合生创展集团公司新项目开发商业模式规定

合生创展集团公司新项目开发商业模式规定

新项目开发 商业模式规定

集团营销治理中心 二○○六年六月

目 录

第一章 总则………………………………………………………………………3 第二章 盈利模式…………………………………………………………………4 第三章 经营模式…………………………………………………………………5

第一节 实现可售面积最大化、不可售面积最小化…………………………5 第二节 实现工期最短，最短时刻内开售……………………………………6 第三节 实现产品销售时刻最短，资金回笼时刻最短………………………7

第四节 实现成本费用最小化…………………………………………………8 第五节 实现最高销售价格，实现产出最大化………………………………13

第四章 操作模式………………………………………………………………15 第五章 附则……………………………………………………………………16

附件：

一、 节点及时刻定额表

1． 2． 3． 4． 1. 2. 3. 4. 5.

附件一 新项目开发模式（以十二层无地下室排期）（节点图及网络图） 附件二 合生集团新项目开发标准模式（二十四层一层地下室） 附件三 合生集团新项目开发标准模式（三十二层二层地下室） 附件四 合生集团新项目开发标准模式（别墅） 附件五 盈利模式汇总图示 附件六 盈利方案一 附件七 盈利方案二 附件八 盈利方案汇总表 附件九 动态定价模式

二、 盈利模式表

第一章 总 则

第二条 本商业模式是对项目运作环节的通盘考虑，从配合现金流、资金运作的角度，如何把

项目的投入产出比做到最大；在尽早实现投入资本金的回收后，如何把项目利润做到最佳；如何把前期投入和投资回报收回来，在最短的时刻内实现资金的平稳。

第三条 本商业模式的目的是在项目一期开售时达到公司前期自身投入资金（不包括银行贷款）

的全部回收用于其他新项目开发，实现资金平稳；开售后整个项目在经营期内实现最佳的利润率、利润额等经营指标。

第四条 为了实现商业模式的目的，这就从可售货量、时刻、成本、利润方面提出了要求，要求

达到可售面积最大化、工程时刻及销售时刻最短、成本最小化、售价最高等，这确实是本商业模式章节中各要点要达到的目的。

第五条 商业模式要紧是从时刻及成效方面来进行对项目的操纵，而基准价则是从成本方面对

项目进行操纵。

第六条 本商业模式包括盈利模式、经营模式、操作模式和工作节点四个部分的内容。 第七条 盈利模式：从资金运作的角度，从做生意的角度提出对“钱”的要求，通过那个模式去

明确公司对每个项目的投资与运作的要求，包括现金的时刻节点与具体数目流向，核心是“投资的要求”。

第八条 经营模式：从每个项目来说，为了完成公司对项目盈利的时刻与金额要求，对应该做

什么样的产品进行规划，对应该如何开发进行设计，要紧内容是围绕着产品的内部环境和基础工作，核心是“定位的问题”。

第九条 操作模式：为完成上述的开发，从操作环节上如何规划各项工作的先后顺序以及重要

工作事项要注意的风险或操作要点，核心是“时刻的问题”。

第十条 为了实现盈利模式、经营模式、操作模式的目标，最终形成一份支持实务操作的工作

节点操纵清单、时刻定额、基准价定额，对各业务部门的工作进度及成效进行动态操纵。

第十一条 本商业模式四部门内容之间的关系（图1）：

盈利模式：核心是投资的要求 1、 启动资金平衡的盈利要点 2、 项目整盘利润率的盈利要点 经营模式：核心是定位的要点 1.实现可售面积最大化、不可售面积最小化 2.实现工期最短，最短时间内开售 3.实现产品销售时间最短，资金回笼时间最短 4.实现成本费用最小化 5.实现最高销售价格，实现产出最大产出化 操作模式：核心是时间的要点 1、 关键路线图 2、 交叉的工作事项要点 3、 项目前提条件的要点 1． 工作节点控制清单 2． 时间定额 3． 基准价定额 指导 决定 支持 图1

第二章 投入产出盈利模式

第十二条 盈利模式的核心是投资的要求，要从公司以往仅仅关注一个项目最终回收的静态的成

本利润，转变为同时考虑三个方面的投资要求： 第一个要求是关注一个项目的投入资金的多少以及时刻。 第二个要求是关注一个项目的利润率水平。

第三个要求是关注一个项目在成本费用变化与市场变化下的利润率水平。

第十三条 项目投入要紧分布在首期地价、前期开发费用、设计费和达到预售进度前的工程款五

方面，公司的产出要紧是销售收入，理想状态为开售时产出不低于投入，公司能够收回投入，不理想状态投入大于产出。

第十四条 投入资金的多少与时刻关系到公司能否每隔半年时刻以“1+1+1“的模式进展：即以同

样的初始投入资金，每隔半年时刻就能用该资金去运作多一个项目。关注投入资金确实是要求经营班子以最少的投入去获得最大的产出。

第十五条 盈利模式有以下要紧要点。

第十六条 要点一：拿地时通过自有资金付首期地价款；二期地价款安排首次贷款获批时付出，

剩余的地价款或其他款项安排在销售旺季或现金回款高峰期进行付出。

第十七条 要点二：在拿地的5.5个月内拿到“四证”（即国土证、建筑用地规划许可证、建筑工

程规划许可证、施工许可证），并进行抵押贷款。抵押贷款尽量争取最大的额度，不低于地价的50%。

第十八条 要点三：在6.5个月内取得预售证，并开售，达到资金平稳，公司能够回收前期投入

的投入资金，用于下一个地块的购买：（见图2）

投入=①首期地价款+②设计费+③前期开发费+④工程款 产出=⑤销售收入

1.项目开售时，理想状态为产出不低于投入（产出≥投入），不理想状态为产出低于投入（产出＜投入），公司要求开售时达到理想状态；

2.二期地价款在签合同时安排在取得“四证”、进行抵押融资贷款后支付，取得后即用于支付二期地价款（抵押融资贷款额≥二期地价款）。

第十九条 要点四：首期开工规模策划

要通过盈利模式中的要求，测算不同的售价与销售率水平与货款额度，以开售当月回收投入资金为目标综合平稳，反算出需要的合理开工规模

开售时的销售率原则上不能低于60%，首期的销售要紧是以现金的快速回笼为目标，利润率能够略低，但第一期的产品原则上应保持在10%以上。

第二十条 要点五：公司通过首期开发在短期内收回投入资金后，后期的开发就要以利润最大化

为投资目标，而且利润值能动态匹配市场上各类成本的动态评估（如地价的上涨，原材料的上涨，资金成本的上涨以及项目的成熟等因素），从而实现盈利目标。

投入 工作节点 款项 产出

第一月 支付购地款 ①首期地价款 第二月 设计、报建 ②设计费 ③前期开发费

第三月 办证/开工 第四月 ④工程款

⑤售收入 第五月 第六月

第六月起 资金回笼 投入=①+②+③+④ 产出=⑤ 理想状态： ⑤≥①+②+③+④ 抵押融资贷款额≥二期地价款 不理想状态： ⑤＜①+②+③+④

图2

第三章 经营模式

第一节 实现可售面积最大化、不可售面积最小化

第二十一条

面积

（一）总体规划时，在满足经济指标的前提下，要尽量增加每户的可售面积，减少其他不可销售的面积

1.一个项目在策划上要精打细算。在满足经济指标前提下，把更多的面积，包括配套面积、绿化面积等分到每一户内。

2.绿化能够适当减少大公共空间的广场或绿化面积，而逐步增加组团内或架空层的绿化，乃至室内的私人空间。比如别墅产品不做连片的绿化带，把绿化带分到每一栋别墅当中。

3.本商业模式按容积率2左右的项目，总可租售面积原则上尽量争取占总建筑面积的95%以上。

4.总建筑面积以不含架空层、阳台面积的数据进行报建，实际销售中尽量把架空层、阳台的面积运算进行来把政策承诺范畴内的3%浮动指标用完。

要点一:尽量增加可售面积，减少不可销售面积和自营面积，争取尽可能大的可售

（二）总体规划时要尽量增加每一户的可售性，减少自营面积 除专门要求外，一个项目也要尽量减少自营部分的面积:

1.一个项目规划了酒店，就不应该再做集中式出租性质的邻里中心或商业小配套，而要把该部分面积拿出来作能够销售的住宅或别墅。

2.一个项目同时有别墅区与住宅区的，只在住宅区上做会所，别墅区不用再做会所，不要占能够销售的面积。

第二十二条

要点二：大堂业态

两栋小高层之间的架空层合并做成一个会所，面积分摊到住宅面积上，增加可售面积，争取尽可能多的销售面积（图4）。

第二节 实现工期最短，最短时刻内开售

第二十三条

要点一:项目容积率要适当

1.按照盈利模式，在购地时就要有战略性的侧重，地块的容积率一样在0.5－2.5之间，或者尽管综合容积率高于2.5，但首期地块在上述范畴内，最适合按照快速回收投入资金的模式。

2.容积率在0.5以下的是以独栋别墅为主的产品，该类产品的每套销售需时更长，从市场角度较难满足开盘当月销售60％以上的要求。

3.容积率在2.5以上的产品要紧是以18层以上的高层单位为主的产品，该类产品达到预售进度的工期需时更长，从工程角度较难满足6个月开盘的要求。

第二十四条

要点二: 交地顺序在考虑时刻因素

假如地块交地有延误，能够提早拿出一较小块地，规划用作商业街或会所，假如其他开发手续没办出来前，以临建名义报建施工，提早盖售楼部，等整个项目的总规、单体等报建出来后，再按商业街会或所调整过来，如此能够提早出售楼部接待客户。

第二十五条

要点三: 总体规划策划时要同时考虑开发节点的安排

在地块总体平面规划时，不能仅仅从技术与静态的市场评估上考虑，同时还要考虑分期开发与交付、二点一线销售路由布置这些方面时刻节点的铺排，以满足最佳的销售条件，即内部环境与基础条件以及满足最短的开售预备时刻。

第二十六条

要点四：首期开工规模策划

要通过盈利模式中的要求，测算不同的售价与销售率水平与货款额度，以开售当月回收投入资金为目标综合平稳，反算出需要的合理开工规模

第二十七条

要点五：首期产品的开发类型

首期的产品应先行开工开售14层以下无地下室的楼座，多层洋房或联排别墅这三种类型建设工期相对较短的产品。

第二十八条

要点六：集中办公的方式

所有要开工的项目要模拟，集中各管线的精兵强将，成立项目前期组，全部集中办公，在几天内把图纸、预算、节点等全部定好。通过图纸预算后才承诺开工投入。

第三节 实现产品销售时刻最短，资金回笼时刻最短

第二十九条

要点一: 项目定位要与竞争对手形成差异主张

在项目的档次确定后，项目定位第一要从竞争对手与顾客对象分析入手，分不同的居住功能点体系去研究顾客的需求先后顺序，同时该居住功能点上竞争对手又是如何做的，竞争态势如何。

第三十条 要点二：项目定位要与客户互动形成利益点

在对每项居住功能点进行顾客对象与竞争对手的综合评估后，把项目排在前面的居住功能点，选择出10大或20大利益点，作为整个项目的开发价值体系（图3）。

参考图示 高该范围作为项目利益点体系 园林生态 中低顾客需求程度评估功能… 功能… 功能一 车库空间 身份象征 功能二 投资收益 功能三 商务服务 高 中 竞争态势程度评估 图3 低

第三十一条 要点三: 以做生意的眼光考虑业态定位

商业与会所第一要搞清晰经营什么样的业态，销售的或租赁的对象如何样的人，针

对这些都应当有全套方案，不能随意确定，这些全部都要在前期确定清晰。

第三十二条

要点四：业态重新调整组合

会所或商场要选择毛利较高的行业，业态定位不是一成不变，在开业后的经营期假如某项业态无法自营或者租户经营不下去，就要进行商户重组，把不盈利的业态调整到有盈利的业态。

第三十三条

要点五：首期产品面积户型策划

公司是以中高层客户为要紧的经营对象，因此一样整个项目来说我司的平均面积规划都以大户型居多。

但考虑到首期关注现金流重于单方利润，因此首期可适当增加更受投资者欢迎的产品，如在面积户型上能够适当增加小户型的产品设计，或者提供含装修、家电家私的产品。

第三十四条

要点六：低质单位低价入市与优质单位高价拉升

第一批销售的单位能够选些比较差的单位，价格相对定低些。等到把资金平稳后，没有了资金压力，以后就能够提升价格，把最好的地点拿出来赚钱，补偿第一期快速销售的利润差。

后期的产品更优质，就能支撑价格的上涨，同时价格也要动态反映市场、成本等变动的因素。

第三十五条

要点七：独栋别墅产品的业态

通过独栋别墅高性价比的成品精装修、高性价比的地下室，辅以高性价比的精装修园林来打造产品的竞争力，支撑售价。

1.独栋别墅的园林要有高性价比，要做交楼标准的园林精装修，做一个交楼标准方案，在此基础上再做几个更好的方案供业主选择，如业主选择非交楼标准方案，则加多2到3万元。

2.在独栋别墅（含联排）小区时集中的绿化做几个点，即在道路交汇处做几个集中绿化，大量的绿地面积要分到各户。

3.独栋别墅的地下室要在功能、装修、设计、平面上做出性价比，同时补少量出让金获得有产权的地下室，售价与地上部分一致。

第三十六条

要点八：联排别墅的业态

联排别墅包精装修、家私、家电每套总价原则上市内操纵在400万元左右、市郊操纵在200万元左右、远郊操纵在100万元左右。

家电配饰依照基准价，可在同一价格操纵内，做几个不同的方案，供业主选择。

第三十七条

要点九：营销方案的所有工作都要搞清晰服务对象所在、价值所在。

广告中要明确能够给业主，能够给消费者带来什么，要把利益点表达清晰，要表达出10大，20大甚至30大利益点。

第三十八条

要点十：营销方案要做好开盘基础工作 1．开盘前项目的道路与指引系统要建立完毕；

2．兄弟楼盘的巡展，周边企事业单位的巡展要先行安排，进行内部登记； 3．关于本项目核心利益点，通过论坛或者记者开放日等方式在专家与舆论方面进行传播。

4．售楼部开放来接待客户原则上也须要在一个月以上。原则上应该有样板房的开放后才正式开售。

第四节 实现成本费用最小化

第三十九条

要点一: 售楼部的选点与设计也要考虑今后的业态定位

售楼部要按会所或商铺的形式做，售楼部的柱间距、内部的平面设计等都尽量符合会所或商铺经营方案中估量租售的业态要求，售楼部按层高5.8-6米和商业街进行统一规划，整个项目完成，售楼部即可按会所或商铺进行租售，而且是带装修租售，如此就可不能造成资源的白费。

第四十条 要点二：联排别墅产品的预算定额

1．联排的园林、绿化、市政工程要操纵在每平方800元以内。 2．室内装修操纵在每平方700元以内。

第四十一条

要点三：预算精度的要求

预算不能搞估算，经营方案的相关数据要专门准确，概算的准确率误差在5％以内，预算的准确率误差在3％，决算的准确率误差在1％以内。

第四十二条

要点四：为了减低资金支付的缺口，减轻资本成本费用，要求融资：

1.融资要求的四个证在5.5个月内完成,提供土地融资的基础。地价付款安排在现金流入高峰期,二期款安排在抵押贷款获批时,后期款应安排在销售收入高峰期。 2.融资的额度目标要以开售当月的资金平稳来反算,假如销售收入低于推测值,无法资金平稳的话,就要求相应增加融资额度目标。

第四十三条

要点五：设定二点一线的合理基准价

依照不同售价水平和档次，合理设定二点一线的基准造价，简化基准造价内的审批流程，超基准价的必须上报集团，保证项目的成本费用标准，同时还规定了营销宣传物料的基准价，具体定额请参照表1 和表2。

第四十四条

要点六：开盘营销费用操纵

1．开盘当月销售额不足2亿的，推广费用操纵在256万元以内，不足4亿的操纵在320万以内，超过4亿的，操纵在400万元以内，两点一线费用按标准另计，具体定额请参照表3。

2．广告公司代理佣金费用操纵：广告公司代理佣金月费或年费，以单个项目为单位运算，不能以推广市场个数及代理公司个数重复运算。同一项目的广告代理为唯独工作任务项，不论项目推广牵涉都市是否在本地，以及在不同市场有不止一家代理公司。如显现多市场推广及多广告代理公司操作，总费用按单一项目、单一工作任务项操纵，不能重复计费。

3．户外广告费用操纵：选择的户外广告一样以年度作为投放日期，除非必要不要签订一年以上的投放期。付款方式在争取单价最优待情形下，与投放进度配合，首付20-30%，公布半年后付至50%，公布九个月后付至80-90%，余款在公布期满后15个工作日支付。

表1 二点一线基准价一览表 序号 成本科目 类型 豪华售价＞10000欧式 1 元/m2 元/m2 元/m2 售价＞10000元/m2 售价＞8000元/m2 售价≤8000元/m2 售价＞10000元/m2 按运算口径 06年基准价 单位 2,000.00 元/m2 1,650.00 元/m2 1,100.00 元/m2 运算口径 按装修面积 按装修面积 按装修面积 说明 售楼部装修费用(不含软装饰、含消防空调，含吊灯150元/M2) 售楼部装修费用(不含软装饰、含消防空调，含吊灯100元/M2) 售楼部装修费用(不含软装饰、含消防空调，含吊灯50元/M2) 售楼部装典雅售价＞8000修 欧式 现代售价≤8000简约 豪华 1,500.00 元/m2 1,200.00 元/m2 900.00 元/m2 1,455.00 元/m2 1,200.00 元/m2 600.00 元/m2 400.00 元/m2 200.00 元/m2 583.00 元/m2 按装修面积 按装修面积 按装修面积 按装修面积 按装修面积 按地面面积算 按地面面积算 按地面面积算 按每平方米 指非施工围墙，砖墙砖柱，高2.23米，外墙刷白灰，不含围墙灯具 指售楼部到样板房的销售通道的工程费用 (含样板房围闭的费用) 按年初下发基准价不变 会所装修费用(含消防空调、不含家电家私) 2 会所装修 高档 中档 豪华 3 大堂 中高售价≤10000档 元/m2 售价＞10000元/m2 4 看楼通道 售价＞8000元/m2 售价≤8000元/m2 5 围墙 非施工围墙 售价＞10000元/m2 售价＞8000元/m2 售价≤8000元/m2 售价＞10000元/m2 售价＞8000元/m2 售价≤8000元/m2 售价＞10000元/m2 售价＞8000元/m2 售价≤8000元/m2 售楼部软装饰 600.00 元/m2 500.00 元/m2 400.00 元/m2 按建筑面积 按建筑面积 按建筑面积 软装饰所有费用，不含吊灯 6 样板房软装饰 1,500.00 元/m2 1,300.00 元/m2 1,000.00 元/m2 600.00 元/m2 500.00 元/m2 300.00 元/m2 按建筑面积 按建筑面积 按建筑面积 按建筑面积 按建筑面积 按建筑面积 按商业模式交楼标准软装饰，各项目能够依照销售需要适当增加现场包装费用 交楼标准基础上的装饰，各项目能够依照面积、总价选择装饰风格 7 家私家电8 配置销售产品的标准装饰 表2 营销物料基准价 成本科目 适用楼盘 售价≤8000元/M2 基准价 2.80/本 3.50/本 0.32/张 0.40/张 1.20/张 测算资料 规格 数量 290mm×390mm 2000 大度32开 50000 按3.50×0.8测算 封面：350克双铜，6-6C，双面过亚胶，内页：180克双铜4-4C 按0.40×0.8测算 105克双铜，5+5C 按1.50×0.8测算 157克双铜，4+4C，双面过哑胶，专金，封面烫金 按1.30×0.8测算 150克铜版纸,一般四色印刷(包输出、打样） 按1.90×0.8测算 300克哑粉,4+4C,啤版,单面过亚胶,过UV,折页 按1.70×0.8测算 纸质：350克双铜，4+0C啤版，过亚胶 备注 楼书 售价＞8000元/M2 售价≤8000元/M2 售价＞8000元/M2 售价≤8000元/M2 单张 折页 售价＞8000元/M2 1.50/张 900mm×340mm（摊开）8p 5000 售价≤8000元/M2 海报 售价＞8000元/M2 售价≤8000元/M2 封套 售价＞8000元/M2 售价≤8000元/M2 手提资料袋 小册子（含简约楼书、户型手续、生活杂志、新闻手册、购房指南） 夹报 总规模型 适用于各楼盘 适用于各楼盘 售价＞8000元/M2 1.04/张 1.30/张 1.52/份 1.90/份 1.36/个 1.70/个 380mm×300mm×80mm 340mm×780mm 招贴大对开 1000 3000 10000 1.87/本 280x395mm 50000 105克轻涂纸,32P,4+4C起码订 0.27/张

按模型尺寸运算 适用于各楼盘 4000/平方米 单平面（标准层） 3200/个 单体模型 多平面（复式/别墅） 4200/个 说明：以上物料最高限价仅为制作、印刷费。

表3 开盘营销费用定额标准

类别 费用名开盘营销费用定额标准（万元） 比重 说明 称 销售额＜2亿 销售额＜4亿 销售额≥4亿 256 320 400 基准费用 其中： 投放费用 设计费用 物料制作费用 促销费用 公关费用 100% 报纸投放、电视投放、电台投放、网络投放、179 224 280 70.0% 夹报、杂志、车身广告、户外广告、短信息、其他付费广告。 15 19 24 6.0% 支付给广告公司的佣金、设计费。 楼书、单张、pop广告、制作光盘、手提袋、15 19 24 6.0% 手册、海报、俯视图、产品名目、价格表、认购书（包括设计、制作、印刷费）。 4 5 6 1.5% 用于促销赠送的礼品、旅行线路、、治理费、看楼车费用、看楼赠送乘车票。 撰稿费、车马费、酬劳餐饮费、外出活动费、8 10 12 3.0% 业务赠品、荣誉奖项评选经费、咨询费、赞助捐赠费。 用于开盘活动现场的一切费用（如开盘活动开盘活动费用 现场所需的拱门、横幅、空飘、彩旗、串旗、13 16 20 5.0% 吊旗、展板、喷画、地毯、墙壁包装、指示牌、花木装饰、设备等采购、租借费用及节目演出费用）。 （1）保安、清洁、花木、绿化、擦鞋机及爱护、糠果、养鱼、养鸽、电瓶车、广告衫、售楼部费用 15 19 24 6.0% 红帽子费用、水电费用分摊； （2）售楼部茶艺费用（包括人工、服装等费用）、提供给客户用的饮水、咖啡的设备、材料、人员的服装、治理等费用。 其他 备注： 6 8 10 2.50% 由营销费用支出，不属上述费用的费用。 1、开盘前期营销费用使用定额标准是指截至开盘当月止（含开盘当月）所需使用的营销费用额度。 2、开盘前期营销费用使用定额标准与开盘当月销售额挂钩，开盘当月销售额越大、开盘费用则越多，否则开盘费用则越少，按打算销售额确定开盘营销费用预算额度。 3、每年初，各地区公司须依照本标准在全年整体营销费用预算中做好新项目开盘前期费用预算，以确保使用。 4、项目公司必须严格按照本标准和比例执行，未经总部审批，一律不得擅自更换现行标准及比例。

第五节 实现最高销售价格，实现产出最大产出化

第四十五条

要点一：二点一线的业态

1．在地块总体策划时，要适当考虑有部分独立功能的建筑体，要紧以商业街的形式规划在最具商业价值的地块上，操纵在二层以内，总面积视项目规模而定，但停车方便，面要紧街道，最好是双面临街。在这招牌式的商业街选点作为项目首期售楼部，如此能够最快速度先行开工售楼部。由于不是临时性的，因此可不能白费钱，工期又短，而且市场形象又较好。

2．能够选择会所来作售楼部，因为会所是自营性质为主，一样会与商业街合并规划考虑，可不能单独选择最有商业价值的地段来做。那么，就要注意开售条件在整体气概上的搭配，要综合考虑会所旁的商业以及看楼通道、园林样板段和样板房整体的成效。因为施工面比较大，总体工期也能保证。

3.精修、家私、家电的全配置经营模式；建筑有问题的通过园林补偿，产品有缺点的通过装修去补偿，装修产品有缺点的用装饰去补偿,通过增加配置,提供利润增长点的经营模式。

4.只做样板房，不做示范单位；应向客户提供所见即所得的产品，只做按装修标准，家私电器配置标准的样板房，不做公司无法提供的产品示范单位。

第四十六条 第四十七条 第四十八条

要点二：风雨连廊业态

会客大堂与楼栋之间以风雨连廊相连接，连廊注意和小区园林的配合（图4）。 要点三：门楼业态

门楼是一个项目的门面，专门重要，能够做到北京珠江国际城的门楼档次水平。 要点四：会所、酒店业态

1．会客大堂或酒店的规划要能提升小区品质，形成楼盘卖点。

2．小区会所要做成一个凹入小内的“公共会客大堂”，会客大堂前面是一个小广场，要通过广场、大堂才能进入小区。

参考图示 2#楼 3#楼 4#楼 两小高层之间的架空层合并做成会所 5#楼 次 入口 门楼 连廊 1#楼 6#楼 次干道 小区主入口 售楼部 商铺 （永久商铺或会所） 商铺 入口广场 主干道 图4

第四章 操作模式

第四十九条

操作模式的要紧内容：

操作模式与经营模式差不多上手段，为完成公司盈利模式的要求，落实了各种手段来支持去实现那个目标，安排了回款高峰期付款、开盘定价、证照办理等各环节的整体配合，才能保证盈利模式的实现。

第五十条 操作模式有以下要点 第五十一条 第五十二条 第五十三条

要点一：从交地开始运算到首期开售，总工期要求为195天，即6.5个月，但总要点二：所有的报建一次过，必须一次性全部报完，报完将施工证拿到后，再调要点三：交地前一个月开发部门要将总体规划设计所需资料交给设计治理部门，

规是在交地前提早10天开始进行。

整产品、换图，就不用再办理施工证。

总体规划方案设计、评审须提早到交地前10天进行，否则“总体规划方案批复”无法在规定时刻内完成。

第五十四条 第五十五条 第五十六条 第五十七条 第五十八条 第五十九条

要点四：售楼部选址须定在会所首层（或商业街入口），总体规划方案设计确定后，要点五：单体套用标准图设计，二点一线设计 方案须在出具“五图一书”后优先安要点六：售楼部施工图预算、对数工作应与主体施工图预算、对数工作分开，且要点七：基础施工必须在施工许可证办出前45天进行；样板房须建在主体2层，要点八：样板房软装饰设计方案与物品采购须提早样板房硬装修施工的同时进行，要点九：工作节点请参照《新项目开发模式（以十二层无地下室排期）》，二十四

售楼部须采取临时报建，否则，无法确保售楼部工程如期开工。

排完成，否则难于保证二点一线如期开工。

须提早到“售楼部基础、主体施工”前完成，否则无法确保售楼部工程施工。 否则，无法确保在公布发售日开放样板间。

如此才能确保样板房在公布发售之日开放。

层、三十二层及别墅等类型项目的工程节点请参照对应的附表，营销、开发等方面的时刻节点按工程节点的时刻安排作相应的调整。

第六十条 要点十：时刻定额标准（见表4）

项目商业模式的每项工作进行细化的时刻定额，每个工程节点工作都有一定的时刻操纵，具体的时刻定额表参照《新项目开发模式（以十二层无地下室排期）》中的“任务名称”及“工期”栏目，比如任务名称为“施工图报建”的工期为“20天”。

第五章 附则

第六十一条 有关住宅类、商用物业（包括商铺、写字楼、车位）新项目开发都按本商业模式执行，

如本治理规定与之前下发的相关制度不一致，则以本治理规定为准，与董事局指示不一致，则以董事局指示为准。

第六十二条 本规定自批准生效之日起开始执行。 第六十三条 本方法的修订和说明权归合生集团总部。 附件：

一、 节点及时刻定额表

5． 6． 7． 8． 1. 2. 3. 4. 5.

附件一 新项目开发模式（以十二层无地下室排期）

附件二 合生集团新项目开发标准模式（二十四层一层地下室） 附件三 合生集团新项目开发标准模式（三十二层二层地下室） 附件四 合生集团新项目开发标准模式（别墅） 附件五 盈利模式汇总图示 附件六 盈利方案一 附件七 盈利方案二 附件八 盈利方案汇总表 附件九 动态定价模式

二、 盈利模式表