府通常加以限制，因而难以大幅度的变化，并呈相对 平稳状态，但利润水平通常较高，若是在某些方面（如 城市规划、土地利用规划、创新等）突破了这样的限 制，供给可能会发生非常明显的变化，随需求和价格 期，即能否产生收益，能否增值等；供给取决于存量 市场和新建设市场的价格水平。租赁市场的需求 是使用权的需求，主要取决于租金和收入水平，供 给取决于存量市场的价格和租金水平。 假定购买住房的租金，即房价为Ｒｓ，租赁住房 租金为Ｒｒ，住房市场平衡时，Ｒｓ／Ｒｒ—ａ；假定消费者 收人为Ｙ，由于Ｒｓ远远大于Ｒｒ，也意味着购买比租 赁对收入更加敏感，购买需求曲线比租赁需求曲线 更陡峭。当Ｒｓ’／Ｒｒ’＜ａ时，消费需求会倾向于购 增加而增加，随稀缺性的获取变得容易而增加。总体 上说，正常情况下，奢侈品的需求和供给都比较稳定， 一旦条件改变，将表现出非常明显的波动。 如图２中住房作为奢侈品同样存在价格的最低 限，即Ｐ３，只有超过Ｐ３‘时奢侈品才会被提供，并且实 现需求。但通常奢侈品是受到政府限制的，ＨＦ段就 是政府限制条件下的供给，为垂直线段，需求曲线为 ＦＭ段，需求随价格上涨而增加，存在没有满足的需 求。若外部条件变化，使得奢侈品的供应界限打破， 供给在价格和利润驱使下迅速增加，为图中的ＨＫ 段，Ｑ３为奢侈品供应总量，ＮＲ为放开限制后的增加 量，需求曲线为ＭＬ段，需求和供给无法实现均衡。 在整个市场土地供给一定的条件下，若奢侈品 供应的界限被打破，由于利润的驱使，将使奢侈品 的供给大幅增加，增加到一定程度Ｑ。后，将挤占 必需品供给，从图１中的ｓ曲线左移至ｓ’曲线，使 之供应量从Ｑ 减至Ｑ ，从而使必需品价格提高， 并将驱使部分必需品需求者被迫进入奢侈品市场， 提高奢侈品价格，进一步挤占必需品土地供应，从 而增加奢侈品供应，减少必需品供应，直到奢侈品 供应界限被固定，市场在较高的价格水平上实现平 衡，奢侈品对必需品产生了“挤出效应”。 （二）住房市场由消费品市场和投资品市场 构成 在消费品市场上，住房产品通过提供空间的使 用满足需求者的生产消费和生活消费．，需求者包括 家庭、企业、租房者和自有住房者。在住房市场中， 住房所有权可以分为四项权能：占有权、使用权、收 益权和处分权，显然，消费需求是以获取使用权为目 的的，对其它权能是否拥有以及拥有的程度取决于 需求者的经济承受能力、消费习惯以及获取的难易 程度，经济承受能力表现为收入（对企业而言为产出 收入，对家庭而言为家庭收入）和产权成本（获取每 项权能所付出的代价），消费习惯表现为对产权的态 度，获取的难易度表现为政策限制（住房政策、金融 政策、城市规划等方面）和市场交易成本①。 因此，根据消费者对住房产权的拥有程度，可 以把消费品市场分为购买市场和租赁市场，购买市 场的需求是一种完全产权的需求，除了能够满足消 费需求外，在一定条件下也可以转化为投资需求， 从而需求除取决于上述因素外，还将取决于投资预 买，当Ｒｓ’／Ｒｒ’＞ａ时，消费需求会倾向于租赁，因此 供需关系见图３，消费市场整体需求曲线为ＡＥＢ。 图３消费品供需关系图 图４投资品供需关系图 在投资品市场上，住房产品是通过提供良好的 当前和未来收益能力满足需求者需求的，因此，需求 者以获取收益权和处分权为目的，或者说投资品市 场是一种完全产权市场。按照需求者持有时间的长 短，可以分为短期投资市场和长期投资市场，短期投 资需求以获取价格差额为目的，是一种投机需求，将 主要受价格预期变化的影响，要实现这一需求，将决 定于可获取收入以及市场变现能力；而供给将取决 于价格变化预期及建设周期。长期投资市场需求以 获取长期收益能力为目标，因此主要决定于未来收 益（租金）预期；供给则取决于新建设市场的价格水 平以及存量市场的价格和租金水平②。 假定短期投资需求为Ｑｓ，长期投资需求为Ｑ ， 以价格变化△Ｐ为自变量。假设当△Ｐ＝Ｐ时需求 处于短期投资市场和长期投资市场的临界点。长期 投资市场和短期投资市场的差异决定了短期投资市 场更加敏感于价格变化ＡＰ，因此长期投资市场需求 曲线比短期投资市场曲线更加陡峭，投资市场的供 ６５ 维普资讯 http://www.cqvip.com 需关系见图４，投资市场整体需求曲线为ＣＦＤ。 在整个住房市场中，消费品市场和投资品市场 相互联系，相互作用，呈现出复杂的关系。在一定 时期供给量保持不变条件下，若某外生变量使得价 格上涨，购买市场和投资品市场需求将增加，并成 为一种主要需求，产权交易频繁，由于预期作用以 及供给的滞后，促使价格上涨，当上涨到一定程度， 短期投资品需求将占据主要位置，产权交易更为频 繁，在预期的影响下，价格进一步上涨，建设周期缩 短，购买市场、租赁市场、长期投资市场需求减少， 同样产生“挤出效应”。市场需求将更多地受到可 获取资金、价格预期、建设周期等易变因素的影响， 较少受到实际收入、未来收益预期等因素的影响。 相反，当某些外生变量使得可获取资金、价格预期、 建设周期等因素发生反向变化，投机需求减少，价 格下跌，在预期的作用下，短期投资品需求大幅减 少，购买市场需求也会减少，租赁市场需求和长期 投资品市场将会相应增加。 （三）依据上述双重市场体系的构成，我们可以 将住房产品划分成四个组合：（消费品，必需品）；（消 费品，奢侈品）；（投资品，必需品）；（投资品，奢侈品） １．（消费品，必需品）组合市场 该市场的住房产品以满足基本需求为特点，以 使用权为主要权属存在状态，租赁为其主要交易形 态，需求者主要为低收入阶层，需求取决于收入、租 金和交易成本。 ２．（消费品，奢侈品）组合市场 该市场的住房产品以满足特殊需求为特点，产 品本身在某一方面存在着无法替代的特性，以获取 使用权为目的，存在自有产权和租赁产权两种形 态。需求者主要为高收入阶层，需求取决于产品本 身的特殊性，尤其是地段和环境等因素，而供给则 取决于国家的土地政策。 ３．（投资品，必需品）组合市场 该市场的住房产品满足居民的基本需求，同时 又具有投资品的特性，所以该市场的完善与否，直 接关系到（消费品，必需品）组合市场的运行状态， 也直接关系到中低收入阶层的民生，同时对房地产 市场的繁荣产生重要的影响。该市场存在两种权 属交易，一种是短期的纯权属交易，尤其存在于市 场旺盛阶段，会加大市场的泡沫成分，扰乱市场的 健康运行；一种是长期的纯权益交易，有利于维持 并促进房地产市场的健康发展。 ４．（投资品，奢侈品）组合市场 该市场的住房产品满足居民的特殊需求，作为 ６６ 一种投资品，存在获取价格差额的短期投机和获取 长期收益的长期投资两种方式。虽然该市场对应 的消费群体较为狭窄，但由于该市场产品高昂的价 值和高位的价格，常常会成为投机的对象，在市场 繁荣时，对其它市场产生非常强的价格拉动作用和 泡沫膨胀作用，而在衰退时，又会对其它市场产生 抑制作用。当作为长期投资时，会改善周边住房环 境，提升住房价值，从而促进该区域的繁荣程度，带 来正向的影响。 二、住房市场发展的制度和政策分析 针对上述住房市场的经济分析，从国民经济和社 会发展以及整个行业的发展看，我们将需要住房市场 能够保证必需品市场、租赁市场和长期投资品市场的 需求，不扩大奢侈品的需求，稳定购买市场需求，抑制 短期投资品市场需求。显然这些目标是市场无法完 全实现的，必须要求政府能够发挥更大的作用。 （一）必需品和奢侈品市场 在必需品和奢侈品市场上，必须强化政府机构 的职能作用，设计有效的住房政策，利用土地利用 计划、年度建设计划和投资计划，重点加大必需品 的供给，满足必需品的需求，保持甚至紧缩奢侈品 的供应界限。 １．必需品市场 在必需品市场上，针对我国住房市场现状，三 类住房是供需的重点，其中以经济适用房最为 重要。 一是廉租房，这是国家房改方案中提出的概 念，是政府针对低收入群体住房需求而提供的住房 模式，只租不售。在当前需要解决这样几个问题： 首先是廉租住房房源问题，现在的房源主要是腾退 的旧公房，但对于庞大而急迫的住房需求来说，显 然是不足的，需要拓宽房源供应。笔者认为除了腾 退旧公房外，可以考虑政府将收取的土地出让金和 土地收益的一部分拿出来建设廉租房；将退出的部 分经济适用房转化为廉租房；收购旧城区二手房； 通过政策优惠在新建小区按一定比例搭建廉租房。 其次是扩大覆盖范围，在加强信用制度假设和资格 审查的基础上，降低门槛和条件，使更多的低收人 者能够享受到。再次是加强廉租房的动态管理，实 现规划建设的动态化管理，居住对象的动态化管 理，进入和退出的动态化管理。 二是经济适用房，作为解决中低收入者的住房需 求的重要政策性房地产。首先，必须依据需求者的需 求特征，规定建设标准，统一规定建设选址要求、建筑 维普资讯 http://www.cqvip.com 面积要求、装修标准、价格上限等。其次，严格把关， 通过建立申请对象的个人信用制度加强需求主体的 资格审查，保证操作过程的公开、公正，在房地产的 分配上，建立科学的定量评价指标体系，采取加权平 均的方法对需求者排序并加以分配。再次，建立合 理的经济适用房上市交易和产权拥有者退出机制， 一发商合作，共同攫取住房社会保障利益。 因此解决住房公共政策的动力主体问题，需要 做到： 第一，在这两类住房供应上，取消地方政府的 独立性，纳入中央政府的计划体系和内容中，合并 为一个主体，主要体现在划分土地利用范围、土地 利用方式、土地收入缴纳、住房开发计划、住房分配 计划等方面，消除地方政府的经济利益倾向。 方面要保证有限的经济适用房满足更多的需求， 另一方面又要避免某些投资者对经济适用房的过度 炒作使其价格不合理增长；既要允许产权拥有者在 第二，取消房地产开发商在这一体系中的主导 条件许可情况下退出经济适用房市场，也要通过制 度设计降低拥有者通过投机或炒作获取的收益，从 而保证经济适用房的正常交易和价格的稳定。 三是普通适用商品房，上述两种住房都是政府 引导下的政策性发展模式，在这之外，仍然存在不 具备经济适用房和廉租房的申请资格，但又很难在 市场上取得经济上能够承受的商品房的需求者，因 此笔者提出“普通适用商品房”的概念。“适用”的 含义与“经济适用房”的“适用”含义大致相同，但与 经济适用房不一样的是，它仍属于商品房范畴，在 发展中，要求“适当”、“实用”，２００６年政府提出的 “９０／７０”政策应当就是这一住房模式的体现。因此 政府的作用和职能必须明确：政府不直接参与市 场，通过制定政策法规引导房地产开发向这一方面 倾斜；价格由市场供求决定，政府不直接干预价格 的制定，可以通过“招拍挂”等将价格作为获取土地 使用权的考虑因素；加大政策（利率、税收等）、城市 规划、宣传等对普通适用商品房的支持力度。 对于经济适用房和廉租房的供给，属于政府住 房公共政策体系的范畴，是计划的内容，体系的一 方是政府，另一方是中低收人家庭，政府的目标是 社会保障，中低收入家庭的目的是实现住房需求。 但现行住房政策体系偏离了计划轨道，纳入市场范 畴，主体也被划分为四方：中央政府、地方政府、房 地产开发企业和购买者，中央政府是决策者和政策 的制定者，地方政府是实施者，房地产开发企业是 执行者，中低收入家庭是政策受惠者。虽然这一体 系的源头——中央政府仍然是社会保障目标，但在 市场经济利益驱使下，地方政府和房地产开发企业 结为同盟，隔断了社会保障目标的传递，最终受惠 的也不再是中低收入家庭。＠ 产生这一结果的原因有：一是体系政府一方划 分为了两个主体，实现目标的不同步使政策偏离方 向；二是加入了市场主体——房地产开发商，并成 为住房生产、分配的主导者，割断了政策的实现路 径；三是地方政府的独立性使之很容易与房地产开 地位，弱化其在住房开发中获取经济利益的能力。 在该住房供应体系中，开发商既不是供应计划的决 策者，也不是执行者，只能作为政府购买的产品供 应商，使其脱离该计划体系。 第三，强化中低收入阶层作为政策受惠方的主 体地位，尤其体现在住房项目的选址、开发、建设、分 配等方面的话语权，设立相应的居民听证会制度。 ２．奢侈品市场 在奢侈品市场上，将设置和控制供应界限作为 重点，尤其是土地的供给，保持甚至紧缩供应数量。 同时，提高奢侈品的交易成本和持有成本，降低需 求数量和投机概率。 （１）设置和控制土地界限。首先是土地范围， 通过城市详细性规划、土地供应计划等，选取城市 土地中一定比例、一定区域的土地作为供应范围， 严格土地的审批，避免对必需品市场土地的挤占。 其次是土地数量界限，设置“单一规则”的土地供应 数量，在整个社会中形成统一的需求预期，避免信 息不明晰、不对称下的投机对奢侈品以及必需品市 场的伤害。 （２）设置和控制产品界限。奢侈品本身的特殊 性决定了开发产品需要满足一定的条件，否则容易 产生浪费，并可能形成对必需品的替代，从而扰乱 必需品市场的秩序。首先是产品规模界限，通过城 市控制性规划和经济指标设置规模下限，尤其是容 积率指标的运用；其次是产品属性界限，依据城市 规划，结合区域特点，设置和控制产品的属性，包括 产品的用途、档次、形象、布局等。 （二）消费品和投资品市场 在消费品和投资品市场上，扩大财政政策和货 币政策的作用面，引导购买市场的平稳发展，促进 租赁市场和长期投资品市场发展，抑制短期投资品 市场的发展。其中，重点发挥利率政策和税收政策 的作用。 一是利率政策，利率是货币信贷政策最重要的 杠杆，对住房市场产生直接影响。从２００４年至 ６７ 维普资讯 http://www.cqvip.com ２００８年，利率的调整是中央采取的最为频繁的手 段，达十次以上之多。但多次的利率提高并没有降 低房价，反而出现了利率和房价同时攀升的局面。 出现如此状况，笔者认为是由于利率政策将市场中 的所有需求者都作为了施政对象，而没有对消费需 求和投资需求进行区分，尤其是短期投资需求和开 发需求，以至于本应是政策对象的开发商、投机者 能够将利率成本通过提高房价、烘托气氛、营造假 象、捂盘惜售等手段转嫁给消费品需求者和长期投 资品需求者，甚至是在投机者之间相互转嫁，而逐 步抬高房价，使利率政策失效。 因此，必须在区分不同需求类型的基础上，实 行不同的利率政策。可以考虑两个方面：时问和数 量。在时间上，提高短期（例如１—３年）贷款利率， 并提高贷款条件和资格审查力度，考虑到购买需求 和长期投资信贷多需要长期贷款，因此，利率应当 不变或者有所降低。在数量方面，包括房地产数量 和贷款数量，如果是第一宗住房，贷款利率水平可 以保持不变、降低或者享受利率优惠，而超出一宗， 则提高贷款利率，并根据数量的多少确定利率的级 别；贷款数额越大，则利率越高，并且根据项目类别 设置贷款上限和年限。此外，对三级市场住房的交 易降低贷款成数，具体视其已使用年数、使用性质、 贷款额度而定。 二是税收政策，这是最主要的财政政策。根据 市场的发展目标，我们应当通过税收政策，提高房 地产的短期持有成本和交易成本，抑制短期投资品 需求，保证其它方面的健康发展。 首先，在住房市场的运行中，环节的划分和税 种的设置将影响政府对住房市场调控的效果。一 是环节的划分，从住房的生命期看，可以划分为获 取土地环节、开发建设环节、交易环节、保有环节。 要实现对住房市场的有效调控，应当重点控制住房 产品运转的进口和出口，即获取土地环节或者是立 项环节和保有环节。在获取土地环节中，涉及的主 要税种为城镇土地使用税和耕地占用税，应根据项 目的不同性质设置不同的土地使用税内容，对（奢 侈品，投资品）和（奢侈品，消费品）设置较高的土地 使用税档级，对（必需品，投资品）和（必需品，消费 品）设置相对较低的土地使用税档级。在保有环 节，涉及的主要税种为房产税或者物业税，也应根 据项目的不同性质设置不同的房产税内容，对（奢 侈品，投资品）和（奢侈品，消费品）设置较高的房产 税档级，对（必需品，投资品）设置相对较低的房产 税档级，对（必需品，消费品）则要免征房产税。⑤ ６８ 其次，对于持有期内的房产税以及试行开征的 物业税，应当采取更为灵活的方式，根据发展目标 以及房地产价值在经济寿命期内随时间的推移的 变化，可以采取在持有期期初年份内税率从高到低 逐渐下降，而后保持平稳状态的递减累进税率模 式。如此做法，一方面抬高短期持有的税收成本， 另一方面降低长期内的税收成本，达到鼓励投资 型、购买型需求，抑制短期炒作型需求，促进房地产 市场健康发展。 再次，对于交易环节的“两税一费”、契税等，也 应根据持有期的长短、持有数量和产品属性采取累 进税率模式。在持有期期初年份内税率从高到低 逐渐下降，而后保持平稳状态。对于一套住房的交 易，设定标准税率，随着持有数量的增加，税率按相 应比例递增。对于（奢侈品，投资品）和（奢侈品，消 费品）设置较高的税率，而对于（必需品，投资品）和 （必需品，消费品）设置相对较低的税率档级。⑥ 三、结语 综上所述，住房市场特殊在它的复杂性上，根据 性质的不同分为必需品市场和奢侈品市场，消费品 市场和投资品市场，由于不同的市场对经济发展、社 会进步和人民生活会产生不同的市场效应，所以我 们的发展目标是：保证必需品市场、租赁市场和长期 投资品市场的需求，不扩大奢侈品的需求，稳定购买 市场需求，抑制短期投资品市场需求。在必需品市 场和奢侈品市场上，利用土地利用计划、年度建设计 划和投资计划，加大必需品的供给，满足必需品的需 求，保持甚至紧缩奢侈品的供应界限，重点发展经济 适用房、廉租房和普通适用商品房。在消费品和投 资品市场上，扩大财政政策和货币政策的作用面，引 导购买市场的平稳发展，加快租赁市场和长期投资 品市场发展，抑制短期投资品市场的发展，重点发挥 利率政策和税收政策的作用。 注释 ①②周天芸：《房地产：需要什么药方》，《广州日报》 ２００６年５月１５日。 ③《为低收入群体保障住房难在哪儿》，《中国青年报》 ２００７年１２月１５日。 ④林卡、高红：《中国经济适用房利度发展动力和制度 背景分析》，《中国软科学｝２００７年第１期。 ⑤⑥张红：《房地产经济学》，北京：清华大学出版社， ２００５年，第５１９—５２７页，第５１９－５２７页。 责任编辑张静
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