虹桥商务区商业分析

虹桥商务区商业分析

第一章 虹桥商务区当前现状描述

第一节 虹桥商务区规划简介

上海虹桥商务区东起外环高速公路S20，西至沈阳海口高速公路G15，北起北京上海高速公路G2，南至上海重庆高速公路G50，占地面积86平方公里，其中虹桥商务区主功能区东起外环高速公路S20，西至现状铁路外环线，北起北翟路，南至上海重庆高速公路G50，占地面积26.3平方公里。

在26.3平方公里范围内，规划总建设规模，约1100万平方米，其中对外交通规划设施约300万平方米，商务办公等公共设施约490万平方米。

在26.3平方公里里面，有一个商务功能核心区，约1.4平方公里。核心区的开发总规模约170万平方米，其中商务办公占57%，商业约12%，文化娱乐约5.5%，酒店约为6.5%，会展约10%，

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2010年核心区商业地块已开始对外拍卖，目前核心商务期一期土地已出让完毕，其中虹桥商务区核心区一期06（虹桥天地）、08（虹桥绿谷）地块已进入开工建设阶段。预计两年内开发建筑面积170万平方米，完成核心区一期建设。五年内开发建筑面积450万平方米，全面完成核心区建设。

第二节 虹桥商务区当前的交通网络建设情况

虹桥综合交通枢纽将建设成为世界最大的铁路客运中心——京沪（2011年7月1日已开通）、沪杭（2010年10月19日已开通）、沪宁城际高速铁路（2010年7月1日已开通），浦东国际机场—虹桥国际机场城市高速；虹桥国际机场——已开通日本东京、韩国首尔直飞航线，第二条跑道（2010年1月15日试飞）和第二航站楼（2010年3月16日），逐步扩容国际航班；轨道交通——地铁2号线（虹桥枢纽—浦东机场）【2010年3月16开通】、10号线（虹桥枢纽—外高桥）【2010年11月30日全线贯通】、17号线（虹桥枢纽—军工路）【规划中】、5号线（虹桥枢纽—闵行开发区）【规划中】和青浦线【规划中】；高速巴士中心——枢纽衔接沪宁、沪杭、沪嘉、A9高速公路等通往长三角地区的交通要道，30余条公交巴士专线汇聚于此。

第二章 虹桥商务区的发展前景

第一节 虹桥商务区发展定位

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虹桥商务区将建设成为服务长三角地区的商务中心和大型综合交通枢纽；将是我国东部沿海地区、长江三角洲地区重要的城市综合交通枢纽；贯彻国家战略，促进上海服务全国、服务长江流域、服务长三角，进一步促进上海国际贸易中心建设的重要载体；上海重要的现代服务业集聚区。

概括地说，一是上海现代服务业的新亮点，二是上海发展总部经济的新载体，三是上海服务全国的新区域，四是上海经济发展的新引擎。

虹桥枢纽建成后，预计客流主要来自上海及长三角地区、京沪高速铁路沿线，一是吸引大量的商务客流，二是快速、舒适的高速铁路也将吸引大量的旅游客流。这既是上海通往长三角的重要门户，也是上海城市东西发展黄金走廊的西延伸。这对虹桥交通枢纽为核心的周边地区的交通、商务、旅游、通讯、物流、信息网络、房地产等城市经济和社会发展带来深刻的影响。

虹桥商务区未来将形成以总部经济为核心，以高端商务商贸和现代物流为重点，以会展、商业等为特色，其他配套服务业协调发展的产业格局。

第二节 虹桥商务区发展的优势

一是交通优势。虹桥综合交通枢纽的建设，使得虹桥商务区处于长三角和全国交通的核心枢纽位置。十条磁悬浮列车的站台，三十条城际及高速列车的站台，一个能容五条线路的地铁站，两个能容纳国内国际航班的机场航站楼和一个新的城际巴士总站。日均人流量达110万至140万人次。八种出行方式让交通无缝换乘，举步即达。虹桥枢纽是目前世界上独一无二的综合交通枢纽，聚集、便捷、高效，依托于这一超大型世界级的交通枢纽，新建的虹桥商务区处于长三角城市轴的关键节点，幅射范围广，与长三角主要城市的距离都不超过300公里，形成一小时经济圈。虹桥商务区以其独特的区位优势和不可再生的资源优势，整合交通功能与商务功能一体化，实现周边地区发展的一体化，进而促进长三角一体化发展。

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二是区域集聚效应优势。虹桥商务区核心区将建设成为上海市第一个功能合理、交通便利、空间宜人、生态和谐的低碳商务社区。成为上海四个中心中的贸易中心的重要载体，长三角地区面向世界的窗口。低碳社区主要体现在四个方面：城市空间布局、交通、新能源利用、建筑设计、高强度的地下空间开发、个性化的建筑形象、人性化的高品质环境、便利的服务休闲设施，将虹桥商务区定位于现代商务社区。通过城市空间功能结构布局设计，促进内部密切联系，功能完整，各种活动相互合作依赖的关系，使人有强烈归属感。尺度适宜，区域内部空间联系紧密，地域特征鲜明的城市空间结构，及混合功能与多样性为一体的城市功能结构，人性化归属感的公共空间，这些特质使虹桥商务区有别于传统商务区，升级为综合性、高效率的城市综合体。

第三节 虹桥枢纽分片区功能结构细化

在“一圈一带多点”的空间结构下，各个片区将面临不同的发展机遇与前景。本研究从“中、东、西、北、南”五大片区的角度分别予以区域定位。

中虹桥片区——商务高端区：主要指直接接受枢纽辐射而形成的5公里核心影响圈层。在空间上主要包括了枢纽本体地区、长宁的临空地区以及闵行的北部地区。这个地区的定位应该是未来上海西部地区第三增长极、面向长三角的综合商务服务中心（RBD）。将成为商务办公、金融贸易、休闲商业、教育等功能的综合性载体。

东虹桥片区——商务提升区：主要指虹桥枢纽向东沿地铁2号线轴向延伸形成地区，也即虹桥枢纽地区10公里影响圈的东部片区。在空间上主要涉及长宁区全部及普陀区的长风组团。这个片区是“大虹桥”现代服务业拓展轴的重要载体，它的定位需要从中心城区和大虹桥辐射圈的双重角度进行。就中心城区而言，这里应成为上海实现“四个中心”职能、尤其是“国际贸易中心”的重要载体，也即在未来它将成为国际性商业、会展、采购、商业、物流中心核心部分，它将是集聚大量商贸商务活动和具有国际化文化氛围的区域。从大虹桥辐射圈的角度而言，它将集聚大量和长三角地区企业有密切商务往来的商务商贸性企业。

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北虹桥片区——综合发展区：主要指嘉定区的江桥地区，也即虹桥枢纽地区10公里影响圈的北部片区。依托上海汽车产业基地以及上海西北部地区沪宁沿线传统辐射苏南地区的走廊。这个片区将成为具有较强特色产业导向的、面向江苏地区、以园区式生产业为特色，联动嘉定新城发展的重要区域服务性片区。

南虹桥片区——综合发展区：主要指闵行区的七宝地区、九亭地区，也即虹桥枢纽地区10公里影响圈的南部片区。依托松江出口加工区、闵行经济技术开发区、闵行出口加工区三大国家级开发区以及沿沪杭高速传统辐射浙江地区走廊，将成为面向整个浙江杭州湾地区、以园区生产业为特色，联动松江、闵行新城发展重要区域服务性片区。

西虹桥片区——商务成长区：主要指青浦区的徐泾、赵巷地区，也即虹桥枢纽地区10公里影响圈的西部片区。依托青浦出口加工区、沪青平公路、赵巷商贸中心，将成为面向江苏地区，特别是苏南地区、以园区式生产业为特色、联动青浦新城发展区域服务性片区。

第四节 商业投资者对虹桥枢纽发展前景的评述

自上海推动“大虹桥”概念以来，社会各方都给予了极大的关注，更是看好“大虹桥”对上海、长三角乃至全国的经济联动效应。

SOHU中国董事长潘石屹认为：相比较上海的其他区域的发展空间，虹桥枢纽将是上海最大的关注点，在未来的两到三年内，这个交通节点将是未来上海的城市中心。”

万达集团董事长王健林说，虹桥交通枢纽是大虹桥战略规划的核心，集合了航空、高速、城际铁路、磁浮、轨交、公交等多种交通方式，并衍生和涵括60平方公里的综合功能拓展区。建成后的大虹桥将以巨无霸式的现代综合交通优势带动长三角整体经济崛起。而近邻虹桥交通枢纽的江桥，无疑将是受惠最明显的板块之一。

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东方集团董事局主席张宏伟：从政策来看，“大虹桥”地区有大虹桥交通枢纽、大虹桥商务区、大虹桥商业中心，众多商业载体及实体规划是上海其他区域难以相比。如此多的利好政策，对于未来“大虹桥”商业地产来说，无疑将是充满希望和机遇。大虹桥地区将随着核心区及周边地区大型商业商务开发建设，有相当规模的商业设施建成，也将布局面向长三角地区和国内外、规模体量大、辐射集聚度高的枢纽型商业中心，作为上海国际贸易中心建设的重要平台；“大虹桥”商务区的规划及上海国际贸易中心的建设，对于开发商来讲，当下也是投资开发“大虹桥”的机遇。在未来，“大虹桥”圈地运动将不可避免。

大华集团上海商业投资发展有限公司策划部经理刘福贵表示：虹桥交通枢纽中心的规划建设给大虹桥板块带来一个全新的发展机遇，缩短了江浙沪城市之间的距离，大大减少了商务交流的成本，使之成为国际化的现代服务区和服务长江三角洲的经济纽带。大虹桥板块是在传统虹桥商务区概念上的一个延伸，是传统虹桥CBD的扩容。虹桥CBD在扩大，提升了CBD的能量和效应，为这个区域内的商业地产提供了一个前所未有的发展机遇。京沪高铁、沪宁、沪杭甬高铁和沪杭磁悬浮将在这里实现零换乘，为商圈带来日均120万人次的商务人流量，超过上海站和上海南站的人流量总和。新世纪的上海，城市发展的重心将从浦东移向浦西，在东西两翼齐飞的大城市格局中，大虹桥与陆家嘴遥相呼应，规划为未来上海的市级中心，重要程度等同于当今的人民广场。同时也是连接长三角、对接北京、辐射全国的重要窗口。

第五节 虹桥商务区对国贸天地项目的机遇和挑战

虹桥综合交通枢纽使地区之间互动大大缩短了时间距离，三条贯穿南北的城际铁路，促动长三角、京沪、沪宁贸易流动，将使现代商务办公和总部经济载体空间的需求量大大增加，新东方国贸商城项目定位的虹桥商务区首个商务办公楼和总部经济正是迎合这一需求契机；从商务区规划功能来看，以商务办公、会展为主，而娱乐餐饮功能相对较少，这对虹桥枢纽每日近百万客流娱乐餐饮需求来说是远远不够的，国贸天地项目近4万多平方米的餐饮娱乐定位，正是选对了这一市场的空白点；

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虹桥商务区以商务办公为主，但缺少常住功能，近250万平方米的办公空间，将涉及13万以上的高端商务办公人员，这人群中有一部分人有购买、租赁商务区中酒店式服务公寓的愿望，而从商务区核心区一期拍卖土地的规划情况来看，均没有酒店式公寓的定位，国贸天地项目近500套酒店式服务公寓的销售和租赁前景开阔；

国贸天地项目周边拥有丰富的外籍客流，金丰高档国际社区是西上海唯一成熟国际别墅社区，社区内有众多高档物业（西郊庄园、万科兰乔圣菲、万科红郡、凯德·林茵湖畔等等），吸引不同国界人世在此安家。多国际化运动场所，娱乐设施让来此定居的外籍人士享受到如同国外的生活体验。上海银涛高尔夫俱乐部、上海大都会高尔夫、上海网球俱乐部、上海马术运动场都是成功人士休闲度假的圣地，约计总人口达到1万人。这些人群有高端的餐饮和娱乐休闲需求，国贸天地项目的高端定位将满足这部分人群的消费需求。

项目5公里范围内庞大的常住人口基数。离项目最近的爱博家园社区，规划人口为43000人，预计住户为14298户，整个爱博家园分五期实施，规划总人口在30万左右。加上项目所处特殊的地理位置，横跨松江、闵行、青浦、嘉定、长宁五大行政区域，周边社区包括纪王社区、诸翟社区、青浦徐泾、长宁古北国际社区、松江九亭、闵行七宝、嘉定江桥等大型社区，约计总人口达到100万左右。这部分人群消费品质虽然不高，但他们人均GDP收益在上海处于中高水平，潜在的消费能力巨大， 加上东方国贸在区域内已有十余年的品牌知名度，在其心目中都有对国贸品牌的归属感，这些都将为项目运营导入大量的人流、商业的消费带来很大的空间，不断推高国贸天地项目的人气和商气。

从商务区06号和08号土地拍卖情况来看，楼板价超过13000元/平方米，周边的房价已近20000元/平方米的单价，这大大提升了国贸天地商城项目整体商业价值。

在项目紧抓机遇的同时，也同样面临着挑战，从商务区现已拍卖出的商业地块，每个地块均设有一定量的商业，特别是零售业，这些地块离火车站和航站楼均在1公里范围内，同时毗邻全球最大的中国展览馆，这对于国贸天地项目商业零售这块挑战巨大，也是最难定位的一部分。

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总之，从当前虹桥商务情况和今后规划来看，机遇大于挑战，只要在项目定位做到合理、科学、满足市场需求，国贸天地项目一定会成功！

国贸天地网站：http://www.shdfgm.cn/

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