物业管理系统需求分析

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物业管理系统需求分析-目录

目录

物业管理系统需求分析 ................................................................................................................................................................ 1 第1章 文档介绍 ......................................................................................................................................................................... 1 1.1 范围 ............................................................................................................................................................................................ 1 1.2 读者对象 .................................................................................................................................................................................... 1 第2章 项目建设目的 ................................................................................................................................................................. 2 第3章 功能需求 ......................................................................................................................................................................... 5 3.1 整体架构图 ................................................................................................................................................................................ 5 3.2 功能模块结构 ............................................................................................................................................................................ 5 3.3 硬件服务器 ................................................................................................................................................................................ 6 3.3.1 本地虚拟化 ......................................................................................................................................................................... 6 3.3.2 公有云平台租用 ................................................................................................................................................................. 6 3.4 基础管理 .................................................................................................................................................................................... 6 3.4.1 物业公司档案管理 ............................................................................................................................................................. 7 3.4.2 楼盘档案管理 ..................................................................................................................................................................... 7 3.4.3 物业公司操作人员权限管理 ............................................................................................................................................. 7 3.5 客户关系管理 ............................................................................................................................................................................ 7 3.5.1 客户档案管理 ..................................................................................................................................................................... 8 3.5.2 会员积分设置 ..................................................................................................................................................................... 8 3.5.3 会员管理 ............................................................................................................................................................................. 9 3.5.4 会员相关接口 ................................................................................................................................................................... 10 3.6 物业管理系统 .......................................................................................................................................................................... 10 3.6.1 物业收费管理 ................................................................................................................................................................... 10 3.6.2 物业支出管理 ................................................................................................................................................................... 12 3.6.3 设施设备管理 ................................................................................................................................................................... 13 3.6.4 服务管理 ........................................................................................................................................................................... 14 3.6.5 物业计划及任务管理 ....................................................................................................................................................... 15 3.7 微信或移动APP ....................................................................................................................................................................... 15 3.7.1 面向管理人员的应用 ....................................................................................................................................................... 16 3.7.2 面向客户的应用 ............................................................................................................................................................... 16 3.8 社区O2O .................................................................................................................................................................................. 17 第4章 非功能性需求 ............................................................................................................................................................... 17 4.1 用户界面要求 .......................................................................................................................................................................... 18 第5章 与其他系统的接口 ........................................................................................................................................................ 18

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第1章 文档介绍

1.1 范围

本文档对系统本期建设的功能需求进行描述。

1.2 读者对象

嘉逸投资信息运营管理部相关人员

嘉逸投资下属物业管理公司相关人员

融汇科技项目组相关人员

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第2章 项目建设目的

社区是居民生活的聚居区，是城市居民赖依存在生活圈，居民对于街道、社区具有与生俱来信赖感。但随着社会发展，扁平化、集中化成为全球的一个趋势，街道、社区与居民之间关系也发生着微妙的变化，社区不再仅仅是居民的一个生活空间，更多的逐步演化成为一个居民服务的信息综合体。

图：嘉逸岭湾三期建设全景视图

嘉逸岭湾智慧社区建设分为三期建设：

第一期：以家庭和物业为核心，建设智能家居和智慧物业系统，满足社区居民日常的居住需求，实现安防、物业智能化。

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第二期：在第一期应用积累的大量用户数据的基础上，将系统扩展到社区的服务上，包括餐饮小吃、家政亲子、超市便利、运动健身、旅行出游等，让用户感受到智慧社区为日常生活带来的便利。

第三期：将智慧社区的外延辐射到“智慧城市”的应用范畴，通过与社区外部的医院、药房、电影院、学校、街道居委会、敬老院等社会服务机构的系统做广泛连接，以家庭为单位，以社区为基点，实现涵盖居民生活各方面的智慧城市。

嘉逸岭湾作为大理地产界的标杆项目，通过传统地产行业与智慧社区相结合，将引领大理州智慧社区、智慧城市建设发展方向。

1、 实现嘉逸集团客户关系的管理，系统本期考虑与物业系统的对接；并保留将来与销售系统、外部商家、商业系统等系统的扩展接口；

2、 实现嘉逸集团物业管理中针对物业收费、物业支出、设施设备、服务管理以及相关的物业计划管理；各个模块之间不是相互独立的，在整个业务流转过程中是相互串联、相互调用的；

3、 基于客户关系管理系统及物业管理系统，扩展到移动端的内容：使管理员可以通过微信或手机APP实现一些常用、便捷的管理功能；使客户（本期主要针对业主）可以便捷的在微信或者手机APP实现一些常用的日常操纵功能。

4、 基于移动客户端，实现喔喔农场、社区商店、服务中心的商品展示、订购、支付等功能。

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第3章 功能需求

3.1 整体架构图

访问端Web微信及移动APP社区O2O社区O2O系统物业计划及任务物业计划及任务管理物业管理业务收费管理物业支出管理设施设备管理服务管理客户关系管理客户档案管理会员积分设置会员管理会员相关接口基础管理模块物业公司档案管理楼盘档案管理物业公司操作人员权限管理外部系统停车系统、门禁系统、商业系统接口

3.2 功能模块结构

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基础管理客户关系管理系统物业管理系统社区O2O移动端系统物业公司档案管理楼盘档案管理操作人员权限管理客户档案管理会员积分设置会员管理会员相关接口物业收费管理物业支出管理设施设备管理服务管理物业计划管理物业通知物业报修物业缴费商品、服务购买面向管理人员的应用面向客户的应用

3.3 硬件服务器

为有效利用现有硬件服务器资源，节约硬件成本，同时兼顾未来三到五年的应用需求，现考虑采用本地虚拟化+公有云平台的方式部署应用程序。

3.3.1 本地虚拟化

将现有的四台服务器重新规划，资源整合，部署OracleVM或HyperV虚拟机，仔细分析各个应用系统的CPU、内存、及存储的需求，将物理服务器划分为多台虚拟服务器进行使用。

3.3.2 公有云平台租用

对于需要通过域名访问或者本地服务器资源不足时租用阿里、天成、微软等公有云平台资源作为补充。公有云具有按需付费，随时扩容等优势，可考虑将数据私密性要求不高的业务系统部署到公有云平台作为本地资源的补充。

3.4 基础管理

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3.4.1 物业公司档案管理

整个系统考虑可以支持多个物业公司管理不同的楼盘，需要定义物业公司档案管理。不同的物业公司针对管理的楼盘不同，所查询的数据权限不同。

功能包括：物业公司的新建、修改、删除。

物业公司详细资料需要调研获取。

3.4.2 楼盘档案管理

将楼盘档案进行管理，包括楼盘档案管理，并需要设置楼盘所属的物业公司。不同的物业公司针对管理的楼盘不同，所查询的数据权限不同。

功能包括：楼盘档案的新建、修改、删除、查询。

楼盘档案（楼栋档案、单元）等详细资料、需要调研。

3.4.3 物业公司操作人员权限管理

主要定义物业公司相关操作人员所具备的业务功能权限、数据权限等内容。

3.5 客户关系管理

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3.5.1 客户档案管理

将客户档案录入系统，建立客户档案表，并关联所属的楼盘、楼栋、单元等信息。最终形成客户档案信息库，之后所有的功能都围绕客户档案展开。

客户档案需要考虑未来其它系统接入的扩展。

客户档案详细信息需要调研。

3.5.2 会员积分设置

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 会员级别管理：根据需求，设置不同的会员级别（如：钻石卡、金卡、银卡）及会员升级规则。需要详细调研及分析会员级别及升级规则等内容。

 会员积分兑换规则管理：根据需求，设置会员积分规则针对不同的子系统设置不同的积分兑换规则。详细规则需要进行详细调研。

3.5.3 会员管理

 会员认证：不同的客户，基于认证模块认证成为会员，并根据会员升级规则、积分规则等成为不同级别的会员。（会员认证基于ID号-身份证、手机等进行认证绑定。）详细认证方式需要调研确认。

 会员管理：管理员可以查询会员的相关信息，并进行修改、删除、停用等相关操作。

会员资料需要详细调研。

 会员积分查询：针对会员，可以查询会员的积分情况，包括会员的当前积分，积分

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消费情况等内容。

3.5.4 会员相关接口

会员相关接口包括会员接口、会员积分接口。

 会员接口：提供其它业务模块调用，获取某个用户所处的会员级别，其它模块需要更根据会员级别设置不同的数据权限，数据流程等。（比如：服务模块、物业收费模块）

 会员积分接口：会员积分接口供其它业务模块调用，客户获取会员目前拥有的积分，以及处理积分扣除、增加等功能。（比如：服务模块、物业收费模块）

3.6 物业管理系统

3.6.1 物业收费管理

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物业收费管理包括：收费项目、物业收费、其它收费、收费报表等功能。

1、 收费项目管理：针对不同楼盘、不同业态设置物业费、水电费等项目收费项目；

2、 物业收费：物业收费主要实现物业费用的收取，整个费用收取以客户管理管理系统的客户基础信息、会员信息为准，实现物业收费标准管理、费用到期提醒、客户物业费用的收取、费用积分抵扣、收费流程等功能：

 物业合同管理：录入客户的业务和合同，包括合同到期日期、收费标准、合同附件等内容。

 收费标准管理：定义物业收费的收费标准、时间标准等，包括收费项目、费用单价、抵扣减免、收费时间等内容。

 费用到期提醒：对于快到期的业主，根据规则提醒管理人员需要收费费用。并推送到待办及物业计划。

 物业费用收取：提供物业费用的收取、收取登记、票据打印等功能。

 费用积分抵扣：在物业费用收取期间，可以根据会员积分进行物业费用的抵扣，减免等内容。

 收费流程：在费用收取过程中，可能根据需要启动相应的收费流程，并推送审批待办。

3、 其它收费：其它收费主要实现物业费用外一些其它费用的收取管理，包括：租赁、

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装修、有偿服务等收费。包括：定义收费标准、费用收取、积分抵扣、收费流程等内容。功能与物业收费类似。

4、 收费报表：根据收费产生的数据，可以按照不同纬度、不同查询条件查询收费报表。

物业收费管理的业务表单、收费标准、收费流程等需要详细调研。

3.6.2 物业支出管理

物业支出包括：日常维护支出、能耗支出、固定资产采购支出、人员薪酬福利支出、其它支出等内容。

1、 日常维护支出、能耗支出等：需要详细调研了解支出表单、流程、收费标准、支出项目等内容。

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2、 固定资产采购支出：固定资产采购支出费用主要来源于设施设备管理中的采购流程，基于审核完成后的采购流程自动完成支出内容。

3、 人员薪酬福利支出：采用手工录入的方式实现支出记录。

4、 其它支出：其它一些不常用的支出项目。

5、 支出报表：根据支出项目，可以按照不同纬度、不同查询条件查询支出报表。

物业支出需要根据不同的支出方式、报表等进行详细的调研。

3.6.3 设施设备管理

1、 设施设备基础管理：对各种设施设备的类型等进行管理。

2、 设施设备档案管理：建立设施设备档案管理，主要包括设施设备的分类、基础信息、设备编号、维护周期等与设施设备相关的内容。详细设备分类以及需要录入的信息需要详细调研了解。

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3、 设施设备库存管理：设置设备的库存管理就包括设置设备的库存管理、库存预警、出入库登记、采购管理、领用管理以及相关的流程等内容，相关流程需要推送到待办事项。

需要针对每种不同的设备类型详细调研、了解相关表单信息以及流程信息。

4、 设施、设备维护管理：包括不同类型设置设备的维护提醒（自动生成待办及工作计划推送到相关部门、相关人员及手机客户端）、维护信息登记、巡检记录、维护信息查询、维护信息清单等内容。详细的表单等信息需要进行详细的调研。

3.6.4 服务管理

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1、 装修管理：装修管理主要包括：装修项目建立、审批；装修押金收取、退还；装修跟踪、检查等内容。详细表单、流程等需要详细的调研确定。

2、 投诉管理：项目投诉与工作流程作为驱动，主要包括：投诉表单建立、投诉受理、投诉分配（根据不同的级别、等级，可能在物管公司内部处理或者上报集团）、投诉反馈、投诉统计等内容组成。详细表单、流程、类型等需要详细调研确定。

3.6.5 物业计划及任务管理

物业计划数据来源于：物业收费模块、物业支出模块、设施设备管理模块等模块内基于业务驱动的数据，按照不同的职责部门、责任人等进行计划、任务推送，上报、计划过程跟踪、计划执行参考、计划指导等内容。

3.7 微信或移动APP

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微信或移动APP的主要特点是便捷性，因此需要将上述模块中一些模块抽取到微信或者移动APP。主要以一些基础查询及提醒推送为主。后期面向客户的应用会逐渐绑定一些增值服务。

3.7.1 面向管理人员的应用

1、 待办任务：管理人员的应用主要以待办任务的方式进行，所有业务以待办任务的方式进行驱动，实现提醒、处理等功能。

2、 投诉处理：针对客户投诉进行投诉处理，并启动相关的流程。

3、 业务指导：针对巡检、维护等不同的业务，可以进行业务指导的相关查询，指导相关人员办理业务。

3.7.2 面向客户的应用

1、 基础信息管理：可以对客户的基础信息进行修改。

2、 积分查询：可以查询客户的积分情况及积分消费情况。

3、 业务处理：可以进行一些业务处理，如：报修、装修申请、物业缴费等业务办理。根据讨论确定需要整合的业务。

4、 客户投诉：客户可以通过移动端进行投诉，并对投诉的结果进行查询。

5、 增值服务：提供一些和社区相关的增值服务，需要和不同的厂商、合作伙伴共同

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完成。

3.8 社区O2O

通过Web和移动端，实现业主在社区商圈进行在线缴费、商品购买、喔喔农场消费、服务购买等功能，提升用户体验。

1、 商品购买：在线购买社区商店的实物商品。

2、 服务购买：在线购买社区提供的服务，如：家政服务、月子服务、家教服务、兴趣爱好服务等。

3、 喔喔农场：实现喔喔农场在线预约缴费、消费支付、参加现场活动等功能。

4、 邻里圈：在社区范围内组织社区活动，根据用户参与活动的情况，对用户进行标签设定，并在后续活动中按照用户兴趣爱好进行精准推送。

5、 跳蚤市场：在社区业主范围内，相互之间发布二手物品交易信息（不在线上交易）

6、 停车缴费（需停车场系统接口支持）：业主在线查询停车信息，在线缴纳停车费，在停车场出口自动开闸放行。

7、 访客二维码开门（需硬件支持）：业主通过O2O平台生成开门二维码，发送给访客，访客通过二维码开启单元门

第4章 非功能性需求

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4.1 用户界面要求

系统登录界面：提供Web、微信或APP等界面

系统功能主界面：提供一个系统功能主界面，系统所有的功能在主界面上都有分类和体现，不同管理级别的用户看到的功能菜单不同。

常用界面元素与图片：对常用界面元素与图片进行统一定制，以便各子系统共享使用，提高系统开发的效率；同时，要求具有嘉逸岭湾的特色风格。

第5章 与其他系统的接口

1、 与停车场系统接口

2、 与微信、支付宝支付接口

3、 与门禁系统接口

4、 与现有其他系统接口

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