房地产造价管理暂行办法

房地产开发集团造价管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为规范***集团（以下简称“房开集团”或“集团” ）的工程造价管理，促进工程造价管理的科学化、规范化，根据国家法律、法规的有关规定并结合房开集团实际情况，制定本办法。

第二条 本办法适用于全集团范围内除代建项目外的所有工程项目。

第二章 项目开发前期造价管理

第三条 新开发项目投资成本的估算。根据设计院提供的新开发项目各项技术指标概况，编制建筑安装工程投资成本估算。此成本估算应为整个项目工程造价控制的总目标，扩初设计及施工图设计后的工程造价不可超越此成本估算。如有超出，应及时向设计院提出调整意见或向总经理提出追加投资建议。

第四条 招标代理合同、工程设计合同、工程施工合同的商谈与签订。

一、招标代理机构的确定。可采用公开招标或邀请招标的形式来选择招标代理机构，分别从资格等级、技术能力、可靠的资源、业务工作的性、执业的诚实信用以及“售后服务”等方面进行考察。

二、参与编制项目招标说明书及标底。标底的编制要以完整性和合理性为原则，避免由于漏项和价款的严重失实造成损失。有招标代理的项目，应对招标文件、评标意见书及标底文件等重要文件作重点审核。

三、参与商谈并审核合同中与工程造价有关的条款。在设计资料较完善的情况下，应在施工合同签署前完成造价预算，使合同价款较真实的反映实际造价。

第三章 项目开发过程中造价管理

第五条 对项目施工过程进行全面跟踪审计。派专人深入工地现场，对项目的材料价格，工程进度款，工程量签证及设计变更等方面进行跟踪管理。

第六条 材料单价的确认。在招标结束后，施工合同（包括土建、安装、装饰工程合同）签订前施工方应提供一份工程所需材料清单，以便确定哪些为甲供，哪些为乙供甲定价材料。根据工程部提供的材料采购清单（清单内容应包括材料名称、型号、规格、品牌、生产厂家、市场原价等信息），会同工程部进行市场摸价确定甲供材料的单价，并形成材料价格表，由项目经理及总经理签字确认后，交给施工方，做好签收手续，作为事后决算依据。

高级装饰材料或新型材料在价格确定后，应会同监理，工程部及施工方测定现场施工用量及材料损耗率，分析出综合施工单价，与施工单位商谈、确定最终单价，由项目经理及总经理签字确认后，交给施工方，做好签收手续，作为事后决算依据。

第七条 工程进度款审核。负责对施工单位报送的工程进度款进行审核，并填写好工程进度款确认单，交由工程部办理相关付款手续。

第 工程量签证的审核。工程量签证应遵循实事求是、从严把关、责权明确、相互制约的原则进行。具体做法参照锡房开集团【2010】11号文件中的相关规定。

一、工程量签证范围包括：（1）土方工程及不可预见因素造成的基础处理、障碍物破

碎等工程量的增加；（2）因甲方原因造成的工程量增加或停工损失的部分补偿；（3）甲方要求施工单位完成的零星施工内容等。

二、工程量签证一次授权限额为：属签证范围第（1）种情况时，现场甲方代表10000元以下；工程管理部负责人（项目部负责人）30000元以下；属签证范围第（2）、（3）种情况时，现场甲方代表5000元以下；工程管理部负责人（项目部负责人）15000元以下。超过上述授权限额的签证，由分管生产技术的副总经理报告总经理同意后方可签证。

四、为控制工程量签证总额，每一单体（单项）工程的历次签证总额，除上述签证范围第（1）种情况外，累计一般不得超过总工程量的0.3%。因工程需要确需超额签证时，由分管生产技术的副总经理报告总经理同意后方可签证。

五、签证程序：签证内容发生时，由工程管理部人员牵头组织施工、监理、审计单位及公司财审部人员现场踏勘、丈量、签证内容完成后组织验证、会签。各次签证一经各方现场确认，一周内必须按规定办理完毕全部的签证和会签手续。个别人口头许诺又超时不办理规定的签证和会签手续的，一概不予承认。所有签证甲方需有二人或二人以上人员（不同签字栏）签署方可生效。

第九条 设计变更的审核。原则上设计图纸应该在图纸会审时就全面完善，有遗留或遗漏的问题，或在施工过程中新发现的设计问题, 或提出工程设计改进的合理化建议,或工艺要求及其它原因引起的设计变动, 应由监理或工程部提出设计变更申请，由总办或设计院做出设计变更方案，财务审计部在变更实施前应对设计变更费用做出估算，并反馈给工程部及总办。及时对已发生的设计变更费用进行审核，每月做汇总，更新项目成本数据。

第四章 项目竣工决算造价管理

第十条 分项工程决算、竣工决算的审核。决算审计结果是支付工程款的重要依据，所以要以实事求是的原则，严格以国家相关的法律法规执行。

一、合同总价在10万元以下的项目由财务审计部人员内部审计，超过10万元的项目由审计事务所审计。

二、组织审计事务所进行分项工程决算、竣工决算的审核。要求审计事务所有专人跟踪负责项目的决算审计，审计人员必须有相应资质，并是本事务所的固定职工

三、负责起草项目竣工结算办法，内容包括：

1、结算依据：现行清单计价表、施工合同、施工图纸、手续完备的设计变更及工程量签证、材料价格表及造价信息。

2、费取费，具体项目具体取费。

3、施工单位提交决算书及资料的时间要求：建筑面积1万平米以下的单项工程，在竣工验收后30天内提交；建筑面积2万平米以下的单项工程，在竣工验收后40天内提交；建筑面积2万平米以上的单项工程，在竣工验收后50天内提交；各分包单位的决算，在竣工验收后20天内提交。

4、决算审计核减率要求：核减率超过5%，则审计费用由施工单位承担。

5、审计事务所完成决算审计的时间要求：建筑面积1万平米以下的单项工程，在竣工验收后35天内提交；建筑面积2万平米以下的单项工程，在竣工验收后45天内提交；建筑面积2万平米以上的单项工程，在竣工验收后55天内提交；各分包单位的决算，在竣

工验收后25天内提交。

四、审计过程中，应全程跟踪，整理、分析工程签证单，熟悉合同，核查结算资料。审计人员和施工方对账时应到场。审计人员审计完毕后应根据合同条款复核审核结果，抽查重点工程审核结果，并协同审计事务所出具审计报告书。

五、做好各施工单位工程款的计算。

第十一条 项目资料整理及造价分析。项目审计全部结束后，将结算资料按规定整理（内容包括审计报告，合同，竣工图纸，设计变更通知单，工程量签证，材料价格表，施工记录表，施工方送审的结算书等），并送档案室存档。

项目决算审计完成后，应及时对各项经济指标进行分析汇总，总结经验教训，及时有效反馈信息，提高未来新项目的管理水平。