区域经济 常德市住宅房地产市场分析与预测 丁雪莹黄勇 长沙４１００８１） （湖南师范大学，湖南【摘要】住宅市场是关系国计民生的基础性物质资料市场，科学合理地预测住宅市场需求，对住宅市场发展能起到一定的指 导作用。文章通过定量分析与经验估计相结合的方法，预测出常德市住宅市场需求呈现总量需求不断攀升、分区差异显著、中低档 次住宅增量潜力巨大的趋势。 【关键词】常德市；住宅需求 一、常德市概况 常德位于湖南省西北部，距省会长沙１５６公里。２０１０年全 市地区生产总值１４９１．６亿元，比上年增长１５．２ 。其中第一产 业增加值２８０．１亿元，增长４．４ ，对经济增长的贡献率为 ５．２％；第二产业增加值６８５－３亿元，增长２１．０％，对经济增长的 贡献率为５８．７ ；第三产业增加值５２６．２亿元，增长１３．９ ，对 经济增长的贡献率为３６．１％。三次产业结构由上年的２０．８： ４２．８：３６．４调整为１８．８：４５．９：３５．３。 二、常德市房地产业发展现状 截至２０１０年，全市共有２３９家房地产开发企业，其中具有 二级、三级、四级资质的公司各占６．６９％、４８．９５％和２１．３４％，较 前一年有所增长。房地产开发基本情况及特点：房地产开发投 资有所增长。２０１１年１～６月，常德市房地产开发投资总额为 ３５亿元，累计同比增长４４．４％；房地产业产生ＧＤＰ３０．１亿元， 同比增长７．４％。商品房施工面积、竣工面积增幅明显。２０１ １年 １～６月，全市施工规模稳中有升，商品房施工面积７３２．６万 ， 同比增长１７．７％。其中住宅商品房５８６．１万ｍ‘，同比增长 １５．６％：商品房竣工面积７５．７万ｍ‘，同比增长４２．９ ，其中住 宅商品房６１．９万平方米，同比增长３１．１ 商品房销售面积、销 售额呈增长态势。２０１ １年ｌ～６月，全市商品房销售面积ｌｌ２．１ 万ｌＴｆ，增长２０．１％；销售额３Ｏ．７亿元，增长４２．０％。其中商品住 宅销售面积１０２．９万 ，同比增长１９．６％；商品住宅销售金额 为２６．１亿元，同比增长４３．７％。 三、常德市住宅市场需求预测 从２０１１年１～６月常德市房地产市场销售情况看，住宅销 售量占到商品房销售量的９２％左右。住宅市场总体需求受 导向、经济发展水平、城市人口数量等多种因素的影响，须采用 经验估计与定量分析相结合的预测方法。（１）全市总人口和城 市化水平预测。在人口变动比较稳定的地区，可采用自然平均 增长法预测。计算公式如下：ＰＮ＝Ｐ０（１＋Ｉ＜３ｎ±Ａ Ｐ。式中：ＰＮ 是规划目标年总人口，Ｐ０是规划基期年总人口，Ｋ是规划期间 人口自然增长率，Ｎ是规划年限，△Ｐ是规划期间人口机械增长 数。常德市年末户籍总人口为６１６．６９万人，其中城镇人口 １４５．２０万人，农业人口４７１．４９万人。中心城区现状城市人口 ６５．３万人。０～１８岁人口９３．５５万人，下降０．７５％；１８～３５岁人 １４２企业导报２０１２年第０３期 口１４８．７３万人，下降２．６４％；３５～６０岁人口２７０．９０万人，增长 １．２２％；６０岁以上人口１０３．５１万人，增长４．０２％。人口自然增长 ３０％ｏ。全年净增人口２．５２万人。城市化水平在３９％左 １０％。常德市多年来市域人口增长以自然增长为主，户籍人口 机械变动很小，机械变动对常德市户籍总人口的变动影响将不 会太大，总人口的变动将主要考虑自然增长。市域总人口的预 测采用自然增长率法，计生委累计存活率法、灰色模型法三种 方法。经综合校验，全市总人口２０１５年达到６５０万人，２０２０年 达到６７０万人。中心城区城市人口２０１５年１００万人，２０２０年 １１５万人。采用非农业人口趋势外推法、农村剩余劳动力转移法 等方法预测常德市城市化水平２０１５年达到４４％左右，城镇人 口约为２９０万人；２０２０年城镇化水平达到４９％左右，城镇人口 约为３３０万人。（２）住宅需求预测。按最新的常德市城市总体规 划控制标准，预计中心城区人均居住建筑面积２０１５年将达到 ２５ｒｎ－／人，则中心城区住宅面积总量将达到２５００万ＩＴＩ‘；２０２０ 年中心城区人均居住建筑面积将达到２７ｒｎ‘／人，则中心城区住 宅面积总量将达到３１０５万ｒｎ．。 四、常德市住宅市场发展趋势 （１）房地产开发模式趋势。第一，规模化品牌扩张开发模 式。由于企业之间竞争日趋激烈，通过实施资产重组、资源优 化，实力雄厚、竞争力强的大型房地产企业集团将脱颖而出，塑 品牌、实行规模化生产、规模化营销，开辟大盘担纲时代，从而 改善重庆房地产企业的“小、散、差”的状况。第二，专业化连锁 开发模式。以一个强劲的公司品牌，加上一套ＣＩ识别系统，成 功地将推广上一个项目所投的广告费及其所形成的品牌含金 量移植到下一个项目，并为移植到未来的项目上预留“管线”。 如常德伟星置业就是采用专业连锁开发模式，走一条打造精品 楼盘路线，并形成各自的特色，自２００３年进驻常德之后，相继 在临澧、常德成功开发了伟星・城市之光、伟星・星情湾、伟星・ 文津华庭三个优质楼盘。第三，复合房地产开发模式。即整合房 地产之外行业来开发房地产的项目，比如广州奥林匹克花园的 “房地产＋体育产业”，消费者既满足了住房需求，又满足了体 育健身需求。同样，以“房地产＋科技产业”长沙麓谷的众多楼 盘前景也将被看好。（２）常德房地产住宅需求趋势。一是总量需 率为１．右，从总体看，常德市城市化水平偏低，较全国平均水平低 区域经济 求不断攀升。房地产在任何一个国家都是国民经济的重要支 主，住大约占到７０％左右，这说明常德市住宅市场主要以家庭 柱，它与ＧＤＰ及人均国民收入的增长速度同步。当一个国家或 购买为主。根据九部委颁布的《关于调整住房供应结构稳定住 地区的人均国内生产总值达到１０００￣３０００美元时，是解决居 房价格的意见》，中小套型建筑面积必须达到开发建设总面积 民住房问题的关键时期，这一时期房地产业是最活跃的产业。 的７０％的出台，预示着常德市中小户型住宅市场将有较大 ２００９年常德市人均地区生产总值达到２２４９６元（按常住人口计 的提升空间，不但房地产开发商将会对中小户型住宅投入更多 算），初步迈入了房地产业飞速发展的门槛。根据常德市最新城 精力和资金，一些无力购买大户型住宅的市民也将参与到购房 市总体规划，到２０１５年常德市人均ＧＤＰ将达到３８０００元， 大军中，进一步增加常德市的住宅市场需求。 ２０２０年将达到５００００元，这意味着“十二五”期间将有２５万人 五、结论 口约８万户居民的住房问题需要妥善解决；城市化的发展，城 常德市住宅市场目前供销两旺，而且还有巨大的挖掘潜 市人口爆增，城市人口对购买力日益增强，老城区内可供拆迁 力，这不仅表现在消费者对住宅数量不断增大的需求，更表现 和开发的土地相继枯竭，迫使开发商将目光转向郊外，常德市 在消费者对住宅品位及住宅质量需求的不断提高上。因而投资 也面临着同样的问题，住宅郊区化正成为许多人的选择。同时， 商应充分了解消费需求动向。切实把握不同层次消费者的不同 由于经济的发展，居民生活水平的提高，必然会使居民改善居 需求，精心策划，分析论证，准确定位，推出设计新颖、功能布局 住条件的需求加强，因此，常德市住宅市场需求将有大幅度的 合理的适销楼盘，在实现社会效益、环境效益的同时，追求最佳 提升。二是分区差异显著。影响住宅消费的因素主要有人口、经 经济效益。 济发展水平、居民可支配收入以及等，此外区位条件也十 分重要。随着常德市经济的发展，对住宅市场需求大幅增加。但 参 考 文 献 是，市内各区县的需求则存在很大差距。由于常德市境内各区 【１］刘纪学，汪成豪等．２０１０年我国房地产市场分析与预测【Ｊ】．战略与 县之间处于一种非均衡的发展状态，其中以武陵区的经济发展 策略研究。２０１０（１）：２５～３ｌ 水平较高，人口最为密集，这些条件对于常德市内购房者有一 【２】卢旺．２００９年北京地区房地产市场分析【Ｊ】．住宅产业 ２０１０（１）： 定吸引力，是市内住宅消费者的首选购房地。三是中低档次住 ７９～８２ 宅增量潜力巨大。目前常德市住宅市场开发以大户型住宅为 【３］薛川，房地产市场分析方法的拓展【Ｄ］．上海：同济大学．２００７ （上接第１８页） 办服务能力建设，整合资源，提高经办管理服务的规范化、信息 方财政要明确各自责任和投资分配比例。 化、专业化水平，努力让广大农民能够享受到方便、快捷、高效 进一步建立健全黑龙江省农村社会保障体系已是刻不容 的服务。提高农村养老保险的资金投入量，用于提高个人收益 缓的问题，这一问题切实关系到黑龙江省自身的经济发展，是 额度，吸引农村农民参见社会保险的积极性，提高对于农民参 不符合科学发展观的。只有完善的社会保障体系的确立，才能 保的吸引力。 加快黑龙江省自身发展，提高农村农民生活质量。为构建和谐 （三）运营制度方面 社会社会主义做出应有的贡献。同时表明了以同志为总 对于社会保障资金存在的挪用、占用多大现象坚决予以打 的党对民生的关心，体现了以人为本的理念，将极大 击。设立完善的监督与监管体系，对于资金的使用情况进行严 地调动广大人民的积极性和热情。对于维护国家的发展和长治 格的审查与全程监督 统一对于社保资金账户的设立，立法保 久安，具有重大的现实意义和深远的历史意义；对黑龙江的振 障社会保障资金的正确使用。加强对农村社保基金投资运营的 兴将起到一个很好的推动，促进作用。 监管，拓宽投资渠道，实现农保基金的保值增值。确保投资安全 是实现基金保值增值与合理流动的前提条件，为减少投资风 险，对可供运营的社会保障基金，务必实行更严格的管理， 参 考 文 献 包括制定相应的规则，严格挑选优质的投资机构，严格控制投 ［１】胡勇．农村社会保障体系研究［Ｊ］．农业出版社，２００９ 资的比例、领域和组合，建立健全投资决策、投资风险评估、资 【２］关信平，黄晓燕．中国农村居民最低生活保障制度及运行机制【Ｊ】 产管理和投资行为的监管机制，对投资过程实行严密监控，尽 社会保障研究．２００６（１） 可能将投资风险降到最低限度。同时，对于社会保障资金的每 ［３】许小红．新时期我国农村最低生活保障研究【Ｊ］．福建师范大学 一笔使用做到透明化，让广大人民群众一同监督资金的流动使 ２００７ 用情况，对于重大资金使用必须给予通告和解释。不允许存在 ［４］耿永志．农村社会保障的功能分层及需求影响明．企业导报 模糊概念。加大对农村社会保障的资金投入力度，财政、地 ２００９（５）：１４ 企业导报２０１２年第ｏ３期 １４３
