第一章 第二章
顾问服务理念与模式…………………………………………………………2 项目顾问服务的目标与方式…………………………………………………4
第三章 顾问服务的内容及服务质量保证措施………………………………………7第四章 顾问现场作业指导标准………………………………………………………10
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第一章 顾问服务理念与模式
深圳**物业管理有限公司的物业管理顾问服务，是将自己卓有成效的物业管理体系，以顾问模式输出和嫁接，使开发商的物业小区管理迅速达到行业一流水平，增强购楼（房）业主对未来工作（或生活）环境的信心。
**物业在对外顾问服务的过程中，一贯坚持“客户至上、合作双赢”的原则，有效解决了客户需要、业主需要和“创优”需要三者之间因差异性而产生的矛盾，在华南、华东、华中、西北及华北等区域的中心城市遍地开花，创造了众多物业管理项目的典范之作。
在长期的实践中，**物业建立了规范的合作程序 ，不断丰富和完善了顾问服务的内容与细节，并组建了一支高素质的顾问团队伍：
一、合作程序：
1．初步洽谈； 2．互通信息； 3．编制服务方案； 4．达成合作意向； 5．签订合同；
6．履行合同 、跟踪服务。
二、顾问服务内容：
1．帮助物业管理公司设计科学的组织架构； 2．规范业务程序，引入ISO9000质量管理体系； 3．协助选聘、培训人才，培养专业化的物业管理队伍； 4．控制成本费用，优化物业管理投入-产出关系； 5．日常运作的指导与管理，实行“首问责任制”；
6．创建国家级“示范项目”的指导； 7．顾客满意战略。
三、专业的顾问服务机构——顾问团
顾问服务机构的设置是顾问服务输出所需的人力资源和质量达标的保证。**物业常设顾问团，顾问团团长由公司总工程师直接挂帅，团员均为公司经验丰富的中层管
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理干部和管理骨干，专业范围包括品质管理、设备管理、治安管理、行政人事、网络工程、财务管理等；所有成员都持有建设部颁发的物业管理企业经理或管理员上岗证。顾问团主要成员如下： 1． 顾问团团长：方于鼎
方于鼎，男，汉族，安徽芜湖人，1942年1月出生，中共党员，教授。大学本科毕业，动力机械专业。1994年6月进入公司，现为深圳**物业管理有限公司总工程师，全面负责公司的设备管理、品质督导和人力资源培训工作。 2． 顾问团副团长：胡彤
胡彤，女，汉族，湖北武汉人，1966年10月出生，经济师。大学本科毕业，历史学专业。1991年12月进入公司， 现为公司品质培训部经理，ISO9002质量管理体系国际认证注册评审员。 3． 顾问团成员：
王占辉，男，汉族，河北唐山人，1970年4月出生，电气工程师。大学本科毕业，机电一体化专业。1997年5月进入公司，现为公司工程技术部副经理兼安全主任。
吴先政，男，土家族，湖北恩施人，1971年3月出生，经济师。大学本科毕业，历史学专业。1998年9月进入公司，现为公司行政人事部经理。
孙传连，男，汉族，山西大同人，1960年6月出生。大学专科毕业，公安专业。1994年6月进入公司，现为公司保安服务部经理。
余安定，男，汉族，江西余干人，1974年10月出生，注册律师。大学本科毕业，经济法专业。1998年2月进入公司，现为公司数码城小区管理处经理。
刘立佳，男，天津人，1977年出生，管理学学士，毕业于山东大学管理学院。2000年7月至今，先后任**数码城管理处物业主管、**数码城管理处经理助理,现任企划拓展部副经理，擅长市场营销与企业策划。
陆利军，男，汉族，湖北人，1974年9月出生，会计师。大学本科毕业，计算机软件专业。1998年进入公司，现为公司数字化小组软件管理工程师。
曾丹丹，女，汉族，湖南人，1968年11月出生，会计师。大学本科毕业，商业会计专业。1997年3月进入公司，现为公司财务审算部经理。
杨文科，男，汉族，1977年9月出生，广东和平人，园艺师。大专毕业，园林绿化专业。1998年5月进入公司，现为公司经营管理部园艺主管。
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四、顾问服务模式与标准报价
根据被顾问方的基础情况及需求状况，**物业提供常驻任职顾问、常驻不任职顾问以及定期专项顾问等服务模式。
◆常驻任职顾问，顾问服务标准报价为每年40万元人民币，可依据顾问服务期限进行调整。
◆常驻不任职顾问，顾问服务标准报价为35万元人民币，可依据顾问服务期限进行调整。
第二章 项目顾问服务的目标与方式
针对湖南电力物业项目的特点，**物业初步拟订了以下项目顾问服务的目标与方式：
一、 项目顾问服务目标
1． 服 务 原 则：
1.1 依托现代物业管理概念，贯彻“以人为本”的经营理念； 1.2 全方位引入当代先进科学的物业管理手段； 1.3 结合合肥市中心区环境因素和该顾问项目的特点； 1.4 为被顾问方提供全位的、高素质的物业管理顾问服务；
1.5 提升小区的物业品牌，在为房产保值和增值的同时，为小区创造一个安全、美
好的办公环境； 2． 具 体 目 标：
2.1 协助做好湖南电力物业优良品牌、形象的建立：
2.1.1协助制定湖南电力物业管理处的标识、包装、广告策划方案；
2.1.2制定湖南电力物业物业管理处在顾问服务期内的品牌宣传方案,交被顾问方确
认后实施；
2.2 协助做好湖南电力物业物业管理处的组建和有效运作等工作； 2.2.1 协助湖南电力物业管理处组建、培养一支高效、专业的管理服务队伍； 2.2.2 为湖南电力物业管理处建立一套优质、规范的管理服务体系并正常运作；
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2.2.3 协助做好管理处人员变化重组期间的管理处人力资源、安全运作、持续改进等
方面的工作。
2.3 协助湖南电力物业管理处初步导入ISO9001质量管理体系（因时间较短，所以
不把通过认证作为目标）：
2.3.1 管理处全员的ISO9001知识的培训； 2.3.2 指导管理处编制部分ISO9001体系文件；
2.4 按国家优秀示范小区标准对湖南电力物业实施优质物业管理。为湖南电力物业
的评优和管理处的资质评定打下良好基础： 2.5 湖南电力物业管理的主要量化指标为： 2.5.1 公共设施完好率98%； 2.5.2 设备运行正常率98%；
2.5.3 业主（楼内工作的员工）满意率95%； 2.5.4 清洁保洁率99%； 2.5.5 治安案件发生率1%； 2.5.6 重大刑事案件发生率0； 2.5.7 火灾发生率0；
2.5.8 客户（楼内工作的员工）有效投诉率2%； 2.5.9 客户（楼内工作的员工）有效投诉处理率100%； 2.5.10便民服务及时率98%； 2.5.11便民服务回访率98%； 2.5.12停车场完好率99%； 2.5.13照明灯、疏散灯完好率98%； 2.5.14工程质量合格率100%； 2.5.15重要机电设施设备完好率99%； 2.5.16房屋外观统一整洁率98%；
二、 顾问服务的方式
1. **物业提供常驻任职顾问1名，负责整个顾问方案实施的协调、执行和各项联络
事宜，同时根据阶段性顾问内容的不同，安排专项顾问到现场开展工作；
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2． 顾问方式主要为向湖南电力物业物业管理处输出管理方法和管理技术，培训专业
物业管理人才，同时对日常工作进行管理指导，对重大决策提出顾问意见； 3． 顾问方有责任对其所提供的管理方案或建议说明其合理性、科学性及必要性，以
供被顾问方考虑采纳；
4． 在顾问方与被顾问方于管理事宜上产生分歧时，顾问方可保留意见，但不承担因
此产生的后果；
5． 被顾问方对顾问方的建议及顾问成果有权进行最后的取舍、审核，对不合适建议
或顾问成果可要求顾问方进行修订；对于顾问方提供之合理方案或建议，被顾问方不予采纳，从而导致管理目标无法达成或产生服务质量缺陷的，顾问方不承担相应责任。
7． 顾问在合同期内在湖南电力物业管理处的人力资源、现场管理等方面有建议权。 8． 顾问方对湖南电力物业管理处的经营盈亏不作承诺，不负相关责任。
三、项目顾问组简介
1． 组织机构图
2. 职责描述 ——组长：
顾问方案实施的总体控制：顾问人员的管理，顾问服务目标达成情况的检查
评估。
——副组长：
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组 长 副 组 长 常驻顾问 设备运行维护 清洁绿化顾问 治安防卫顾问 消防顾问 电梯运行维护 智能网络维护 务业综合经营 人事行政管理 财务管理顾问 品质管理顾问 协助组长对顾问方案的实施进行跟进和指导，协助组长加强对顾问人员的管理与沟通，负责与被顾问方的沟通 ——现场常驻顾问：
负责整个顾问方案实施的协调、执行和各项联络事宜，同时根据阶段不同，安排专项顾问到现场开展工作。 ——专项顾问：
负责湖南电力物业设备运行与维护、保安训练、消防管理、装修管理、车辆
管理、电梯运行与维护、智能网络维护、经营创收业务指导、人事行政管理、财务管理、初步建立ISO9000质量管理体系等专项顾问工作。
第三章 顾问服务的内容及服务质量保证措施
一、项目顾问基本范围
1．协助小区物业管理处发展建设，确定物业管理范围；
2．协助小区物业管理处建立有效的管理模式、编制各项规范规章；
3．对管理处人员进行培训，并协助指导管理处日常运作，解决管理处业务上的疑难问题，适时向管理处提出顾问服务建议，以持续提高管理水平；
3.1 从物业管理角度,对物业工程改造、设备设施更新等方面,提出有利于物业管理
开展的建设性意见；
3.2 协助物业管理日常运作的其它工作。
二、顾问服务具体内容
1． 湖南电力物业物业管理处重组及各项管理体系的重新组建。
1.1 对被顾问方物业管理的机构设置、定岗定编、各类人力资源的要求编制详尽的
方案。
1.2 负责协助湖南电力物业物业管理处的人员招聘（包含招聘岗位任职资格设计、
岗位职责设计,对应聘人员的面试、笔试、心理测试等）。 1.3 为湖南电力物业管理处编制各项规章制度： 1.3.1为湖南电力物业管理处设计各项业务流程；
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1.3.2为小区管理处编写公司员工手册、服务手册和业主公约； 1.3.3为小区管理处编写其它各项公众管理制度；
1.3.4负责指导小区管理处建立各类动态档案，设备设施档案/台帐、车辆档案、装
修档案等。
2．培训被顾问方有关人员。湖南电力物业物业管理处的管理层部分员工骨干将赴深圳**物业管理有限公司进行理论培训和岗位实践，并在工作中进行指导、运用，培训资料费由顾问方承担，差旅费、住宿费等由被顾问方支付；其他员工由常驻顾问和在**物业培训合格的管理骨干就地培训，培训具体内容如下： 2.1 物业管理:
2.1.1物业管理的概念、类型、构架及发展趋势。 2.1.2物业管理体制、基本职能、机构设置与职责分工。
2.1.3物业管理运作，即管理、维修、养护、商务文化、服务等。 2.1.4物业管理的法律知识。
2.2 ISO9001（2000版）质量管理体系： 2.2.1 质量管理体系的概念。
2.2.2 质量管理体系各条款在物业管理中的要求。 2.2.3 物业管理质量管理体系的建立及运行。 2.2.4 内部质量体系审核。 2.2.5 质量认证注意事项。
2.3 服务礼仪形象：相关岗位的礼仪形象的指导培训。 3. 为被顾问方构建管理处内部管理机制。 3.1 量化考核：相关岗位工作量化及考核方式方法。 3.2 依照建设部物业管理优秀示范标准进行管理。 3.3 财务核算：
3.3.1负责协助被顾问方进行物业管理财务核算。 3.3.2负责编制物业管理财务收支预算。 3.3.3.负责协助被顾问方测算物业管理成本。
3.4 建立客户（楼内工作的员工）信息反馈、收集、处理及回访程序。 4． 常规物业管理顾问服务内容。
4.1 根据被顾问方管理之特点，向被顾问方提供物业管理实践中成功/失败之案例。
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4.2 负责编制物业、道路、设备、配套设施的保养维修计划。
4.3 指导被顾问方如何预防在物业管理实践中可能会出现的各类法律纠纷，使从业
人员增强法律意识，增加法律知识。
4.4 指导被顾问方服务项目的业主需求调查、策划，指导开展小区文化活动。 4.5 参与被顾问方编制对外分包的有关程序，协助评价和选择各专业分包方。 4.6 指导被顾问方规范各类企业文本，并对被顾问方物业与物业管理有关的标识系
统提出建设性方案。
4.7 解答被顾问方关于物业管理法规、政策的咨询或提供相关法规、政策文件。
三、 顾问服务质量保证措施
**物业认为，客户选择物业管理顾问，是为了提高管理水平、创造品牌物业、赢得业主满意及社会效益，要取得这些效果，很大程度上取决于现场常驻顾问的工作成效，因此建立评价和控制现场常驻顾问工作成效的机制，是客户和物业顾问公司共同关注的问题。我们将采取如下措施保证顾问工作的服务质量：
1. 每月由被顾问方对各常驻现场的专职顾问的工作按《顾问服务考核表》进行评估。 2．**物业顾问团在顾问服务期间组织专人到湖南电力物业进行2到3次的顾问工作检查，实地了解顾问工作开展情况，听取被顾问方反馈意见并落实工作改进措施。 3. 被顾问方定期组织由公司主要领导牵头，本顾问团负责人参与的季度考评小组赴现场进行考评，确保顾问服务质量。
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第四章 顾问现场作业指导标准
一、设备、设施维护、维修工作标准：
1. 电梯的定期维护、日常维修、保养标准
1.1物业管理处应对湖南电力物业内的客梯管理、安全运行、维修、保养实行全面负
责，应严格执行技术监督局规定，按时对电梯进行年审，并提供有效的电梯责任保险。
1.2物业管理处应提供24小时电梯安全运行服务，如遇停电或电梯故障，电梯内有
人员被困时，管理处接到通知后应在10分钟内赶到现场，并严格按照《电梯应急操作程序》进行操作，解救被困人员，从接到通知起20分钟内必须将被困人员救出。同时应及时排除故障。一般性故障应在4小时内解决。特殊性故障：一般情况应在2天内解决，特殊情况应及时写出情况报告。
1.3 物业管理处应对电梯的安全运行负责。严格禁止电梯带故障隐患运行。应严格按
照各电梯维修保养手册定期对电梯进行维护、保养，并做好相应的检修记录。确保电梯2小时以上故障停机次数：客梯不超过1次／台·年。货梯不超过1次／台·年。
1.4 电梯完好、安全运行应符合如下要求： (1)轿厢照明(包括应急照明)、风扇完好无损坏。 (2)操纵盘按扭、厅外按扭功能完好。 (3)各处指示灯完好无损坏。 (4)轿厢门、厅门开闭灵活。 (5)地坎槽内无杂物。
(6)电梯运行平稳，无异常声响。 (7)报警装置功能完好。
(8)安全装置(安全触板、急停开关、安全窗、安全钳等)：功能完好，能准确的起
到安全保护作用。 (9)机房清洁无杂物
2. 供配电系统、动力系统、照明系统的管理及定期维护、日常维修标准： 2.1物业管理处应对湖南电力物业的总配电系统、动力系统(各动力设备电源、各楼
层动力分开关、线路、插座等)、照明系统(各照明灯、开关、线路)的管理、安
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全运行、维修、保养实行全面负责，并做好记录。应严格执行安全用电管理规定。每层(公共区域)照明灯损坏率不超过3％。
2.2 物业管理处值班人员应按要求按时开启和关闭照明。 2.3 总供配电系统完好、安全运行应符合以下要求：
(1)高压柜、变压器：运行时无异响，连结部位无松动发热现象，磁瓶无破损。 (2)高、低压电缆：表面无损坏，接点处无过热变色现象。高压电缆用2500V摇表
摇测绝缘不低于300兆欧。低压电缆不低于10兆欧。
(3)各低压配电柜：各仪表、指示灯工作正常。功率表计量正常。各配电柜柜门开、
关灵活无损坏。各开关、断路器工作正常，运行无异常噪音，接线点无发热变色现象。各控制元件及连线点接头无松动无异常现象。
(4)功率因数补偿柜：自动补偿控制器运行正常。 各控制元件及连线点接头无松动
无异常现象。补偿电容无过热、漏油、击穿现象。各仪表、指示灯无损坏。 (5)配电房：洁净、无杂物，消防器材配置齐全、性能完好。
(6)发电机：蓄电池电压在24V以上，液位高于极片10—15MM。润滑油位、水箱水
位在标尺规定范围内。滤清器清洁无堵塞现象。随时能启动运行发电，运转无异常噪音，排烟为灰白色。配线无过热现象。燃料储备满足8小时以上运行。 2.4 动力系统完好、安全运行应符合以下要求：
(1)各动力分开关：分、合灵活，接线无松动，无超负载发热现象 (2)插座：单指敲击无松动，无破损，接线牢固。
(3)线路：绝缘0．5兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发热变色现象。 2.5 照明系统完好、安全运行应符合以下要求：
(1)照明开关：控制可靠，分、合灵活，接线无松动，无超负载发热现象， (2)线路：绝缘0．5兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发热变色现象。 (3)日光灯：不闪烁。无两头发黑、灯管不亮现象。
(4)白炽灯：灯口与灯泡接合不松动，应按不同要求合理安装不同功率的灯泡。 (5)室外照明： 灯具无损坏，无漏雨进水现象。
3. 给排水及消防用水系统的定期维护保养、日常维修标准：
3.1物业管理处应保障管理区域的生活、设备及消防用水的正常供应。确保每年因供
水设备及管网故障而导致停水及消防用水供应不足情况发生的次数为0次／年。每年因设备故障而导致大量漏水(30立方米／次)的事故不超过1次／年。如有
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大量跑水事故发生，发现跑水的时间不超过10分钟。排除跑水事故的时间不超过30分钟。
3.2管理处应负责保持排水系统的畅通。因排水系统不畅通而导致大量漫水(漫水面
积超过30平方米)的事故不超过1次／年。排除时间不超过1小时。 3.3 每半年对水池清洗一次，并对供水池进行水质消毒、提供水质测试达标证明。 3.4 每年应对消防系统管网进行一次加压水试验，试验压力不低于设计压力的1.25
倍。
3.5 给水系统完好应符合以下要求：
(1)生活水泵、消防水泵：运转正常，无异常噪音，无明显漏水，清洁。 (2)各种水泵自动控制系统：手动、自动控制功能完好，配电屏仪表、指示灯显示
正常位自动控制准确，接线点无松动发热现象。 (3)各种阀门、笼头：开启灵活，关闭严密，不漏水。 (4)管道：标识色清析，无损坏、锈蚀，连接处无漏水现象。 (5)消防管网供水系统上所有阀门的铅封或固定锁链应完好无损。 3.6 排水系统完好应符合以下要求： (1)排水口：无杂物堵塞，护网完好 (2)管道：无损坏，畅通。 (3)排污井：无堵塞，排放良好。 4、物业设施日常维修、保养标准：
日常维修项目包括：房屋建筑本体、楼内设施、红线内物业设施、周边服务用配套设施。
4.1 物业管理处应经常对物业设施进行不定期检查，发现问题及时处理。一般性问题
当天解决。特殊问题：一般情况应在3天内解决，特殊情况应及时写出情况报告。建筑内、外墙面及屋内地面、楼梯完好率均达到99％以上。室内门、窗及天花吊顶完好率达到99％以上。
4.2接到业主提出的动力及物业维修申请，物业管理处应及时派出人员进行处理，平
均月维修及时率应达到97％以上。
4.3 小型增加、改造项目，需严格按签证流程进行管理，项目完成后，经管理处动力
管理人员、管理处经理、欣辉地产监管人员三方验收，并填写《维修改造工程验收记录》 书面认可后方可交付使用。
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4.4 物业设施完好应符合以下要求。
(1)房屋外墙面：无损坏，无污迹，无渗水，整洁统一。 (2)房屋内墙面：平整裂缝，墙面无脱落，洁净无污迹。 (3)屋内地面：无开裂，无空鼓、无凹陷。
(4)吊顶、天花板：有无残缺，平整稳固，无污迹。
(5)门、窗：无损坏，无变形，开畅顺、关严紧，扣、把齐全。 (6)栏杆、围栏：完整牢固无损坏，油漆无脱落
(7)道路：路面平整，无空鼓、无凹陷，完好路面覆盖率99％。 5. 安全、消防监控系统设备的维护、维修标准：
5.1 物业管理处对安全、消防监控系统设备的管理、无故障运行、维修、保养实行全
面负责。应严格执行市消防管理部门及技术监督局规定，按时对安全、消防监控系统设备及设备中必须定期检验的部件进行定期审验，其中： (1)年度应对消防系统进行全面检查和测试，并通过政府规定的年检o (2)每一年由区技术监督局对系统压力表进行一次检定。 (3)每三年由区技术监督局对系统稳压罐进行一次检定。
(4)火灾探测器的清洁应送专业清洁维护部门进行，清洁维护后要对火灾探测器
逐个进行响应值试验。
(5)审验通过后，物业管理处应及时向欣辉地产有关部门提交审验合格报告及相
关资料、合格证。
5.2 物业管理处应对安全、消防设备提供24小时运行、维护服务，并做好整个系统
的巡检。
5.3 安全、消防系统维护人员应经过专业考核，持证上岗。如遇设备故障及紧急情况
时，维护人员在接到控制中心通知后，必须在10分钟内赶到现场，并严格按照《安全、消防应急操作程序》进行操作。及时排除故障。一般性故障应在1小时内解决。特殊性故障：一般情况应在2天内解决，特殊情况应及时写出情况报告，维修及时率不低于98％。
5.4 每季度对应急电源进行一次切换，并运行自动报警系统，做好记录。
5.5 对系统内工作不稳定的设备(以每日记录为准，每月不超过5次)必须查出故障原
因予彻底处理，并以书面形式反馈处理过程。
5.6 及时整理主控制系统硬盘文件及电子地图，并及时对各项数据和文件进行备份处
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理，对变动的监控点或增加拆除的镜头作相应修改，确保文件记录与现场一致。 5.7 安全、消防系统设备运行应符合以下要求。
(1)温感器和烟感器：及时发现故障点，出现不达标应更换。一年定期检测一次
应达到产品出厂指标。
(2)保持摄像机镜头干净，对室外的摄像机还应防雨、防雷。
(3)中央控制系统设备：信息处理准确，硬件联线无松动，电气性能符合设计规
范。
(4)主机电源：输出电压应在标准输出的±5％范围内。
(5)电气控制箱：箱内各继电器等电气元件触点无粘连，无氧化现象，线路接线
无松动。
(6)备用电池：充电器性能良好，接线点无氧化。 (7)控制线路：无老化，绝缘符合国家标准。
(8)喷淋系统喷头：无堵塞，无漏水、腐蚀，玻璃球无变色或液体减少等现象，
清洁。
(9)水压压力开关：报警性能良好，报警准确。 (10)水力警铃、闪灯：报警性能良好，报警准确。 (11)水流指示器：动作灵敏。
(12)高压管：应无变形，无损伤，无裂纹及老化现象。电磁阀：动作灵活，性能
良好。
(13)排烟机、排烟阀：运行正常，动作灵活。 (14)加压机、加压阀： 运行正常，动作灵活。 (15)紧急广播、消防电话：性能良好，音、通话清晰。 (16)系统联动关闭总阀：性能良好，动作灵活。
二、安全管理
1. 治安管理
1.1针对湖南电力物业的使用特点制定详尽的安全方案，针对不同用途的区域进行分
级管理，人防与技防相结合，确保无安全管理盲区；
1.2根据管理处人员出入管理的相关制度制定详细的人员管理操作指导书。
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1.3根据管理处物品出入管理的相关制度制定详细的物品管理操作指导书。 1.4根据管理处车辆管理的相关制度制定详细的车辆管理操作指导书。
1.5 进行24小时保安巡逻，包括内巡和外巡；合理设计巡逻路线及巡逻周期，及时
发现问题并作处理或上报。
1.6 制定并提交消防、监控等技防设施设备的运行管理制度安排备件(备用设备)，确
保技防设施正常运行。
1.7制定并提交控制中心管理制度；及时通过监控或其他报警提示发现异常，并在约
定时间内及时处理。
1.8 建立突发事件处理程序，确保紧急突发事件的及时处理，并要求有相应的反馈流
程。
1.9 制订培训计划，编制培训教材。 2. 消防管理
2.1按“预防为主、防消结合”的消防工作方针，制定必要的管理制度、检查标准及
工作流程，并严格执行。
2.2 严格按照消防安全重点单位“十项职责”上提到的具体要求开展工作，要确保年
度消防验收评比工作达标，力争达标先进。对区域内的各种管理项目建立相应的资料档案，并采用规范的档案管理方法进行管理。
2.3 对区域内的各种设备制定相应的安全操作规程，将操作规程装贴在各设备之上，
操作时严格遵照执行。
2.4 制定详细的消防器材的巡检制度，对需调整、补充、更新的消防器材及时进行调
整、补充、更新。
2.5 严格落实“日、周、月”三级防火检查制度，并要求日、周检查有记录，月度检
查有报告。
2.6 严格执行国家的法律、法规及管理处消防条例以及管理处有关消防管理的其它制
度、流程。严格按管理处的制度、流程办事。 2.7 要定期开展对管理处员工的消防宣传与培训。 ，
2.8 落实重点部位的“三定”措施并制定相应的防火措施；制定灭火预演方案并定期
组织演习；按规范要求组建义务消防队，消防综合演习一年不少于一次。 2.9 消防管理人员和消防值班人员必须持证上岗，值班期间要严格遵守岗位纪律： 2.10每月提交消防工作总结及消防、监控设备保养简报。
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2.11对所管理的管理处消防器材建立台帐，按照资产管理规定进行管理。
三、清洁绿化管理：
1. 室外园林绿化管理与养护标准
1.1草坪：草种生长正常，整齐雅观、四季常绿，绿地呈现自然景观，无枯叶，草种纯度达93％以上，杂草率低于3％，蟛蜞菊草坪覆盖率达98％(其余草种达92％以上)、高度~30cm，无坑洼积水，无明显裸露地，及时补植死亡草种，病虫危害率控制在10％以下。
1.2乔木：树型美观、生长正常，无枯枝残叶、无死树缺株，单株受害控制在10％以下。
1.3灌木：生长正常，造型美观具有一定艺术感； 1.4花卉：生长正常，花枝新鲜、整洁、美观； 2. 室内租摆植物验收标准
2.1整体要求：株形美观，造型优雅，花叶并茂，极富生机，达到整体布局合理，
环境绿化美化之效果。 2.2 植株要求
(1)花色鲜艳，花粉、花瓣无毒，无致人过敏感之质素； (2)花枝柔韧具弹性感，无妨碍观赏视线之枝条； (3)花盆质地朴素大方，花盆规格依环境而定；
(4)植株规格、式样、数量和摆放位置须与设计一致，摆放点必要时须拍照对照； (5)室花经消毒、杀虫处理后再摆放，并安排人员定期养护和更换。
3. 消杀服务：消杀标准根据国家“爱卫办”规定的要求，消除害虫(无虫、无鼠、无
蚊、无蝇、无蚁等)。
3.1须持有市爱卫办签发的四害服务许可证和消杀人员上岗证：
3.2使用国家有关部门允许使用的药物并遵守市爱卫办规定，保证效果和安全； 3.3消杀前须提前通知，消杀后次日早上即取回敏感区域的药剂。 4. 外墙清洗：
4.1根据墙面原材料特点和性质，采用适用的清洁剂及清洁方法，保证不造成物料
的暂时或永久性损坏： 4.2经常保洁。
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4.3须持有高空操作证者或具备物业外墙清洗资质的清洁单位方可进行此工作； 4.4按镀膜玻璃、浮法透明玻璃及喷涂铝板等材料的性质和特点，采用适用的清洁
剂及清洁方法规范作业，不造成材料暂时或永久性损坏：
4.5选用进口清洁剂或中外合资生产的优质清洁剂，并附有出厂合格证： 4.6清洗过程不影响业主办公与生活，以及财物、绿化带不受任何损坏和污染； 4.7现场查验清洗质量达到样板标准，并确认核签。 5. 环卫标准细则： 清洁项目 项目分类 镀膜 玻璃 透明 铝板 马赛克 墙布 墙纸 墙面 3米以上为高位； 3米以下为低位 涂料 玻璃 大理石 木板 瓷砖 风口 天花板 烟感器 喷淋器 灯罩 喇叭出口 定期保洁 随时保洁 定期上家私蜡 随时保洁 定期清洗 随时保洁 定期清洗 清洁方式 随时保洁 定期清洗 日常清洁至少清洁频率 高位：每周清洁1次 低位：随时保洁 高位：每季度清洗1次 低位：每周清洁2次 高位：每半年清洗1次 低位：每周清洁1次 高位：每月清洁1次 低位：每周清洁1次 高位：每周清洁1次 低位：随时保洁 高位：每月清洁1次 低位：每周清洁1次 高位：每月清洁1次 低位：每周清洁1次 每月上家私蜡1次 高位：每季度清洗1次 低位：每周清洁1次 清洁标准 无蜘蛛网、无灰尘、无污溃、无指印 无蜘蛛网、无尘、无污、无指印、无腐蚀 无蜘蛛网、无灰尘、无污溃、无指印 无灰尘、无污渍、无胶迹 无灰尘、无污渍、无胶迹 定期保洁 日常保洁 定期上家私蜡 日常保洁 每月擦拭2次 每天擦抹2次或视污染程度而定 每月上家私蜡1次 每天擦拭2次或视污染17
下挂指示牌 木材 防火 门
玻璃 不锈钢 日常保洁 定期上保养剂 日常保洁 定期上家私蜡 日常保洁 定期上保养剂 日常保洁 红木 窗台 不锈钢 铝板 程度而定 每天擦抹2次或视污染程序而定，每周上不锈钢护理1次 每天擦抹2次或视污染程度而定，每周上家私蜡1次 每天擦抹2次或视污染程度而定，每周上不锈钢护理剂1次 每天擦抹2次或视污染程度而定 每天擦抹2次或视污染程度而定 每天擦抹2次或视污染程度而定 每天擦抹2次或视污染程度而定每月上家私蜡1次 每天擦抹2次或视污染程度而定 每天擦抹2次、每周上家私1次 无灰尘、无污渍、无胶迹、无指印 无灰尘、无污渍、无胶迹、无垃圾 消防器材 消防栓 报警器 灭火器 消防管道 大理石 日常保洁 无灰尘、无污渍、无胶迹 日常保洁 日常保洁 定期打家私蜡 日常保洁 日常保洁 定期上家私蜡 日常保洁 日常保洁 接待台 木材 刷卡机、柜员机 沙发 家私 茶几 电器 地毯、地垫 木地板 毛石 花岗石 水磨石 人造大理石 天然大理石 餐桌、餐椅 下水道 无灰尘、无污渍、无胶迹 无灰尘、无污渍、无胶迹 无灰尘、无污渍、无胶迹 地板 日常保洁 计划养护 日常保洁 定期清洁 每天擦拭2次或视污染无灰尘、无污迹 程度而定 每天吸尘2次、每月清无灰尘、无污迹、洗1次或视污染程度而无泥沙、无虫、定 无异味 大堂：拖地2次、抛光1次/日 无尘、尘渍、无推尘1次/时 污迹、无脚印、展厅：推尘3次/日，抛无垃圾、无划痕、光1次/日 有光泽 办公区、车间：拖地、推尘各1次/日 无灰尘、无污渍、每天抹3次 油迹、无饭粒、桌椅摆放整齐 无杂物、无泥沙、每周清理1次 流水畅通 18
观景池 定期清洁 停车场、路道 日常清洁 绿化地 沙井 日常清洁 日常清洁 外墙、雨棚、连廊 定期清洁 化粪池 定期清洁 花岗石 大理石 水磨石 晶硬处理 水磨石 地板 打蜡 人造大理石 胶地板 水泥 水面无漂浮物、每周清洁2～3次 无青苔、水质干净 每天清扫2次、每小时无灰尘、无污渍、巡视1次、每周冲洗1油迹，无泥沙、次 无垃圾 无尘、无污渍、每天清扫2次，每小时油迹、无泥沙，巡视1次 无垃圾 无泥沙、无垃圾、每天清扫1次 流水畅通 无污渍、水渍、污垢，无彩虹、每月保洁2次，每季度无残贸肖洁剂痕清洗1次 迹，无未清洗或遗漏现象； 地面干净、管道生产区东北面：1次/月 畅通，无异味、其它区域：1次/季 无脏物、无污水 晶硬处理：1次/半年、防滑、防水性强，每天抛光 耐磨性好、光亮 1月1次 每季1次二底二面 不起泡、起粉，（车间及通道：防静电涂抹均匀，防滑、蜡；餐厅、办公区及通有光泽，防静电道 ：普通蜡； 蜡在表面电阻率包装区及卸货平台：超106—109欧姆范强封底蜡； 围内 餐厅：增加补蜡1次/月） 每季1次 每季1次 第四个月1次（超强封地蜡） 科技园通道：4次/月 办公域：1次/季 会议室：1次/月 展厅通道：2次/月 不起泡、起粉，涂抹均匀、防滑性强，有光泽 地毯 清洗 外墙 清洗 瓷砖 胶地板 地面 无污渍、污迹、无残留清洁剂、羊毛、化纤 无不良气味，水分彻底吹干； 镀腊玻璃 保持完整、有光铝板 泽，无损伤、无1次/季清洗 污迹、无彩虹、大理石 无沙泥、无水锈 瓷片等 日常保洁 卫生间、茶水间：拖地1 次/时、冲洗1次/日常保洁 19
油漆 水泥 计划养护 楼梯 扶手 栏杆 台阶 日常保洁 电源盒、地脚线、屏风 公告栏 白板 黑板 桌椅（餐厅、教室）、书橱、窗帘、坐椅、展台 文件柜、会议桌、桌椅、展台 展厅、培训教室的电脑、键盘、及教具设施 垃圾篓 日常保洁 日常保洁 日常保洁 日； 餐厅：拖地、清扫各3次/日：外围：清扫1-2次/日、冲洗2次/周 每周擦拭2次、每周上家私蜡两次 每天拖地2次、清扫2次 每天擦拭2次或视污染程度而定 每天擦拭2次或视污染程度而定 每天擦抹1～2次或视污染程度而定 无灰尘、无污渍、光滑 无灰尘、无泥沙、无污渍、无垃圾 无灰尘、无污渍、无胶迹 无灰尘、无污渍、无胶迹 无灰尘、无污渍、柔软光滑、光亮 日常保洁 日常保洁 日常保洁 烟灰筒 日常清洁 日常清洁 日常清洁 日常清洁 日常清洁 饮水机、热水器 洗手盆 不锈钢 陶瓷 不锈钢垃圾桶 隔板、烘手机 纸盒 镜面、台面 日常清洁 日常清洁 日常清洁 每天擦抹1～2次或视污无灰尘、无污渍、染程度而定 桌椅摆放整齐、桌面无垃圾杂物 每天擦抹1～2次或视污无灰尘、无污渍 染程度而定 每天倒垃圾2次，巡视存放垃圾不超过数次 三分之二、无虫子、无异味 每天清洁数次，巡视数无圬垢、无痰渍、次 烟头不超过10支 每天擦拭1～2次 无灰尘、水渍、无污迹、无积水 每天擦抹2次，每半小无灰尘、水渍、时巡视1次 无污迹、无积水 每天倒垃圾2次、巡视垃圾不超过三分数次、垃圾桶清洗1次 之二、无虫子、无异味、垃圾桶无污渍、无瘘渍 每天擦抹1～2次 无灰尘、尘渍，无污渍、无锈迹 每天擦抹1～2次 无灰尘、无尘渍、无锈迹 每天清洁4次、每半小无灰尘、无污渍、时巡视1次 无水渍，无积水、无头发、无手印 20
水池、小便池、厕位 日常清洁 电梯门 轿厢 电梯 按钮 轨道 灭鼠 PCO虫控方式： 烟雾PCO虫控 烟雾PCO虫控 滞留PCO虫控 药物诱获 日常清洁 灭蟑 灭蚊 PCO虫控 灭蝇 灭蚁 一小时清洁1次、上班无灰尘、无污渍、时间每半小时巡视1次、无圬垢、无头发、每天清洗1次 无便迹、无异味、无报纸、口香胶 每小时保洁1次、每周无灰尘、无手指上2次不锈钢油 印、天花纹、光亮 每天擦拭数次 无灰尘、无污渍、无手指印 每天清洁1～2次 无灰尘、无污渍、无垃圾 生产区、办公区、会议鼠咬痕迹办公区室、餐厅、卫生间：2域≤2处；公共场次/月 所≤3处； 墙基、边缝、底部、梯公共场所每100间：1次/周 平米范围≤2只、展厅、通道、绿化带：2办人公区域≤1次/月 只 外围、垃圾台、卸货区：办公区域目视≤3次/月 5只、生产区域≤ 10只、公共场所 ≤5只 办公区域不允许出现、公共场所目视≤2只 室内不允许出现、室外目视蚂蚁包≤8个聚集点
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