营造一个有利环境(图8)图8广州番禺区地铁沿线房地产项目分布图42设置CDA在市场经济环境下轨道交通不能简单的作为一种城市的公益性设施其巨大的投人理应符合一定的商业原则政府应给予一定的政策倾斜包括规划支持在总体分区和控规等各层次的规划上均应建立通过轨道交通建设带动新区开发的城市规划理念就轨道交通线网线路站点的宏观中观微观各个层面的规划确立以轨道交图9广州地铁三号线沿线土地利用结构分析通为依托的城市客运规戈J基本原则设定轨道交通CDA等建议在轨道交通沿线现有的主要土地存量地区划定轨沿线地铁站周边可用于商业开发的地块属集体所有的道交通c土地AD地铁公司作为公益性的经营性的非盈利机构先征用转为国有土地再由政府组织评估机构分别确翼黝撇熬獭鑫城市规划汇刊年第期总第4期定地铁规划前后该地块的基准地价政府在两基准地价之展运作等间选择适当优惠的价格将沿线地块交由地铁公司负责开发地铁公司的利益与城市发展的利益在本质上是一致的给予地铁公司沿线43CDA的土地发展主导权按照市场经济规律运作最终既可以支持城市理想的实现同时又可以减轻财政负担成为政府的优质资产优质物业建立规范的法规体系联合轨道交通投资巨大涉及面广对城建的影响重大发展商方面作为地铁相关物业发展的实际承作部门通过与地铁公司的良好合作与互动参与轨道交通沿线物业的发展依靠良好的商业信誉品质保证建立轨道交通生活新概开发涉及政府与企业的法律关系急需有关法规政策进一步规范建议尽早制定《广州市轨道交通沿线土地利用联合开发条例(办法)》明确联合开发中市政府各政府机构与地铁公司在土地使用管理规划管理开发建设中的职责与权力等431念在获取利益的同时对公益性项目建设做出贡献香港经验中一个很关键的成功因素那就是地铁物业二优质物业最好的物业是一种品牌信心的保障从而能够在更广泛的人群中建立轨道交通生活概念模式能够形成大量的对轨道交通具有相当忠诚度的客流从而建立客流保障2《X)3政府将地铁沿线地铁站周边可用于商业开发的地块土地使用权出让金作为对地铁总公司的资本金投入从而减少政府对项目建设和运营补亏的现金投人收购。地铁公司在一70CDA用地进行土地综合开发后获取土地收益增值部分收到的土地收益专门用于支持地铁的建设和营运432参考文献K亚历山大①[苏」地铁总公司在获得政府授予将沿线地块的开发HA鲁德涅娃城市快速轨道交通权后在服从国家土地管理的有关法规的前提下进人土地一级市场成为代表市政府的一级土地开发商②uLIe1esrcahiDsiivn著彭甫宁译联合开发一不动产开发与交通o在土地经营过的结合程中地铁公司控制的土地必须按规定进人土地有形市场服③章云泉快速轨道交通与城市发展中山大学博士学位论文2以〕1从全市土地供应计划通过土地拍卖和挂牌经营等方式公开招募有实力有经验的开发商为合作伙伴利用其在房地产开发方面的经验和优势共同努力开发适应市场需求深受广大④周干峙等发展我国大城市交通的研究中国建筑工业出版社⑤潘海啸惠英轨道交通建设与都市发展城市规划汇刊1期12」卿「同济大学出版社置业者和消费者欢迎的物业使地铁沿线物业土地资源获得尽可能大的收益433⑥田莉庄海波城市快速轨道交通建设和房地产联合开发的机制研究城市规划汇刊198[2」同济大学出版社地铁公司与土地开发中心在开发中的不同之处⑦毛宝华等编著城市轨道交通在于土地收益方式的多样化地铁公司除通过与开发商合作获得现金收益外还可以通过实物现金与实物兼顾的形式分得物业发展收益通过控制地铁沿线优质商业物业获取地铁发展的超额利润回报44统筹规划协调发展由于可能获得沿线多处较大片土地的发展权甚至于CDA内的规划权地铁公司应充分研究市场需求情况根据轨道交通沿线土地人口整体分布情况协调开展CDA内的规划优化沿线功能上的配置实现客流产生与吸引的有机平衡按照城市总体发展目标允许轨道交通发展部门按照市场经济规律主导轨道交通业综合发展CDA控制性详细规划指导地铁物广州轨道交通的发展应根据市场原则对沿线物业开发进行充分的澎业策划整体规划协调发展分步实施通过不断的成功逐步形成地铁物业有忠诚度的市场人群建立长远的市场信心45谨守商业原则达至多赢作者简介袁奇峰广州市城市规划勘测设计研究院总规划师高级规地铁公司必须协调与政府发展商的关系在获取政府充划师分的支持情况下充分秉承谨滇的商业原则自主的进行开发操作包括轨道交通沿线郭足广州市交通规划研究所交通工程师CDA内项目发展研究规划研究发邹天赐广州市城市规划勘测设计研究院助理规划师城市规划汇刊年第期总第期APPlyingl以刁2凌chairsaLFUiBngL认0龙ongjiu)ourusvousee刃hFldthheignroiwh如Ciythaswan(enll对LrU兀皿tengebKaseleetedforthereseanandBan玩街iabibaessnnrnetheigilpasi详叩hgesuothbasdirplhmbauasesrcaobhular(htetiesrsiinnaJOho……42ygtou(yBeThomrfeCloncePtornfLayeigCH比州Chiush过)verseur〕dilaoothenfgbgftos加dIynaUrban……ereFmorlonghidivestorielandaarsesmreitynfBejOiig27eewIneatrtdismgeulntlll,ladeveShallghaionswithwhxxihesae明1stionrhZeanatierheoemrrcanieaehteirst〕uieseteswthieotinotllnwhigPtmuterhIGx】u】ttheirereentuofesoeiadtirp、aleeono而endestatistieal邓ingOfthe叫estionnaThsarestialdis玲5andtirpbuPastwfortsiaeenS,〕tfwarePasbckgARCVIEWhaealiytThulabildicarofPsesmseueetteiathundredsoofm仪lemhihrirngtgdthiynroaere5lllsseoeeasentve111ettthatiaoefri1iplrpeer1昭ofoibThan5euoeo〕reenseertheeiyttttmltdi1di伍hhdihA5suzeenvthestedtotheuniquetirl〕y1laiortngnaanoedm巧imagealityhaslolwpaveaeesto,fornaildysoullhihgdersmrirtnbuildi飞5perssuiggrfomtraditiolpmeuontsnlaretohTmeur111tahn石mo〕1wedem15ehancafthrofgienaherhas而拙dvisualrofitsbanneemhistoirzsncarfoirnertheeeoutthephysieatirdit15foundthalehrstiesOfneighb-rasansent5eeonoaraCeseseeetihoddtheidoiaslrtier而hreim5eaneeoeeennstrttrtithfOher1oaprptoSocoarnihstefnreteaeg5usrtleoevesustmtayt1fanseseftfoolhochia邵iiPliroeevetainlotbldapmen:sueortKywa既igt以洲1dsgsdneorpngoheinsahhihbregeetesteseesturihiriial街usegidntifylityIthi’t叩itarila5eeve0〕erth1the1d1dfooedmeensaeityHHopaofa〕lPercihistoyrywtgian:nlufedollyenrletfPOutilizingal盯engoutwsol〕l】rposesofsot爪iinrytansraeaeteotiiwlldmlglmdiaoettreseeshoosustntntyPgilaarivildblforeeaeonceenut价orsdlayrgnieur〕frnnoameBijigar哪tnrtna1nExP10dng0notheCordinatinofTorackTr川肠candUriJban戮朋d)块vletraPme(ByYUAN切几飞GUOShengZOUThisielensesondlsangHongoKl℃pI祀dintonsstythatdevelopmPropoinghngeGauzouaetevewsracraenleeteur〕anttlihkhifokiffradiwhtldeveone〕oryrpeilplnentaotisalsondlikdiwthloxlendhaaPitnautsevesuestonsoesunevopo琳frblent路ielranhoowtnerdaenyelingOiallyftaktr日五eeonsturetioAshtebasienifrceuseeoenntieathlhoiafnrhlanigondntdlParodeeraCreallzouevesenttttgwth3dfoka]玉ofuhhifhaOrlitirGeeelereareeneeeytamlIhasldbedrntaldenebdalrtrel右aan〔lur〕estido触stiean(1intenralexpeirecnnaoeseeptktll找Eedevel叩mtiallythafoenethttytCidirelaifogZhihsaenuoGnau汕ewehnontiesonettatebahsimddliiftoknacaoona吻tfOrncaolzes……49ubasisfodiseussingthebaOthebihOeomfck脚ndftrnnserntperhensivdiseussesthedevel叩mfoePlanightiP叩eeolll〕reensven〔uneneteeulpltihhiigldghtnt叮ueoln:onannl℃1ensvenorwppylrabi飞1iPlasdni嗯tiaranlngYANGKealzih,Onthn)gComPerhesniveUIreis(ByUqa”g……76KenatewnlodelannarlaPcarP昭tdFutueretfIneo(ByLENGterWisnitiesngoHmsal司yeeroerseca:enncapairll】entsydaPtOosvy旋odwrsp万tationtemntr(CDA)eaanaroiacredtktraB;colanduesDdvleepmten(OTnntdejieor)呷evehensivlopmenttedevelopnars脚tineaionsnielcldeliotadoeonesorditionsInodrertodevelopmfhteseiwnentteeentatntenann5tthiitieslirCityMvi198naoeeg0WemnbrioneeveonsontereteseeotrymddldidliiiiNhrnArina伴awiemPreaoreuesanestetNhmEorpasOthbasiofdindEarAinfennesesneunenttttgttgireCiihfohiildikevahiveWomu55eoutsilntprodtnribreivdenanoddn叩me户erewthipntionalWinaYUAN伍gn)teinhitiuistuathlagrteroyth如vementdefonotrhnre……81he而ial罗0脚plilelarmonotPsamathisp叩eraY6te攻肠ydT以layaE叮u加DONGJi曲g)eaoatef41yoggraduainionfTaioohWaterRe梦on(ByZENGetdKendntheofitieni脚nemverteusfonthisrvomiyteoeemin15otnreabeforeewaesynigowursd:willlereiwnteee…tueerndTatetowlltrcahenehrssefothcPaSeeefohistorimTiaesseerCeetinhoTAhiteuatdirtashoeehWereillustaingtdthrRsaov门15ensnmlltWhilivetigatigda7…5evetahlpndoemnltllornldoemmealilllturabnplanteStduyno(BytOyNowFtehGENGerjmeaoThofeyrongrgXi)efohtoLegiitscPlan川gnfosee……肠oseseebthtekyernmwothosebehdeveredwallysaketehes罗ttingNowettegionrafothatleeonolopede而dlasreaeveinChinaloPntTd盯Otheisreietraditionetow们svemr1eWlillan(ttnoenuegionhasteodpllhpsaeoebthdeowbaseofnwoeesmesitieshvatheetrategiesfdoeserenalveodpnoutthnelodiadhidnai*veeontttthn〕uyhadhliln罗nawhoehgrsaeshesal记t记盯5pietraleu:onuywordrReierabfrsWnouhgm众Taistht群darea罗ttingditheseppeseusstertyc记盯temear以d5记ske1reaitrestotefOsiytsuecafor5ndaPacpplnrodywelbaihthfringtohtsgitieealllePlanigtheonemntBueol卿stiePltthestueenadioingonndatesthethafonarethaivrltelaek叮ofhtenuThieispaperlrlatieehiaidnsuntusnma巧tseemgaetebtheewtlethe111tgsi创tserfoeidnreslrnligtiust巧出ldtheePnloignsrstanoy价ow15〕acesd:fOhwennoinduthlPtyeryhallongistienlPamanghe卿nmeentninglustefeiyOtfoindustyr10uStudyoEv。】fMdZ】nM。印hol哈inooernsu(BytouiacCHENYO此)……62ur〕ooerthethisp5thhfOl甲hl1idenmanieWo111egyuou叩mnayoleevoutonat侧】iyt印alifthOreahcarShnzhTongh酗ertithiseaset卿toanalyzetoiteeity5hisre飞htuz勿usrdoeuannnesetouetm仪】migaufShoiythenthetahnplndontrP比eSareLandSu加idenRlaeiotniBetwayttemsWANGiL)eretisivntagAtfecnShanai(yBConsturctionandSHENGuopi此……91ionofPvaepuranalyztieossedeepintotheevoolnoKeywoheetrgyaritofhtulindertalyaeoeoufthmdmSuozh:euzrrShouevolutionsdodnmlignvemehafnimOeustheeityorahnelm甲hoos舒tuhserhaithepaptsneiposuehaomst伟osefcaeeeotttialpafrronsunyPttuoeialthaterteasahelainneetrainreeonstirtuonbsideneeetionselaeflorearebuildings孚m杜hfadsugionOhfngSa5etdo1erlatorattrasoiosepnda垃eiPalesemhanimegKstinoongnineeir飞seyowrohowt:andldsFhutreonrthispaerepseneetrollandusbiduseneeeteonsteobidiyrtiureomigvnese略mmlsumFAReont