第一章 绪 论
估价机构资质核准：
一、二、三级、暂定期（1年） 申请三级资质条件：
1）机构名称有“房地产估价”字样 2）注册资本：有限责任公司50万元，合伙企业30万元 3）有3名以上专职注册房地产估价师
4）在暂定期内完成估价项目总数100宗以上，估价标的建筑面积8万平方米以上或土地面积3万平方米以上 5）法定代表人或执行合伙企业事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师 6）随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》要求 业务范围：
一级资质：从事各类房地产估价活动
二级资质：从事除公司上市、破产清算以外的房地产估价活动
三级资质：从事除公司上市、破产清算、司法鉴定以外的房地产估价活动
暂定期：从事除公司上市、破产清算司法鉴定、房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价活动 第一节 房地产概述 一、房地产的概念
（一）房地产的整体概念
1、房地产的定义 ——指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 （1）实物：指房地产的有形部分，如：建筑物外观、结构、装修；土地地形、地质条件等 （2）权益：指房地产的无形部分，包括权利（rights）、利益（interests）和收益（benefits）
房地产权利：共七项 1）房地产所有权 独有：
共有：按份共有、共同共有
建筑物区分所有权包括：专有部分的所有权，共用部分的持份权，因共同关系所产生的成员权 2)建设用地使用权
《物权法》规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立 3）宅基地使用权：可以继承 4）土地承包经营权
土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权力，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
耕地：30年 林地：30-50年 草地：30-70年 5）房地产租赁权
——指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利 6）房地产抵押权
——指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将房地产作为债权的担保 7）地役权
——指按合同约定，利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。 需役地：享受使用便利的房地产 供役地：提供便利的房地产
最典型的地役权：通行地役权
举例：甲公司为方便通行，与相邻土地的使用权人乙公司约定：甲公司在乙公司的土地上修筑一条机动车道，使用期限为20年，为此甲公司须每年向乙公司支付8万元费用。 问题：案例中需役地和供役地分别是什么？
案例：
甲房地产公司从他人手中购得土地一块，以 “观景”为理念设计并建造观景商品住宅楼。该地块前有一学校乙，双方协议约定：乙在20年内不得在该处兴建高层建筑，为此甲每年向乙支付10万元作为补偿。协议签订一年后
学校迁址，将学校土地和房屋全部转让给丙房地产公司，乙未向丙提及其与甲之间的协议约定。丙购得该地块后建高层住宅。甲得知后要求丙立即停止兴建，遭到拒绝便向法院提起诉讼，请求确认乙与丙之间转让土地合同无效，并要求赔偿损失。 问题：该案如何处理？ 解 析：
《物权法》规定，“地役权自地役权合同生效时成立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”
本案中甲房地产公司与乙学校之间虽然根据合同已经设立了地役权，但没有进行登记，因此该地役权不具有对抗善意第三人丙的效力，所以甲不能要求丙承担自己遭受损失的责任，而只能向乙追究赔偿责任（甲与乙之间的合同仍然有效）。
衡量区位的标准：距离（空间直线距离，交通路线距离，交通时间距离）
（二）土地的概念
1、土地的定义——指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。
2、土地利用受到的限制
（1）土地权利的设立和行使的限制 （2）房地产相邻关系的限制 （3）土地使用管制
（1）土地权利的设立和行使的限制 土地权利种类：
1）所有权 2）建设用地使用权 3） 宅基地使用 4）土地承包经营权 5）租赁权 6）抵押权 7）地役权 （2）房地产相邻关系的限制
1）通风、采光、排水、排污的相邻关系 案例：
原告张某、王某、李某、赵某均为某县物资局职工，自1997年起一直居住在物资局集资建设的两层住宅楼内。2001年6月10日，被告某县建筑公司经县建设局批准，在某县北城开发建成一栋5层商品住宅楼，楼高17米，与原告4人的二层住宅南北相邻。被告的商品住宅严重影响了原告住宅的采光和通风，给其生产生活造成很大不便，精神上造成很大伤害，经多次交涉无果，原告向法院提起诉讼，请求依法责令排除妨碍，停止侵害。经原告申请，法院依法委托某县建设局鉴定。经测量，两层住宅楼的底层8间房共影响采光面积138.76m2，遮挡长度为27.76m2，二楼8间房平均被遮挡高度为0.221m2，实际每间影响采光面积1.143m2，8间合计9.144m2，一、二层共计遮挡采光面积147.904m2。
根据《物权法》规定，被告应当就损害范围，赔偿原告损失，承担相应的民事责任。 2）险情危害的相邻关系
如：房屋内放置易燃、易爆、居毒、放射性物质、恶臭物件等，相邻人有权请求排除危害。（3）土地使用管制 管制内容：用途、建筑高度、建筑密度、容积率、建筑后退红线距离、绿地率、交通出入口方位、停车泊位、
建筑体量、体型、色彩等
问题1：建筑密度与容积率，何者(容积率)反映了地块的开发强度？ 1）总建筑面积÷土地总面积 =容积率
2）建筑基底总面积÷土地总面积=建筑密度（反映土地的覆盖率）
问题 2：
若在某地块内，建筑物的各层建筑面积均相同，下列公式对否？对 容积率=建筑密度×建筑层数
（三）建筑物的概念
1、建筑物的定义 —— 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备(如给排水、卫生、燃气、
照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备)等组成的整体物。
2、估价时对建筑物的了解
1）结构 2）建成年月 3）产权状况 4）公共服务设施完备程度 5）面积： 建筑面积 套内建筑面积 •案例：
某业主在广州越秀区购买了一套三居室，建筑面积为120平方米，其中套内建筑面积为100平方米，公摊面积为20平方米。等业主拿到房产证时却发现，房子面积“缩水”了，套内面积仍是100平方米，公摊面积少了一半，总建筑面积为110平方米。
问题：根据现行法规，该业主能否从开发商处得到补偿？
练习：
•1、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层，则该宗土地的容积率为（ C ） A、8 B、5.6 C、5 D、0.7
2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2，该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ d ） A、1667元/m2 B、1765元/m2 C、1875元/m2 D、2000元/m2
3、某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（C ） A、建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面积为5000 B、建筑物地面一层建筑面积为1400，总建筑面积为5000 C、建筑物地面一层建筑面积为600，总建筑面积为5500 D、建筑物地面一层建筑面积为800，总建筑面积为2500
4、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为（B ） A、33.3 B、12 C、20 D、60
5、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ D ）元/m2
A、100 B、300 C、600 D、900
二、房地产的分类
（一）工业房地产（二）商业房地产（三）住宅房地产（四）特殊房地产
房地产类型不同，对应不同的估价方法
三、房地产的特性 （一）位置的固定性 特例：
1）广西壮族自治区“英国领事馆旧址”的平移 2）山西大同“九龙壁”的平移
思考：房地产的自然地理位置不变，但社会经济位置会变吗？ •思考：房地产的自然地理位置不变，但社会经济位置会变吗？
（二）使用长期性 土地的不可毁灭 建筑物的耐久性
对于不同的使用者而言，土地是有期限的
（三）投资大量性：1、单位价值高 2、总体价值大
（四）易受政策限制性： 1、管制权：如城市规划2、征税权3、征收权 4、充公权
（五）相互影响性：房地产的“外部性”
（六）保值增值性 保值增值原因：
1、对房地产的投资改良 2、通货膨胀 3、外部经济条件的改善4、对房地产需求的增加
判断：对于一宗有土地使用年限的房地产，其价值从长远来看是上升的还是下降的？
第二节 房地产估价概述 一、房地产估价的概念 （二）房地产估价的定义
——指房地产专业估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上，对估价对象在估价时点的客观、真实价值进行估算与测定的活动。
1、房地产专业估价人员
分类：房地产估价师（专/兼） 房地产估价员 要求：专业功底+职业道德 职业道德要求：
•诚实、公正，不做虚假估价
•保持独立，回避自己、亲戚或利害关系人的估价业务
•若感到自己专业能力有限而难以应付某项估价业务，则不应接受估价委托
• 妥善保管委托人的文件资料，未经委托人书面同意，不得将资料泄露
•不得收取额外费用，不得恶意压底收费进行不正当竞争
•不得将资格证书转借他人，或在非自己估价的估价报告上签字盖章
2、估价目的
土地使用权出让，房地产转让，房地产抵押 ，房地产保险，房地产拍卖房地产拆迁 房地产税收：防止房地产交易方逃税，如签订“黑白合同”或“阴阳合同” 注意：对于同一宗估价对象，估价目的不同，估价结果可能不一样 例如：带租约的房地产：1、买卖 2、拆迁补偿
3、估价原则：合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则 4、估价程序
5、估价方法对于同一估价对象，要求同时采用两种或以上估价方法 6、估价对象
（1）按实物形态分
1）无建筑物的空地 2）建筑物：农村自住房的拆迁补偿 3）土地+建筑物 4）未来状况下的房地产 5）已经灭失的房地产 （2）按权益分类
1）“干净”的房地产 2）部分产权的房地产 3）有租约限制的房地产 4）临时用地或临时建筑的房地产 5）违章建筑的房地产 7、影响估价对象价值的因素 如：政府搬迁对房价的影响
深港一体化对两地房价的影响 *详见第二章第四节 8、估价时点
9、客观、真实价值
——公开市场价值（open market value） 条件：
（1）交易双方是自愿地进行交易的
（2）交易双方进行交易的目的是追求 各自利益的最大化 （3）交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象 （4）交易双方掌握必要的市场信息 （5）交易双方有较充裕的时间进行交易 （6）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价 10、价值的估算与测定 *估价结果容许误差
*估价不是定价，估价结果仅共参考，而不应认为是估价人员或估价机构对估价对象可实现价格的保证 二、房地产估价的必要性 补充：《城市房地产管理法》中提到的以下情况均涉及到估价活动：
1、第12条规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价…”
2、第17条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，相应调整土地使用权出让金” 3、第19条规定：土地使用者依法取得的土地使用权“在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况 给予相应的补偿” 4、第32条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”P29
5、第34条规定：“房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得隐瞒或者作不实的申报”
第二章 房地产价格
第一节 房地产价格的概念和特征 一、房地产价格的概念
——房地产经济价值的货币表示
思考：当前房地产价格是否偏离了其客观的经济价值？
二、房地产价格的形成条件
（一）有用性 （二）稀缺性 （三）有效需求 问题：解释房地产市场“有价无市”现象和空置现象
•价格是市场经济分配资源的主要方式
•思考：除价格外，历史上还出现了哪些分配方式？ •武力 礼让 抽签 排队 计划
三、房地产价格的特征
（一）土地价格与一般物品价格的差异
1、生产成本不同 2、折旧不同 3、价格差异不同 4、供给弹性不同
（二）房地产价格的特征P23
1、区域性 2、多样性 3、增值性 4、权益性
第二节 房地产价格的形式
一、土地价格、建筑物价格和房地价格
（一）土地价格：土地价格因“生熟”程度而异 生地：不具有城市基础设施的土地
毛地：具有一定城市基础设施，但尚未完成拆迁安置的土地
熟地：具有较完善的城市基础设施，能直接进行房地产建设的土地 对P25的五类土地进行归类 （二）建筑物的价格 （三）房地价格
二、总价格、单位价格、楼面地价 （一）总价格
（二）单位价格
（三）楼面地价：平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地单价/容积率 思考：A地块的单价高于B地块的单价，能否说明A地块比B地块贵？否，实例P26
三、所有权价格、使用权价格、转让价格、租赁价格、抵押价值 所有权价格：权利最完整的价格 使用权价格：土地使用权价格 转让价格：买卖、交换、赠与
租赁价格：市场租金 商品租金 成本租金 准成本租金 市场租金：即协议租金，指由供求关系决定的租金
商品租金：即全价租金，指以房地产价值为基础确定的租金 = 折旧费+管理费+维修费+投资利 息+房产税+保险费+地租+利润
成本租金：=折旧费+管理费+维修费+投资利息+房产税 准成本租金：指接近但不到成本租金水平的的租金 抵押价格：通常比正常交易价格低 《房地产抵押估价指导意见》规定：
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 法定优先受偿款：
（1）拖欠承包人的建筑工程价款（2）已抵押担保的债权数额 （3）其他法定优先受偿款 案例：
某商品住宅在建工程的建设用地面积25000m2 ，拟建500套住宅，总建筑面积50000m2 ，已完成总投资的80%。开发商以5000元/m2的价格预售了其中100套，建筑面积共计10000m2，预购人按房价的70%办理了个人住房抵押贷款。开发商曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为260万元。开发商目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际投入少200万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2000万元。当地同类在建工程的抵押贷款成数一般为65%。请求取该在建工程的再次抵押价值。 解：
四、协议价格、招标价格、拍卖价格
协议价格<招标价格<拍卖价格
五、土地使用权出让价格、征用/征收价格、课税价格 六、基准地价、标定地价、建筑物重置价格 七、市场价格、理论价格、评估价格
市场价格：实际交易价格 理论价格：均衡价格 评估价格 八、原始价值、账面价值、市场价值 九、市场调节价、政府指导价、政府定价
市场调节价：由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格 政府指导价：政府规定基准价及其浮动范围，如物业服务费、广 交会期间酒店最高限价、机场商品定价 政府定价：如房改房的成本价、标准价 十、实际价格与名义价格
实际价格：指在成交日期一次性付清的价格，或者把不是在成交日期一次性付清的价格 折现到成交日期时的价格。
名义价格：指在成交日期时讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格 案例：
一套建筑面积100m2、单价300元/m2、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种： 1．要求在成交日期时一次付清；
2．如果在成交日期时一次付清，则给予5%折扣；
3．以抵押贷款方式支付，首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式 按月等额支付；
4．从成交日期时起分期付清，第一期于成交日期支付10万元，第二期于半年内支付
10万元，第三期于一年内支付10万元；
5.从成交日期时起分期付清，第一期于成交日期支付10万元，第二期于半年内支付10万元，第三期于一年内支付10万元；买房在支付第二期、第三期价款时，应按银行贷款利率支付利息； 6．约定在一年后一次付清。
十一、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格
思考：
在品质相同的情况下，期房与现房的价格是否相同？ 期房价格与现房价格之间的关系有：
期房价格＝现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值一风险补偿
案例：某期房一年后可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格。
十二、起价、标价、成交价和均价
起价——指所销售的商品房的最低价格，是楼层、朝向、户型最差的商品房价格。
标价——又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。
深圳市：明码标价 成交价 均价
十三、补地价
补地价——指国有土地使用者因改变土地用途等原因需要补交给政府的一笔地价。 需要补地价的情形主要有下列四种：（1）更改原出让土地使用权时规定的用途；（2）增加原出让土地使用权时规定的容积率；（3）转让、出租、抵押划拨土地使用权；（4）出让的土地使用权期满后续期。 对于第（1）、（2）种情况，
补地价=改变后的地价-改变前的地价 案例：
1、某宗土地总面积1000m2，容积率为3，对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变。试计算应补地价的数额。
2、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5，楼面地价为960元/m2。试计算应补地价的数额。
补地价公式： 补地价（单价）
=现楼面地价×现容积率-原楼面地价×原容积率
补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积
若楼面地价不变，则有
补地价（单价）=原楼面地价×（现容积率-原容积率）
习题：
1、有一宗房产交易，成交价格为3000元/m2，付款方式为首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其实际成交价格为（）
A、3000 B、2700 C、2914 D、2500
2、甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，容积率为7，若两宗地面积等其他条件相同，其总价相比（ ） A、甲等于乙 B、甲大于乙 C、甲小于乙 D、无法判断
3、某宗房地产的总价值是200万元，其中土地价值60万元，通过抵押贷款获得贷款100万元，若投火灾保险，则投保价值为（ ）万元。
A、200 B、140 C、100 D、60
4、一宗2000 m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，则应补地价为（ ）元/m2。 A、552 B、3519 C、4293 D、4845
第三节 房地产的供求与价格 一、房地产需求
（一）房地产需求的概念
——指消费者(买者)在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。 （二）决定房地产需求量的因素 1、该种房地产的价格水平
需求规律：需求量与价格负相关 特例：炫耀性物品、吉芬物品 2、消费者的收入水平 3、消费者的偏好
4、相关房地产的价格水平
替代品：经济适用房与商品房 互补品：住宅与商业、娱乐房地产 5、消费者对未来的预期 （三）房地产的需求曲线
二、房地产供给
（一）房地产供给的概念
——指房地产开发商和拥有者(卖者)在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。 （二）决定房地产供给量的因素 1、该种房地产的价格水平
供给规律：供给量与价格正相关 2、该种房地产的开发成本
3、该种房地产的开发技术水平 4、开发商对未来的预期 （三）房地产的供给曲线 三、房地产的均衡价格 四、房地产供求弹性
弹性——对一个变量对于另一个变量的敏感性的一种度量 （一）房地产的需求弹性 1.房地产需求的价格弹性
举例：已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100万平方米；当价格为1000元/m2时，需求量为90万平方米，则需求价格弹性为多少？
2、房地产需求的收入弹性 3、房地产需求的人口弹性
4、房地产需求的交叉价格弹性
(二)房地产的供给弹性
1、房地产供给的价格弹性 2、房地产供给的要素成本弹性 (三)弹性数值的类型
弹性数值大于1——富有弹性 弹性数值小于1——缺乏弹性 弹性数值等于1——单一弹性 弹性数值为无穷大——完全弹性 弹性数值等于零——完全无弹性
影响房地产供给价格弹性的因素：时间 开发周期 第四节 影响房地产价格的因素 一、房地产自身因素 （一）区位
居住房地产的区位要求 商业房地产的区位要求 工业房地产的区位要求 （二）地质、地形、地势 （三）土地面积与形状 （四）建筑物外观
（五）朝向、结构、楼层、内部格局 参考：《广州市城市房屋拆迁评估技术规范》
二、环境因素
（一）大气环境（二）声觉环境（三）水文环境（四）视觉环境（五）卫生环境
三、经济因素
（一）宏观经济政策（二）利率（三）居民收入：不同收入阶层对房价的影响 （四）汇率 四、社会因素
（一）政治安定状况（二）社会治安状况 （三）人口状况：人口数量、素质、家庭规模 五、行政因素
（一）土地制度及政策 （二）住房制度及政策 （三）税收制度及政策：物业税 （四）行政隶属变更 六、心理因素
（一）购买或出售的心态（二）心理偏好（三）时尚风气（四）讲究风水 七、其他因素
（一）国际因素 （二）重要政治人物的健康状况等
第三章 房地产估价原则 第一节 合法原则 合法原则的必要性：
两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能不同 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分
案例：共有房产纠纷
2007年1月，甲在未征得乙同意的情况下，提供虚假材料，将甲、乙共有的房屋出售给丙，并且办理了转移
登记，丙领取了房产证。3月乙发现后，向房产登记机关提出异议，要求房产管理部门撤销丙的房产证。
分析：案例中丙的房产证可否撤销？ 出现以下情况不得撤销： 1、甲以市场价出售给丙
2、丙不知道甲存在虚假隐瞒行为
二、合法使用，应以城市规划、土地用途管制等为依据
三、合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据 以抵押为例：
1、法律、行政法规规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象，没有抵押价值，或者委托人要求评估其抵押价值的话，其抵押价值应评估为零
根据相关法律法规，下列房地产不得抵押：
（1）耕地、宅基地、自留山、自留地等集体所有土地的土地使用权 （2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产
（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 （4）已依法公告列入拆迁范围的房地产
2006年新规定：对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物 2、评估以划拨方式取得的土地使用权的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金
3、评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是其抵押价值 4、评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额才是其抵押价值 5、评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价 案例1：
某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价，该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼。
1、应根据何种用途对该两幢房屋进行估价？（ ） A、房屋所有权证记载的用途 B、现状用途
C、企业改制、资产重组对该房屋拟定的用途 D、该两幢房屋可以获利最多的用途
2、将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过以下途径（ ） A、自行改变 B、经上级主管部门改变
C、经房屋管理部门批准，并办理变更手续
D、经城市规划部门批准，并按法定程序办理变更手续
3、该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则抵押价值为（ ） A、该两幢建筑物的抵押评估价格之和
B、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金 C、该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率之后的价格
D、该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率之后的价格 4、该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的的评估价值为（ ） A、该两幢房屋的正常市场价格 B、该两幢建筑物的重新建造成本 C、该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值
D、该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值 案例2：
某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460 m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600 m2，该公司认为建600 m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000 m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价，评估时依据的建筑面积应为（ A ） A、460 m2 B、 600 m2
C、 1000 m2 D、以上三个面积都不对 第二节 最高最佳使用原则 一、最高最佳使用的含义
——指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用
四个标准：法律上许可,技术上可能, 经济上可行, 价值最大化
最高最佳使用具体包括3个方面： (1)最佳用途； (2)最佳规模； (3)最佳集约度
二、最高最佳使用的判断依据 （一）收益递增递减原理 （二）均衡原理 （三）适合原理
（一）收益递增递减原理 ——确定最佳规模和最佳集约度 原理一：边际收益递减原理
假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。
原理二：规模报酬规律
假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的变化)，产出量一般是先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段，再经过一个规模的收益递减阶段。 原理应用举例：
在一块160英尺×172英尺的土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36，在5~20层之间，每增高一层，投资利润率上升0.18%，而在20~30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。 （二）均衡原理
——以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否达到最佳集约度和最佳规模
建筑物与土地的组合中，若建筑物相对于土地过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥。 “城中村”改造的原因
判断：
在旧城区有一块空地，另有一块有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，而有建筑物的土地上的建筑物已破旧（无继续使用价值），此时对于购买者来说，哪块地的价值大？空地 情况1：建筑物减损土地价值
某宗房地产的土地面积为300m2，建筑面积为250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。
情况2：土地减损建筑物价
某建筑物的建筑面积为5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，试计算该建筑物的单价现值。
（三）适合原理
——指房地产与其外部环境是否协调，用以确定最佳用途。 若估价对象用途已定（正在使用中），则估价时应考虑以下前提： 1、保持现状前提 条件：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额 2、装修改造前提
条件：预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用 3、重新利用前提：拆除现有建筑物再予以利用更为有利 4、转换用途前提
条件：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用 案例：
某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2002年5月30日对其进行估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。2002年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2002年8月30日再次对商场进行估价，估得价值为1280万元。若商场拟再次出售，确定其在2002年8月30日的交易价格的最终依据是（ ）
A、1200万元+100万元 B、1200万元 C、 1280万元+100万元 D、1280万元
第三节 估价时点原则 估价时点 估价对象状况 房地产市场状况 过去 过去（1） 过去 现 在 过去（2） 现在（3） 未来（4） 未 来 未来（5） 未来 多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价 ——第（1）种情形
多出现于房地产损害赔偿案件中 ——第（2）种情形
房地产的预售或预购价格的评估 ——第（4）种情形
多出现于房地产市场预测，特别是预估房地产在未来建成后的价值 ——第（5）种情形
估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，是估价中最常见、最大量的情形 第四节 替代原则
1、某估价事务所在1998年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格，之后有关方面对其估价结果有异议，要求重新估价。重新估价的估价时点应为（） A、1998年6月30日 B、原估价作业日期 C、现在 D、要求重新估价的委托方指定的日期 2、刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积150 m2，整个公寓刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为2600元/ m2，原来安装的供热空调系统拆除费用为1000元，回收价值300元，则该公寓的适宜价格为（ ）万元 A、43 B、38.93 C、39 D、38.87
3、某房地产26000 m2，拥有两部电梯，售价6000元/ m2，若增加安装第三部电梯，安装费用300万元 ，价格可达到6300元/ m2，则第三部电梯的投资价值为（ ）万元。 A、500 B、480 C、420 D、780
4、张某欲购买建筑面积100 m2的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需费用500元，无残值，周边地区同类住宅价格1800元/ m2，则该房地产的适合价格为（ ）元 A、180000 B、179500 C、159500 D、90000
5、某地块为一块带有陈旧建筑物300 m2的空地，地价为2500元/ m2，面积为400 m2。拆除建筑物费用为150元/ m2，残值50元/ m2，则该地块总价为（ ）万元。 A、97 B、100 C、103 D、104.5
6、1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地15000 m2，建筑面积50000 m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面积的3：7比例分房。其中甲分得的部分定为自
现在 用住宅，不需缴纳土地使用权出让金；乙分得的部分定为商品住宅，并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续，交清了1400万元的土地使用权出让金。1996年10月30日主体结构建至4层时，由于乙方原因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在项目的权益。法院经调查确认，已完工程的建筑费为3000万元，至建成还需投入建筑费6600万元，自用住宅改为商品住宅需补交土地使用权出让金，为每平方米建筑面积1000元，并在办理过户手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调查，该项目附近同类土地使用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米1500元。该项目整体拍卖时竞买人最可能的出价是（ ） A、已完工程的建筑费3000万元+已交的土地使用权出让金1400万元
B、已完工程的建筑费3000万元+已交的土地使用权出让金1400万元+需补交的土地使用权出让金1500万元 C、在建工程市场价值+土地市场价值7500万元—需补交的土地使用权出让金1500万元 D、在建工程市场价值+土地市场价值7500万元
7、卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（简称合同1）和房屋装修合同（简称合同2），合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清购房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向所在地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。
（1）估价时点应为（ ）
A、2002年4月25日 B、2002年5月25日 C、2002年7月25日 D、重新评估日 （2）估价的价值范围应是（ ）
A、合同中规定的购房款 B、合同1规定的90%购房款和合同2规定的10%装修费 C、合同1规定的购房款和合同2规定的70%装修费 D、合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费
8、某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为200万元。2002年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是750万元，建筑物价值为190万元，遭受火灾后建筑物价值为50万元。 （1）火灾给该商铺房屋造成的直接损失为（ ）
A、140万元 B、150万元 C、190万元 D、700万元 （2）下列表述不正确的是（ ）
A、2002年8月1日的评估价值750万元包含地价 B、2001年3月1日的评估价值200万元包含地价 C、 2002年8月1日的评估价值190万元不包含地价
D、 2001年3月1日至2002年8月1日未遭受火灾期间，该商铺建筑物价值减损了10万元
9、甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建筑A座、B座两幢8层共5000 m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应付给乙方的工程款进行评估。 （1）确定评估结论的依据应是（ ）
A、以1500万元作为评估值B、以（1400+1580）/2=1490万元作为评估值
C、以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值
D、以1993年7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值
（2）若该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将项目整体转让，则估价时点应为（ ） A、1993年12月 B、1995年7月C、项目转让日期 D、项目建成日期
（3）该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场状况应是（ ） A、估价对象状况和房地产市场状况均为1995年7月的状态 B、估价对象状况和房地产市场状况均为1998年5月的状态
C、估价对象状况为1998年5月的状态，房地产市场状况均为1995年7月的状态 D、估价对象状况为1995年7月的状态，房地产市场状况均为1998年5月的状态
10、某工厂有一处临街厂房，占地面积900 m2，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800 m2，建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/ m2和1400元/ m2，其中土地使用权出让金为11元/ m2和450元/ m2。2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/ m2；而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/ m2。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房的话，需投入的总费用大约是建筑面积750元/ m2 。
（1）如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为2001年5月19日，其合理的评估价值约为（ ）
A、315万元 B、216万元C、295.2万元 D、333万元
（2）假设规划允许将其改造装修为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利润，估价时点同上，该厂房的市场价格约为（ ）万元。
A、603 B、522 C、450 D、549
第四章 市场比较法
第一节 市场比较法的基本原理 一、市场比较法的概念和理论依据
概念——将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 理论依据——替代原理 二、市场比较法的适用范围
同一供求范围内房地产市场发育程度较高，并在估价时点的近期存在着较多的类似房地产的交易 第二节 市场比较法的运用步骤
一．搜集交易实例 二．选取可比实例 三．建立价格可比基础 四．进行交易情况修正 五．进行交易日期调整 六．进行房地产状况调整 七．求取比准价格 一．搜集交易实例
（一） 搜集交易实例的途径
1．查阅政府有关部门的房地产交易等资料；
2．查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料；
3．参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料；
4．向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况；
5．假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料。 6．同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。 （二）搜集交易实例的内容
1、交易双方的基本情况和交易目的；
2、交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等； 3、成交日期； 4、成交价格； 5、付款方式；
6、交易情况，如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。 （三）建立房地产交易实例库 二、选取可比实例 （一）可比实例的定义
——指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或相当，交易类型与估价目的吻合，成交日期与估价时点接近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。 （二）选取可比实例的质量要求
1、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地段相同，或是在同一供求范围内的类似地区。 2、可比实例的用途应与估价对象的用途相同。
3．可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同 4、可比实例的规模应与估价对象的规模相当 5、可比实例的档次应与估价对象的档次相当
6、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例
7、可比实例的交易类型应与估价目的吻合
8、可比实例的成交日期应与估价时点接近，相隔一年以上的不宜采用 9、可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格 （三）选取可比实例的数量要求：3个以上(含3个)、10个以下(含10个)
三、建立价格可比基础 （一）统一付款方式
要求：估价中为便于比较，价格以一次付清所需支付的金额为基准，需要将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清的金额
例：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为5％。，则在其成交日期时一次付清的价格为多少？ (二)统一采用单价
(三)统一币种和货币单位
例：某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为（ ）元人民币/m2。假定1999年10月25日的汇率为1美元=8.29元人民币。 (四)统一面积内涵
（五)统一面积单位
1公顷= 10000平方米 1亩=666.67平方米 1平方英尺=0.09290304平方米 1坪=3.30579平方米 举例：P54
例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元＝8.3元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积＝０.75平方米使用面积 。请对上述两个交易实例建立价格可比基础。 1．统一付款方式
乙总价＝15(万美元) 2．统一采用单价
甲单价＝764220÷200＝3821.1(元人民币／平方米·建筑面积) 乙单价＝150000÷2500＝60(美元／平方英尺·使用面积) 3．统一币种和货币单位。
甲单价：3821．1(元人民币／平方米·建筑面积) 乙单价＝60×8.3＝498(元人民币／平方英尺·使用面积) 4．统一面积内涵
甲单价＝3821．1(元人民币／平方米·建筑面积) 乙单价＝498×0.75＝373．5(元人民币／平方英尺·建筑面积) 5．统一面积单位
甲单价＝3821．1(元人民币／平方米·建筑面积) 乙单价＝373.5×10.764＝4020．4(元人民币／平方米·建筑面积) 四、交易情况修正
（一）交易情况修正的含义
——指排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。 （二）造成成交价格偏离正常市场价格的因素 1．有利害关系人之间的交易。
如开发商与内部销售人员之间的交易，银行职工与开发商之间的交易 2．急于出售或急于购买的交易
3．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易 4．特殊交易方式的交易， 如拍卖、招标、抛售等 拍卖案例：
拍卖物业为广州沿江中路天字广场1503房，128平方米，参考价1220000元，拍卖日期2007年9月28日。 该拍卖标的南临珠江美景，环境优美，楼龄12年，为中层两房电梯楼物业，有房产证，交吉拍卖，无欠费，过户一切税费由买家承担。目前同类型物业的二手均价在11000元/平方米左右，该标的参考价9531元/平方米。 5．交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易，如“凶宅”的出售 6、相邻房地产的合并交易 7、受债权债务关系影响的交易 8．交易税费非正常负担的交易 （三）交易情况修正的方法
1、差额法，可比实例的成交价格±交易情况修正额＝正常价格 2、百分率法 ，可比实例的成交价格×交易情况修正系数＝正常价格 在百分率法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定 3、交易税费非正常负担的修正 修正公式：
公式推导：
正常成交价格-应由卖方负担的税费＝卖方实际得到的价格 正常成交价格+应由买方负担的税费＝买方实际付出的价格
应由卖方负担的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率 应由买方负担的税费＝正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率
例1：一宗房地产的正常成交价格为2500元／平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5％，试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。 卖方实际得到的价格＝2500—2500×7％＝2325(元／平方米) 买方实际付出的价格＝2500+2500× 5％＝2625(元／平方米) 例2：P56
例3：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元／平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。则该宗房地产交易的正常成交价格为多少？ 五、交易日期调整
（一）交易日期调整的含义
——指将可比实例在成交日期的价格调整到待估房地产估价时点时的价格。 实质：房地产市场状况调整 （二）交易日期调整的方法 采用百分率法
可比实例在成交日期时的价格×（1±T%）＝在估价时点时的价格 或者
1、利用价格指数进行调整 定基价格指数 环比价格指数
已知第1期、第2期、第3期的价格指数分别为100、98、95，并且第1期价格为1200元， （1）若以上为定基价格指数，且以第1期为基期，试计算第3期的价格； （2） 若以上为环比价格指数，试计算第3期的价格。
采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：
可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数＝在估价时点时的价格 例：某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为99．6，94．7，96．7，105.0，109.2，112.5，118.1(均
2
以上个月为100)。其中某宗房地产在2002年6月的价格为2000元／m，对其进行交易日期调整，调整到2002年10月的价格为：
2000×1.05×1.092×1.125×1.181＝3046．8(元／㎡) 2、价格变动率调整法
（1）采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：
可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数＝在估价时点时的价格
例1：评估某宗房地产2002年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元／㎡，成交日期2001年10月末。另调查获知该类房地产价格2001年6月末至2002年2月末平均每月比上月上涨1.5％，2002年2月末至2002年9月末平均每月比上月上涨2％。对该可比实例进行交易日期调整，调整到2002年9月末的价格是多少？
3000×(1+1.5％)４×(1+2％)７＝3658(元／㎡)
例2、某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元／㎡，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2％。假设人民币与美元的市场汇价2002年2月1日为1美元=8.26元人民币，2002年10月1日为1美元=8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期调整，调整到2002年10月1日的价格为多少？1000×8.26×(1+0.2％)8＝8393(人民币元／㎡)
（2）采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：
可比实例在成交日期时的价格×（l±价格变动率×期数）＝在估价时点时的价格 例：P58 [例4—6] 六、房地产状况调整
（一）房地产状况调整的含义
—— 若可比实例房地产与估价对象房地产本身之间有差异，则将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。
（二）房地产状况调整的内容：区位状况调整，权益状况调整，实物状况调整 1、区位状况调整内容
繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼层、朝向
朝向优劣度：南向 > 东向 > 西向 > 北向 2、实物状况调整内容
（1）土地实物状况调整内容：
面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格的因素 （2）建筑物实物状况调整内容：
新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等影响房地产价格的因素。
例： 某成套住宅，阳台塑钢门窗全封闭，一可比实例阳台为半封闭，建筑面积84m2，其中阳台的水平投影面积8m2，售价2800元/m2，类似阳台封闭需要的正常费用10000元，投资利润率30%，则可比实例的全封闭价格为（ ）元/m2。
A、1768 B、2800 C、2820 D、2955
3、权益状况调整内容：土地使用年限，城市规划限制条件(如容积率)等 土地使用年限调整案例：P61 （三）房地产状况调整方法 1、直接调整法
2、间接比较调整
——以一个标准的房地产状况为基准，将估价对象及可比实例的房地产状况与它比较评分。 案例：
1、某可比实例的房地产状况比估价对象优9%，则其房地产状况调整系数为（ ） A、0.91 B、0.92 C、1.09 D、 1.10
2、按间接比较判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于
标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（ ）情形。 A、估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7% B、可比实例的房地产状况劣于的估价对象房地产状况，价格低7% C、可比实例的房地产状况调整系数为1.071 D、可比实例的房地产状况调整系数为0.933
3、某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ） A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、 1.064 七、求取比准价格
（一）求取某个可比实例对应的某个比准价格的方法
比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数 1、直接比较修正公式：
2、间接比较修正公式：
（二）将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法 1、简单算术平均数 2、加权算术平均数 3、中位数 4、众数 注意：
1、最常用的是平均数，其次是中位数，较少采用众数。 2、当出现极端值时，宜采用中位数 第三节 市场比较法总结与运用举例 一、市场比较法总结 二、应用举例
例1 ：为评估某写字楼2002年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见表
在上表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇价2002年3月1日为1：8.5，2002年10月1日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2002年1月1日至2002年２月1日基本保持不变，2002年2月1日至2002年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试利用上述资料估算该写字楼2002年10月1日的正常市场价格。 步骤：
1、估算公式：
比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数 2、交易情况修正系数 3. 交易日期调整系数 4.房地产状况调整系数 5、计算比准价格 比准价格A= 比准价格B= 比准价格C=
6、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场比较法的测算结果，则有： 估价对象价格（单价）= 估价对象价格（总价）= 例2：
为评估某商品住宅2009年10月30日的正常市场价格，在该住宅附近调查选取了A、B、C三宗类似住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下： （1）可比实例的成交价格和成交日期 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 3700元/m2 4200元/m2 3900元/m2 2009/5/30 2009/8/30 2009/9/30 成交日期 （2）交易情况的分析判断结果 可比实例A 可比实例B 可比实例B -2% 0 +1% 交易情况 （3）该类住宅2009年4月至10月的定基价格指数 4 5 6 7 8 9 10 月份 100 92.4 98.3 98.6 100.3 109.0 106.8 格指指数 （4）房地产状况的比较判断结果 房地产状况 权重 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 0.5 100 105 100 80 因素1 0.3 100 100 110 120 因素2 0.2 100 120 100 100 因素3 试利用上述资料估算该商品住宅2009年10月30日的正常市场价格。 一、选择题
1、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800元/ m2 ，建筑面积100 m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/ m2，建筑面积120 m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/ m2，建筑面积90 m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/ m2，建筑面积110 m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（）
A、甲乙丙丁 B、乙丁甲丙 C、乙丙甲丁 D、丙乙丁甲
2、评估某套房地产2008年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/ m2，成交日期为2008年1月末，该类房地产自2008年1月末至2008年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，
2
-1.0%，1.5%，-1.5，0%。则该可比实例在2008年9月末的价格为（）元/ m A、2938 B、2982 C、3329 D、3379
3、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/ m2，6700元/ m2和6300元/ m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元/ m2 A、-100 B、-50 C、50 D、100
4、现需评估某宗房地产2008年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2008年1月末，该类房地产自2007年7月末至2008年6月末每月价格递增1%，2008年6月末至2008年10月末平均每月比上月上涨20元/m2。该可比实例在2008年10月末的价格为（ ）元/m2。 A、2648 B、2688 C、2708 D、2734
5、为评估某住宅2008年10月1日的正常市场价格，在其附近的某可比实例有关资料如下：成交价格为4000元/ m2，成交日期为2008年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2008年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（ ）。
A、3790元/ m2 B、4238元/ m2 C、4658元/ m2 D、4663元/ m2
6、某房地产使用面积成交价格为2800美元/m2，人民币与美元的汇率为1：8.27，使用面积比率为80%，则建筑面积价格为（ ）万元/ m2。
A、1.57 B、 1.64 C、 1.72 D、 1.85
7、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（ ）元/ m2
A、2020.80 B、2214.29 C、2336.45 D、2447.37
8、某可比实例卖方缴纳的税费由买方负担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会（ ）。
A、上升 B、下降 C、不变 D、无法确定
9、甲、乙两块土地，其区位及实物状况基本一样。甲块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两块土地的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有（ ）。
A、乙地块比甲地块贵 B、甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2 C、甲地块与乙地块的楼面地价相等 D、甲地块比乙地块贵 E、乙地块的70年使用权楼面地价高于340元/m2
二、计算题 1、见P65 4-14 2-3见复印资料 课后作业
第五章 成本法
第一节 成本法的基本原理 一、成本法的概念和理论依据 （一）概念
——指求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（积算价格） 注意：
1、成本并非通常意义上的“成本”，而是“价格”；
2、成本并非历史成本，而是估价时点的重新购建成本。 （二）理论依据
从买方的角度看——替代原理
从卖方的角度看——生产费用价值论 二、成本法的适用范围
（一）市场不完善或市场因狭小而无法运用比较法进行估价的房地产； （二）无收益的房地产 （三）很少发生交易的房地产 （四）房地产保险及其他损害赔偿 注意：
1、区分实际成本和客观成本
2、当市场供大于求时，价格应向下调整，当求大于供时，价格应向上调整 三、成本法的操作步骤
（一）搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；
（二）估算重新购建价格； （三）估算折旧； （四）求取积算价格。 四、房地产价格构成 P88 （一）土地取得成本
1、通过征用农地取得的农地征用费+土地使用权出让金 农地征用费包括：
（1）征地补偿安置费用，土地补偿费，安置补偿费，地上附着物补偿费，青苗补偿费 （2）征地管理费 （3）耕地开垦费 （4）新菜地开发建设基金
（5）相关税费：如防洪费、南水北调费、耕地占用税等
2、通过在城市中进行房屋拆迁取得的房屋拆迁费用+土地使用权出让金 房屋拆迁费用包括：
（1）房屋拆迁补偿安置费用，被拆迁房屋的房地产市场价格，被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿，搬迁、临时安置补助费、停产停业补偿费
（2）房屋拆迁估价服务费（3）房屋拆迁服务费（4）房屋拆迁管理费 （5）相关税费
3、通过在市场上购买取得的 购买土地的价款+买方缴纳的税费 （二）开发成本
1．勘察设计和前期工程费：可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等费用； 2．基础设施建设费：道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设费用； 3．建筑安装工程费：
4．公共配套设施建设费：代建市政道路、代市政绿化、人行天桥及地下通道等 5．开发过程中的税费：作为买方应承担的税费:耕地占用税、契税、印花税等 （三）管理费用
包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等 =（土地取得成本+开发成本）× A% 经济适用房管理费：≤ 2% （四）投资利息
不同于会计上的财务费用，借贷资金和自有资金都要计息；所有在开发完成前投入的资金都要计算利息 计息基数：
土地取得成本+开发成本+管理费用 （五）销售费用
广告宣传费、销售代理费等
注：最新版的房地产估价师考试教材要求销售费用若在开发期投入，也要计算投资利息；若在开发完成后投入，则不须计算投资利息 （六）销售税费
1、销售税金及附加：营业税、城市维护建设税和教育费附加； 2、其他销售税费，包括应由卖方负担的印花税、交易手续费等。 如广州市二手房交易买卖双方的交易手续费为3元/m2 （七）开发利润
1、开发利润是所得税前的，即：
开发利润=开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—销售费用 2、开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润 3、开发利润可按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来估算 开发利润的计算方法：
（1）计算基数=土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即：直接成本利润率=开发利润/(土地取得成本+土地开发成本) 经济适用房直接成本利润率≤ 3%
（2）计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用，相应的利润率可称为成本利润率，即： 成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）
（3）计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用，相应的利润率可称为投资利润率，即：投资利润=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）
注：最新版的房地产估价师考试教材中分母增加了“销售费用”一项
为统一起见：本课程授课内容及考试中销售费用均不计算投资利息，投资利润率分母亦不考虑销售费用 （4）计算基数=开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率可称为销售利润率，即：销售利润率=开发利润/（开发完成后的房地产价值）
例1、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。 A、180 B、300 C、309 D、313.2
2、已知某房地产的土地取得成本为1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值为10000万元，则该房地产的直接成本利润率为（ ）
A、80% B、78.14% C、62.90% D、60% 五、成本法的基本公式 （一）最基本的公式
积算价格=重新购建价格—折旧 （二）适用于新开发土地的基本公式
新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 注意：无须扣减折旧
案例：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8％，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格
的2%、5.5％和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60％。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入）。 答案：436元/m2
（三）适用于新建房地产估价的公式 1、新建房地的估价公式为：
新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
2、新建建筑物的估价公式
新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+ 销售费用+销售税费+开发利润 （四）适用于旧房地产的基本公式 1、旧房地估价公式为：
旧房地价格=土地的重新取得价格+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧 2、旧建筑物估价公式为：
旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧 第二节 重新购建价格的确定 一、重新购建价格的概念
——指假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的各项必要成本费用、税金和正常利润之和。 注意：
重新购建价格是客观的价格
建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地要考虑使用年限限制。 二、建筑物重新购建价格的两种类型： （一）重建价格 （二）重置价格
重建价格——指采用与估价对象建筑物原有的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的正常价格。（reproduction cost）
重置价格——指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的正常价格。 （replacement cost）
重建价格与重置价格孰低？重置价格低于重建价格
对有特殊保护价值的建筑物运用成本法进行估价时，应采用何种价格为宜？重建价格 三、重新购建价格的求取思路
（一）土地的重新购建价格求取方法 市场法、基准地价修正法、成本法等 （二）建筑物重新购建价格的求取方法 1、成本法 2、市场法
3、通过政府确定公布的基准房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中包含的土地价格后比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。 4、工程造价估算方法 （1）单位比较法
指以估价对象建筑物为整体，选取某种与该建筑物造价密切相关的计量单位为比较单位，通过调查、了解类似建筑物的这种单位造价，并对其做适当得调整修正来估算建筑物重新购建价格的方法。 1）单位面积法 2）单位体积法
1）单位面积法
某建筑物的建筑面积为300㎡，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元／㎡，则该建筑物的重新购建价格可估计为多少？ 300×1200=36(万元)
2）单位体积法
某建筑物的体积为500m3，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为600元／m3，则该建筑物的重新购建价格为多少？
500×600=30(万元) （2）分部分项法
——指先将估价对象建筑物分解成若干分部或分项工程，然后利用建筑工程概预算定额查出各分部或分项工程的单位成本，分别乘以各分部分项工程的工程量，得到各分部分项工程的成本，累加求得建筑物的总成本，再加上税费、利润等求得建筑物的重新购建价格。
举例：某建筑物建筑面积为430m2，基础工程、墙体工程、楼地面工程、屋面工程分别为200m3、300m3、400m2、400m2，单位直接成本分别为240元、500元、200元、300元，管线工程直接成本为160000元，税费、利息、管理费为全部直接成本的25%，求该建筑物的重新购建价格。 697500元 （3）工料测量法
——指先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物重新购建价格的方法。 （4）指数调整法
——指运用建筑成本(造价)指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物重新购建价格的方法。 第三节 建筑物折旧的估算 一、建筑物折旧的概念和原因
（一）概念 ——指由各种原因所造成的建筑物价值损失，是建筑物在估价时点时的重新购建价格与其市场价值之间的差额。 建筑物折旧=重新购建价格-市场价值 （二）建筑物折旧原因
1、物质折旧； 2、功能折旧； 3、经济折旧
1、物质折旧 (physical depreciation)
指建筑物在实体方面的损耗所造成的其价值损失。 进一步可以归纳为下列4个方面：
(1)自然经过的老朽 ：由于自然力的作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际经过年数正相关。
(2)正常使用的磨损： 由于人工使用引起的，与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。
(3)意外的破坏损毁：指因突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的：如地震、水灾、风灾；人为方面的：如失火、碰撞等意外的破坏损毁。
(4)延迟维修的损坏残存：由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时，造成不应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍然存在，如门窗有破损，墙或地面有裂缝或洞等。
2、功能折旧 (functional depreciation)：指由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对缺乏、落后或过剩所造成的其价值损失。
（1）功能缺乏 ——指建筑物没有其应该有的某些部件、设备、设施或系统等。
（2）功能落后——指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件、设备、设施或系统等的正常运营。如房间布局“一大三小” •一大三小：卧室大、客厅小、厨房小、卫生间小
•三大一小一多：客厅大、厨房大、卫生间大、卧室小、壁橱多
（3）功能过剩：指建筑物已有部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。
3、经济折旧 (economic depreciation)
又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。 物质折旧：有形损耗，功能折旧：无形损耗，经济折旧：无形损耗
例1：某旧建筑物，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市的衰落地区引起的经济折旧为7万元。则该建筑物总的折旧为（ ）万元，其现值为（ ）万元。
例2：李某于1998年花7万元购得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是李某在2002年底将该住房以5万元低价转售，则引起减价的折旧因素有（ ） A、物质折旧 B、经济折旧 C、功能折旧 D、区位折旧 二、建筑物折旧的估算方法 （一）年限法
1、年限法和有关年限的概念
年限法——指根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命之间来求取建筑物折旧的方法。 （1）建筑物的寿命
1）自然寿命——指从建筑物竣工之日起到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的年数。
2）经济寿命——指从建筑物竣工之日起到预期产生的收入大于运营费用的持续年数。 各类房屋的经济寿命参考值见P91～92
试比较建筑物的经济寿命与自然寿命的大小？
（2）建筑物的经过年数
实际经过年数：建筑物从竣工之日起到估价时点时的日历年数
有效经过年数：指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的经过年数。
试比较实际经过年数与有效经过年数的长短？ 有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
1）建筑物的维修保养为正常的，有效经过年数与实际经过年数相当；
2）建筑物的维修保养比正常维修保养好或经过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数； 3）建筑物的维修保养比正常维修保养差的，有效经过年数长于实际经过年数。
（3）建筑物的剩余寿命
剩余自然寿命=自然寿命-实际经过年数 剩余经济寿命=经济寿命-有效经过年数
在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。
2、直线法
——最简单的和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它假定在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。 其年折旧额的计算公式为：D=(C-S)/N=C(1-R)/N R=(S/C)100% C——重新购建价格 S——建筑物的净残值 N——建筑物的经济寿命 R——建筑物的净残值率 有效经过年数为t年的建筑物折旧总额的计算公式： 建筑物现值的计算公式：
例：某建筑物的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为500元/m2，判定其有效经过年数为10年，经济寿命为30年，残值率为5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。 D=1583元，Et=15833元，P=34167元
（2）土地使用年限对建筑物经济寿命的影响
1）建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入
2）建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的，应按建筑物的经济寿命计算折旧
3）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，按建筑物经济寿命计算折旧
4）建筑物经济寿命长于土地使用权年限时，按土地使用权年限计算折旧（考虑建设期影响时，应减去建设期） 5）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命晚于土地使用权年限而结束的，应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧
注意：根据2007年修正的《城市房地产管理法》和2008年国家统一制定的《国有建设用地使用权出让合同》： 当建筑物寿命晚于土地使用期限而结束的，按以下办法处理：
（1）出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，按收回土地使用权时的建筑物残余价值给予补偿；
（2）出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，建筑物也无偿收回； （3）出让合同约定的土地使用年限届满，土地使用者未申请续期的情形另行处理
例题：1、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产建筑物建于1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则（ ） A、甲大于乙 B、甲小于乙 C、甲等于乙 D、难以判断
2、一厂房建成8年后被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年 A、40 B、42 C、48 D、50
3、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限为（ ）年 A、35 B、45 C、48 D、50
4、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产贬值属于（ ）。 A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧
5、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（ ）年。
A、37 B、40 C、60 D、63
6、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算建筑物折旧的经济寿命为（ ）年。 A、35 B、45 C、48 D、59
7、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）
A、10.2万元 B、11万元 C、11 .3万元 D、11 .5万元 2、成新折扣法
指根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，确定建筑物的成新率，或者用建筑物的寿命、经过年数计算出建筑物的成新率，直接求取建筑物现值的方法。其计算公式为： V＝Ｃ×ｑ
式中 C——重新购建价格 q——建筑物的成新率(％) 确定成新率的方法：
（1）根据建筑物的新旧、完损程度判断
完 好 房：十、九、八成， 基本完好房：七、六成
一般损坏房：五、四成， 严重损坏房及危险房：三成以下 案例：
某宗房地产，土地总面积2500㎡，是6年前通过征用农地取得的，当时费用800元/㎡，现时取得该类土地，每平方米需1000元，地上建筑总建筑面积6000㎡，是两年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/㎡，现时建造同类建筑物每平方米为1100元，该建筑物为完好房，估计有八成新，该类建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价。 解：（1）求土地价格VL： VL=2500×1000=250（万元）
（2）求建筑物价格VB： ①求建筑物重置价格C=6000×1100=660（万元） ②求VB =C×q=660×80%=528（万元） （3）计算房地产总价V= VL+ VB=250+528=778（万元）
（4）计算房地产单价P=V/S=778÷6000=1296.67（元/㎡） （不须用到残值率）
（2）根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命求取 1）当建筑物无残值时q=剩余经济寿命/经济寿命 2）当建筑物有残值时 举例：
1、某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零，求该建筑物的成新率。q=30/40 =75%
2、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为
50年，残值率为2%，则该建筑物的成新率为多少？ q=92.16%
成新折扣法评价：方法较粗略，主要用于初步估价，或者用于开展大范围的建筑物现值摸底调查。 （二）市场提取法
——指利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法。 （三）分解法
——指将建筑物区分为可修复项目和不可修复项目，分别求取可修复项目和不可修复项目各自的折旧额，然后加总来求取建筑物折旧的方法。是求取建筑物折旧最详细、最复杂的方法。
1、可修复项目和不可修复项目的含义：可修复项目指预计修复所必需的费用小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的项目，反之为不可修复项目。
2、可修复项目的折旧额求取，以修复费用作为折旧额 3、不可修复项目的折旧额求取
短寿命项目：剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等。
长寿命项目：剩余使用寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等。 （1）短寿命项目折旧的求取
根据短寿命项目的重新购建价格、寿命、经过年数或剩余使用寿命，采用年限法计算折旧额。 如：某教学楼的课桌椅使用寿命为10年，已投入使用3年，现重置价格为100万元，则折旧额为多少？ （2）长寿命项目折旧的求取
根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额。
某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年，残值率假设均为零，求该建筑物的折旧总额。 门窗等损坏的折旧额＝2(万元)
装修的折旧额＝30×1/5×3 ＝18(万元）设备的折旧额＝60×1/15×10 ＝40(万元) 长寿命项目的折旧额＝(180-2-30-60)×1/50×10 ＝17.6(万元) 该建筑物的折旧总额＝2+18+40+17.6 ＝77.6(万元) 第四节 成本法运用 举例1： P94—96 举例2：
某宗房地产的土地总面积为1000㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时平均每亩花费18万元，现时重新取得该类土地每平方米需要620元；地上建筑物的总建筑面积为2000㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元，现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200元，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料估算该宗房地产的现时总价和单价。
土地现值＝620×1000 ＝620000(元)
建筑物现值＝1200× 2000×80％＝1920000(元)
估价对象的现时总价＝620000＋1920000＝2540000(元) 估价对象的现时单价＝2540000÷2000＝1270(元／㎡) 举例3：
某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态下的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入60%，第二年投入40%，均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售费用和销售税费为50万元（销售费用开发完毕投入），开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。 301.34万元
本章练习：
1、某建筑物总价值100万元，其中主体、设备、装修的价值分别占60%、25%、15%，经济耐用年限分别为55年、10年、5年，残值率均为零，试用直线法计算该建筑物的年折旧额。（6.59万元）
2、经分析，某建筑物总价值1000万元，其中建筑结构、设备、装修的价值分别占60%、25%、15%。经观察评定，三部分各自的成新率分别为90%、70%、80%，求该建筑物的现时价格。（835万元）
3、某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2500元/m2，1990年6月和2005年6月相对于1980年的建筑价格指数为108%和112%，残值率为5%，该建筑物2005年6月的累计折旧额为多少万元？ (369.44万元)
4、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为( )万元。
•A、1838.00
B、1844.55 C、1845.87 D、1850.00
5、课堂讨论题
某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元/m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元（建设期为2年，第一年投入40%，第二年投入60%，可视为年中集中投入），管理费用为建安成本的3%，年利率为6%，销售费用和销售税费合计为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；假设残值均为零。试计算该宗房地产现时的价格（土地资本化率为8%，销售费用开发完毕投入）。 （1）运用成本法计算公式为：
房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建价格－建筑物折旧
（2）求土地的重新取得价格：因该土地使用权为40年，已过去了5年，故要求土地使用权为35年的价格为 V35=2000×2000×(1+8%)40-35[(1+8%)35－1]/[(1+8%)40－1]=390.94万元 （3）计算建筑物的重新购建价格： ①建安成本=600万元
②管理费用=600×3%=18万元
③投资利息=(600+18)×40%×[(1+6%)1.5－1]+(600+18)×60%×[(1+6%)0.5－1]=33.54万元 ④销售税费+销售费用=90万元 ⑤开发利润=120万元
建筑物的重新购建价格=600+18+33.54+90+120=861.54万元 （4）计算建筑物的折旧额：
①门窗、墙面等损坏的折旧额=8万元
②装修部分的折旧额=140×1/5×3=84万元 ③设备部分的折旧额=100×1/10×3=30万元
④长寿命项目的折旧额=(861.54－8－140－100)×1/38×3=48.44万元 建筑物的折旧总额=8+84+30+48.44=170.44万元
（5）该宗房地产的现时价格=390.94+861.54－170.44=1082.04万
第六章 收益法
第一节 收益法的基本原理 一、收益法的概念
指预测估价对象未来的正常收益，利用适当的资本化率或报酬率（折现率）将其转换为估价时点价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
根据将未来预期收益转换为价值的方式 ， 收益法可分为 1、 直接资本化法
将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率求取估价对象价值的方法。 2、报酬资本化法
即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
二、收益法的理论依据
预期原理 ：决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素；房地产的价值就是其未来净收益
的现值之和。
房地产价值高低主要取决于下列因素：未来净收益的大小， 获得净收益的可靠性 获得净收益期限的长短 三、收益法适用的对象和条件
（一） 适用对象， 有收益或有潜在收益的房地产
（二） 适用条件，房地产的收益和风险都能够较准确地量化 四、 收益法的操作步骤
（一）搜集有关估价对象或类似估价对象房地产的经营收入、费用、投资收益率等相关资料 （二）估算估价对象预期每年的潜在毛收入（三）估算每年的有效毛收入
（四）估算年经营费用（五）估算年净收益（六）选用适当的资本化率或报酬率 （七）运用适当的公式求出收益价格 五、报酬资本化法的公式 （一）基本公式
当报酬率长期不变时，公式简化为：
注意：公式中假定净收益A发生在期末，若A发生在期中或期初，则应对公式进行调整 举例：若A为期初净收益，则求取现值的公式变为：
（二）净收益每年不变的公式
1、收益年限为有限年 P=A/r*[1-1/(1+r)n] 2、收益年限为无限年 P=A/r
3、净收益每年不变公式的作用 （1）直接用于测算价格
举例：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。
P=8/8.5%*[1-1/(1+8.5%)50-6] ＝91．52(万元) （2）用于不同年限价格之间的换算 1）假定报酬率 r 不变 举例：
已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/m2，报酬率为10%。试求该宗房地产30年收益权利的价格。
2）假定报酬率 r 变化 举例：
已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/m2，试求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。
（三）用于比较不同年限价格的高低
举例：有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价2 000元／㎡，乙房地产的收益年限为30年，单价l 800元／㎡。假设报酬率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。
解题思路：(1)换算成相同期限再比较 (2)求出甲与乙各自的A值，然后比较大小 （四）用于市场法中因年限不同进行的价格调整
举例： 某宗5年前通过出让取得的50年使用年限的工业用地，所处地段的基准地价目前为：1 200元／㎡ ，在评估基准地价时设定的土地使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10％。假设除了土地使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地的价格。
(三)净收益在前若干年有变化,若干年后保持不变的公式 1、 收益年限为有限年的公式
举例：
某宗房地产已知可取得收益的年限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、
25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。300.86万元
2、 收益年限为无限年的公式
举例:
某宗房地产已知可取得收益的年限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。310.20万元 （四） 净收益按等差级数变化的公式
1、净收益按一定数额递增的公式 （1）收益年限为有限年的公式 （2）收益年限为无限年的公式 举例：
预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限前后整数年份的净收益；如果报酬率为6%，试计算该宗房地产的收益价格。
举例：1、某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。试求新火车站确定兴建前提下的该宗房地产的现时价格。
2、某出租的写字楼需要估价。目前房地产市场不景气，但预测3年后会回升。因此，该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，而等到3年后市场回升时，将其转卖的售价会高达7950万元，销售税费为售价的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，试求该写字楼目前的价值。
3、某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。试求该旧办公楼的价值。
4、预测某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60万元，两年后的价格比现在的价格上涨5%。该类房地产的报酬率为10%。试求该宗房地产现在的价格。
第二节 净收益的确定 （一）净收益概念
——指由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的纯收益。 （二）净收益的类型
1、实际净收益与客观净收益（在估价时，采用客观净收益，但有租约限制的除外） 2、有形净收益和无形净收益
在估价时，净收益的求取不仅包括有形净收益，还应考虑无形净收益。无形净收益难以量化，可通过选取较低的报酬率求取。
注意实践中，无形净收益常常已体现在价格中。 二、净收益的计算
房地产获取收益的方式：出租、营业 净收益计算的两种途径
（一）基于租赁收入测算净收益（典型形式）
基本公式：净收益＝潜在毛收入一空置等造成的收入损失一运营费用 ＝有效毛收入一运营费用 潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生 三、不同收益类型房地产净收益的求取 （一） 出租型房地产净收益求取 净收益=租赁收入-出租人负担的费用 举例：
某新建写字楼建筑面积为15000m2，尚待出租。已知同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%。试求该写字楼的年净收益。 （二）营业型房地产净收益求取
（三）自用或尚未使用的房地产净收益求取 四、有租约限制的房地产价值的求取
租赁期限内的租金应采用租约约定的租金，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金 。 举例：
某商店的土地使用年限为40年，从2005年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。第一层于2006年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；第二层现暂空置。附近类似商场第一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为9%。试测算该商场2009年10月1日带租约出售时的正常价格。 注意：有租约限制的房地产存在承租人权益价值 承租人权益价值定义：
剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差额经折现后的现值之和。 承租人权益价值=无租约限制的价值—有租约限制的价值 举例：
某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500 m2的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/ m2。现市场上类似写字楼的月租金为100元/ m2。假设折现率为10%，试计算目前承租人权益的价值。
五、房地产收益年限的确定
（一）单独土地或单独建筑物的估价 单独土地的收益年限=土地剩余使用年限 单独建筑物的收益年限=建筑物剩余经济寿命 （二）土地与建筑物合成体的估价
1、建筑物的剩余经济寿命≥土地剩余使用年限 收益年限=土地剩余使用年限
2、建筑物的剩余经济寿命﹤土地剩余使用年限，先根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限，选用相应的收益年限为有限年的公式进行计算，然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。
六、净收益流模式
报酬资本化法公式中净收益A的类型： 1、每年基本上固定不变；
2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减； 3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减； 4、其他有规则变动的情形
实际估价中使用最多的是净收益每年不变的公式，其净收益A的求取方法有 下列几种：
(1)过去数据简单算术平均法 (2)未来数据简单算术平均法 (3)未来数据资本化公式法
——预测估价对象未来若干年（如3年或5年）的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的下列等式求取A：
t AiA1[1]i r(1r)ti1(1r)举例：
某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。试求该宗房地产的收益价格。
第三节 资本化率的确定
一、资本化率的实质。资本化率，又称还原利率，是将待估房地产的预期净收益转化为估价时点时该房地产价格的比率。实质——投资收益率
二、资本化率的种类及相互关系 （一）资本化率的种类
1、土地资本化率——将待估土地的预期净收益转化为估价时点的土地价格的比率。 ArLL
L2、建筑物资本化率 ArBB ——将待估建筑物的预期净收益转化为估价时点的建筑物价格的比率。 B3、综合资本化率
AALAB——将待估房地产的预期净收益转化为估价时点的房地产价格的比率。 r
PLB举例1：P75 [例5-10]、[例5-11]
举例2：某办公楼的土地面积3000m2，建筑面积10000m2，该办公楼出租正常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/m2，成新率为80%，土地和建筑物的资本化率分别为7%和8%，该办公楼的土地正常价格为（ ）万元。
A、1257 B、1571 C、800 D、1300
举例3：有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（ ）万元。 A、30 B、40 C、50 D、60
举例4：某出租房地产的年租金收入为10万元，年出租费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的价值为（） A、43万元 B、112.5万元 C、123.3万元 D、150万元 三、资本化率的求取方法
（一）市场提取法——搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出资本化率。
1、当收益年限为无限年时，采用方法：由 PArA rP求出多个可比实例的 r， 再运用简单算术平均或加权平均求取待估对象的r 举例：P76 [例5-12]
A1A1P[1]x[1]P2、当收益年限为有限年时，采用公式 设 rr(1r)n(1r)n
在已知A、P、n的情况下，采用试错法和线性内插法求取 r 线性内插法公式：r r(r2r1)x11x1x2
r1 —— 当x为接近于零的正值时的 r r2 —— 当x为接近于零的负值时的 r x1 —— r1 所对应的x值（正值） x2 —— r2 所对应的x值（负值） （二）安全利率加风险调整值法-累加法）
资本化率=安全利率+风险调整值=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠 投资风险补偿——因投资项目未来收益不确定而具有风险的补偿 管理负担补偿——对投资项目的关心和监管投入较多而因得到的补偿
缺乏流动性补偿——投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求得到的补偿 投资带来的优惠——由于投资项目可获得额外的好处而会降低所要求的报酬率 举例：
某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（ ） A、368万元 B、552万元 C、561万元 D、920万元 （三）复合投资收益率法 1、复合投资收益率法定义
——将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率。 2、复合投资收益率法计算公式
rMrM(1M)rEM——贷款价值比率
rM ——抵押贷款常数
rE ——自有资金要求的正常收益率 抵押贷款常数 rM 求取： 年还本付息额AYM(1YM)nrM 抵押贷款本金P(1YM)n1
YM —— 抵押贷款利率
举例：P78 [例5-13] [例5-14] [例5-15] 本章练习
1、土地资本化率rL、建筑物资本化率rB、综合资本化率r三者之间的大小关系为（ ） A、 rL﹤ rB﹤r B、 rB﹤ rL﹤r C、 rL﹤ r﹤rB D、 r ﹤ rL﹤rB
2、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ ）
A、4858 B、5200 C、2700 D、6264
3、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（ ）万元。 A、100 B、42 C、63 D、77 4、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源价值为500万元。若土地资本化率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为（ ）万元 A、899 B、1399 C、1349 D、1500
5、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（ ）万元。 A、225 B、237.5 C、381.25 D、395.83
6、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（ ）。 A、资本化率较高、价值较低 B、资本化率较低、价值较高 C、资本化率较高、价值较高 D、资本化率较低、价值较低
7、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。该房地产目前的价值为（ ） A、923 B、1111 C、1353 D、1872
8、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（ ）元/m2
A、14140 B、42421 C、56561 D、60000
9、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）元/m2。
A、3275 B、3287 C、3402 D、4375
10、某宗土地面积2000m2，土地使用年限为35年，容积率为2，工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准地价为1600元/m2，该类土地报酬率为8%，则该土地的价格为（ ）万元。
A、152.43 B、160 C、609.71 D、640
11、某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位。平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％；该类房地产的资本化率为10％。试选用所给资料测算该旅馆的价值。
12、6年前，甲提供一宗l 000m2、土地使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3 000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中l 000m2建筑面积归甲所有，2 000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。据调查得知，现时该类房屋的月租金平均为80元/m2，出租率为85％，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35％，报酬率为10％。试求出乙的购买价。214.85万元
13、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面，同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/㎡，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/㎡，租期为5年，费用按法规各自承担。（1）在2006年10月时，张某的权益价格为（ ）。
A、 没有租赁条件下的正常市场价格
B、 剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和
C、 剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值
D 、张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格 （2）在2006年10月时，王某的权益价格为（ ）。
A、剩余3年租期、月租金为200元/㎡条件下净收益于2006年10月的现值之和 B、剩余3年租期、月租金为180元/㎡条件下净收益于2006年10月的现值之和
C、该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格 D、剩余3年租期、正常市场租金与180元/㎡条件下的差额在2006年10月的现值之和
（3）如果张某是通过按揭贷款方购买的，购买价格为10000元/㎡，建筑面积为500㎡，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为（）。
A、20%的首付款，加上该首付款2年利息
B、20%的首付款，加上该首付款2年利息和已偿还月供在估价时点的本息值
C、该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格，减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
D、2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
14、某商店的建筑面积为1000 m2，土地使用年限为40年，从2004年10月1日起计。2006年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/ m2，租金支付方式 为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/ m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5%，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2010年10月1日的承租人权益价值（房地产报酬率取8%）。
15、王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额还。2009年10月18 日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。 请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。
第七章 假设开发法
一、假设开发法的概念 ——指将预计的估价对象开发完成后的价值，减去预计的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法又称剩余法、倒算法 二、假设开发法的理论依据 ——预期原理 三、假设开发法适用的对象和条件
（一）适用对象 ——具有投资开发或再开发潜力的房地产 1、待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)
2、在建工程 3、可装修改造或可改变用途的旧房 4、再开发待拆迁的房地产 （二）假设开发法适用的条件：
1、要有一个明朗、开放及长远的房地产政策； 2、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；
3、要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；
4、要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单； 5、要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划。 四、假设开发法的估价公式
（一）假设开发法最基本的公式
待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费 （三）投资利息 1、应计息的项目：
①未知、需要求取的待开发房地产的价值；
②投资者购买待开发房地产应负担的税费； ③开发成本和管理费用 2、计息期的长短
①+② —— 按整个开发建设期计息 ③ —— 按开发建设期均匀计 （四）开发利润
测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。
直接成本利润率，投资利润率，成本利润率，销售利润率
注意：前三项利润率与成本法相比，计算基数多加“投资者购买待开发房地产应负担的税费”一项 （五）投资者购买待开发房地产应负担的税费 六、确定待估房地产的价值
把上述各个项目的预测值或估算值代入相应的估价公式，计算出待估房地产的价值 估价公式因是否考虑资金的时间价值而异，分为：现金流量折现法和传统方法
1、现金流量折现法 ——动态估价方法，将各项价格和成本费用都以估价时点为基准进行折现，然后相加减。 2、传统方法——静态估价方法，不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售。 区别：
传统方法要计算投资利息和开发利润，而现金流量法不需计算，而是隐含在在折现过程中。所以，现金流量折现法要有折现率，且要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含风险收益部分(利润率)。 两种方法的评价：
现金流量折现法测算的结果比较精确，但比较复杂；传统方法测算的结果比较粗略，但相对要简单些。 静态估价方法举例
有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60％；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元／m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”’熟地的开发成本、管理费用等经测算为2．5亿元／km2；贷款年利率为10％；投资利润率为15％；当地土地转让中卖方需要支付的销售费用和销售税费为转让价格的6％，买方需要缴纳的税费为转让价格的4％。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。 动态估价方法举例：
需要评估一宗“七通一平”熟地于2005年9月的价值。获知该宗土地的面积为5000m2，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12％，第一年需要投入60％的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40％的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2％，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6％，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3％；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积2000元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2005年9月的总价、单价及楼面地价(折现率为12％)。
举例2：某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/m2 (按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售费用和销售税费为售价的8％；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12％)。
举例3：某在建工程开工于2008年4月1日，总用地面积3000m2，规划总建筑面积12400m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2300元。至2009年9月1日实际完成了主体结构，已投入50％的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60％的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的70％，正常出租率为85％，出租的运营费用为有效毛收入的25％。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3％，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8％。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2009年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为9％，折现率为13％)。 举例1：
某幢大厦的房地产总价值为5000万元，其中建筑物总价值为2000万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为100万元，该部分的建筑物价值为40万元。试按土地价值分摊方法计算该人应占有的土地份额。 举例2：某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（ ） A、5.00% B、5.25% C、o.75% D、5.75% 一、 获取估价业务
在接受估价委托时，应注意：
1、若估价人员受自己专业能力或相关经验所限难以评估出价值，则不应当承接该估价业务 2、若估价人员与委托人或相关当事人有利害关系，则应当回避该项估价业务
3、若估价业务超出了本估价机构资质等级许可的业务范围，就不应承接该项估价业务 五、实地查勘估价对象 实地查勘应注意：
1、完成实地查勘后，实地查勘的估价人员、委托人中陪同实地查勘的人员和被查勘房地产的业主，应在“实地查勘记录”上签字认可，并注明实地查勘日期。
2、若因特殊原因，被查勘房地产的业主不同意在“实地查勘记录”上签字，或者估价人员不能对估价对象进行实地查勘、拍摄影象资料，则应请除委托人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。
3、若估价对象为已经消失的房地产，应去估价对象原址进行必要的调查了解。 当对多种估价方法的结果加权平均求取最终结果时，权重取值范围规定如下： 1、当采用两种估价方法时， 0.3≤权重≤0.7 2、当采用三种估价方法时，0.2≤权重≤0.6
3、当采用四种及以上估价方法时，0.15≤权重≤0.5
某房地产估价师运用市场比较法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/m2和2300元/m2，运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是（ ）。
A、[2000，2300] B、[2030，2270] C、[2060，2240] D、[2090，2210]
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